Irei dizer:

1. A mais precisa cabe e seencontra com o causídico do processo, especialmente o advogado do inventariante.

2. Cessão só ocorre legalmente com autorização do juízo do inventário. Esse é o melhor entendimento pela lei atual em vigor, quero dizer o cartório não poderá lavrar cessão de direito hereditário sem autorização judicial, pelo menos no Rio de Janeiro os cartórios assim procede.

3. O juiz poderá autorizar um alvará dentro do inventário com o fim de alienar parte da fazenda desde que todos estejam de acordo e seja demonstrado e justificado a necessidade.

4. Todos os bens deixados pelo de cujus por determinação legal são considerados bens imóveis e indivisiveis até a partilha.

Conclusão: Pela ausência de acordo entre o meeiro e herdeiros pouco se poderá fazer para agilizar e/ou alienar parte da herança antecipadamente, com afirmei no início só o advogado do processo poderá dizer e informar sobre melhor saída ao caso.

atenciosamente, Adv. Antonio Gomes.

Dr. Antonio Gomes! Primeiramente obrigado por participar desta discussão. Tenho consultado alguns apontamento juridicios virtuais sobre este assunto e o que observei é que sempre foram feitas escrituras, através de Cessão de Direitos, sobre bem singularizado da herança, ou seja, bem especifico e determinado pois ninguem compra um quinhão,mas sim um bem especifico. A respeito disto parece que os Tribunais , sempre consideraram o negócio válido, embora sua eficácia ficasse condicionada à efetiva atribuição do imóvel ao herdeiro cedente por ocasião da partilha. Me parece que a lei, taxativamente, não proibe a cessão de direitos sobre bem especifico, sendo assim, o negócio parece ser existente e válido, mas é ineficaz. Com a futura partilha o bem será reservado ao(s) herdeiro cedente produzindo assim seus regulares efeitos, se tornando eficaz. Este meu raciocínio esta correto? Ou existem outros desdobramentos?

Nada a acrescentar, o colega detém conhecimento necessário para resolver a questão. Via de regra neste fórum procuro não discutir teses divergentes, abrindo, portanto, espaço, para outros colegas se manifeste sobre a questão, deixo apenas um texto inserido no Jus Navigandi nº 1437 (8.6.2007). Elaborado em 05.2007, nos seguintes termos:

Condomínio indivisível. Direito de preferência. Escritura pública de compra e venda. Condômino preterido. Validade do negócio jurídico Elaborado em 05.2007.

Carlos Antônio de Araújo

oficial do Registro de Títulos e Documentos e Registro Civil das Pessoas Jurídicas de Bom Despacho (MG)

Informações bibliográficas: Conforme a NBR 6023:2002 da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), este texto científico publicado em periódico eletrônico deve ser citado da seguinte forma:

ARAÚJO, Carlos Antônio de. Condomínio indivisível. Direito de preferência. Escritura pública de compra e venda. Condômino preterido. Validade do negócio jurídico. Jus Navigandi, Teresina, ano 11, n. 1437, 8 jun. 2007. Disponível em: http://jus2.uol.com.br/doutrina/texto.asp?id=9996. Acesso em: 15 set. 2007.

1)Pode um tabelião de notas lavrar escritura pública de compra e venda de parte ideal de imóvel indivisível em que o alienante seja um dos condôminos, sem obter o consentimento dos demais?

               A parte inicial do caput do artigo 504 do Novo Código Civil, o qual tem redação idêntica à do Código de 1.916, estabelece que não pode um condômino em coisa indivisível vender a sua parte a estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por tanto. Já na segunda parte dispõe que o condômino, a quem não se der conhecimento da venda, poderá, depositando o preço, haver para si a parte vendida a estranhos, se o requerer no prazo de cento e oitenta dias, sob pena de decadência.
               Dispõe o artigo 166 do Novo Código Civil que será nulo o negócio jurídico, dentre outras hipóteses, quando for ilícito, impossível ou indeterminável o seu objeto, for preterida alguma solenidade que a lei considere essencial para a sua validade, e quando a lei taxativamente o declarar nulo, ou proibir-lhe a prática, sem cominar sanção.
               Antes de respondemos à indagação, necessário se faz debater sobre a validade do negócio jurídico, bem como sobre as diferentes espécies de direito de preferência existentes no Código Civil.

NEGÓCIO JURÍDICO NULO OU ANULÁVEL?

               A princípio, entendemos que o negócio jurídico seria nulo enquanto o condômino preterido não tomasse conhecimento do negócio jurídico realizado. Anulável pelo prazo de 180 dias, a contar da ciência pelo condômino preterido na venda realizada. Válido, se decorridos 180 dias da ciência do negócio jurídico pelo condômino preterido, o mesmo não exercer seu direito de preferência mediante depósito do preço, de acordo com o artigo 504 do Novo Código Civil.

               Há que se separar a escritura pública do negócio jurídico. A escritura de compra e venda lavrada pelo notário seria perfeitamente válida, eis que o objeto da compra e venda seria lícito, possível e determinável. Também não seria nula por falta de alguma solenidade que a lei considere essencial à sua validade, eis que a escritura pública a ser lavrada é a essência da validade do negócio jurídico a ser juridicamente formalizado pelas partes, e ainda pelo fato de a lei não o declarar nulo taxativamente, ou proibir-lhe a prática, sem cominar sanção. A escritura seria válida, mas o negócio jurídico seria anulável.

               Celso Laet de Toledo CESAR, ainda sob a vigência do Código de 1916, afirmava que "Na realidade, sabe-se que para efetivação da notificação o condômino alienante deverá dar ao outro, ou aos outros condôminos, ciência inequívoca de toda a relação negocial, preço, prazo condições e um lapso de tempo razoável - dependente de cada tipo de negócio - para que o beneficiário possa angariar fundos ou providenciar os que já tenha para a aquisição, se esta obviamente lhe convier. 

