Término de contrato de aluguel
Referente término de contrato de aluguel com prazo inferior a 30 meses.
No referido contrato constam dois prazos. Primeiramente menciona-se que prazo de aluguel será de 30 meses, prazo de lei, e posteriormente há uma cláusula de acordo entre partes que o prazo será de 24 meses. Gostaria de saber se realmente gerou nulidade. Em decorrência disso, qual seria a melhor forma para o término do contrato, visto que a locadora não mais tem interesse em prorrogar o prazo acordado e necessita do imóvel para uso próprio? A notificação extrajudicial, com intuito de manifestar a vontade da locadora de não mais dar continuidade no contrato, seria válida? Quais medidas devem ser adotadas nesse caso para que a proprietária tenha as garantias legais e a retomada do imóvel?
Vicente,
O contrato terminará em 17/05/2009.
Caso não haja a devolução das chaves o locador deverá ingressar com uma ação para retomar o imóvel.
Se houver cobrança/pagamento de aluguel após esta data o contrato estará automaticamente prorrogado por prazo indeterminado. Na prorrogação o locador deverá comunicar ao locatário a intenção de retomar o imóvel concedendo prazo de 30 dias para a desocupação, somente após o prazo concedido é possível ingressar com a ação.
Mesmo que o locador ingresse com a ação de despejo o prazo para efetivamente ter que desocupar o imóvel é relativamente demorado (mais de 6 meses desde que haja defesa). O maior inconveniente da ação de despejo é que pode dificultar uma nova locação.
Se receber a comunicação oficial da existencia de uma ação - "citação" acompanhada da cópia da ação - procure um advogado/defensoria pública para elaborar a defesa. Até receber a citação o contrato continua normalmente (mesmo que o locador ingresse com a ação o aluguel é devido até o dia em que as chaves forem devolvidas)
Bom dia
O caso é o seguinte: Um imóvel alugado que faz parte de um inventário (foi locado pelo inventariante), o inventariante pretende reaver este imóvel.
O contrato de locação encerrou-se em fevereiro de 2009. Em dezembro de 2008 o locador notificou (por A.R.) o locatário que não mais possuia intenção de prorrogar o contrato, conferindo, então, mais de 60 dias de prazo para que desocupasse o imóvel.
Foi acordado verbalmente que as chaves seriam entregues em 16/03/2009. Na data avençada o locatário recusou-se a desocupar o imóvel e, como se diz no popular: "quer ir para briga"
Pergunto: A ação de despejo, pelo simples motivo de o inventariante não ter mais intenção no referido contrato de locação, é o caminho mais adequado à se recuperar o imóvel?
A notificação que foi feita ( e recebida pelo locatário) quase dois meses antes do término do contrato é suficiente?
Obrigado!
Sem analisar os documentos não é possível responder.
De qualquer modo se o contrato de locação foi firmado por prazo superior a 30 meses, e houve prorrogação, basta o locador comunicar a intenção de retomar o imóvel concedendo 30 dias para a desocupação , terminado o prazo ingressar com a ação.
Se o contrato foi firmado por prazo inferior a 30 meses a ação é possível desde que seja demonstrado os requisitos da lei. (Converse com um advogado para saber o que precisa ser demonstrado)
Em regra o caminho mais adequado é o acordo entre as partes.
Caros Senhores,
Solicito a ajuda dos senhores tendo, em vista que fiz um contrato de aluguel onde na data de assinatura não percebi que no mesmo existia uma ambiguidade, lá está escrito que o contrato é de um ano, mas define data de inicio e término especifca inferior a un ano, qual prevalece a data especifica ou um ano. Vale lembrar que a data da firma do cartório é posterior a data de inicio especifica.
Obrigado pela Ajuda.
A rigor deve prevalecer a vontade das partes (que em juízo pode ser provado por outros meios além do contrato, Ex. Anúncio, proposta, testemunhas etc...) .
Havendo consenso entre as partes a ambiguidade não trará nenhum prejuízo, podendo ser resolvido com a assinatura de um novo documento.
Na falta de acordo, se a questão for discutida em juízo, cada parte deverá apresentar a prova de sua "versão". Cabendo ao juiz analisar a prova e decidir qual é o prazo correto a ser aplicado.
Existe uma tendência, no caso de não ser possível determinar a intenção das partes, de se decidir pelo prazo mais favorável ao locatário. ( 1 ano se o locatário quiser permanecer no imóvel ou o prazo menor se quiser rescindir o contrato com o pagamento de multa).
Boa tarde.
Meu contrato incial foi de 30 meses, ao termino deste renovamos por 12 meses (por opção minha na ocasião), com reajuste da imobiliaria de 9.35%, fora o reajuste anual estipulado no contrato. Esse contrato de 12 meses venceu em março, queremos renovar, porém estao propondo um aumento de 35.29% (aberto a negociação), a titulo de equiparar ao mercado. No entanto, não há como eu assumir tal valor. Quero saber se tenho garantias em relação a esse aumento e se uma vez que recuse a proposta, se o proprietario pode pedir o apartamento já que o contrato foi de 12 meses.
Obrigada.
Sem analisar os documentos (especialmente o contrato de prorrogação) não é possível chegar a uma conclusão definitiva. Consulte um advogado de posse de todos os documentos para saber qual é a solução mais adequada.
De qualquer modo, se não houver acordo com relação ao aumento do aluguel, o aluguel deve ser corrigido pelo índice previsto no contrato. (Não é permitido aumento real sem que ambas as partes corcodem)
Com relação a possibilidade de retomada irá depender das cláusulas da renovação. Basicamente existem 2 possibilidades mais comum:
1) A prorrogação altera o prazo inicial que passa de 30 para 42 meses. Neste caso é possível o locador ingressar com uma ação sem precisar indicar um motivo.
