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    Alexandre Quinta, 17 de abril de 2008, 16h58min

    Cara Evelin.

    Existem 03 formas de aquisição de propriedade imóvel no direito brasileiro: registro público, acessão (construções, por exemplo) e a usucapião.
    Conforme a sua narrativa, das 03 hipóteses legais de aquisição, a única que sobraria para você seria a aquisição por intermédio da usucapião. Dessa forma, há inicialmente a necessidade de se tomar posse do imóvel, ou seja, você deve literalmente invadir o terreno. Não se esqueça de desde o início documentar o feito (a partir desta data inicia-se a prescrição aquisitiva) e ainda nunca se esqueça de sempre "aparentar" a propriedade do terreno invadido, pois o direito somente irá lhe tutelar o ato se você demonstrar poderes inerentes à propriedade, como gozar, usar e fruir. Assim, com o decurso do tempo (que deverá ser devidamente provado e por isso deve estar documentado) e não havendo oposição do proprietário, você ingressa em juízo requerendo sentença meramente declaratória de que houve, por sua parte, a aquisição da propriedade em virtude do decurso de determinado tempo (que irá variar de acordo com a metragem, por exemplo), requerendo que o Juiz oficie o registro público lhe concedendo assim o título de propriedade.
    Espero ter contribuido e disponha.
    Alexandre

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    E

    Evelin Cristina Santos Saltão Sexta, 18 de abril de 2008, 15h09min

    Sr. Alexandre

    Fiquei imensamente feliz pelo fato de o sr. ter respondido minha pergunta!Fico muito grata ao senhor.
    Queria que o senhor me orientasse quais os procedimentos que posso tomar para a apropriação legal do terreno? E se depois de ocupado aparecer qualquer pessoa se dizendo proprietário do terreno, como posso proceder para provar que o mesmo estava abandonado? E qual o artigo e o paragrafo da lei que me assegura o direito de posse da propriedade abandonada a anos?

    Desde já agradeço!

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    Alexandre Sexta, 18 de abril de 2008, 17h54min

    Cara Evelin.

    O procedimento é, literalmente, a invasão do terreno como já lhe disse antes. Parece meio gritante num primeiro olhar, mas sua única saída é essa, tendo em vista que só assim poderá tomar posse de imóvel que não está no seu nome no Cartório de Registros Imobiliários.
    Provavelmente pertence a alguém e esse alguém não dá a devida função social ao bem que lhe pertence, violando assim regras constitucionais, inclusive...
    Não se esqueça apenas de um detalhe: procure, antes de invadir, saber se o bem não é público, ou seja, se não pertence ao Munícipio, ao Estado do Rio de Janeiro ou mesmo à União Federal, pois os bens públicos são insuscetíveis de aquisição por usucapião.
    Se alguém aparecer se dizendo dono do imóvel, peça a prova da propriedade! Caso consiga permanecer no imóvel por pelo menos mais de 01 ano já será uma grande vitória e aí, neste caso, já poderá se consultar com um advogado especialista no assunto, visando no futuro interpor sua ação de usucapião.
    Lembre-se que o Juiz somente lhe concederá o direito se externar sua apropriação...
    Disponha sempre.
    Alexandre

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    Alexandre Sábado, 19 de abril de 2008, 6h15min

    Cara Joelita.

    Se o dono do imóvel paga regularmente o IPTU ou mesmo outra obrigações referentes a este imóvel (como condomínio, por exemplo), mas não o utiliza de acordo com a sua função social, cuja obrigatoriedade está expressa na própria Constituição, ou seja, se literalmente o abandona, acaba dando possibilidades para que outrem tome posse do mesmo.
    Pagar IPTU é uma das formas de exteriorização de propriedade. Há dezenas de outras formas, como a posse efetivamente exercida ou mesmo exercícios de cuidado com o bem, o que não ocorre nesse caso onde estamos discutindo, pois o dono é desconhecido e não há ninguém sequer respondendo pela coisa.
    O Direito protege a posse, como também protege a propriedade, mas desde que seja exercida de acordo com sua função social. Um bom exemplo de não utilização de acordo com a função social é o imóvel largado, abandonado, mal cuidado, ou aquele que acaba se transformando em depósito de lixo e proliferação de ratos, cujo fato afeta toda uma sociedade que vive ao seu redor.
    A usucapião, que é baseada na posse mansa e pacífica, se caracteriza justamente nesse ponto, ou seja, no momento em que alguém exterioriza para a sociedade por determinado período de tempo que é dono de coisa que burocraticamente ainda não é, mas, mesmo assim, exerce a devida função social dando finalidade ao que está abandonado. A partir desse momento o Direito passa a reconhecer a posse como estado de fato, exteriorizador da propriedade e ensejador de direitos, inclusive, constitucionais.
    Não sei se me fiz entender como gostaria.
    Um abraço, e disponha.
    Alexandre

