Caros Senhores,

Há seis meses, aluguei uma residência que desde as primeiras chuvas apresentou uma série de infiltrações,bolhas nas paredes além de cupins, goteiras no telhado da garagem(inclusive algumas caindo no carro) . Há dois meses, o piso do segundo andar "estourou" e agora está rachado e estalando.

Comuniquei todos estes acontecimentos e minha vontade de deixar o imóvel à imobiliária que me disse que eu poderia alegar a condição de inabitabilidade.

Sendo assim, redigi uma carta solicitando a isenção da multa por ocasião da rescisão do contrato, devido aos fatos. A imobiliária encaminhou a carta ao proprietário que se disponibilizou a relizar e pagar os reparos, porém não abrindo mão da multa.

Questão01 : Mesmo com todo o transtorno e prejuízos já causados e com os ques viriam com as obras de reparo, minhas únicas opções seriam de sair pagando a multa ou conviver com as obras?!???

Questão 02: Meu contrato não fala nada sobre a proporcionalidade da multa ao tempo de aluguel. Ele diz que até um ano, a multa é de 03 alugueres. A partir daí , até o fim dos 30 meses , a multa seria de 01 aluguel. Conforme ouvi sobre a multa proporcional, se meu aluguel é de R$1000,0, depois de seis meses deveria pagar de multa 6/12 avos de três alugueres(R$3000,0).Isto é, R$1500,0. Isso está correto ?! qual é a lei que determina isso ?!

Gostaria de alguma orientação

Grato, Marcelo

Respostas

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    JusConsulta Segunda, 12 de maio de 2008, 19h24min

    Caro Marcelo,

    A Lei Federal nº. 8.245, de outubro de 1991 (uma das várias boas leis do Collor) determina três aluguéis para "todo" o contrato, isto é, se seu aluguel for de R$ 1 mil, e o prazo for de 30 meses, o cálculo a fazer é: 3.000 divididos por 30. Ou seja, R$ 100,00 por mês de contrato cumprido. Supondo que você cumpriu 6 meses, ainda deverá cumprir (pagar) uma multa de R$ 2.400,00. Mas isso se a culpa fosse sua, pq a multa é "para a parte que infringir este contrato"; pode ler lá que está escrito assim. Esta multa deve ser paga pelo proprietário (Locador), que infringiu o contrato e a lei ao deixar de indicar, "por escrito", os defeitos existentes num documento chamado termo de vistoria. Como o imóvel contém vícios (infiltrações, bolhas, cupins, desabamentos, etc.) e você não foi adequadamente informado sobre isso, nem lhe foi dada uma carência (desconto no aluguel) para sanar tais vícios, a lei o protegerá. Faça o seguinte: notifique o proprietário dos vícios existentes, inclusive com fotografias, informando que você desconhecia tais aspectos negativos do imóvel, e que tal aspecto configura quebra de contrato e infração à lei do inquilinato, por parte dele, locador, afinal "são deveres do locador":

    a) "entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina"; ele não entregou.
    b) "garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado"; ele não garantiu o uso "pacífico", pois não há paz com goteiras e teto desabando; e
    c) "responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação"; até agora o Locador não respondeu pelos vícios.

    Tire as fotos, faça a notificação e exija o pagamento da multa contratual em, no máximo, 30 dias corridos. Se recebido o canhoto do cartório (por onde vc mandou a notificação), o Locador ou a administradora (imobiliária) não se manifestarem, ajuize uma ação de desfazimento de contrato (tem outro nome técnico). É causa ganha e todas as suas despesas com advogado serão suportadas por ele. Sem contar que, tecnicamente, ele não poderá alugar o imóvel enquanto a causa estiver sub judice (na justiça), mas nem todos os proprietários agem assim. Se seguir esses passos, a próxima resposta dele certamente será outra. Boa sorte. Bruno - corretor de imóveis

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    JusConsulta Segunda, 12 de maio de 2008, 19h27min

    E lembre-se: vc não está obrigado à manutenção do contrato que foi infringido pela outra parte. A escolha de permanecer ou não no imóvel é sua.

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    Marcelo_1 Quarta, 14 de maio de 2008, 4h23min

    Caro Bruno,

    Muito obrigado pelas informações. Elas foram e estão sendo de grande valia.

    Ainda estava com segunite idéia que não sei se é viável:

    Propor ao locador um acordo através do qual eu sairia simplesmente sem pagar a multa, comunicando à imobiliária com os 30 dias de antecedência(que são importantes para me dar um tempo de achar outro imóvel). Ao fim desse período eu deixaria o imóvel. Daí surgem mais dúvidas:

    1 - Para esse comunicado à imobiliária(de rescisão de contrato), devo fazer uma notificação pelo cartório ou basta um email por exemplo.