Maria Helena DINIZ, ao exemplificar a propriedade resolúvel constituída por ato inter vivos, cita a "venda feita a estranho, por condômino, de sua quota ideal na coisa comum indivisível, em obediência ao direito preferencial assegurado aos demais comunheiros, que, por sua vez, poderão dentro do prazo de seis meses requerer a quota vendida. Se qualquer dos comproprietários exercer tal preferência, resolve-se a propriedade do adquirente estranho e a quota que comprar retorna à propriedade do antigo proprietário. Embora revogável, enquanto o evento não se der, o titular desse domínio condicionado poderá exercer todos os seus direitos. Com a realização desse evento cessa o direito do proprietário condicional, passando para aquele em cujo benefício se operou a resolução". Com idêntico entendimento, tem-se ainda:

"A conclusão a que se chega, portanto, é a de que, ao alienar a coisa, sem dar prévio conhecimento aos demais consortes, celebra, o alienante, uma venda resolúvel, ou seja, sujeita a determinada condição, que é o ajuizamento da ação da preferência pelos demais. Se o conhecimento for dado, ou se do fato o condômino restante tiver ciência, não ajuizada a tempo e hora a citada ação, a venda se materializa em todos os seus termos de direito, passando de resolúvel a efetiva. Desde, porém, que seja a ação de prelação ajuizada, por certo que aquela compra e venda não é apenas ineficaz, ela se torna nula, perde todas as suas características, devendo o adquirente voltar-se contra o alienante para buscar eventuais direitos, a menos, evidentemente, que tenha tido ciência inequívoca do estado de condomínio do imóvel, e tenha colaborado para a frustrada venda. Essa nulidade é evidente, porque não se trata, apenas, de substituir-se o adquirente pelo outro condômino, mas da realização de verdadeira compra e venda, agora imposta pela sentença judicial, ou seja, o juiz, após anular a venda anterior, celebra o novel negócio jurídico como se de pura compra e venda se tratasse". (CESAR, Celso Laet de Toledo. Op. cit., p. 47)

               O artigo 1.360 do Novo Código Civil estabelece que "Se a propriedade se resolver por outra causa superveniente, o possuidor, que a tiver adquirido por título anterior à sua resolução, será considerado proprietário perfeito, restando à pessoa, em cujo benefício houve a resolução, ação contra aquele cuja propriedade se resolveu para haver a própria coisa ou o seu valor".
               Entendemos que referido diploma legal terá aplicação quando um bem em condomínio for vendido mais de uma vez sem o exercício do direito de preferência pelos demais condôminos. A primeira venda será resolúvel e convertida em perdas e danos, a segunda não.
               Em consonância com o pensamento de Waldir de Pinho Veloso [03], entendemos que na hipótese deve ser aplicada a teoria da aparência de JHERING. Segundo tal autor, toda vez que um negócio é contraído sob a aparência de que o vendedor é dono autorizado a concretizar a transação, ao comprador é atribuída uma boa-fé contratual capaz de salvaguardar o bem adquirido, ainda que haja tentativa de sua busca pelo real dono. Com fundamento em tal teoria da aparência sob o aspecto em estudo, pode-se entender que a transmissão de um bem por pessoa não autorizada a fazê-lo, mas cuja aparência autoriza o adquirente a crer que há autenticidade no negócio, é válida.
               Embora um tanto contraditório no presente estudo, o raciocínio acima exposto é no sentido de que a venda feita por apenas um condômino será resolúvel em relação à primeira venda do bem indivisível, mas não em relação às vendas subseqüentes, pois há que se resguardar os direitos de terceiros de boa fé, sob pena de insegurança jurídica, não olvidando que a doutrina e a jurisprudência admitem a boa-fé do adquirente perante quem nem mesmo está autorizado a dispor de um bem. E, quase sempre, no sentido de que quem, de boa-fé, contrai negócio jurídico com pessoa que externa aparência de dono, tem sua aquisição protegida contra terceiros.

DOS DIREITOS DE PREFERÊNCIA

               O direito de preferência a que se refere o artigo 504 do Novo Código Civil pode ser exercido na compra da coisa, em relação a estranho, quando houver igualdade de oferta, inclusive na extinção do condomínio por adjudicação a um só, desde que seja tanto por tanto.
               Também poderá ser exercido o direito de preferência na compra da coisa, pelo condômino que possuir benfeitorias de maior valor, e na falta de benfeitorias por aquele que tiver quinhão maior, e sendo as partes iguais o direito será exercido de forma conjunta.
               O artigo 504 do Novo Código Civil regulamenta o direito de preferência do condômino na aquisição do bem indivisível. No entanto, o direito de preferência não se resume ao bem indivisível ou à propriedade em condomínio, podendo também se exercido em situações de locação, parceria agrícola, desapropriação, herança, participação societária e subscrição de ações. Trata-se de hipóteses de direito real, eis que permite àqueles que têm o direito de preferência de haverem a coisa para si, mediante depósito no preço, ou mesmo reclamarem perdas e danos. Exemplificaremos a seguir outras hipóteses do exercício do direito de preferência.
               Além da hipótese prevista no artigo 504 do Novo Código Civil, poderá ocorrer ainda o direito de preferência como locatário ou sublocatário da coisa em relação àquele que não é condômino, quando em condições iguais a este último, caso o mesmo não exerça seu direito, ressalvado que é impossível o exercício do direito de preferência se o contrato de locação não for previamente averbado junto ao Registro de Imóveis, de acordo com a Lei 6.015/73, inciso II, item 16.