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    ORLANDO OLIVEIRA DE SOUZA Sábado, 19 de abril de 2008, 6h56min

    Prezado Alexandre,

    Muito boas as suas explanações, gostaria de lhe formular uma pergunta dentro do gênero do debate. Num condomínio fechado ( juridicamente ) e fechado, cercado de fato por muro ou cerca, onde já há edificações e pessoas morando normalmente em que o proprietário paga taxa de condomínio religiosamente em dia, mas o terreno em si não está cercado, só delimitado...há a possibilidade do usucapião??

    Abraços.

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    Alexandre Sábado, 19 de abril de 2008, 8h37min

    Caro Orlando.

    O fato do terreno estar cercado, murado ou delimitado não é óbice para a sua aquisição por usucapião. Muito menos o fato de estar sendo pago o condomínio ou mesmo o IPTU.
    A posse suscetível de usucapião (posse ad usucapionem) pode ser exercida até mesmo em apartamentos (há decisões do STJ considerando tal fato, por mais incrível que possa parecer).
    O que será avaliado para efeitos de usucapião é a posse mansa e pacífica pelo decurso de tempo exigido em Lei, podendo sofrer variação de acordo com a metragem do terreno, além de outros fatores.
    Devemos ter sempre em mente que a posse ad usucapionem é a exteriorização da propriedade sem oposição do proprietário e sendo assim o posseiro deve deixar claro para todos o seu uso, gozo e fruição, todavia, apenas lhe faltará o direito de dispor do imóvel, pois não tem ainda título de propriedade registrado no Registro de Imóveis.
    Buscará o referido título justamente com a ação de usucapião, onde o Juiz proferirá sentença declarando sua propriedade, obviamente se preenchidos todos os requisitos já mencionados.
    Disponha sempre
    Alexandre

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    jamyle da silveira neves Segunda, 16 de fevereiro de 2009, 22h55min

    Sr Alexandre
    Lendo esses comentários, estou na mesma situação.
    Na minha rua tenho uma casa visinha que está abandonada por muitos anos.
    Essa casa já serviu de garagem,depósito de lixo, e atualmente esta abandonada. o mato está grande, ratos transitão pelo terreno e está servindo de criador da dengue, sem dizer nos usuarios de droga.
    E quero saber se existe algum tipo de apropriação legal?
    e como faço para ter essa apropriação?
    Desde já agradeço.

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    Alexandre Terça, 17 de fevereiro de 2009, 8h49min

    Jamyle.

    Com certeza, seu caso é muito similar aos anteriores relatados acima e as respostas que dei servem perfeitamente para você.

    Lembre-se que a usucapião é forma de aquisição da propriedade e para que você possa preencher seus requisitos deverá, primeiramente, verificar junto ao Cartório de Registro de Imóveis se o terreno não é bem público.
    Após, deverá ocupar o terreno, externar aparência de dono (cercando, limpando, pagando IPTU, documentando isso...) e esperar o tempo correr.

    Espero ter ajudado.

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    rosi_1 Terça, 17 de fevereiro de 2009, 20h41min

    sr alexandre
    estou com o mesmo problema da evelin, gostaria de saber se para conseguir o usocapiao de um terreno basta so cuidar ou preciso construir e morar?e se algum visinho que tambem o quer chama a policia, o que faço.
    desde ja agradeço.

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    Alexandre Quarta, 18 de fevereiro de 2009, 8h41min

    Rosi.

