Transferência de Imóvel de pessoa jurídica para pessoa física
Olá,
Adquiri um imóvel em nome da empresa no ano de 2001, que não foi integralizado ao capital social. Agora pretendo fechar a empresa. Como faço com o imóvel? Sou obrigado a vendê-lo antes de encerrar as atividades ou posso vendê-lo posteriormente? Se obtiver ganho de capital, quais impostos e alíquotas devo recolher? Posso transferí-lo para meu nome, como único sócio responsável pela empresa? Posso comprá-lo da empresa?
Muito grato
Wander
Sua empresa é individual? Penso que depende de como esteja a situação financeira da empresa; o seu ativo; o passivo, etc. Não esteja sendo executada por dívidas privadas ou públicas e se tiver tudo legal a venda entre sócios ou a pessoas relacionadas não é bem vista pelos fiscos;para o IR transparece algo chamado de distribuição disfarçada de lucros e a empresa pode ser autuada, segundo os entendidos...
O Contador deve realizar o balanço de encerramento; operação em que já deva incluir a situação do imóvel(se vender com lucro ou prejuízo, haverá os reflexos da venda no patrimônio final da empresa); depois disso tudo proceder o inverso na Junta (de dissolução e baixa do registro); quaisquer bens que remanescer, para fins de propriedade, vai depender da cota de capital de cada sócio...nesse diapasão, de que está tudo legal, não vejo, em fase de encerramento, nenhuma complicação, tendo que pagar os impostos finais que advierem das operações da pessoa jurídica, em detrimento do balanço de encerramento feito por Contador; ele é a pessoa que poderá melhor orientar nesse sentido...
Em tese a transferência (por compra e venda, cessão, doação) deveria ser feita enquanto a empresa estiver aberta. Existe a possibilidade de se transferir pelo distrato social - neste caso seria necessário retificar as declarações apresentadas para incluir o imóvel no patrimônio- que irá dispor como a sociedade e os haveres/deveres serão divididos entre os sócios.
Se optar pela compra/venda, cessão, doação etc... a empresa deve recolher os tributos correspondentes - neste caso existe um passivo (possibilidade) referente a receita poder autuar os sócios por não terem apresentado corretamente as declarações de IR. (Consulte a sessão Perguntas e Respostas da página da receita para saber as aliquotas)
Se optar pela transferência via distrato social - será necessário regularizar as declarações anteriores - e recolher os impostos correspondentes.
Basicamente nas duas operações incidem o imposto de transmissão de bens e imposto de renda.
Existem outras operações possíveis porém dependem de consultoria técnica especializada - geralmente de custos significativos - e também do fim que se pretende dar ao imóvel. ( Ex. usucapião, transferência das quotas da empresa etc...)
Para estas operaçãoes consulte um advogado especializado em administração de patrimônio/tributário para saber o custo/benefício/risco de cada operação possível.
É exatamente a isso que chamam de distribuição disfarçada de lucro, quer queira ou não(transferência a pessoas relacionadas)....é preciso tomar cuidado com a ocasião em que se dará a transferência do bem ao sócio; se a empresa está ainda operando ou não; se as transferências ocorrerem em pleno exercício do empreendimento com certeza haverá fiscalização do fisco federal.O Contador fará um balanço de encerramento a fim de levantar as contas ativas, passivas e patrimônio líquido da empresa, onde pagará os débitos e o que sobrar divide-se com os sócios de acordo com a cota de capital de cada um, mas depois de iniciado o processo de encerramento na junta e fiscos.Caracteriza, então, fraude, se houver distribuição de bens a sócios ou a pessoas relacionadas antes do encerramento das atividades e cuidados devem se tomar com a transferência/devolução do imóvel ao sócio, a meu ver, o valor contábil escriturado na empresa que evidencia o preço de devolução ao sócio, pois se o fizer a valor de mercado ou com alguma diferença em sua declaração de renda poderá haver tributação do ganho de capital, à aliquota de 15% sobre o lucro...