Art. 167. No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos: II - a averbação: (...) 16) do contrato de locação, para os fins de exercício do direito de preferência;

               A lei 8.245/91 dedica uma seção inteira ao exercício do direito de preferência pelo locatário e pelo sublocatário em relação ao imóvel locado. No entanto, ressalva que havendo condomínio no imóvel, a preferência do condômino terá prioridade sobre a do locatário e sublocatário.
               Dispõe a citada lei em seu artigo 33 que "O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no Cartório de Imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel".
               Interessante que a venda somente será anulável por escolha exclusiva do locatário ou sublocatário, que poderão depositar o preço e haver para si o imóvel locado, ressalvado aos mesmos o direito de optar por perdas e danos em substituição ao exercício do direito de preferência.
               O exercício do direito de preferência em casos de parceria agrícola, prescinde do registro do contrato junto ao Cartório do Registro de Títulos e Documentos, de acordo com o artigo 127, V, da lei 6.015/73.
    Art. 127. No Registro de Títulos e Documentos será feita a transcrição:

     (...)
     V - do contrato de parceria agrícola ou pecuária;

               Embora a Lei de Registros Públicos faça menção apenas à parceria agrícola para fins do direito de preferência, referido direito também se aplica aos casos de arrendamento rural, de parceria pecuária, agroindustrial e extrativa, de acordo com o artigo 92 da lei 4.504/64 (ESTATUTO DA TERRA).
               De acordo com o parágrafo 3º do citado diploma legal, "No caso de alienação do imóvel arrendado, o arrendatário terá preferência para adquiri-lo em igualdade de condições, devendo o proprietário dar-lhe conhecimento da venda, a fim de que possa exercitar o direito de preempção dentro de 30 (trinta) dias, a contar da notificação judicial ou comprovadamente efetuada, mediante recibo.
               O arrendatário a quem não se notificar a venda poderá, depositando o preço, haver para si o imóvel arrendado, se o requerer no prazo de 6 (seis) meses, a contar da transcrição do ato de alienação no Registro de Imóveis.

O direito de preferência também é assegurado no artigo 519 do Novo Código Civil, dispondo que "Se a coisa expropriada para fins de necessidade ou utilidade pública, ou por interesse social, não tiver o destino para que se desapropriou, ou não for utilizada em obras ou serviços públicos, caberá ao expropriado direito de preferência, pelo preço atual da coisa". A lei 6.404/76, Lei das Sociedades Anônimas, regulamenta em seus artigos 171 e 172 o direito de preferência pelos acionistas na subscrição de novas ações para aumento do capital social, bem como o prazo decadencial de trinta dias para exercício do mesmo. Art. 171. Na proporção do número de ações que possuírem, os acionistas terão preferência para a subscrição do aumento de capital. (...) § 4º. O estatuto ou a assembléia geral fixará prazo de decadência, não inferior a 30 (trinta) dias, para o exercício do direito de preferência.

               O mesmo direito também é aplicável aos demais tipos de sociedades, seja para aumento do capital social, seja para a aquisição das quotas do sócio retirante. Na sociedade limitada, o capital social pode ser aumentado, ficando assegurado aos sócios o direito de preferência para participar do aumento, na proporção das quotas de que sejam titulares. (Novo Código Civil, 1.081, Par. 1º.)
               Prevê o artigo 1.057 do Novo Código Civil que na omissão do contrato, o sócio pode ceder sua quota, total ou parcialmente, a quem seja sócio, independentemente de audiência dos outros, ou a estranho, se não houver oposição de titulares de mais de um quarto do capital social. Sendo as quotas propriedade em condomínio, hipótese muito comum na sucessão causa mortis, entendemos que deve prevalecer o disposto no artigo 504 do Novo Código Civil, ora em estudo, assegurando aos condôminos o direito de preferência na aquisição das mesmas.
               Interessante destacar que o direito de preferência na aquisição e/ou alienação de quotas de capital, encontra limitação no próprio exercício do mesmo, pois se houver omissão do contrato social quanto à cessão de quotas, a mesma somente se processa se não houver oposição de mais de um quarto do capital social. Tal dispositivo tem sua razão de ser no fato de que podem e devem os sócios detentores de mais de um quarto do capital social se opor ao ingresso de terceiro estranho à sociedade.
               Entendemos que o legislador optou por transferir a regulamentação do tema para os integrantes da sociedade, somente se aplicando o Código Civil "na omissão do contrato" e por um quarto do capital social. Aplica-se no presente caso a máxima "contrato é lei entre as partes".
               O direito de preferência é aplicável também na sucessão causa mortis, devendo o herdeiro ofertar seu quinhão aos demais herdeiros antes de efetuar a venda a terceiro. O herdeiro que, antes do inventário e conseqüente partilha, e após celebração de contrato de compromisso de compra e venda, procede à escrituração do imóvel somente em seu nome, em preterição ao direito dos demais herdeiros, fere o princípio da indivisibilidade da herança, estatuído no art. 1.791 e parágrafo único do Novo Código Civil de 1916, passível de reconhecimento da nulidade através de ação declaratória.

Art. 1791. A herança defere-se como um todo unitário, ainda que vários sejam os herdeiros. Parágrafo único. Até a partilha, o direito dos co-herdeiros, quanto à propriedade e posse da herança, será indivisível, e regular-se-á pelas normas relativas ao condomínio.

DO EXERCÍCIO DO DIREITO DE PREFERÊNCIA

               A primeira condição da ação é o depósito do preço oferecido ao proprietário, isto é, tanto por tanto. Tal preço deverá ser o mesmo que o proprietário já tiver pelo bem, sob pena de se configurar enriquecimento ilícito em favor do titular da preferência, em detrimento do proprietário. A oferta do preço há de também ser séria, isto é, há de ser em dinheiro à vista, admitindo-se também título que garanta imediata liquidez. Se assim não fosse, não se poderia falar em mesmo preço ao qual faz menção a lei quando estipular a quantia que o titular deve ofertar.
               Entendem alguns julgadores que o termo inicial para a contagem do prazo decadencial a quer se refere o artigo 504 do Novo Código Civil, para o exercício do direito de preferência, é a data do registro da escritura de compra e venda no Registro de Imóveis, eis que o registro é que dá publicidade ao ato. Tal entendimento está em consonância com o artigo 1º da lei 8.935/94, a qual dispõe que "Serviços notariais e de registro são os de organização técnica e administrativa destinados a garantir a publicidade, autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos".
               Outros entendem que o prazo decadencial somente fluirá a partir da ciência inequívoca pelo condômino preterido na venda do bem indivisível, independentemente de estar ou não a escritura registrada no Cartório do Registro de Imóveis, entendimento ao qual no filiamos.
               A sentença que julgar procedente o pedido do condômino preterido mandará cancelar por averbação o registro.

