Oi Cristiane

Como não sou advogada respondo com base no dia a dia do meu condomínio: o síndico tem que prestar contas em assembléia de condôminos. Da mesma forma, é eleito por uma assembléa de condôminos. Não que eu me recuse a dar satisfação a qualquer inquilino do prédio, mas legalmente devo satisfação aos condôminos e não aos inquilinos. Eu já tive conhecimento de muito abuso por parte de condôminos que, sozinhos, detêm a maioria dos votos, mas desconheço o que possa ser feito, exceto não renovar o contrato de locação. Gostaria que algum advogado respondesse sobre esse caso específico. Será que sendo tudo do mesmo dono é condomínio? Porque que eu saiba condomínio é um domínio em conjunto, o que não é o seu caso. Boa sorte, vamos esperar que alguem nos responda.

Cristiane e Marisa,

Vamos tratar por parte.

A Marisa demonstrou conhecer um pouco do Direito Imobiliário quando questiona se sendo tudo do mesmo dono, temos um condomínio.

Na realidade, um bem em condomínio compreende que este bem possui mais de um proprietário, e pelo relato da Cristiane todos os apartamentos são de um único dono. Neste caso não podemos falar em condomínio e sim diversas residencias cujo proprietário é comum a todas.

Após este prembulo, informo que, por não se tratar de condomínio, não entendo a obrigatoriedade de um síndico, conselho ou mesmo convenção

Ocorre que apesar de termos unidades independentes, a construção possui algumas áreas de são utilizadas pelos moradores indistintamente, o que identifico como áreas comuns.

Os trabalhos realizados nestas áreas, tais como limpeza, iluminação e manutenção demandam custos, e tais custos são repartidos entre todos os usuários. Estas são as despesas referentes a cobrança de condomínio que a Cristiane menciona.

Lembro ainda que os funcionários, se houver, não são registrados pelo condomínio, porque este condomínio não existe, e sim pela administradora que á proprietária das unidades e partes comuns.

Assim, ainda de acordo com o meu entendimento, o proprietário não está obrigado a prestar contas destas despesas, especialmente porque voce só está obrigado prestar contas quando o dinheiro administrado não é seu.

Comparativamente, entendo que as importancias pagas para fazer frente às despesas com as áreas comuns acima mencionadas, podem ser identificadas como um plus no aluguel das unidades.

A Marisa tem razão ao afirmar que para o caso dos locatários destas unidades não há muito a que se fazer salvo quanto a renovação da locação, mesmo porque se houvesse um condomínio, os locatários não possuem poderes para exigir prestação de contas da administração.

Abraços.

Cristiane Rocha,

trago a vc a interpretação legal da lei 8.245/91, que é aplicada em qualquer forma de condominio residencial, vejamos:

Art. 22 - O locador é obrigado a:

I - entregar ao locatário o imóvel alugado, em estado de servir ao uso a que se destina;

II - garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;

III - manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;

IV - responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;

V - fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;

VI - fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica;

VII - pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;

VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;

IX - exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas;

X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio.

Parágrafo único - Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:

a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;

b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;

c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;

d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;

e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;

f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;

g) constituição de fundo de reserva.

Art. 44 - Constitui crime de ação pública, punível com detenção de três meses a um ano, que poderá ser substituída pela prestação de serviços à comunidade:

I - recusar-se o locador ou sublocador, nas habitações coletivas multifamiliares, a fornecer recibo discriminado do aluguel e encargos;

Parágrafo único - Ocorrendo qualquer das hipóteses previstas neste artigo, poderá o prejudicado reclamar, em processo próprio, multa equivalente a um mínimo de doze e um máximo de vinte e quatro meses do valor do último aluguel atualizado ou do que esteja sendo cobrado do novo locatário, se realugado o imóvel.

