Inquilino se recusa a sair do imóvel
Na realidade, o que eu gostaria não é de dar uma resposta, mas colocar também minha questão, que é a seguinte:
Há mais de um ano, aluguei minha casa por uma imobiliária. Contudo, por não residir na cidade onde se situa o imóvel e por ser amiga do dono da imobiliária, acabei não assinando contrato com a mesma (imobiliária). Agora, estou precisando do imóvel para eu mesma morar, mas o inquilino não quer desocupá-lo, mesmo tendo 05 meses de aluguel já em atraso. E a imobiliária não se manifesta. Estou desperada, pois estou voltando pra minha cidade, e não terei onde morar.
Quando não existe contrato escrito, aplica-se os direitos e obrigações previstos na lei do inquilinato Lei 8245/91.( http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/L8245.htm )
Nestes casos prova-se a locação principalmente pelo recebimento de aluguéis (recibo ou extrato bancário) porém podem ser utilizados outros meios. (testemunhas, documentos etc...)
Cabe ao juiz analisar as provas e decidir qual é a versão mais próxima a verdade.
Olá Dr. Sandro,
Estou com dúvidas em relação aos direitos dos inquilinos. No meu caso existem 3 situações:
1- EU, compradora: comprei um imóvel na cidade de SP, através de uma imobiliária em um anúncio pelo site da propria imobiliria, onde constavam apenas as seguintes informções (numero de quartos, endereço do apartamento, valor do imóvel, condomíno, IPTU, numero de vagas de garagem e o ano em que o prédio foi contruido, somente). Sou de Vitória ES, saí de lá para SP para visitar o imóvel q eu iria adquidir, sendo que a minha maior preocupação desde o primeiro contato por telefone com os corretores era que que eu gostaria de um imóvel vago, pois iria pagar a vista, e precisaria do imóvel com a maior urgencia pois ingressei em uma especialização em faculdade e teria só um mês para resolver tudo.
Após a primeira visita ao apartamento percebi q havia pessoas habitando o local, perguntei ao corretor qual o motivo daquelas pessoas estarem ali, pois minha prioridade de sair de vitoria para comprar o imóvel era se este estivesse vago, pois se n tivesse não havia interesse de minha parte. Alegou ele e posteriormente a imobiliaria tambem que estas pessoas eram apenas amigas da proprietaria do imóvel e que a proprietária também morava lá, mas estas haviam concordado a sair do imóvel a partir da assinatura do contrato de compra e venda.
No dia 31 de julho de 2008, assinamos (eu- compradora, a vendedora do imóvel, o corretor e o gerente da imobiliária) o contrato na presença de uma advogada da própria imobiliária.
Neste momento foi constato que após a assinatura informações das quais eu não tive nenhum acesso antes da assinatura do mesmo. Que a vendedora era casada, não morava no imóvel que me venderam, e eu não tive nenhum contato direto com a vendedora.
Posteriormente, voltei a vitoria para fazer a mudança, e percebi que não tinha telefones, n tinha nenhum contato da vendedora para marcar a entrega da chave: somente um email que constava no contrato, entrei em contato com ela por email e foi então que ela mencionou pela primeira vez que não poderia me entregar a chave pois aquelas pessoas q moravam no apartamento eram sim inquilinas.
Existem atualmente 4 pessoas morando no apartamento, sendo que existem em contrato 2 locatarios. Foi feito um contrato de locação do imóvel por um período de 3 anos, no qual sua validade era até março de 2007, sendo que após esta data foi prorrogado por tempo indeterminado pois, a proprietaria mostrou intenção de venda do imóvel e ofereceu primeiramente as inquilnas o imóvel para compra, as inquilinas não aceitaram e a proprietária então colocou a venda dando exclusividade a imobiliária que eu comprei. Segunda ela tudo isso dentro da lei.
Após eu saber de tudo isso, fui ler o meu contrato onde lá não existe em nenhuma cláusula que o imóvel esta sendo ocupado por inquilinos, nem mesmo há alguma cláusula sobre de quem deve ser os cuidados para com os inquilinos.
