Sandro... mais uma vez de agradeço do fundo do coração pela orientação...

que Deus te abençoe... ate +

Boa tarde, tenho uma empresa em um imóvel que aluguei, e o dono do imóvel está querendo vendê-lo, com isso alguns corretores levam pessoas para olhar o imóvel e fica conversando sobre isso dentro do meu estabelecimento, causando certa curiosidade em meus clientes, e perguntam se a empresa será fechada ou algo assim, isso causa certo embaraço, gostaria de saber até que ponto isso é legal, a entrada e saída de corretores de vendas que levam pessoas para conhecer local, e se o imóvel não deveria primeiramente ser oferecido a mim.

Muito obrigado

Enquanto o imóvel esta alugado o locatário pode utilizá-lo como se fosse o proprietário, assim, o locatário pode estabelecer a forma com que os corretores poderão (ou não) visitar o imóvel.

O direito de preferência do locatário , para ser eficaz, depende de se adotar algumas providências previstas na lei do inquilinato. (Ex. averbar o contrato de locação na matrícula do imóvel locado). Consulte um advogado para saber os procedimentos necessários e o custo/benefício da medida.

muito obrigada Dr. , mas poderia responder mais uma vez o que completo Mas o que ocorre, é que este que se diz herdeiro, nao é, o falecido nao tinha herdeiro, era simplismente um funcionário deste. E no processo consta que este antes de morrer deixou um testamento para suas doações pra outra pessoa como procurador universal, pe para doações para uma instituição. Mo processo diz em acordão que houve falsificação de assinarura , portanto houve 2 testamento onde o exame 1ª do prito diz falsificado de depois este que se diz herdeiro absoluto entrou com mais recursos pedindo outro exame grafotecnico, ai está esta confunção desde o ano 2000.Mesmo assim até decidirem este que se diz proprietário pode pedir o imovel e alugar para outro e ficar com o dinheiro dos alugueis e nao dep. m juizo, conforme determinação tambem? então nao existe lei neste pais, pois ele faz assim manda a pessoa desocupar o imovel e faz um novo contrato para estranhos que nao sabem da situação

A discussão entre as partes do inventário não interfere diretamente nas locações, os locatários devem considerar o locador como legítimo até decisão judicial em contrário.

Tudo o que consta no processo (como um todo), deve ser analisado pelo juiz na ocasião da decisão. E, no caso de recurso, poderá ser revisto pelo Tribunal. O juiz não é obrigado a aceitar um ou outro laudo pericial desde que fundamente a razão de sua convicção.

Cabe ao outro interessado no inventário, fiscalizar o cumprimento da ordem judicial, solicitar intimações para os novos locatários ou pedir providências contra eventual prática ilícita.

Além da Lei, existe o livre arbítrio, qualquer um pode escolher descumprir a lei e arcar com as consequencias do descumprimento.

Se a violação não é punida por qualquer motivo, não significa que não existe lei.

De um modo geral a Lei deveria representar o que a maioria das pessoas considera moral, justo ou necessário.

O descumprimento reiterado da Lei, por si, não implica que seu descumprimento tenha se tornado moralmente aceito pela sociedade e tampouco autoriza que a Lei seja descumprida.

Muitas pessoas que cometem homícidio não são sequer processadas o que não significa que matar alguém não seja crime.

Em regra o operador do direito não deve apoiar qualquer pratica contrária à Lei ou aos costumes. A desmoralização da Justiça interessa aos criminosos e aos contrários ao Estado Democrático de Direito.

Uma confusão muito comum em muitas pessoas é que aquele que comete um crime ou descumpre a Lei perde todos os direitos. Não é verdade.

A Lei estabelece exatamente e de maneira clara o que acontece em caso de descumprimento. Ex. Matar alguém : Pena, reclusão 6(seis) a 20 (vinte) anos.

Assim, quem comete um crime responde pela pena correspondente, permanecendo com todos os demais direitos não afetados pela pena. Esta regra embora mais facilmente compreendida em matéria criminal também se aplica ao direito civil e nas relações entre particulares.