Abraços,
Gostaria de contar com a colaboração do Fórum para o seguinte assunto. Sou sócio juntamente com minha esposa uma empresa de consultoria de Informática, de cujo capital social está inserido o valor do apartamento em que moramos. Decidimos, agora, vender o apartamento e gostaria de fazê-lo como Pessoa Fisica. Como proceder para transferir o apartamento para o nosso nome - pessoa física sem encerrar a empresa? Trata-se de uma Sociedade Por Cotas de Responsabilidade Ltda. Desde já agradeço a atenção que for dispensada ao assunto. Salvatore
Você é irmão do Wander Mendes acima ou é mera coincidência?Fica complicado quando o imóvel é capital constituído/integralizado do sócio na empresa em que atua ou administra.O fisco pode desconsiderar a pessoa jurídica e fiscalizar o administrador-sócio.Os discursos anteriores já tocam no assunto, mas nada impede que a empresa, depois de integralizado o capital, resolva vender o imóvel de que era dona, havendo a alteração do capital e do contrato social...Diga-se de passagem que o ITBI FORA ISENTO QUANDO O IMÓVEL INCORPOROU-SE COMO COTA DE CAPITAL, mas o IPTU DEPENDENDO é cobrado da empresa, na posse, domínio e propriedade....salvo melhor juízo, do fórum.
Abraços,
Gostaria de uma orientação, pois estou em dúvida de como agir nos seguinte caso: No espólio de uma pessoa, consta uma empresa que passou à inatividade por conta do falecimento do sócio majoritário. A empresa tem créditos em dinheiro e um apto que não fora transferido. Foi informado no inventário, mas consta em nome da empresa devedora. Como proceder? a empresa, que está em fase de fachamento poderá, mesmo fechada intentar ação reivindicando a transferência do apto e cobrar os valores em espécie? Desde já agradeço.
No contrato da empresa deve haver cláusula quanto ao falecimento de algum sócio...A cotização de capital constitui bem declarável do espólio... O espólio é o patrimônio do morto; a massa patrimonial em movimento, pois a legislação é a mesma a se aplicar quanto às declarações de espólio(inicial, intermediárias e final).O espólio continua declarando as mutações de seu patrimônio até o final, quando se encerra o inventário com a partilha aos herdeiros.Ha obrigações de entregar as declarações ao fiscus federal(intermediárias) até a declaração (final), cuja base terá a partilha aos sucessores do morto, no ano da sentença terminal do inventário.O espólio, em linhas gerais, é o roll dos bens, direitos e obrigações do de cujus, pagando o imposto causa mortis(4%) sobre o patrimônio líquido apurado do falecido, em que a partir daí os herdeiros, legatários e o cônjuge meeiro só responderão por dívidas do falecido até o limite das cotas recebidas da partilha.
Salvo melhor juízo.
Senhores, minha questão é parecida com a mencionada acima, no entanto não consegui entender com clareza a melhor maneira de resolver o problema: minha esposa e meu cunhado eram sócios únicos de uma pessoa jurídica que apenas servia para ser dona de um imóvel. O capital social era de apenas R$ 1.000,00 (50%/50%). Por não ter finalidade alguma, resolveram encerrar a empresa e transferir o imóvel para seus nomes (pessoas físicas). A empresa foi encerrada e seu distrato social foi devidamente registrado na junta comercial em novembro/dezembro de 2009. No entanto, até o presente momento não houve a transferência do imóvel. No distrato, não se faz alusão ao imóvel e apenas menciona "procedida a liquidação da sociedade, cada um dos sócios recebe, neste ato, por saldo de seus haveres, respectivamente, a importância de R$ 500,00 correspondentes ao valor de suas cotas". Obviamente que o imóvel vale bem mais. Como fazer para efetivar a transferência de maneira legal e sem grandes gastos? Escritura de doação, devolução de capital ou o quê? Para complicar, o valor contabilizado do imóvel era menor do que aquele que aparece como valor venal no carnê do IPTU que por sua vez é bem menor do que o valor de mercado. Qual valor deve constar da escritura? Haverá incidência de impostos? Outro fato: vinha declarando no IRPF apenas o valor do capital social que minha esposa possuia (por orientação). Isto foi correto? Como fazer com minhas próximas declarações de IRPF? Por favor me ajudem a resolver da melhor e menos dispendiosa maneira este problema. Grato.