A partir disso foi feito um acordo verbal direto da vendedora para a compradora (eu) que as pessoas q ocupavam o imóvel foi dado a elas 30 dias em aviso prévio com carta registrada e assinada ciente por elas que elas teriam que desocupar o imóvel em 30 dias, esta carta foi assinada em 05 de agosto de 2008 com a validade de 30 dias com saída em 05 de setembro de 2008. Até esta data, eu concordei em morar em um hotel por estes 30 dias, minha finanças foram todas cauculadas para este compromisso. Pois na melhor das intenções preferi esperar e dar tempo as inquilinas a sairem do que desistir da compra quebrando assim o contrato pois eu já havia assinado e só soube da realidade da situações do imóvel alguns dias após a assinatura.
Eu já dei um sinal de um valor correspondente a 10% do valor do imóvel, no ato da assinatura, o resto será liberado a qualquer momento pelo banco para a vendedora do imóvel.
Hoje, já é dia 08 de setembro de 2008. Os inquilinos até agora se recusam a sair e pedem mais dias até o dia 10 de setembro.
Fui abandonada pela imobiliária que não quer se meter no assunto e nega responsabilidade em uma venda da qual me prometeram uma coisa (apartamento desocupado) e me venderam outra (ocupado por 4 pessoas e inquilinos com contrato por tempo indeterminado).
Semana passada um dos locatários me ligou nem sei como descobriu meu telefone, me ameaçando diretamente e dizendo que eles tem direito a sairem quando quiserem, e que a lei no minimo garante 6 meses para eles sairem.
Eu pergunto agora, o que eu faço quando chegar o dia 10 de setembro e eu perceber que não tenho lugar pra morar e se este dinheiro do valor do imóvel todo for transferido a qualquer momento para a conta da vendedora e eu passar a ser proprietaria do imóvel, de quem será os cuidados com os inquilinos? eu é que teria q mover uma ação de despejo? ou será que a atual proprietária já pode entrar com esta ação?
A imobiliária me ameaça em tudo dizendo que eu não tenho direito algum sobre o imóvel.
Queria esclarecimentos sobre quais são os meus direitos e como eu posso requerer isso na justiça após ter passado o dia 10 de setembro de 2008?
Desde já agradeço sua atenção. Gabriela
Em relação aos inquilinos será necessário ingressar com uma ação de despejo (geralmente demorada). O fundamento da ação irá depender dos documentos disponíveis.
Em relação aos prejuízos causados pela imobiliária / vendedores irá depender das provas disponíveis. Dependendo das provas pode ser possível uma indenização ou ainda desfazer o negócio.
Nos dois casos será necessário consultar um advogado para analisar os documentos e as soluções possíveis.
Somente será possível se o locatário concordar em desocupar o imóvel amigavelmente.Neste caso, se o prazo combinado para desocupação for superior a 6 meses ex. 04/2009 e se houver documento escrito provando o acordo, caso o locatário não desocupe é possível retomar o imóvel de forma mais rápida. (liminar)
Se o locatário se recusar a sair antes do prazo é preciso aguardar o término do contrato para ingressar com uma ação de despejo do imóvel locado. (geralmente demorada), o fundamento da ação irá depender do contrato e das provas disponíveis. Sendo necessário que um advogado análise o caso.
Boa noite, Dr Sandro.
Tenho um imóvel cujo o prazo do contrato venceu em 29/07/2008, esse contrato teve duração de 30 meses, o inquilino foi avisado verbalmente 6 meses antes do vencimento, já que me caso em novembro de 2008 e irei usar o imóvel.Foi feita a notificação extra judicial com prazo de 30 dias para saída do imóvel este prazo já venceu em 11/09/2008 e o inquilino se manifestou que não sairá do imóvel. Para a ação de despejo quanto tempo pode demorar o processo? Caso o inquilino saia antes do termino do processo ele poderá sofrer alguma penalidade?E quanto as custas do processo? Visando que terei que alugar um outro imóvel para morar enquanto o inquilino não sai.