Muito obrigada Dr. foi de grande avalia sua resposta. Mas que esta justiça (me desculpe) é doida e precisa ser reformulada, isto precisa ser sim. Tudo neste país é tão lento, tão desorganizado, que por mais que um advogado entre com uma ação , e com provas e palavras inteligente chegando até substimar as autoridades, lá vai as leis arcaicas Tudo errado.Mas o que fazer não é. Quando era mais nova morei em um pais totalmente diferente(A.Sul) as coisas lá são mais claras, como por exemplo a palavra do branco é importante, nao existem contratos de alugueis, a pessoa aluga por 12 meses, e renova se quizerem ambas as partes, e o fiador é o contrato de trabalho da pessoa. Não existe INSS, pagam a consulta para ir a um médico o valor que o branco diz. estou falando da Africa do Sul

Olá Doutor Sandro Akira Sakurai. Por favor, eu gostaria que você prestasse informações a respeito do seguinte problema que está me afligindo. Minha irmã possui uma Academia em um lote comercial alugado, ou seja ela é a locatária. Ela está com 02 meses de alugueis atrasados, e o proprietário (locador) notificou-a para que efetue a quitação dos mesmos ou irá impetrar Ação de Despejo. Ocorre que, minha irmã realizou obras de grande valor lá, gastando todo o seu patrimônio, que era um valor considerável. É possível ela postular Direito de retenção por benfeitorias e obras realizadas, que são úteis e necessárias, solicitando indenização cabível, apresentando os comprovantes de despesas realizadas, mesmo que o Contrato contenha uma cláusula prevendo à renúncia ao Direito de retenção por benfeitorias realizadas? Segundo a Lei do Inquilinato é lícito as partes convencionarem sobre a renúncia ao Direito de Retenção. Pórem, perante o Código de Defesa e Proteção ao Consumidor esta é uma cláusula abusiva, e portanto nula. Sei que a Lei Especial prevalece sobre a Geral, mas há que se ponderar que o Inquilino também é um consumidor, desta maneira o Contrato de locação também é regido pelo CDC. Ademais, o Código Civil veda também o enriquecimento ilicito, situação esta que se concretizará com a entrega do imóvel sem o devido ressarcimento das despesas realizadas. Existe também neste contrato de locação cláusulas conflitantes/confusas, numa delas, O Locador anui (concorda) com uma indenização até no valor de R$- 300.000,00 por benfeitorias a serem realizadas por sua imposição. Tal cláusula colide diretamente com a renúncia ao direito de retenção.O locador concordando com indenização deste valor, também concorda tácitamente com o Direito de Retenção. Em conformidade com o CDC e também com o Código Civil, artigos 423 e 424 , os quais determinam que quando num contrato houver cláusulas confusas (ambíguas), interpretam-se favoravelmente ao Consumidor. Por favor, Doutor Sandro, Eu gostaria de saber seu parecer jurídico sobre esta situação. Agradeço antecipadamente à sua atenção e respostas externadas em relaçao a esta. Obrigado.

Sem analisar o contrato e os demais documentos é impossível chegar a uma conclusão com relação ao caso concreto.

De qualquer modo:

Em uma ação de cobrança cumulada com despejo o locatário, no início do processo, tem a oportunidade de depositar os valores devidos e encerrar a ação sem maiores consequencias.(Pode adotar igua este procedimento em média 2 vezes por ano).

Pode também apresentar defesa e discutir algumas matérias porém via de regra ganha-se apenas tempo ou uma oportunidade para conseguir "um acordo".

Se o contrato previa que nenhuma benfeitoria era indenizavel em regra a cláusula é válida, é possível tentar anular a cláusula em algumas hipóteses. (na prática muito difícil, o que se consegue fazer, dependendo do processo, é levar a discussão a outros tribunais - ganhando-se tempo )

A relação locador x locatário em regra não é de consumo, os estudiosos defendem que se e somente se o locador for uma empresa constituída para o fim exclusivo de locação é que se poderia cogitar em relação de consumo. Na prática porém apesar de ser comum tais empresas não tenho notícias de que o código de defesa do consumidor fosse invocado. Na verdade tanto a lei do inquilinato como o código de defesa do consumidor protegem o locatário assim, tirando esta questão pontual com relação às cláusulas abusivas pouca existe pouca diferença.