DA ESCRITURA PÚBLICA

               Caso uma fração ideal de bem imóvel venha ser alienada com ou sem o exercício de direito de preferência dos demais condôminos, tal alienação deverá ser realizada por meio de escritura pública, nos termos do artigo 108 do Novo Código Civil, o qual dispõe que "Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País".
               Por sua vez, os artigos 6º e 7º da Lei 8.935/94, dispõem que aos tabeliães de notas compete com exclusividade lavrar escrituras e procurações, públicas, formalizando juridicamente a vontade das partes e intervindo nos atos e negócios jurídicos a que as partes devam ou queiram dar forma legal ou autenticidade, autorizando a redação ou redigindo os instrumentos adequados.
               Em Minas Gerais, a Lei 8.935/94 está em perfeita consonância com o provimento 54/78 da Corregedoria de Justiça, o qual reafirma que ao notário cabe acolher, interpretar e formalizar juridicamente a vontade das partes, intervindo nos atos jurídicos a que as partes devam ou pretendam dar forma legal ou autenticidade, lavrando e autorizando os instrumentos adequados, em qualquer dia e hora, em cartório ou fora dele, conservando os originais e expedindo cópias fidedignas de seu conteúdo.
               E mais, reafirmou que integra a atividade notarial avaliar a identidade, capacidade e representação das partes, aconselhar, com imparcialidade e independência, os interessados, instruindo-os sobre a natureza e as conseqüências do ato que pretendem realizar (grifamos), redigir, em estilo correto, conciso e claro, os instrumentos públicos, utilizando os meios jurídicos mais adequados aos fins em vista, e apreciar, em negócios imobiliários, a prova dominial. (grifamos).
               Apresentada pelo alienante a prova dominial representada por justo título, a qual consiste em certidão recente do Registro de Imóveis, presume-se a boa-fé do mesmo, salvo prova em contrário, ou quando a lei expressamente não admitir esta presunção, preceito contido no parágrafo único do artigo 1.201 do Novo Código Civil.

Dos textos acima destacados, entendemos que não cabe ao notário se opor à lavratura de escritura pública de compra e venda, quando se tratar de imóvel indivisível e em condomínio, sem que os demais condôminos tenham sido comunicados, devendo o mesmo se limitar a instruir as partes sobre a natureza e as conseqüências do ato que pretendem realizar. Entendemos ser juridicamente possível a lavratura de escritura pública de compra e venda, relativa a fração ideal de imóvel em condomínio indivisível, eis que a lei 8.935/94 atribui ao tabelião de notas a competência para "formalizar juridicamente a vontade das partes", não impondo ao mesmo a responsabilidade de verificar a possibilidade ou validade jurídica do negócio, validade esta que poderá ser questionada em juízo pelo condomínio preterido. Deverá o tabelião advertir as partes de que o negócio jurídico a ser formalizado, prescinde de notificação judicial ou extrajudicial aos demais condôminos, comunicando a intenção de vender a fração ideal do bem em comum, o preço, prazo e demais condições, cominando-lhes prazo para aceitar a oferta, e findo o qual o silêncio dos mesmos será entendido como renúncia ao direito de preferência, ficando o condômino notificante livre para alienar sua fração ideal a quem pagar igual preço. Caso as partes optem for formalizar o negócio jurídico sem a oferta ou mesmo anuência dos demais condôminos, deverá o tabelião autorizar a redação ou redigir ele mesmo a competente escritura pública de compra e venda. Deverá o mesmo inserir na escritura pública, que o imóvel pertence a condôminos, eis que na mesma deve constar obrigatoriamente a forma de aquisição do imóvel, sendo certo que da certidão expedida pelo Cartório do Registro de Imóveis constará os nomes de todos os condôminos. Lavrada a escritura, poderia o tabelião sofrer sanção disciplinar pela inobservância das prescrições legais ou normativas? Entendemos que não, devido à ausência de qualquer previsão legal neste sentido, sendo certo que os institutos que regem o ato de se lavrar uma escritura pública de compra e venda não mencionam nenhuma sanção ao tabelião no tocante ao tema proposto. Reafirmamos o preceito contido na lei 8.935/94, de que aos tabeliães de notas compete lavrar escrituras públicas, formalizando juridicamente a vontade das partes.

2)Na hipótese de o tabelião de notas lavrar a escritura, ela terá ingresso no registro imobiliário. Como há de proceder o Oficial de Registro em tal circunstância?

               Dispõe o artigo 172 da lei 6.015/73, que "no Registro de Imóveis serão feitos, nos termos desta Lei, o registro e a averbação dos títulos ou atos constitutivos, declaratórios, translativos e extintivos de direitos reais sobre imóveis reconhecidos em lei, inter vivos ou mortis causa, quer para sua constituição, transferência e extinção, quer para sua validade em relação a terceiros, quer para a sua disponibilidade". 
               Entendemos que o Cartório do Registro de Imóveis deve registrar a escritura de compra e venda de fração ideal de bem indivisível, mesmo não ocorrendo a oferta do bem aos demais condôminos, pois o negócio jurídico realizado por meio de escritura pública não é nulo de imediato, mas sim resolúvel, dependendo da ação do condômino preterido.
               Antes de efetuar o registro deverá o Oficial analisá-lo em todos os seus aspectos, principalmente quanto à disponibilidade do bem pelo alienante, averiguando se o bem vendido confere em quantidade e qualidade com os registros existentes na serventia, tanto em relação às escrituras públicas como também nos títulos judiciais, eis que pode constar no título a venda de área superior àquela que o alienante poderia dispor, o poderia ferir o princípio da disponibilidade. Este princípio significa que ninguém pode dispor de mais direitos do que tem. 
               Ainda segundo o princípio da disponibilidade, há que se averiguar se o alienante do bem constante da escritura pública é o verdadeiro proprietário do mesmo, mediante confronto com a matrícula existente na serventia.