Desde já agradeço a atenção.
De um modo geral o processo por mais rápido que seja, sempre demora mais do que 8 meses (o locatário após ser citado pode pedir prazo de 6 meses para desocupação). Consulte um advogado de sua região para saber o tempo médio até a efetiva desocupação do imóvel.
Após o ajuizamento, dependendo do caso, a única "penalidade", em tese, seria a de pagar as despesas processuais e honorários advocatícios. (normalmente o locatário pede os benefícios da justiça gratuita e apesar de ser condenado a pagar, não paga - cabe ao credor em um prazo de 5 anos provar que o locatário tem condições de efetuar o pagamento)
Em tese não há como responsabilizar o locatário pelas despesas do locador. (aluguel)
DR. Sandro Gostaria da sua Ajuda. Estou a 6 anos morando em uma casa Alugada, com todos os contratos renovados de ano em ano. Porém Agora depois de 6 anos a locatária quer a casa, sempre paguei os alugueis em dia ou até mesmo adiantado,nunca atrasei um só se quer, fiz várias intalações na casa como por exemplo tomadas iluminação etc., pediu a casa para o dia 11 deste mês mais não saimos da casa ainda pois não encontramos outro para alugar, ela ainda não nos enviou nenhuma notificação escrita... Meu filho estuda na porta de casa, e já estamos acomodados aqui a 6 anos!!! Gostaria de saber oque podemos fazer se prescisamos sair de imediato, e se mesmo depois de 6 anos não temos direito nenhum, para que pelo menos possamos ficar aqui mais alguns meses ou anos... desde já Grato... Iago
Depende do contrato e do modo que renovações as renovações são feitas.
Se cada ano é feito um contrato novo com prazo de 12 meses. A ação pode demorar mais tempo e exigir algumas condições (Ex. uso próprio)
Se a cada ano acrescenta-se um ano a mais no contrato inicial. A ação é um pouco mais rápida.
De qualquer modo uma ação de despejo sempre demora mais do que 6 meses até o momento em que se é obrigado a deixar o imóvel.
Não é preciso sair de imediato, o mais indicado é combinar com o locador um prazo razoável para a desocupação, tendo em vista que a existência de uma ação de despejo pode dificultar uma nova locação.
A lei não preve proteção especial ao bom locatário mesmo após longos períodos.
A questão das reformas em regra não interfere, mas somente após um advogado analisar o contrato e os documentos é possível uma resposta definitiva. E, mesmo assim, não envolve o direito de permanecer no imóvel, mas de ser indenizado pelas reformas -isso se devida a indenização- Caso o juiz reconheça o direito à indenização pelas reformas e o locador não pague é que o locatário pode permanecer no imóvel até ser indenizado. (na prática muito difícil, pois geralmente o valor é pequeno em relação ao aluguel)
Caro Sandro
Em 2000 comprei uma casa com meu então namorado. Desde então ele mora no imovel. Ao longo do namoro, emprestei dinheiro em valor superior a 50% do valor da casa e acordamos verbalmente então que a casa seria só minha. Aliás, a casa está registrada em meu nome. Há três anos, o namoro acabou e deixou-o morando na casa por 9 meses enquanto eu estava em uma outra localidade. Após voltar para a cidade, solicitei que ele saisse da casa, porém ele não saiu. Desde então, tenho solicitado inumeras vezes para que ele saia da casa. Durante todo este tempo, não entrei na justiça porque tinha esperança de reaver o dinheiro emprestado...doce ilusão!!! Há um ano atrás, ocorreu um grave sinistro com a casa e a defesa civil declarou que a casa está em situação de risco. Há vinte dias, a seguradora finalmente iniciou as obras e ELE não quer sair da casa. Novamente, solicitei que ele saisse do imovel para que a reforma e ele não saí...