Todo empreendimento imobiliário é registrado em cartório e na prefeitura e neste registro consta a convenção básica que é obrigatória para regular a convivencia entre os moradores, e o condominio pode ser instituído pelo proprietário acrescentando á convenção inicial alterações necessárias, se aplica as regras legais desta Lei independente de ser imóvel de único proprietário ou vários. as taxas cobradas são básicas e normais, só não pode ele se negar a demonstração de despesas, ou seja a prestar contas dos gastos, sendo que o síndico é o proprietário, podendo somente ele ou os locatários com sua anuencia, nomear um sindico, o que não se pode é tirar o poder do proprietário como tal, usar, fruir e gozar da coisa, no entanto o imóvel se destina a um fim social, o qual tem leis a serem observadas.

A lei do Inquilinato se sobrepõe a Lei do Consumidor e Código Civil.

Cara Colega Ana Bonadiman

Bom dia,

Muito pertinente a sua colocação demonstrando as obrigações tanto do locador como do locatário em relação às despesas condominiais, porém permita-me discordar de algumas teses abordadas em suas colocações.

Em primeiro lugar, a norma 8245/91, tem como objetivo regular os contratos de locação de imóveis urbanos, e não possui, em tese, ingerência sobre as relações condominiais. Em seguida, a sua tese de que a lei do Inquilinato se sobreponha sobre a Lei do Consumidor e o Código Civil, também discordo porque são leis ordinárias, que teoricamente estão no mesmo degrau piramidal das leis brasileiras.

Mas, entendo que o Código Civil possui um grau de hierarquia sobre as duas outras leis, porque em seu contexto, regula os contratos, e as duas outras leis (Inquilinato e Consumidor) regulam os contratos específicos, e sendo assim, estes contratos devem obedecer aos dispositivos gerais do Código Civil.

Entretanto, o problema da consulente Cristiane, se resume ao fato de existir ou não condomínio no prédio em que ela reside como locatária, e como agir em relação às despesas comuns cobradas na forma de cotas condominiais.

Neste caso, temos que identificar a existência ou não de condomínio. Para que um condomínio exista se faz necessário que o bem possua mais de um único proprietário. O Prédio possui quantos proprietários? Segundo a consulente, apenas um proprietário, que é o dono da administradora que emite os boletos de cobrança. Assim, este bem não pode ser considerado como condomínio (ver artigos 1314 e seguintes do Código Civil). Estou tratando de bens em geral.

Em relação ao condomínio edilício, temos tanto o Código Civil (artigos 1331 e seguintes) como a Lei 4591/64 que trata do tema em comento. Pelo motivo de o proprietário ser único e exclusivo de todas as unidades, ele também o é das partes comuns do prédio residencial, assim, não se concebe a existência de condomínio porque não existem co-proprietários.

Você afirma que os empreendimentos imobiliários registrados na prefeitura devem possuir uma convenção também devidamente registrada para regular a convivência dos moradores. Não discordo com esta tese, mas estamos diante de um fato atípico onde não se aplica a legislação em vigor, pois tanto o Código Civil como a Lei 4591/64 estabelecem que tanto a convenção como o regulamento interno devem ser aprovados por no mínimo de 2/3 (dois terços) dos co-proprietários.

Reitero o posicionamento anterior em que as contribuições que os locatários realizam para fazer frente às despesas comuns (iluminação, conservação e manutenção das partes comuns) devem ser compreendidas como um plus ao valor do aluguel, bem como os locatários das unidades não estão constituídos com poderes para exigir uma prestação de contas destas despesas comuns.

Abraços.

Caro, Walter Martinez,

interesante sua posição, no entanto, reintero minha posição, por tratar-se de uma locação, regida pela Lei do Inquilinato, que não é uma relação de consumo, e sim prevista em Lei especifica.

abçs.

Cara Ana,

Concordo com voce no que tange à locação ser distinta do consumo, como afianço que também é diferente da condominial

Abraços.

Caro Sr. Walter Martinez,

Como disse e reafirmo, apesar da distinção da lei do inquilinato e condominial, trata-se de um contrato de locação e a lei de condomínio terá que se ajustar a lei especifica, que é a lei do inquilinato.

Grande abçs.