O artigo 222 da Lei de Registros Públicos é taxativo ao determinar que em todas as escrituras e em todos os atos relativos a imóveis, bem como nas cartas de sentença e formais de partilha, o tabelião ou escrivão deve fazer referência à matrícula ou ao registro anterior, seu número e cartório. Tal determinação encontra sua razão de ser no principio da continuidade dos registros públicos, o qual é averiguado pelo notário no ato de se lavrar a escritura pública, bem como pelo Oficial do registro de imóveis no ato do registro. Ao receber o título para registro, antes mesmo de examiná-lo sob a luz dos princípios da disponibilidade e da continuidade, deverá o registrador proceder à análise do mesmo quanto à possibilidade jurídica, isto é, à luz do princípio da legalidade, assim entendido como sendo aquele que obriga o registrador a examinar o título que lhe é apresentado, quanto à sua validade e ao seu efetivo registro em conformidade com a lei. Na verificação da legalidade dos títulos que lhe são apresentados, não poderá o Oficial ir além dos limites estabelecidos em lei, em razão da função pública que exerce. Estando o título revestido das formalidades legais exigidas por lei, deverá o Oficial proceder ao registro. O tema é controvertido, entendendo alguns julgadores que via de regra, deve o Oficial do Registro de Imóveis analisar os títulos tão-somente no que pertine aos requisitos formais, mas, por exceção, cabe-lhe também proceder a exame de mérito e recusar o registro de atos que a lei proíbe, situação em que obstará o registro, fará exigências e provavelmente suscitará dúvida. Outros entendem que o registro deverá ser prontamente efetuado, cabendo ao terceiro interessado provocar a justiça para obter a declaração de nulidade do negócio jurídico e, consequentemente, do registro. Filiamo-nos à segunda corrente.

CONCLUSÃO

               Ressalvados entendimentos divergentes, entendemos que a escritura pública é ato em que as partes comparecem perante o tabelião de notas, na presença das testemunhas instrumentárias, relatam o seu propósito e requerem a lavratura da mesma, sendo que todo o ocorrido é relatado pelo tabelião em livro próprio. Uma vez assinado o ato, pelas partes e testemunhas, o tabelião encerra o instrumento, portando por fé que tudo ali relatado representa a verdade. Como ele goza de fé pública, presume-se que o conteúdo do documento seja verdadeiro. 
               Não se pode falar, no caso de venda de bem em condomínio sem a oferta aos demais condôminos, em nulidade do negócio jurídico constante da escritura pública de compra e venda, cuja presunção de veracidade só pode ser desconstituída através de prova efetiva, a cargo exclusivo do condômino preterido, quanto a ser ilícito, ou impossível o seu objeto, for preterida alguma solenidade que a lei considere essencial para a sua validade, ou quando a lei taxativamente o declarar nulo, ou proibir-lhe a prática, sem cominar sanção.
               Pelo mesmo raciocínio, deverá o Oficial do Registro de Imóveis proceder ao registro da escritura, após a análise da disponibilidade do bem pelo alienante, da continuidade do registro e da legalidade, ressalvando que eventual juízo de valor do registrador quanto à ilegalidade do negócio jurídico constante do título, não o obriga a suscitar dúvida. Entendemos que nenhuma responsabilidade poderá ser atribuída ao notário ou mesmo ao registrador na presente hipótese, desde que obedecidas as demais exigências da Lei de Registros Públicos.


                                                  BIBLIOGRAFIA

BRASIL, Lei nº 6.015, de 31 dez. 1973. LEI DE REGISTROS PÚBLICOS. Júris Síntese nº 60. Agosto/2006. BRASIL, Lei nº 10.406, de 10 jan. 2002. CÓDIGO CIVIL BRASILEIRO. Júris Síntese nº 60. Agosto/2006. Brasil, Lei nº 8.935, de 18 nov.1994. LEI DOS SERVIÇOS NOTARIAIS E DE REGISTRO. Júris Síntese nº 60. Agosto/2006. Brasil, Lei 8.245, de 18 out. 1991. LEI DO INQUILINATO. Júris Síntese nº 60. Agosto/2006. Brasil, Lei 4.50, de 30 nov. 1964. ESTATUTO DA TERRA. Júris Síntese nº 60. Agosto/2006. Brasil, Lei 6.404, de 15 dez. 1976. LEI DAS SOCIEDADES POR AÇÕES. Júris Síntese nº 60. Agosto/2006. MINAS GERAIS, CGJ, Provimento 54, de 24 dez. 1978. Estabelece normas relativas à função de Tabelião, à prática de atos notariais e à escrituração de livros de notas.

Notas 01 (CESAR, Celso Laet de Toledo. Venda e divisão da propriedade comum: doutrina e jurisprudência. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2001. p. 187) 02 (DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro. São Paulo: Saraiva, 1993, v. 4. p. 219-220) 03 VELOSO, Waldir de Pinho. Teoria da aparência. Júris Síntese 53, MAI/JUN 2005.

Esclareço: ...ofereceremos, os quatro herdeiros, ao meeiro os nossos 50% da propriedade, através da Cessão, dando assim, conhecimento e a possibilidade de comprar e ou se manifestar.

Dr. Antonio Gomes, infelzmente não sou seu colega, sou sociologo de formação e corretor de seguros de profissão. Na minha profissão tenho alguma experiência no trato de leis e papeis mas, com relação ao "Direito" e a advocacia sou apenas um curioso pela necessidade. Me desculpe se pareceu querer criar polêmica, não foi minha intenção. Estou apenas tentando clarear alguns pontos, obtendo mais informações.

O direito sem a democracia é torto, portanto, nobre amigo não existe motivo para escusa, a pretensão de discordar, debater e interpretar texto legal é legitima. O que não me disponho é debater, alongar, detalhar é esmiuçar teses juridicas, por ausência de tempo disponível, uma vez que prejudica terceiros que dependem de uma simples orientação minha.

De forma que, aproveitando a sua habilidade com textos de lei, lhe remeto aos artigos do código civil, referente ao caso concreto. 1.321/1322, 2013/2.024, 1417/1418, assim como , a lei 6.015, de 31 dez. 1973.

Por fim, quanto ao fato, a minha opinião é aquela apresentada alhures.

forte abraço, Antonio gomes.

Seria uma "promessa de Cessão"??

Gostaria de sanar algumas dúvidas se fosse possível.