Ele nunca pagou aluguel...não pagou IPTU e mesmo com a reforma em andamennto está fabricando ilegalmente produto alimentar no imóvel...o que eu faço??
Não é locação, consulte um advogado para analisar as provas disponíveis. Caso consiga provar que ele esta no imóvel de forma não autorizada a menos de 12 meses pode conseguir uma liminar, de qualquer modo será necessário ingressar com uma ação. Nestes casos quanto mais tempo demorar para ingressar mais difícil e demorada é a solução.
Olá Sandro, gostaria de sua ajuda.
Eu trabalho de zeladora/síndica em um prédio e resido no mesmo lugar há 6 anos, sem carteira assinada e nunca me foi pago 13º salário ou férias e etc. tenho um contrato de inquilina como todos os outros moradores, porém, não pago aluguel mas recebo todo mês um recibo como se eu o pagasse. O que eu recebo do meu trabalho é o condomínio de todos os moradores. E antes os moradores pagavam o aluguel para mim e todo começo do mês eu entregava o aluguel para a proprietária e nós acertavamos as contas. Agora, o marido da proprietária (que é advogado da empresa do pai dela) veio me informar que era pra mim me retirar em 30 dias, e que tinha um documento para mim assinar, mas eu não assinei nada! Fiquei muito preocupada pelo fato de ter 30 dias para sair, eu não sei se esse aviso verbal vale como um aviso de desocupação, e se eu realmente devo sair em 30 dias. Hoje eu recebi a carta de descupação do imóvel, que diz a proprietária que precisa que eu saia pois o prédio foi vendido. Eu gostaria de saber se é justo esse pedido de 30 dias, ou se eu tenho direito a mais tempo para minha retirada, pois não tenho lugar para morar e tenho duas filhas menores de idade. E se caso eu resolver colocar eles na justiça, se isso demora muito tempo e quais são os procedimentos.
Muito grata, Angela.
Dr. Sandro,
Há 5 anos atrás meus pais locaram uma propriedade para uma família constituída de um casal e dois filhos. O contrato foi feito no nome da filha do casal. Depois de um certo período eles começaram a atrasar o aluguel. Os atrasos começaram a ficar constantes até que chegaram ao absurdo de dois anos de atraso. Nesse período por várias vezes tentamos conversar com eles, mas não obtivemos sucesso. Então resolvemos entrar com uma ação de despejo. Atualmente só o casal reside na nossa propriedade, ou seja, a pessoa que assinou o contrato não mora mais lá. Minha advogada havia entrado com ação contra a locatária e seus pais. Hoje saiu uma nota de expediente na qual o juiz exime os pais de responderem a ação de despejo por não possuirem legitimidade para tal. O processo ficou somente contra a locatária que não reside mais no local. Gostaria de saber do senhor, pois estou bem preocupado, se esse fato pode prejudicar o andamento do processo?
Grato pela atenção.
Angela_1
Com relação a relação de trabalho consulte um advogado da área trabalhista (via de regra é melhor ter uma para cada situação)
Com relação à locação havendo contrato de locação e recibos (se o contrato não menciona que a locação é referente a um contrato de trabalho), não é preciso sair do imóvel imediatamente (inclusive até que vc seja obrigada a sair pode demorar) , consulte um advogado que irá analisar os documentos e propor a melhor solução.
Converse com os advogados para saber qual é a saída mais interessante e se uma ação irá interferir diretamente na outra (possivelmente sim).
De qualquer modo não é preciso desocupar imediatamente, procure outro imóvel com calma. (Pode ser que uma ação de despejo dificulte uma nova locação)
Dr. Antonio,
O problema é a operacionalização, desde que corretamente instrumentalizada considero uma boa forma de garantia.
Na prática muitos locadores tem dificuldade com o Cartório de Registro de Imóveis (exigências registrais, custos, etc...) e a garantia acaba se tornando ineficaz por não atender os requisitos legais.