    Se você ocupa um terreno e nele fixa sua residência, construindo, conservando e acima de tudo, morando, o prazo para a aquisição por usucapião será menor (10 anos).

    Se você só ocupa, cerca, limpa e pratica ainda outros atos de dono, mas sem morar e fixar sua residência ali, o seu prazo para aquisição sobre para 15 anos.

    Cabe ressaltar que os prazos que mencionei acima são para terrenos (ou casas) com metragem superior a 250 m2, pois caso o terreno em questão não ultrapasse 250 m2 no total e a pessoa ainda fixa sua residência sem possuir outro imóvel no nome, o prazo será de apenas 05 anos.

    Com relação à possibilidade de algum vizinho chamar a polícia, isso é muito relativo, pois, se o terreno está abandonado, não haverá crime de invasão de domicílio.

    Espero ter ajudado.

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    R

    rosi_1 Quarta, 18 de fevereiro de 2009, 21h38min

    ajudou sim muito obrigado,mas gostaria de saber se derrepente em menos de meses,o proprietario aparecer perco o que gastei com o terreno?
    desde ja agradeço.

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    Alexandre Quinta, 19 de fevereiro de 2009, 21h39min

    Cara Rosi.

    A aquisição de propriedade por usucapião é uma situação fática de ocupação em face de aparente abandono. Acaba sendo reconhecida em sentença pelo Juiz porque é sempre calcada em anos de sustentação de "aparência" de dono por aquele que deu efetivamente função social à coisa abandonada.

    Se você está com receio de entrar em propriedade "abandonada", achando que o dono aparecerá logo a seguir, é sinal de que esta propriedade não deve estar tão abandonada assim.

    Lembre-se que a base do usucapião é a função social que você dá à coisa abandonada, e essa função muitas vezes depende de quanto você gasta.

    Espero ter ajudado.

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    Diego_1 Domingo, 22 de fevereiro de 2009, 19h33min

    Gostaria de saber se tem como pagar um IPTU de um terreno, que nao tenha sido pago a anos, e se eu pagar ele retroativo, por exemplo, 5 anos, eu tenho como ganhar o terreno para mim?

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    Anderson CRK Domingo, 22 de fevereiro de 2009, 21h09min

    Dr. Alexandre, o Sr. poderia responder minha dúvida ?
    Meu pai tem um terreno que antigamente pertencia a um condominio fechado. A administracão do condominio faliu e os imóveis sofreram grave desvalorização. Com isso ficou tudo ABANDONADO.
    O local onde localiza o terreno não tem postes de luz, não tem asfalto e também não há rede de esgoto. Vale lembrar que o mato tomou conta da rua e para piorar, por ser um local montanhoso de São Paulo, não pode-se desmatar.
    Mesmo nessas condições a prefeitura manda suas faturas de IPTU todos os meses.
    Existe alguma possibilidade de entrar com uma ação para anular, ou diminuir o valor cobrado do IPTU ?


    Desde já agradeço.

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    Alexandre Segunda, 23 de fevereiro de 2009, 8h53min

    Caro Anderson.

    O IPTU é um tributo municipal, criado e regulado pelo legislativo municipal.
    Em regra, por ser imposto (e não taxa, por exemplo), não se cogita de qualquer contraprestação.
    Para melhor lhe orientar teria que pesquisar junto à sua cidade se há alguma forma de isenção ou benefício em face do que narrou.

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    Alexandre Segunda, 23 de fevereiro de 2009, 8h57min

    Caro Diego.

    O pagamento de tributação em atraso de um terreno abandonado não lhe dará, por si só, direito ao usucapião.

    As orientações que dei para as pessoas acima servem para você, mas saiba de uma coisa: não se compra direito ao usucapião, mas sim se adquire com o decurso do tempo.

    O pagamento de tributos do terreno abandonado é apenas uma das inúmeras formas de se aparentar uma propriedade que não é sua.

    Espero ter ajudado.

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    Alberto R. Fisk Segunda, 23 de fevereiro de 2009, 9h13min

    Acho horrível quando uma pessoa compra um terreno e os vizinhos ficam com "olho gordo" com a idéia de invadir.

    Só aqui no Brasil mesmo!