Estou com um processo de Arrolamento no município do Rio de Janeiro com dois herdeiros (um viúvo e outro casado), em que o primeiro "advogado" elaborou 1 - "promessa de Cessão de direitos hereditários" - público 2 - "cessão de direitos hereditários" - público 3 - Recibos de compra de imóveis

sem a assinatura do co-herdeiro e nem de sua esposa, dizendo que o co-herdeiro cedeu os direitos, o outro seria herdeiro universal (o outro herdeiro tinha desconhecimento dos procedimentos). Os outros "advogados" nada fizeram para sanar este vício.

Cabe salientar que a Cessão coincide com o Formal de Partilha. No referido Processo o Juiz proferiu a homologação da Partilha, sendo que um co-herdeiro já tinha falecido há dois meses. Foi elaborado as guias de ITD, estou na dúvida de quem é o responsável pelo pagamento do imposto de transmissão (de acordo com a LEI N.º 1.427 DE 13 DE FEVEREIRO DE 1989, o art. 7º dispõe que seria a pessoa que adquire o imóvel). Agora, devido a paralização dos autos há mais de 60 dias o Juiz em despacho (seria decisão interlocutória?) pediu para remeter ao Arquivo definitivo, dando-se baixa. Ainda estou com prazo para interpor Agravo/ Apelação. Como devo proceder agora? 1) O que ocorrerá se for para o Arquivo definitivo, recomeçar o processo, com o pagamento novamente das custas (imposto, etc)

2) Quem é o responsável pelo pagamento do ITD?

3) O que devo fazer com as escrituras de Cessão de Direitos Hereditários?

4) E depois como devem proceder essas pessoas que adquiriram os imóveis?

5) E em relação ao co-herdeiro falecido?

6) Como enconsertar esse Processo???

Por favor, me ajudem! No aguardo de resposta

1) O que ocorrerá se for para o Arquivo definitivo, recomeçar o processo, com o pagamento novamente das custas (imposto, etc)

R- Se arquivar, uma simples petição de desarquivamneto resolve o problema, é só continuar o andamento do feito.

2) Quem é o responsável pelo pagamento do ITD?

R- A resposta se encontra dentro da cessão em uma claúsula, via de regra o adquiriente paga as custas, impostos e constitui o seu próprio advogado nos autos para promover a adjudicação do seu imóvel.

3) O que devo fazer com as escrituras de Cessão de Direitos Hereditários?

R- Depende de quem você é advogado nesse processo.

4) E depois como devem proceder essas pessoas que adquiriram os imóveis?

R- cada uma delas levará sua carta de adjudicação ou formal para registrar no RI competente do seu imóvel.

5) E em relação ao co-herdeiro falecido?

6) Como enconsertar esse Processo???

R- Se utilizando dos meios processuais existente.

Por favor, me ajudem! No aguardo de resposta

Querendo poderá trazer o processo no meu escritório que lhe prestarei as informações, eis que o assunto demanda uma certa complexidade inlusive para se entender o que efetivamente pretente e a quem defende nos autos, casa seja seu interesse.

1. 98430320

Atenciosamente, Adv. Antonio Gomes.

Olá, gostaria que me ajuda-se, o inventário do meu avó de 1999 ainda não foi registrado. Está arquivado com formal de partilha e tudo mais. Só que descobrimos que tem um terreno que não foi inventáriado. O que devo fazer? Peço desarquivamento simples ou abro um novo inventário?

Desarquivar para retirar e registrar o formal, logo após irá demandar com a sobrepartilha. É necessário constituir primeiramente um advogado para resolver ambas questões ventiladas.

Dr Antonio,

Ainda sobre o assunto do sr Luciano, no caso exposto, a impossibilidade de cessão apontada não se restringe ao fato de que o meeiro não foi cientificado para exercer o direito de preferência?

Em outras palavras: Se o Sr Luciano e irmãos que estão de acordo decidissem ceder suas partes, desde que dada a oportunidade ao meeiro e aos discordantes, e caso estes não demonstrem interesse na aquisição dos quinhões, a cessão não seria válida e o sr luciano poderia alienar seu quinhão?

OU, isto só poderia ser possivel ao final do inventário, com os quinhões já atribuidos aos herdeiros e meeiro, resolvendo-se a questão como um simples condomínio, e seriam vendidas as partes de cada um que desejasse alienar?

Alessandra, havendo uma duvida objetiva sobre um fato concreto envolvendo a escritura cessão de direito hereditário que é diferente da escritura de cessão de alienação do percentual do comunheiro (socio) em um determinado bem indivisivel, diga que irei dizer. Sobre a solicitação não lembro o caso e nem tenho interesse de retrogir, digo, portanto:

Quinhão de herdeiro é bem indivisivel, ainda que todos de acordo só poderá ser lavrada uma escritura de cessão de direito hereditario com a expressa autorizaçao do magistrado, ou seja, no Rio de janeiro os cartórios não procede sem autorizaçao do juiz.

Alienar bem comum movel ou imóvel em condomínio entre vivios, não exsite problemas, é só ofertar o direito de preferenca e proceder em cartório a escritura da parte ideal. Art. 1.791. A herança defere-se como um todo unitário, ainda que vários sejam os herdeiros.

Parágrafo único. Até a partilha, o direito dos co-herdeiros, quanto à propriedade e posse da herança, será indivisível, e regular-se-á pelas normas relativas ao condomínio." Art. 1.793§ 3o Ineficaz é a disposição, sem prévia autorização do juiz da sucessão, por qualquer herdeiro, de bem componente do acervo hereditário, pendente a indivisibilidade."

. a companheira terá direito à metade da herança da sucessão do outro, quanto aos É importante lembrar que, se o(a) companheiro(a) concorrer com filhos comuns, as cotas serão divididas igualmente.