Cara Cristine,

Desculpe, mas pela emoção de um bom debate nos desviamos da sua consulta, e analisando com mais detalhes lembrei que o seu pai, na condição de locatário está obrigado a pagar as despesas comuns ordinárias, salvo cláusula contratual em contrário, a qual identifico como abusiva por estar em desacordo com a lei do inquilinato.

Pelo que voce relatou inicialmente, os moradores (locatários) pagam uma boleta emitida pela administradora a título de taxas condominais, e aí me pergunto se há alguma discriminação destas despesas, e mesmo se todas as despesas são ordinárias (comuns) ou englobam também as extraordinárias?

Desta forma, voce poderá questionar o proprietário, na forma do artigo 867 do CPC (Notificação Extrajudicial) para que o mesmo descreva as despesas condominiais cobradas para que sejam exibidas as ordinárias e as extraordinárias se houver.

Lembro que voce (locatária) só tem obrigação de pagar as despesas ordinárias. As extraordinárias são de responsabilidade exclusiva do prorpeitário.

Abraços.

Art. 23 - O locatário é obrigado a: ............... XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio.

§ 1º - Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente ............ § 3º - No edifício constituído por unidades imobiliárias autônomas, de propriedade da mesma pessoa, os locatários ficam obrigados ao pagamento das despesas referidas no § 1º deste artigo, desde que comprovadas.

Ou seja, ainda que proprietário único, deve comprovar as despesas aos locatários.

Caro Sr. Walter Martinez,

foi uma honra e debater com o Sr.

Grata.

Abçs.

Cara Colega Ana,

Ao meu ver, o debate foi produtivo e elucidativo. Vislumbramos outras hipóteses, como a notificação extrajudicial.

Espero outros embates de alto nivel.

Abraços.

Embora tadia, acho que vale, para registro, a informação sobre a questão. O fato de ser o prédio de um único proprietário não isenta o proprietário de prestar contas das taxas condominiais (referentes as áreas de uso comum), conforme se depreende do julgado abaixo:

121 - 2º TACSP. Locação. Prestação de contas. Legitimidade passiva. Administradora. Não reconhecimento. Interpretação dos arts. 22, IX e 23, § 2º, da Lei 8.245/91. «Correto o decreto de carência de ação de prestação de contas ajuizadas pelos inquilinos contra a imobiliária, mera mandatária do dono do imóvel, e não contra o locador (único proprietário do prédio locado), visto que não há condomínio propriamente dito, devendo a questão do rateio ser discutido entre as partes signatárias do contrato de locação (interpretação dada ao art. 22, IX e 23, § 2º, da Lei 8.245/91 - LBJ 4/222).» (...) => Ementa completa

Cristiane,

Não sou advogado, mas abaixo te envio minha humilde visão.

