bom dia, gostaria de um esclarecimento, tenho uma inquilina que tem um filho que e traficante de drogas e mae dele trabalha em jogo de bicho e aposentada e ainda recebe pensao do ex marido, e tentei varias negociacoes para desocupacao do meu imovel e nada, ai entrei com uma acao de despejo e ja esta a 1 ano e 4 meses na justica e ela tambem esse tempo todo sem pagar o aluguel, ela entrou com dois advogados particulares para sua defesa e alegou ainda na justica que e pobre e que nao tem como pagar custas nenhuma, mas como tem condicao de pagar 2 advogados particulares e o Juiz nao ver isso, falo com meu advogado e ele so me fala que isso e demorado mesmo e que nao pode fazer nada, que so depende do Juiz, nao sei mais como fazer, e como o juiz aceita uma pessoa morar de graca no que e dos outros, entao esses direitos e deveres do inquilino e proprietario nao vale nada, nao entendo mais nada. Agradeco se puder me ajudar.

Justiça gratuita : Não é necessário ser miserável para ter direito ao benefício, a condição é que o beneficiário não possa arcar com as despesas do processo sem prejuízo para o próprio sustento.

O fato de possuir advogado particular não interfere na concessão do benefício tendo em vista que o advogado pode atuar "ad exito" (muito comum nestas situaçãoes) ou seja receberá parte do que o cliente receber ao final do processo ou se vencer a causa o que o juiz fixar na sentença.

A assistência judiciária não isenta de custas ou condenação, a parte interessada tem até 5 anos para localizar bens e cobrar os valores.

O aluguel é devido até o dia em que locatário desocupar o imóvel, assim a demora do processo não significa que a pessoa esta morando "de graça", o que acontece somente nos casos em que o contrato não tem garantia e o locatário não tem bens . Como esta hipótese (alugar para quem não tem condição de pagar e não exigir garantia ou ter a cautela necessária) surge por "culpa" do locador, normalmente os juízes não são sensíveis ao argumento de demora do processo ou mesmo que a pessoa não esteja pagando o aluguel.

Converse com seu advogado para saber a respeito do processo, quanto tempo demora em média uma ação em Brasília e se existe outras medidas que podem ser tomadas (e o custo/benefício)

Dr. Sandro Akira

Aluguei meu apartamento em 30/04/08 com contrato particular com firma reconhecida, inclusive do avalista. Por motivo de separação pedi a desocupação do imóvel até o vencimento (30/04/09) mas fiz isso verbalmente. o inquilino me disse que a esposa só sairá do imóvel quando adquirir um pois não quer passar por outra mudança. Além desse problema eles não depositam o real valor do aluguel alegando ter feito melhorias no imóvel, já o informei que qualquer reparo necessário devo ser comunicada afim de fazer um orçamento e que após o serviço as notas e recibos sejam apresentadas mas fizeram novamente isso em dezembro/08. O que devo fazer, pois estou no mesmo imóvel que meu ex-marido e preciso resolver esta situação insustentável.

Em regra dentro do prazo do contrato só é possível retomar o imóvel no caso de infração contratual grave. ( e é uma ação relativamente demorada)

Se não houver desocupação amigável será necessário aguardar o término do contrato.

O locatário é obrigado a pagar exatamente o valor acertado, sendo possível ingressar com uma ação de cobrança da(s) diferença(s). Se o locatário parar de pagar é possível ingressar com uma ação de cobrança junto com o pedido de retomada, porém se o locatário pagar o valor poderá continuar no imóvel.

Talvez o caminho mais fácil neste caso seja resolver o problema no âmbito da separação.

Prezado Sr.

Estou às voltas com um contrato de locação residencial, por mim assinado, prevendo a duração de 12 meses. Ao término do mesmo poderei alegar renovação automática baseado no art 47 da Lei do Inquilinato? Estou sabendo que o locador pretende pedir o imóvel para reformar. Ele pode fazer isso? Agradeço sua atenção.

Neste caso aplica-se o artigo 47 e seguintes da lei do inquilinato: ( Integra em : http://www.planalto.gov.br/ccivil/Leis/L8245.htm )

Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga - se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:

    I - Nos casos do art. 9º; 

    II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu     emprego; 

    III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio; 

    IV - se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento; 

    V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.

Boa Noite Dr Sandro, Minha mãe possui um imóvel alugado e mora com minha irmã caçula, recentemente a pedido do proprietário anterior, ela procurou passar a conta de água para seu nome, e quando chegou na conssecionário de águas e esgotos foi informada que não podia fazê-lo, porquando a atual inquilina do imóvel está com seis meses de atraso de pagamento das referidas taxas, o que podemos fazer. Como obrigar a mesma pagar o débito que já soma R$ 280,00, e minha mãe só recebe uma pensão do INSS de R$ 415,00 para passar o mês, minha mãe pode pedir desocupação imediata do imóvel, sendo que a renda deste imóvel é a ajudá que ela tem para comprar sua medicação de uso obrigatório para pressão e ajudar na manutenção da casa da minha irmã, pergunto o que devemos fazer e como devemos fazer, já que não existe contrato escrito. Obrigado e Boa Noite.