    2 - Considerando que para que tudo se dê de forma pacífica(sem a necessidade de acionar a justiça), eu não cobrasse a multa. Ao fim dos 30 dias,tendo notificado minha saída, eu simplesmente pagaria o último aluguel(fim de junho) e poderia sair ?
    Assim, se caso a imobiliária ou o locador se achassem no direito de me cobrar a multa(o que é provável que aconteça), eu argumentaria informalmente que na verdade eu é que deveria cobrar e assim fico esperando se eles ainda assim viriam me cobrar (judicialmente,claro). Em caso afirmativo eu aí sim poderia procurar a justiça, na busca por meus direitos??

    03- Já estou procurando outro imóvel , inclusive já tenho um em vista. Caso realmente escolha esse, sou obrigado a permanecer os 30 dias ou a quebra do contrato pelo locador me dá o direito de sair antes desse período ?


    Bom, aproveito mais uma vez para agradever pela atenção e pedir ajuda

    Grato, Marcelo

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    JusConsulta Quarta, 14 de maio de 2008, 12h37min

    "1 - Para esse comunicado à imobiliária(de rescisão de contrato), devo fazer uma notificação pelo cartório ou basta um email por exemplo?"

    R: É sempre importante documentar sua posição e sua ação tempestiva (agir no momento certo). Embora o e-mail possa comprovar o recebimento, na lei de locações é prevista apenas a carta com aviso de recebimento dos Correios (o AR), exceto se no contrato as partes estipularam comunicação via e-mail, e não acho que vocês tenham feito isso. Somente quando uma das partes for pessoa jurídica, utiliza-se fax, telex, e-mail, etc.. Então, o ideal é formular uma carta registrada com protocolo e aviso de recebimento, e aguardar a posição contrária.

    "2- Ao fim dos 30 dias,tendo notificado minha saída, eu simplesmente pagaria o último aluguel(fim de junho) e poderia sair ?"

    Se eles aceitarem, tudo bem; se não, aí configura-se a quebra de contrato proposta de sua parte, passando o locatário de inocente a autor da infração contratual. Veja que você diz que depois (da não-aceitação deles) "argumentaria informalmente". Acho arriscado, porque você já estaria em desvantagem, pois os problemas de infiltração se tornariam secundários, quando na verdade é o tema principal, motivo da sua devolução do imóvel. Você deve argumentar formalmente, informar com materialidade (fotografias recentes) que quando da entrega do imóvel, não foi cientificado adequadamente dos vícios existentes. Esta é a tecla a bater. Não insistir neste ponto seria levar o caso para uma desocupação disfarçada, com interesse apenas na rescisão e não na rescisão com multa.

    "03- Já estou procurando outro imóvel , inclusive já tenho um em vista. Caso realmente escolha esse, sou obrigado a permanecer os 30 dias ou a quebra do contrato pelo locador me dá o direito de sair antes desse período ?"

    Veja: a quebra pelo Locador tem que ser informada e reconhecida (aceita) pelo mesmo. Não é automática, somente pelas minhas palavras. Pelas experiências profissionais, não acho que ele vá aceitar essa desculpa; simplesmente vai ignorar e continuar a locação. Por isso, é importantíssima a notificação, para que, no momento da ação judicial, ele não alegue que desconhecia os fatos reclamados. Se ele aceitar, você poderá deixar a casa sem problemas, quitando as despesas proporcionais de água, energia, IPTU, etc.. Se não aceitar, prossegue-se a relação locatícia, os vencimentos dos aluguéis e tudo o mais.

    Ainda sugiro que opere da forma como falei na resposta anterior, pois é o que a lei prevê, em termos de proteção do inquilino, mas é uma escolha a fazer. Consulte a opinião de um advogado, que tem mais bagagem que eu. Sds.

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    André Lago Sábado, 06 de setembro de 2008, 12h39min

    Bruno,

    Eu tenho um problema similar ao apontado por Marcelo. As orientações fornecidas são muito úteis.

    A minha única dúvida é: baseado em que arqtigo da Lei do Inquilinato eu posso pedir a multa contratual ao Locador, pois no artigo 43 não cita previsão de multa por falta de reparos no imóvel e no Artigo 44, a punição prevista nestes casos é prisão do Locador, o que obviamente, não é minha intenção chegar a tanto.