"Art. 1.790. A companheira ou o companheiro participará da sucessão do outro, quanto aos bens adquiridos onerosamente na vigência da união estável, nas condições seguintes: I - se concorrer com filhos comuns, terá direito a uma quota equivalente à que por lei for atribuída ao filho; II - se concorrer com descendentes só do autor da herança, tocar-lhe-á a metade do que couber a cada um daqueles;"

III. o direito à sucessão aberta, bem como o quinhão de que disponha o co-herdeiro, pode ser objeto de cessão por escritura pública;

E, regra, não é possível a cessão de um bem determinado da herança, porquanto esta, enquanto não sobrevier a partilha, é considerada um bem indivisível. A exceção se faz quando há prévia autorização judicial.

"Art. 1.791. A herança defere-se como um todo unitário, ainda que vários sejam os herdeiros.

Parágrafo único. Até a partilha, o direito dos co-herdeiros, quanto à propriedade e posse da herança, será indivisível, e regular-se-á pelas normas relativas ao condomínio."

"Art. 1.793§ 3o Ineficaz é a disposição, sem prévia autorização do juiz da sucessão, por qualquer herdeiro, de bem componente do acervo hereditário, pendente a indivisibilidade."

SÚMULA: Condomínio é bem divisível. A indivisibilidade eventual e transitória do direito hereditário.

         Tendo em vista a demanda apresentada pela 3ª DRRE, a respeito do acórdão proferido no RESP nº. 18.552-0/SP e a possível contradição dele com o Parecer Normativo sobre o ITCD, pendente de publicação até o presente momento, que foi  apresentado na  reunião com os delegados regionais da Receita Estadual, realizada em Porto Velho, em agosto último. O acórdão em questão possui a seguinte ementa:

“Condomínio. Venda de parte ideal. 1.O co-proprietário da coisa em comum, tratando-se de bem divisível pode vender a sua parte a estranhos. 2.A indivisibilidade prevista no art. 1580 do CCB é “eventual e transitória”, não estando sujeita ao disposto no art. 1139 do mesmo Código. 3.Precedentes da 3ª Turma do STJ: Resp`s 7.525 e 20.446. 4.Honorários de advogado. Aplicação do princípio da Súmula 389/STF. 5.1º recurso especial conhecido pelo dissídio mas improvido, 2º recurso especial não conhecido.

  Trata-se de um processo judicial encerrado em 1992, sob a égide do Código Civil de 1916, a respeito de venda de fração ideal de imóvel sob condomínio em que um dos condôminos quer exercer o direito de preferência, sob alegação de tratar-se de bem indivisível, nos termos do artigo 1139 do CC de 1916, cujo teor é reproduzido abaixo:

         “Art. 1139   Não pode um condômino em coisa indivisível vender a sua parte a estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por tanto. O condômino,  a quem não se der conhecimento da venda , poderá, depositando o preço, haver para si a parte vendida a estranho, se o requerer no prazo de 6 (seis) meses.” 


 O artigo acima tem sua correspondência no Código Civil de 2002 no artigo 504, que assim dispõe: 

“Art. 504. Não pode um condômino em coisa indivisível vender a sua parte a estranhos,

se outro consorte a quiser, tanto por tanto. O condômino, a quem não se der o conhecimento da venda, poderá, depositando o preço, haver para si a parte vendida a estranhos, se o requerer no prazo de cento e oitenta dias, sob pena de decadência.”

 O artigo 1139 do CC anterior remete ao artigo 53 do mesmo Código: 

“Art. 53 São indivisíveis:

I – os bens que se não podem partir sem alteração na sua substância;

II – os que, embora naturalmente divisíveis, se consideram indivisíveis por lei, ou vontade das partes.”

 O artigo 53 do CC de 1916 tem sua correspondência no CC de 2002 no artigo 88, que diz: 

“Art. 88. Os bens naturalmente divisíveis podem tornar-se indivisíveis por determinação da lei ou por vontade das partes.”

 Da leitura de todo o acórdão infere-se de que se trata de um imóvel rural, cuja propriedade era em condomínio entre o casal Sady Carvalho (50%) e Maria da Conceição Oliveira (50%). Tendo Maria da Conceição Oliveira falecido no estado civil de solteira, suas irmãs tornaram-se herdeiras e posteriormente proprietárias da sua porção na referida fazenda. Ocorre que o outro proprietário, casal Sady Carvalho, vendeu o seu quinhão ou cota-parte, a Fausto Jorge sem oferecer a preferência às herdeiras de Maria da Conceição Oliveira. Elas, assim, entraram na justiça paulista, com uma ação ordinária visando o exercício do direito de preferência, fundamentado no artigo 1139 (já reproduzido acima) e 1580 (que reproduzimos abaixo) do antigo CC, dizendo que o bem era indivisível e, portanto, sujeito ao oferecimento do direito de preferência ao outro condômino ou co-proprietário.

Tal pleito foi indeferido em todas as instâncias do Judiciário de São Paulo, visto que somente são indivisíveis os bens que, partidos, perdem ou alteram a sua substância ou razão de ser. Não é o caso de um imóvel rural, que pode ser repartido, já que não perde a sua essência, mas cabe salientar, como já fizemos no parecer normativo, que a divisão de imóvel exige procedimento especial previsto no CPC e no Estatuto da Terra.

 As autoras da ação também basearam suas pretensões no artigo 1580 do antigo CC, não reproduzido no novo CC, que assim dizia: 

“Art. 1.580. Sendo chamadas simultaneamente, a uma herança, duas ou mais pessoas,

será indivisível o seu direito quanto à posse e ao domínio, até se ultimar a partilha.

Parágrafo único. Qualquer dos co-herdeiros pode reclamar a universalidade da herança ao terceiro, que indevidamente a possua, não podendo este opor-lhe, em

exceção, o caráter parcial do seu direito nos bens da sucessão.”

 O acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo e mantido pelo STJ, diz que o fundamento é sem razão, pois a matéria sob júdice não versava sobre cessão de direitos hereditários e, caso versasse, não haveria óbice, pois a cessão de direitos hereditários não enquadrados nas situações de “bens indivisíveis”, podem os herdeiros cederem seus direitos a terceiros sem oferecimento aos demais co-herdeiros. Diz mais o relator do acórdão que, mesmo na cessão de direitos hereditários, o cedente poderá alienar coisa certa e determinada e essa venda valer, se for aquinhoado com aquilo que alienou.