2) Um novo contrato, sem mencionar o anterior, com prazo de 12 meses. Neste caso poderá haver se discutir o novo contrato é em verdade a prorrogação do anterior permitindo a ação nos moldes do item anterior (interpretação favorável ao locador) ou se é um contrato firmado por prazo inferior a 30 meses que se pode ser retomado mediante prova de um dos requisitos da lei, Ex. uso próprio ( interpretação favorável ao locatário)
Em qualquer uma das hipóteses , desde que haja defesa por parte do locatário, a ação do início até o momento em que se tenha que desocupar o imóvel é relativamente demorada.
Porém a existência de ação de despejo em nome do locatário pode dificultar uma nova locação.
Consulte um advogado para analisar quais são as alternativas possíveis.
Se o locatário não desocupar o imóvel na data do término do contrato e o locador continuar a receber o aluguel ou não manifestar a intenção de retomar o imóvel o contrato será prorrogado por prazo indeterminado.
Se o locador quiser retomar o imóvel e o locatário não desocupar amigavelmente, o locador deverá ingressar com uma ação de retomada (que é relativamente demorada)
O aluguel deve ser pago até o dia em que as chaves forem devolvidas ao locador. (Salvo se o locador isentar o pagamento, a lei não preve a possibilidade do locatário utilizar o imóvel sem pagar aluguel)
Prezado Dr. Sandro,
Tenho um imóvel comercial alugado com contrato de 60 meses, encerrado em julho do ano passado. Com o encerramento do contrato, o locatário informou que iria vender o ponto comercial. Continuou ocupando o imóvel, mas parou de pagar o aluguel alegando falta de dinheiro. Tentei negociar com ele várias vezes, para evitar a ação de despejo, sem sucesso.
Agora, passados nove meses, ele me informou que conseguiu um comprador para o ponto e que irá - com o dinheiro da venda do ponto - quitar os meses em atraso. Porém, esse novo locatário se dispõe a pagar um valor baixo de aluguel e sem pagamento de luvas.
Simultaneamente, consegui um novo locatário para o imóvel, que se dispõe a pagar aproximadamente 50% a mais do que o outro havia oferecido. E ainda vai pagar luvas.
Sei que precisarei de um advogado para analisar o caso concreto, mas apreciaria sua opinião sobre a situação. Como conciliar todos esses fatores (saída do imóvel, venda do ponto comercial, aluguéis em atraso)? Como funciona essa venda do ponto comercial? Caso o novo locatário atue em ramo diverso não há que se falar em venda do ponto comercial, certo?
Sei que a medida legal seria mover a ação de despejo e executar os aluguéis vencidos no período, mas corro o risco de perder o bom locatário devido à demora do processo. Assim, acho que preciso negociar com o atual locatário. O que se faz, na prática, em situação como essa?
Como disse, vou constituir advogado se não conseguir negociar com o locatário atual, mas gostaria de uma sugestão informal de quem entende do assunto para saber o que se costuma fazer nesses casos. Agradeço pela ajuda!
Em se tratando de locação comercial, bom locatário não é aquele que "apenas" paga mais, tem um bom cadastro ou é pontual (aliás ter um bom cadastro e ser pontual geralmente é condição de locação e não uma vantagem propriamente dita).
Deve-se levar em conta, entre outros fatores, se o "ponto" tem vocação para a atividade a ser desenvolvida, se o locatário possui experiência ou é o primeiro negócio e se a atividade permite pagar o aluguel.
Infelizmente ainda é muito comum empreendedores que "sonham" com um novo negócio e investem muito dinheiro em uma atividade que não gera retorno sequer para pagar o aluguel mensal. (O que faz com que o imóvel se deteriore rapidamente por falta de manutenção básica além do desgaste natural de ter que recorrer a uma ação para retomar o imóvel).
Se o imóvel é bem localizado e permite diversas atividades, a principal preocupação deve ser evitar danos ao imóvel e, dentro do possível, evitar que fique muito tempo sem propiciar renda.
Assim como qualquer investimento a "melhor" solução neste caso depende de vários fatores e do perfil do locador com relação aos riscos.
Por favor orientem-me, Firmei contrato de locação em janeiro de 2008 com uma imobiliária com prazo de 12 meses. Ocorre que no dia 31/10/2008 recebi uma notificação extra-judicial da locatária informando não interesse em renovar o contrato alegando uso próprio. Pois bem, isso me gerou um transtorno, correria por outro imóvel etc... Ficou tudo acertado, afinal de contas era o que tinha a fazer. Há alguns dias soube por ex-vizinhos que a dona da casa não se mudou e que a casa ficou desocupada e que foi vendida a outra pessoa. Pergunto, a locadora mentiu, não tinha que ocupar a casa em 180 dias. Não é crime e posso registrar ocorrência policial ou entrar no juizado especial pedindo indenização conforme consta na Lei de Locação Urbana. Na verdade me senti enganada, afinal de contas se era para vender poderia ter me oferecido. O que faço. Grata
Rose
Art. 4 - Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.
Fiz um contrato residencial por trinta meses e paguei um depósito de dois meses, prorroguei por mais doze meses com término no dia 04/05/2009, gostaria de saber se a devolução do depósito é feita com o prazo de quinze dias e vou exceder por treze dias após o término do contarto, como é feita essa cobrança?
Leila
o deposito é uma garantia que substitui o locador, então na rescisão contratual, deve ser devolvido o montante mais a correção da poupança.
Deve se ater aos danos causados no imovel, mais os dias vincendos, até a efetiva entrega das chaves.
è licito ao locador calcular os valores dos reparos, mais valores pendentes e descontar do valor dado como garantia.