E, nos contratos não-residenciais muitas vezes o locatário não é "visto" como "parte fraca", e a lei preve mecanismos para proteger o ponto comercial (Ex. Renovatória, cláusula de vigência, averbação na matrícula) Infelizmente é muito comum o comerciante priorizar o investimento em reformas e descuidar de tais instrumentos. O que é visto, de um modo geral, pelos julgadores como um "desleixo", "se não se preocupou em adotar as medidas necessárias é porque não estava interessado em tal proteção"

Sem analisar o contrato como um todo não é possível tirar conclusões, porém a tendência é "aproveitar" ao máximo o contrato, procurando extrair a verdadeira intenção das partes. Apenas para ilustrar : Nenhuma benfeitoria é indenizável, o locatário não pode realizar nenhuma obra sem anuência do locador, por outro lado o locador pode exigir/impor que o locatário realize algumas obras, hipótese em que , o locatário será indenizado até o limite de 300.000,00.

A aplicação da interpretação mais favorável ao locatário independe da aplicação do CDC, com a ressalva de que em locações não-residenciais o locatário muitas vezes não é exatamente considerado uma parte fraca. (Ex. locador aposentado de 70 anos e locatário Banco)

Consulte um advogado para analisar a documentação e expor as possíveis linhas de ação e defesa.

Olá Doutor Sandro Akira Sakurai. Por favor, eu gostaria que você prestasse informações a respeito do seguinte problema que está me afligindo...........vou contar a estoria A e B eram namorados e alugaram minha casa, eu mesma fiz o contrato, qualifiquei A e B como solteiros, coloquei A 1 contratante e B 2 contratante, ja residem a 7 meses, A nao quer mas morar la e ja desocupou o imovel e B nao quer sair......... O que devo fazer.............. nao me interessa que B fique pq sei que vai ser problema................ so que eu vacilei pois nao coloquei no contrato clausula sobre rescisao de contrato por desinteresse de A ou B...... qual seria a maneira certa para tirar B do imovel...............houve quebra do contrato.................ou a uniao estavel por sete meses ira garantir o direito de B permanecer no imovel

Enquanto o prazo do contrato estiver em vigor somente será possível retomar o imóvel caso haja infração contratual grave (a critério do juiz) ou falta de pagamento.

Na retomada por falta de pagamento o locatário poderá depositar o valor devido e permanecer no imóvel.

Se a locação for resindencial e o prazo da locação for inferior a 30 meses, mesmo após o término da locação (que é considerada automaticamente prorrogada) a ação de retomada do imóvel irá exigir alguns requisitos adicionais (Ex. Uso próprio ou reforma com aumento de área útil etc... ) Somente após 5 anos de contrato é que será possível ingressar com uma ação de retomada sem precisar indicar um motivo.

O fato do contrato possuir 2 locatários que não residem mais no imóvel pode fazer com que a ação demore mais tempo do que a média, tendo em vista que será necessário encontrar os 2 locatários para que o processo tenha um início regular.

Consulte um advogado para examinar o contrato e sugerir algumas medidas possíveis. (Nestes casos geralmente é melhor fazer um acordo com o locatário remanecente para que desocupe ou assinar um novo contrato, porém geralmente é necessário fazer alguma concessão - Ex. Reduzir o aluguel)

Obrigado Doutor Sandro Akira Sakurai, pelas valiosas informações prestadas, o que demonstra que você é um nobre causídico de incomensurável valor. Aprendi muito com você, lendo suas soluções apresentadas à outros casos concretos, também. Muita Saúde e disposição para o bom combate, é o que eu desejo para você. Até mais.

Dr Sandro, boa tarde. A minha irmã tem um imóvel alugado, a inquilina paga corretamente, porém destrui o imóvel inteiro, usa palavras de coação e ameaças por que trabalha no gabinete de um dos Desembargadores, fala para a imobiliária que minha irmã é louca, e outras palavras. Diz que é proprietária, e vai sair quando quiser, " a inteligente", enviou uma carta para minha irmã dizendo que a casa estava cheia de cupim e que ela teria que indenizar os móveis pago e ainda disse que ela estava fazendo uma locupletação ilícita, datou e assinou. Por um grande azar, a competente da imobiliária fez um contrato de 12 meses, e o contrato renovou-se automaticamente. A inquilina disse que vai sair quando quiser. Conforme o artigo 47 , I a V, tem os requisitos, mas não temos saída, todos da minha família moram longe da casa que esta alugada. A pergunta seria tem uma outra forma aceitável para a retirada desta digníssima pessoa, sob a alegação de má-fé, injúrias e difamações, e ainda a imobiliaria nunca explicou a minha irmã sobre esta questão da denúncia cheia ou vazia, senão com certeza iria preferir alugar por 30 meses. Outra situação é que minha irmã está com processo de inventário, não poderia também alegar que gostaria de vender a casa para pagar custas do Itcmd OU PARA outro fim??? sei que a lei do inquilinato é bem clara, porém preciso arranjar uma solução, Agradeço sua atenção.