Existem vários caminhos para resolver o problema, porém será necessário consultar um advogado/defensor público para analisar os documentos (documento de posse/propriedade do imóvel, tempo de locação, recibos, comprovantes de pagamento etc...) e verificar qual são as soluções que podem ser utilizadas no caso.

Bom dia caro Dr. Desculpe-me a insegurança, mas no caso de haver um contrato assinado com cláusula prevendo que o inquilino se compromete a deixar o imóvel ao final de 12 meses tambem se aplicaria o art 47 da Lei do Inquilinato? Posso entender que tal cláusula é ilegal por contrariar dispositivo de lei especial que rege os contratos de locação residencial? Grato pela atençao.

A cláusula em si não é ilegal, mas se o locatário não desocupar o imóvel por vontade própria aplica-se o artigo 47 da lei de locações.

Dr. Sandro, boa tarde. Há uma ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança tramitando desde 1998, no TJ/SP. Os inquilinos propuseram os embargos (impugnação ao valor da causa, tentaram anular o processo...), mas a decisão dos desembargadores foi unânime em negar provimento ao recurso. Após muitas fases e muitos anos, o processo encontra-se em fase de execução, com o pedido do juiz para que os inquilinos apresentem bens para penhora e estão conclusos. Minha pergunta é: o que ocorrerá a partir de agora? esgotaram-se os recursos? Os inquilinos podem pagar e permanecer no imóvel? Se não tiverem bens, o que os proprietários devem fazer?

Converse com o seu advogado, sem examinar os autos não é possível dizer se cabe ou não mais recursos. Em fase de execução a possibilidade de recursos é menor, mas não é possível estimar a duração do processo. Somente seu advogado pode lhe fornecer uma estimativa do que pode ocorrer no processo.

Via de regra o locatário tem a faculdade de pagar e permanecer no imóvel no início do processo, na fase de execução existe pouca chance disto ocorrer.

Converse com seu advogado para saber sobre a as providências que podem ser tomadas para localizar bens ou sobre o que pode ser feito na falta de bens para garantir o pagamento. (Em se tratando de locação sempre existe o risco de não se receber o aluguel mesmo tomando todas as precauções e ingressando com as ações possíveis.)

agradeço a resposta. Só mais uma dúvida: Na hipótese de esgotados os recursos e apresentação de bens para penhora. Dependerá dos proprietários solicitar ao juiz a desocupação do imóvel? Ou na execução o juiz já determina isso?

Olá Sandro, bom dia!

Necessito de sua ajuda. Minha tia em junho de 2000 alugou uma casa ( para residência) a um senhor, o qual colocou uma lavanderia e recentemente está morando lá. Existe contrato, porém sempre quem assinou foi minha mãe, já que minha tia morava muito longe daqui, e pior, não foi passado uma procuração dando os direitos para minha mãe resolver as questões de contrato da casa. O ano passado, minha tia faleceu e passou a casa para mim (estar em processo de inventário, porém ainda parado pois a defensoria pública está aguardando o novo defensor chegar). Já solicitei a casa várias vezes, mas a inquilina está irredutível, além de pagar sempre o aluguel com atraso( 1 a 2 meses depois). Quais os procedimentos que devo tomar?

Desde já, agradeço

Dr. Sandro

Li aqui no próprio site a respeito da doutrina em relação a exigência da caução (mínimo de 12 aluguéis?) por parte do locador para fins de execução do despejo. Li também que há a possibilidade da utilização da própria divida do locatário (desculpe a falta de melhor elaboração dos termos técnicos) como caução. Na hipótese de os locatários não possuírem meios de pagar seus aluguéis, nem os atrasados, tampouco dispor de bens para penhora, como fica a questão da execução, se os locadores também não disporem de meios para efetuar a caução?

Elayne,

Se vc já foi nomeada inventariante ou é a única herdeira vc pode ingressar com uma ação de despejo (em nome de sua tia) sem precisar indicar o motivo. Para isto será necessário contratar uma advogado/defensor público (alguns advogados atuam "ad exito" ou seja ingressam com a ação sem cobrar honorários recebendo o que for fixado na sentença ou parte do benefício do cliente)

Renato,

Converse com seu advogado a respeito dos procedimentos necessários para a desocupação do imóvel. (Sem examinar o processo fica impossível lhe adiantar qualquer informação sem o risco de fazer confusão)

Normalmente nas hipóteses que se exige garantia para se retomar o imóvel o locador pode dar o próprio imóvel em garantia. Converse com seu advogado para saber se há necessidade de caução no seu processo.

estou esperando sua resposta?

Obrigada Sandro, que bom saber que já posso entrar com a ação. E os contratos de oito anos atrás que estão no nome da minha tia(a ex proprietária) mas que foram assinados todos por minha mãe poderá acarretar-me problemas, já que minha tia não passou uma procuração dando o direito ( por escrito) para minha mãe assinar os contratos?

Mais uma vez, obrigada!

Converse com o advogado/defensor público que irá propor a ação a respeito da necessidade ou não de apresentar a procuração, e as possibilidades que podem surgir.

A relação príncipal é a de locação, de modo que se esta estiver perfeitamente caracterizada esta discussão , se houver, não chega a impossibilitar a aplicação da lei de locações.