    Grato,
    André Lago

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    Mariana Alencar Quarta, 17 de setembro de 2008, 10h44min

    Estou alugando uma residência à seis meses. Ao entrar na residência, a mesma se apresentava em condições precárias de pintura, com as paredes com buracos grandes no reboco e com a caixa de água furada. Resolvi todos os problemas sem a ajuda da proprietária do imóvel, gastei R$200,00 sem ser ressarcida em R$ 1,00. Com o tempo o imóvel passou a apresentar outros problemas como infiltrações (desde as primeiras chuvas!), goteiras, uma umidade inclusive prejudicial aos meus móveis e roupas, pedaços do reboco caindo, inclusive até uma porta caiu pela má qualidade do material da parede (o q foi constatado pelo pedreiro), a bomba quebrou e mais uma vez tive que cubrir as despesas. Ao entrar na casa me foi dito pela imobiliária que o imóvel não tinha dívida junto a Celpe ou Compesa, mas logo no primeiro mês foi constatado uma dívida na compesa e por conta disso fui obrigada a pagar as contas na imobiliária chegando ao ponto de entregar o dinheiro na imobiliária e a proprietária não realizar o pagamento, inclusive me deixando sem água por alguns dias. Agüentei tudo isso pois a localização do imóvel era de grande interesse. Na semana passada aconteceu um acidente, o teto do quintal desabou, demonstrando que se apresentava inclusive risco de vida no imóvel. Para consertar a proprietária contratou um alcoólatra da rua que inclusive chegou a realizar um furto dentro da minha casa e após receber sumiu sem resolver todos os problemas. Perdi algumas coisas com o desabamento e a proprietária está fazendo corpo mole para cubrir meu prejuízo. Tenho todos os problemas do imóvel documentados por fotos, inclusive o desabamento. Já vai fazer duas semanas que estou nesta situação e a proprietária se recusa em resolver o problema com rapidez por motivos banais (disse que está recebendo um parente de fora e está ocupadíssima levando-o para conhecer a cidade). Cheguei a se destratada pela proprietária. Quero sair do imóvel e gostaria de saber como devo proceder? A imobiliária só disponibilizou advogado para a proprietária mesmo esta estando erra, isto está certo? Como devo fazer para que ela pague a multa contratual? Quanto seria (valor do aluguel: R$ 280,00)? Quanto tempo tenho para deixar o imóvel? Como devo fazer para que ela pague todos os investimentos que fiz no imóvel dela? E meus pertences que foram danificados? Posso processar ela pelo risco de vida que corri? Estou precisando de ajuda pois nunca aluguei imóvel assim e não sei como proceder.

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    JusConsulta Quinta, 16 de outubro de 2008, 23h58min

    André, o artigo é o 22, que dispõe: "Art. 22 - O locador é obrigado a:
    I - entregar ao locatário o imóvel alugado, em estado de servir ao uso a que se destina;
    II - garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;"

    O locador é "obrigado" a entregar o prédio no estado de "servir" ao inquilino. O imóvel com defeito, com vícios, rachaduras, infiltrações, etc., não "serve" ao inquilino. Ao término da maioria dos contratos de locação, ou no preâmbulo (início) deles, há um compromisso feito pelas partes de cumprirem referido instrumento "e as disposições que lhe forem aplicáveis pela lei nº. 8.245/1991" ou seja, o art. 22, de que falamos. Não são só as obrigações "contratuais" que o locador deve observar, mas as "legais" também. É este argumento que deve ser mencionado na carta de rescisão por infração do locador. Ele infringiu o contrato ao não entregar o prédio no estado de "servir" ao locatário. No inciso II, do mesmo art. 22, está prevista a ocupação "pacífica" do imóvel, isto se aplica a vizinhos barulhentos, goteiras ou infiltrações anteriores à ocupação. Quem tem infiltrações, não vive pacificamente. O locador quebrou mais um item das obrigações legais.

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    andrea galerani Quinta, 13 de novembro de 2008, 14h02min

    Olá meu nome é andréa...e aluguel uma casa faz seis meses e meu pai é fiador...o aluguel é muito alto e estou com dificuldades para pagar.....falei na imobiliaria que gostaria de entregar a casa ..mas,..que não tenho condiçoes nehuma para pagar a multa de rompimento de contrato que é de um ano....
    me apresento em momento muito dificil onde tenho uma filha e não estou tendo quase nem oque comer drentro de casa.....
    se eles não me liberar que devo fazer!!??tem na lei pequenas causas como alegar tudo isso e não pagar!!??não quero dar prejuízo para imobiliaria ..mas,..eles não querem me liberar da multa.
    além do mais tem uma grande infiltração na paredo do meu quarto por causa do banheiro ...e a tintura da frente está descascando toda por ter colocado uma tinta ruim.
    Por favor me responda o mais breve possível...Como devo agir na entrega da casa...muito obrigada andréa

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    Junior57 São Paulo/SP Quinta, 13 de novembro de 2008, 15h42min

    Tente localizar o proprietário do imóvel para um contato pessoal com ele e explique seus motivos. Muitas vezes a mobiliária não coloca o cliente a par da situação do inquilino. Por outro lado, ainda que tivesse de pagar a multa prevista em contrato, seria de somente 50% dela, haja vista que você já cumpriu 6 dos 12 meses contratados. Boa sorte.