A venda do imóvel sempre é possível e independe do imóvel estar locado ou não (na prática fica um pouco mais difícil de encontrar interessados)

O novo proprietário, pode pedir a retomada do imóvel sem precisar indicar um motivo.

Se realmente o imóvel esta sendo danificado é possível ingressar em juízo para fazer com que a locatária cuide da manutenção e repare o que foi danificado, porém é uma ação delicada e é necessário fazer prova do estado do imóvel quando a inquilina recebeu as chaves e o estado em que se encontra (dano).

A imobiliária atua como se fosse a própria locadora (hipótese mais comum em que possui procuração) de modo que é praticamente inviável alegar que não sabia das consequencias (mesmo porque contrato por menos de 30 meses não é ilegal)

Converse com um advogado para analisar os documentos e discutir algumas soluções possíveis, bem como se convém adotar medidas de outra natureza pelos atos da locatária ( a questão das ofensas não é discutida no âmbito da locação)

Procure conversar com a administradora/imobiliária explicando que não pretende continuar com a locatária. (Algumas imobiliárias, mais experientes, possuem alguns artifícios - dentro da lei - para fazer com que a locatária procure outro imóvel por vontade própria. Ex. Não concordar em conceder desconto quando os índices de inflação sobem muito. Tendo em vista que o contrato preve a aplicação do reajuste não existe motivo para concordar com pedidos de negociação de reajuste.

Porém é preciso conversar com a administradora/imobiliária tendo em vista que em regra o interesse do locador é manter o locatário.

Boa noite,

Dr. Sandro moro em um imovél já têm 8 anos, porém o contrato venceu em 2005, como o dono faleceu a pessoa que ficou com o imovel quer fazer outro contrato exigindo o dobro de aluguel e várias coisas que não haviam no contrato antigo, chegou ate ir no condominio e falar para todo mundo que tem mais tempo desocupar pq ela quer alugar mais caro e ainda se recusou a receber o aluguel. Queria saber se apos esse tempo o proprietario tem o direito de fazer outro contarto cobrando o dobro do alguel atual e se também têm o direito de retirar agente do imovel.E o que devo fazer em relação ao pagamento que ela não está aceitando e disse que por esse atraso ela vai incluir o nome no SPC. O proprietário pode fazer isso, sujar o nome da pessoa.

O contrato esta prorrogado por prazo indeterminado e o novo proprietário substituiu o antigo locador, nada muda.

O locatário não é obrigado a assinar o novo contrato, porém dependendo da situação o locador por pedir a retomada do imóvel (uma ação relativamente demorada)

Por uma questão de bom senso se o valor do aluguel esta muito abaixo do mercado pode ser interessante negociar um novo contrato e se manter no imóvel sem ter que arcar com eventual ação e despesas de mudança.

A recusa em receber os alugueis é injustificada. Neste existem duas opções :

1) Depósito do aluguel em Banco Oficial (Banco do Brasil e CEF) e aviso ao locador - chamado de consignação em pagamento extrajudicial.

O problema é que muitos gerentes se recusam a realizar o procedimento que esta previsto no Código de Processo Civil:

Art. 890 - Nos casos previstos em lei, poderá o devedor ou terceiro requerer, com efeito de pagamento, a consignação da quantia ou da coisa devida.

§ 1º - Tratando-se de obrigação em dinheiro, poderá o devedor ou terceiro optar pelo depósito da quantia devida, em estabelecimento bancário, oficial onde houver, situado no lugar do pagamento, em conta com correção monetária, cientificando-se o credor por carta com aviso de recepção, assinado o prazo de 10 (dez) dias para a manifestação de recusa. (Acrescentado pela L-008.951-1994)

§ 2º - Decorrido o prazo referido no parágrafo anterior, sem a manifestação de recusa, reputar-se-á o devedor liberado da obrigação, ficando à disposição do credor a quantia depositada. (Acrescentado pela L-008.951-1994)

§ 3º - Ocorrendo a recusa, manifestada por escrito ao estabelecimento bancário, o devedor ou terceiro poderá propor, dentro de 30 (trinta) dias, a ação de consignação, instruindo a inicial com a prova do depósito e da recusa.