Sou inquilino em um Edifício nas mesmas condições que a de seu pai. Em não conseguindo que me fornecessem uma Cópia da Convenção, liguei para um cartório DE REGISTRO DE IMÓVEIS de minha cidade, informei o endereço do edifício em que moro e me informaram em qual cartório estava registrado o imóvel. Localizei o endereço e me dirigí ao mesmo e solicitei que verificassem se existia Carta de Convenção e pediram um prazo para verificarem. Liguei no prazo solicitado e me informaram que tinha sim. Pedí para providenciarem uma cópia e gastei uns R$14,00 para retirar a Carta da Convenção. E o que eu encontrei escrito na Carta de Convenção foi: que o Edifício estava regido pela Lei Federal 4591 de 16 de dezembro de 1964 e demais disposições atribuíveis à espécie. E mais, informa que a instalação do condomínio é feita naquele ato ( registro da convenção ) e que toma posse a empresa X proprietária naquela data de 100% do condomínio. Nesta Carta de Convenção está bem definidos os direitos e obrigações de todos envolvidos além de como deve ser feito o rateio das despesas ordinárias. Sendo único o proprietário do Edifício, o mesmo não se exime de suas obrigações de informar detalhadamente aos seus “condôminos” moradores, aqui todos inquilinos,qdo estes solicitarem, e principalmente nesse caso, em que sendo único proprietário, pode por arbitrariedade e excessos cometer cobranças de despesas inexistentes ou mesmo sobre valorizá-la, quais são as despesas e seus valores .É um dever do Proprietário e um direito de cada cidadão que esteje habitando num imóvel com estas características e em dia com suas obrigações contraturais. Não sei se seria uma obrigação informar sobre o que ele(a) faz com o dinheiro que arrecada,o destino que se dá com o que arrecada mas penso que deve sim comprovar com documentos aquilo que está cobrando como despesas ordinárias. Penso que todo cidadão tem direito à informação pelo que está sendo cobrado a pagar pois ninguém é obrigado a arcar com custeio de despesas que possam não existir.Uma zeladora ou faxineira que trabalhe no Edifício não precisa ser funcionária do "Condomínio" pois tais funcionários podem ser terceirizados através de uma Administradora, que é o seu caso. Imaginar que despesas ordinárias possam ser consideradas como um plus no valor do aluguel,seria como imaginar alugar uma máquina de Xerox sem custos de manutenção para o locatário e como se esses custos fossem fixos e não variassem ao longo do tempo.O valor que se pagaria poderia inviabilizar a contratação e com o tempo poderia acarretar a deterioração do serviço prestado. É como imaginar que as despesas ordinárias não pudessem sofrer variações tanto para mais como para menos ao longo dos meses, podendo ser um mal negócio tanto para o proprietário qto para o inquilino. A Lei deve ser interpretada visando atingir seu objetivo de cunho social e não tão somente lida ao pé da letra e assim aplicada. Para casos difusos existem as jurisprudências.

Descubra em qual cartório de registro de imóveis está registrado o imóvel em que vc mora, peça para verificarem se existe a Convenção e existindo peça uma cópia. Penso que exista sim a Convenção e terá muita de suas duvidas respondidas .

No meu humilde entendimento compactuo com as linhas da Sra Ana Bonadimam.

“Todo empreendimento imobiliário é registrado em cartório e na prefeitura e neste registro consta a convenção básica que é obrigatória para regular a convivencia entre os moradores, e o condominio pode ser instituído pelo proprietário acrescentando á convenção inicial alterações necessárias, se aplica as regras legais desta Lei independente de ser imóvel de único proprietário ou vários. as taxas cobradas são básicas e normais, só não pode ele se negar a demonstração de despesas, ou seja a prestar contas dos gastos, sendo que o síndico é o proprietário, podendo somente ele ou os locatários com sua anuencia, nomear um sindico, o que não se pode é tirar o poder do proprietário como tal, usar, fruir e gozar da coisa, no entanto o imóvel se destina a um fim social, o qual tem leis a serem observadas. “

Boa Sorte e abraços

Moro em um Edifício onde só moram inquilinos, já que o mesmo só possui um único proprietário e que é uma IMOBILIÁRIA, pessoa jurídica de direito privado, que em sua Convenção de Constituição de Condomínio está regida pela LEI 4591 de 16-12-1964 e está registrada em Cartório. Sendo a Imobiliária também a LOCADORA e assim confundindo-se PROPRIETÁRIA-IMOBILIÁRIA-LOCADORA, pode ela cobrar dos inquilinos Taxa de Administração mensalmente ?? Li vários pareceres de que a Taxa de Administração é de responsabilidade daquele que aluga(LOCADOR) para com a IMOBILIÁRIA, conf. consta também na LEI 8245 em seu art. 22, item VII, não sendo assim um ônus que deve ser imputado ao inquilino. A Imobiliária não deveria assumir esse custo, já que ela é LOCADORA e IMOBILIÁRIA ao mesmo tempo ?? E para fazer face às suas despesas ela já recebe os aluguéis de todos os moradores/inquilinos desse edifício ?? Agradeço antecipadamente pelas exposições de opiniões que aqui se fizerem.

Gostaria de saber se a taxa condominial goza de privilégio, no caso de o condômino em atrazo, tiver dívidas outras, tais como IPTU e etc.