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    Thiago_1 Quarta, 19 de novembro de 2008, 2h03min

    Bruno preciso da sua ajuda

    Aluguei um imóvel em fevereiro deste ano, até aí tudo bem, mas em meados de agosto verifiquei os seguinte problermas: CUPIM, GOTEIRAS e o PISO RACHADO.

    Envei um pedido de conserto para a imobiliária e depois de alguns dias eles arrumaram uma goteira que ficava na sala e trocaram o gabinete da pia da cozinha que está INFESTADA DE CUPINS!!! Quando fomos tirar este gabinete, se desfez totalmente, saiu muito cupim dali....

    O problema é q os cupins continuam comendo o gabinete e agora está no meu guarda roupa e no móvel do meu filho...

    Foi constatado tb que quando chove, aparece goteira nos dois quartos e sem falar na umidade, que está agravando a saúde do meu filho...

    Acabei de tirar fotos dos móveis que obviamente terei que comprar outros...

    Gostaria de saber o seguinte:

    Será que eu posso pedir a extinção do contrato sem pagar a multa???

    Isso não seria um vício oculto, q a olho nú não dá para constatar??? Pois alegam no contrato que assinei um termo de vistoria...

    Podemos dizer que seria ridículo este termo pois não sou engenheiro para ficar verificando a estrutura da casa...


    ME AJUDA BRUNOOOOOOOOOO

    Os cupins estão acabando com os meus móveis, daqui a pouco quando eu mudar não vou precisar levar nada

    Aguardo sua resposta
    Thiago

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    F

    fernanda simoes Sábado, 22 de novembro de 2008, 17h00min

    oi eu aluguei uma casa no mes de março 07/03/2008 agora to querendo sair da casa pois terminei minha casa e a casa que moro ta horrivel ta chovendo mais dentro do que fora tem muitos bichos nogentos! os vidros da janela ta caindo ta horrivel as portas do quarto cheio de cupins!minha filha esta com problemas respiratorios por causa da casa ser horrivel!fui na imobiliaria pq queria entregar a casa mas nao queria ter que pagar a multa de 3 meses de aluguel pois nao tenho condiçoes é um absurdo!Eu pago 350,00reais e gostaria de saber se tem uma lei que me ajude a nao ter que pagar essa multa pelas condiçoes do imovel ou uma lei que me ajude a pagar bem menos!Tenha alguma lei que nos ajuda pq eu tenho uma casa vou sair da casa que eu estou p ir p minha nao p alugar outra! me ajude obrigada!

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    robson vieira Segunda, 09 de fevereiro de 2009, 21h57min

    aluguei um imovel ha 1 ano até em tão não sabia das infiltrações em ambos os quartos da casa só sabia do buraco q tinha no ralo do banheiro q foi uma luta para o proprietario arrumar pois a imobiliaria responsavel pela locação demorou a arrumar e queria o aumento do aluguel , estou deixando o imovel pois não há condições de morar nele quando chove o teto do meu quarto fica com goteiras q acabam caindo na minha cama já no quarto dos meus pais o teto está mofando e estragando as coisas pedi por diversas vezes o reparo no imovél para imobiliaria que pediu a um pedreiro para arrumar so q ficou pior do q antes em tão pedi a quebra do contrato fiz uma carta notificando a quebra do contrato sem multa e citando as infiltrações como a imobiliaria me orientou quando fui assinar o rompimento do contrato a imobiliaria me falou q eu tinha que pagar o aluguel do mês de fevereiro isso é correto pois tive alguns prejuizos pesso q por gentileza me responda essa duvida pois até onde eu sei a parte de instrutura é de resposabilidade do proprietario arrumar . gostaria de uma orientação

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    vinicius soares_1 Domingo, 15 de março de 2009, 22h42min

    eu fisso um contrato com uma imobiliaria para 2 anos emeio só que eu queroro sai da casa é eu tenho que enviar uma carta de avisso disso pois agora eu não sei como faser esa carta vc pode mé eviar um modelo de comunicado