 O parecer normativo sobre o ITCD em momento algum diz que o imóvel rural é indivisível; o parecer diz que para haver divisão do imóvel é necessário à observância de normas legais previstas no CPC e no Estatuto da Terra. 

 O parecer diz o que é indivisível é a herança, que apesar de ser um bem imóvel por ficção legal, não o é por natureza e nem por acessão física; embora seja indivisível como estabelece a lei civil, isso não impede que seja alienada parte dela através da “cessão de direitos hereditários”. No próprio parecer foi reproduzido os artigos 1791 e 1793 do novo CC que tratam do assunto: 

“Art. 1791 A herança defere-se como um todo unitário, ainda que vários sejam os herdeiros.

Parágrafo único. Até a partilha, o direito dos co-herdeiros, quanto à propriedade e posse da herança será indivisível, e regular-se-á pelas normas relativas ao condomínio.”

“Art. 1793 O direito à sucessão aberta, bem como o quinhão de que disponha o co-herdeiro, pode ser objeto de cessão por escritura pública.

§2º É ineficaz a cessão, pelo co-herdeiro, de seu direito hereditário sobre qualquer bem da herança considerado singularmente.”

 O § 2º acima deve ser lido com o devido “grano sale”. Nos 3 (três) procedimentos de partilha da herança atualmente em vigor existem dois, o arrolamento e o “inventário administrativo”, que, para  serem utilizados, exigem que todos os herdeiros sejam capazes, maiores  e todos de acordo com o plano de partilha que eles mesmos elaboraram. Por dedução lógica, chegaremos à conclusão que é possível o herdeiro ceder coisa certa e determinada do seu quinhão hereditário a despeito do disposto no §2º do artigo 1793, se adotado o rito de arrolamento ou inventário administrativo. È o que quis dizer o desembargador quando, no seu relatório, aventou a possibilidade do herdeiro vender coisa certa e determinada do seu quinhão hereditário, desde que a coisa cedida constitua-se no seu quinhão e, óbviamente, requerido pelo inventariante e devidamente autorizado pela autoridade judicial.

preciso saber qual a ação cabível p a seguinte situação. Avô e avó morreram deixando um único herdeiro e testamento. em testamento os avós deixam um imóvel para 2 netas, que cederam a um terceiro o imóvel através de escritura pública de cessão de direitos hereditários realizada em cartório, de forma ONEROSA, feita em cartório. Não cumpriram a determinação e autorização do juízo, fizeram por si só as legatárias, e fizeram a cessão nos autos Havia uma ação de execução contra os avós e se habilitou nos autos do inventário com a penhora no rosto dos autos, levando tal imóvel a leilão há mais de 2 anos atrás, e só hoje o cessionário teve o conhecimento, pois reside fora do país.

Bom, o interesse dele seria "determinado imóvel" que foi levado a leilão e não tem interesse em permanecer no inventário aguardando a partilha, até pq todos os bens foram todos penhorados. Eu acho que não dá mais para reclamar o imóvel arrematado, pelo tempo q já se passou...

O que ele quer é receber de volta o preço que pagou atualizado, com o desfazimento do negócio jurídico. Cada uma das netas comprou um imóvel com o pagamento da cessão, pois essa era a condição de declaração de última vontade dos avós, que o imóvel fosse vendido e com o valor auferido fosse comprado um imóvel para cada neta, e assim foi feito.

Qual seria a ação cabível para anular a cessão e receber os valores pagos? Quem ocuparia o pólo passivo, as netas ou o espólio dos avós? Cabe danos morais?

Analisando os autos do inventário, acredito que houve fraude a execução. Ou seja, fugiram da execução e tiveram seu crédito garantido (enriquecimento ilícito)

O inventariante judicial nomeado nos autos do inventário informou ao juízo de órfãos e sucessões acerca da cessão de direitos hereditários e que os legatários, as netas, não tinham legitimidade para ceder imóvel a revelia do instituído em cláusula testamentária.

Aguardo uma orientação! Obrigada

Bom, iniciei a compra de um apartamento, acontece que o mesmo tinha acabado de ser quitado pelo seu proprietário e precisamos aguardar a baixa da hipoteca, enquanto isso eu fiquei encarregado de providenciar algumas certidões para fazer a escritura definitiva já em meu nome como: DSPU, negativa de iptu, paguei o ITBI e o laudêmio e consegui suas respectivas certidões, até esse momento paguei 50% do imovel a sua dona e após a conclusão dos trâmites pagaria o restante. Acontece que quandos todos os documento necessário estavam prontos para fazermos a escritura em meu nome, de forma inesperada a dona faleceu de infarte. Pergundo e agora o que fazer para concluir a transação? ela não era casada nem tinha filho, porém tem 3 irmãs. Estou preocupado.

Se as herdeiras não estiverem de acordo com o negócio, deverá se habilitar nos autos de inventário para pegar seu crédito, digo, princípio de pagamento mais despesas adcionais. O advogado contratado após conhecer o caso concreto e a real vontade das herdeiras irá determinar qual o caminho jurídico a ser percorrido para efetivar a justiça no caso concreto.

Prezado Dr. Antônio Gomes, sua resposta foi para o Gilliard ou para mim? No meu caso, as legatárias (filhas do único herdeiro) não tem interesse em devolver o valor pago pelo imóvel na Cessão de Direitos Hereditários, e o Cessionário não tem interesse em permanecer nos autos do Inventário, aguardando a partilha, pois os bens foram penhorados em sua totalidade.

Fato é que o cessionário foi prejudicado por um alto valor. As legatárias cederam direitos hereditários de forma ONEROSA que não lhes pertenciam e com isso acredito terem fraudado a execução e enriquecido ilicitamente.

O Cessionário quer anular a cessão e receber o que pagou. Qual seria a ação cabível e seria em face do espólio ou das legatárias?

O Cessionário deve informar este ocorrido dentro dos autos do inventário?

No caso, eu sou amiga do Cessionário e gostaria de poder ajudá-lo, porque ele mora fora do Brasil e eu sou advogada. Obrigada!!