§ 4º - Não proposta a ação no prazo do parágrafo anterior, ficará sem efeito o depósito, podendo levantá-lo o depositante

2) Contratar um advogado/defensor público para depositar o aluguel em juízo.

Com relação ao SPC apesar de geralmente se tratar apenas de "pressão", é preciso pagar o aluguel ou fazer a consignação. A falta de pagamento pode permitir uma ação de cobrança e retomada e até mesmo o protesto do contrato de locação (que automaticamente inclui o nome no SPC).

Consulte um advogado para analisar os documentos e se for o caso sugerir e providenciar as medidas necessárias. (Muitas vezes uma simples conversa com o locador resolve o problema)

Boa Tarde Dr. Sandro

Tenho um imóvel alugado no qual o contrato venceu em 24 de Julho de 2007, pelo contrato não seria renovado automaticamente, mas a inquilina ainda não saiu, quero saber mais ou menos quanto tempo pode demorar uma ação de despejo nessa circuntância e quanto mais ou menos vou gastar com honorários advocaticios? Muito obrigada!

Sem examinar a documentação não é possível determinar qual é o fundamento da ação e consequentemente qual a previsão de solução.

Mesmo que o contrato determine que o contrato não se prorroga ou se renova automaticamente, o recebimento do aluguel após o termino do contrato é considerado uma prorrogação.

Caso o imóvel seja residencial e o prazo do contrato vencido fosse inferior a 30 meses somente é possível ingressar com uma ação de retomada se estiver dentro das hipóteses previstas na lei de locação (Ex. Uso próprio, desapropriação , reforma com aumento de 20% de área etc...)

O tempo da ação depende de vários fatores, localização do locatário e fiadores, Forum , se o locatário constitui advogado e apresenta defesa etc... geralmente uma ação de despejo até que o imóvel seja retomado, em São Paulo, costuma demorar mais de 1 ano se tudo der certo (muitos dizem que a média é de 6 meses) mas este é o prazo mínimo que a lei faculta ao locatário para desocupar assim que receber a comunicação da ação.

Com relação aos honorários vária muito, a tabela da OAB (Mínima) diz que deve se cobrar 20% do valor de 12 vezes o aluguel sendo no mínimo de 2.561,38 Porém existem advogados que cobram muito mais e alguns que cobram muito menos.

Consulte um advogado para analisar os documentos, informar os honorários e despesas e uma estimativa de quanto tempo pode durar o processo.

a 4 anos moro de aluguel o contrato é direto com o proprietario, o contrato vence agora 10/03/2009 o proprietario pode passar para imobiliaria ,e aimobiliaria pode entrar na casa para fazer avaliação? qual meus direitos?

Enquanto o imóvel esta alugado o locatário pode utilizá-lo como se fosse o proprietário, assim, o locatário pode estabelecer a forma com que os corretores poderão (ou não) visitar o imóvel.

Geralmente nos contratos obrigam o locatário a permitir que interessados visitem o imóvel caso o imóvel seja colocado a venda. É uma cláusula que geralmente tem mais efeito "moral" de qualquer forma deve prevalecer o bom-senso, desde que a avaliação e as visitas não perturbem excessivamente não há por que recusar.

A opção do locador colocar o imóvel para ser administrado ou colocado à venda em uma imobiliária não interfere na relação de locação , no 1o caso a administradora atua em nome do locador e no 2o caso o locador pode vender o imóvel independente de estar locado.

Estou vencendo minha casa, e tomamos todos os cuidados de dar prioridade ao locador. Tenho um comprador em vista, porem o mesmo quer o imovel desocupado, o contrato e de 30 meses podendo ser cancelado com 12 meses (aluguei o imovel em 01/07/2008 ) gostaria de saber se eu pagar a multa de 3 alugueis, posso estipular um prazo para o mesmo desocupar o imovel, pois o comprador quer saber que dia a casa estara desocupada para me dar um sinal no negócio.

Obrigado!!!