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    D

    Dayane Furlan Segunda, 30 de março de 2009, 0h55min

    U R G E N T E

    Caros Senhores,
    Aluguei uma casa (900 reais mensais) em 10 de Junho de 2008, assinando um contrato de 30 meses, com uma cláusula de poder sair do imóvel em 12 meses sem pagar multa contratual (de 3 meses do valor do aluguel). Até hoje, dia 30 de março, encontramos vários problemas no imóvel que foram comunicados a imobiliária e alguns resolvidos após muito tempo de reclamação. No entanto, me encontro em sérios problemas financeiros, por estar desempregada, e por conta de um acidente doméstico, ocorrido nas escadas irregulares da casa (degraus muito altos, fora do padrão), onde fiquei debilitada não utilizando a parte superior do imóvel.
    Inclusive fomos a casa dos proprietários tentar acordo passivo, onde os mesmos entenderam nosso problema, porém levaram a imobiliária que nada adiantou, pois disseram que teremos que pagar a multa contratual, por sair antes de completar 12 meses. PERGUNTAS:
    1 - Como deveremos proceder ??
    2 - Em caso do pagamento da multa, quanto teríamos que pagar, pois já cumprimos 9 meses dos 30 mencionados, lembrando que após 12 meses, não teríamos que pagar nada ??

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    Junior57 São Paulo/SP Segunda, 30 de março de 2009, 14h20min

    Volte aos proprietários e explique o que está ocorrendo com a tratativa via imobiliária. Se cumpriu 9/30 avos do contrato, a multa será de 21/30 avos do quanto estabelecido, o que, no seu caso, dá R$ 1.890,00. Boa sorte.

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    Mônica Araujo Terça, 31 de março de 2009, 11h57min

    Aluguei uma casa para fins residenciais e, após 6 meses de uso a escada que dá acesso ao 2. andar começou a ceder. Notifiquei a imobiliária que não providenciou o conserto do imóvel.
    Solicitei ao CREA um laudo sobre as condições da escada, que concluiu pela condenação da escada. A
    pós avisar a imobiliária sobre o laudo (com fotos), solicitei a rescisão contratual, bem como o cancelamento da multa rescisória. Mais uma vez não logrei êxito.
    Por fim, o contrato de locação venceu mas, no penúltimo mês da locação achei por bem me mudar para evitar qualquer acidente. Pergunto:

    1 - qual a ação cabível contra o proprietário do imóvel, a fim de reaver os dois últimos meses de locação que paguei mas não usufrui, em função do vício oculto na estrutura da escada, bem como o valor do laudo do CREA?
    2 - É possível pedir danos morais?
    Grata

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    Ã

    Érika Conceição da Silva Quadros Quarta, 08 de abril de 2009, 11h59min

    Aluguei um imóvel há dois meses e o mesmo estava com vários reparos a serem feitos, como vazamentos, entupimentos, dentre outros problemas. O que caberia fazer nessa situação, uma vez que já procurei a locadora pessoalmente e por telefone e não obtive a solução do problema?

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    K

    KARIN CRISTINA Segunda, 27 de abril de 2009, 19h05min

    Ola, tenho sala alugada na sobreloja de uma predio comercial/residencial, nela instalei minha loja a 01 ano. ocorre que de outubro para ca , o neto do dono esta usando drogas(maconha) e tem deixado o local sujoo , pois o mesmo nao toma banho , o que prejudica minha loja pois o cheiro tanto da droga como dele sao insupirtaveis, fomos falar com o proprietario e ele me perguntou o que eu queria que fizesse com o neto dele, que pendurasse pelo pescoço ,disse que esse problema nao era meu em resolver mas ele teria que dr um jeito pois estava m prejudicando e ele me disse que " os incomodados que se mudem" ,bem perguntou eu ..gastei para montar a loja,investi , e agora vou locar outro local , tenho como pedir indenizacao por fiz meu ponto comercial e agora vou ter que muda-lo , fora os gastos que tive com publicidade e demais e gastos com transrencia . fora a multa por rescisao do contrato, quem paga? É ele pelo art. 22 IeII ?

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    andrea galerani Segunda, 14 de setembro de 2009, 15h10min

    Bruno.....
    Eu estou com um problema sério...o meu pai entregou a chave da casa e não pegou nehum papel que provasse que oa imobiliaria me liberou...mas,...tenho duas vizinhas que são minhas testemunhas..será que terei como provar...pois eles estão me cobrando 2.000,00 da quebra de contrato.
    E outra coisa que gostaria de lhe perguntar.o MEU CONTRATO ERA DE TRES ANOS !???Mas,..a quebra de contrato não poderia ser apartir do primeiro ano perane a lei!?????Obrigada.

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