Lei do inquilinato
Estou com um sério problema, minha mãe, reside em um imóvel a 30 anos, com contrato verbal com o antigo proprietário. Acontece que este veio a falecer no ano de 1993, onde o advogado apresentou uma promessa de compra e venda do imóvel em seu nome. No ano de 1997 minha mãe foi chamada em audiencia com uma acão revisional de aluguel, estabelecendo assim comum acordo de pagamento, e que a locacão teria validade por um ano, contando como partida a data da citacão, que a locacão nos termos do acordo teria validade por 1 ano, ou seja, até a data de 15.04.1998, e que na hipotese de haver a renovacão, seria discutido o reajuste do aluguel.... Não foi firmado contrato em cartório, apenas ela foi chamada em juizo para o tal reajuste. Passando-se o tempo, sempre em dia com todas as despesas de agua, esgoto, luz, IPTU, impostos, taxas de lixo.... ele enviou uma carta dizendo que apresentaram-se pretendentes na aquisicão do imóvel onde ela reside, convencendo ele a venda do imóvel, e que antes de iniciar quaisquer negociacão, ela teria a prioridade de compra. Acontece que o valor oferecido por este imóvel é exorbitante, fugindo assim das condicões de compra de minha mãe, que já tem 60 anos, é aposentada, meu irmão mais novo mora com ela, tem uma filha que ainda é amamentada no peito, e por fim meu pai também é portador de uma doenca, onde se encontra impossibilitado de trabalho. Descobri também que o imóvel, pertencia ao espolio, e que os herdeiros acusam o advogado de ter usado de má fê, contra pai falecido, se favorecendo como proprietário do imóvel, retirando assim este atraves de alvara judicial. Como faco para ajudar minha família??? procurei os herdeiros e os próprios me falaram para minha mãe não sair do imóvel, pois o processo está suspenso por não haverem conciliacão entre partes. Por favor peco uma ajuda, já consultei alguns amigos de faculdade e os mesmos me falaram que minha mãe não tem direito algum. O que cabe a ela fazer??? Qual lei ou artigo se enquadra para uma pessoa como ela que não tem contrato firmado??? por favor meajudem....
Angelina,
o contrato de locação poderá ser de forma verbal ou escrita, deve haver recibos de pagamento do aluguél ou os docs. da ação revisional, isso comprova o contrato de locação. O Direto apreferencia na compra do imóvel foi dada a sua familia e terá valor se foi de forma escrita, e a recusa se der de forma escrita e fazer constar que recusou devido ao valor, estar fora do preço praticado na região, deve-se se houver interesse na aquisição ter em mãos 3 avaliações do valor do imóvel, através de ação propor a compra.
a lei do inquilinato é a 8.245/91 que diz:
Do direito de preferência
Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar - lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.
Parágrafo único. A comunicação deverá conter todas as condições do negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente.
Art. 28. O direito de preferência do locatário caducará se não manifestada, de maneira inequívoca, sua aceitação integral à proposta, no prazo de trinta dias.
Art. 29. Ocorrendo aceitação da proposta, pelo locatário, a posterior desistência do negócio pelo locador acarreta, a este, responsabilidade pelos prejuízos ocasionados, inclusive lucros cessantes.
Art. 30. Estando o imóvel sublocado em sua totalidade, caberá a preferência ao sublocatário e, em seguida, ao locatário. Se forem vários os sublocatários, a preferência caberá a todos, em comum, ou a qualquer deles, se um só for o interessado.
Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.
Então de posse do registro de imoveis, podera ser averbado o direito a preferencia na compra do imovel , isto quem vai requerer é o locatário, caso o locador venha a vender o imóvel, por preço inferior ao oferecido poderá haver nova ação de anulação da venda e fazer valer o direito a preferencia.
Gostaria de uma informação a respeito de preferência de compra no imóvel que sou inquilina. A história é a seguinte: A proprietária de imóvel faleceu, deixando-o para nove herdeiros. Um dos herdeiros me procurou dizendo que colocariam o imóvel a venda, que em breve eu estaria recebendo uma carta para me informar a situação. Tem dois fatos que que deixaram com dúvidas. O primeiro é que o imóvel tem uma escritura só e são duas casas,caso eu e o outro inquilino tenham interesse em comprar,os herdeiros não desmembrando o imóvel, como é dada a preferência? Qual inquilino terá a preferência? O segunda é que se um dos herdeiros tiverem o interesse em comprar o imóvel.É do herdeiro ou do inquilino a preferência? Nessa segunda situação sendo nós dois inquilinos com interesse como se precede a preferência? Agradecida. Gabriela.
Gabriela,
a preferencia é sempre do inquilino, ver lei 8.245/91.
Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar - lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.
Parágrafo único. A comunicação deverá conter todas as condições do negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente.
Art. 28. O direito de preferência do locatário caducará se não manifestada, de maneira inequívoca, sua aceitação integral à proposta, no prazo de trinta dias.
ver arts. seguintes. se não manifestada sua intenção na aquisição, o novo proprietário poderá rescincir o contrato de locação, concedendo o prazo de 90 dias para desocupar o imovel.
Estou com duvidas, a respeito de um contrato de locação. pois meu pai, alugou um bar sendo que meu pai é semi analfabeto e não soube ler o contrato e logo assinou. e o bar estar em pessimas condiçães... e no contrato diz que tem coisa que não existem....o contrato é valido por( dois anos) ....e locador perturba ele o tempo enteiro, não sei mas o que fazer .
Estou com um sério problema, meu pai alugou uma bar,sendo que no contrato.diz que o imóvel esta em ótimas condições... e não é verdade!esta em pessimas condições.. fui até lá fotografei tudo.mas sei se adianta,e o contrato diz que locador abre mão da garantia locatícia ,prevista na lei do inquilinato..por motivos de brigas com o locador ele esta impossibilitado de ir p/ o bar(motivo pressão alta) peço uma orientação!!!!!!!!
Simone,
a lei 8.245/91, trata desta questão quando se refere ao uso pacifico do imovel e também das condições do imovel, veja:
Art. 22. O locador é obrigado a:
I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;
II - garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;
IV - responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;
Parece haver por parte do locador quebra de contrato, veja a possibilidade:
Art. 9º A locação também poderá ser desfeita:
I - por mútuo acordo;
II - em decorrência da prática de infração legal ou contratual;
Se seu pai sente-se ameaçado va até a delegacia mais proxima e registre um B.O. peça rescisão contratual, fazendo com que o locador pague a multa estipulada em contrato.
abçs
Ola! Estou para alugar um imovel para fins comerciais. As condiçoes basicas são que: 1- o valor do aluguel será 10% do valor FATURADO. 2- Eu (Locatário) farei uma obra no imóvel estimada em 100 mil reais. 3- O Prazo contratual será de 5 anos.
Minhas dúvidas são:
1- A multa por atraso no pagamento é de 10% e correção monetária do total do débito, com base na variação do IGP-M( FGV ), ou outro índice indexador autorizado pelo Governo, alem dos juros de 1%(um por cento) a. m.
1.1- Em caso de o Locador seja obrigado a recorrer às medidas judiciais para recebimento de seus créditos ou realização de seus direitos, o LOCATARIO deverá, ainda, arcar com o pagamento das custas e taxas judiciais e honorários advocatícios à razão de 20% (vinte por cento) sobre o valor da causa.
Isso é permitido legalmente? é uma pratica comercial ou posso estar sendo lezado?
2- A obra a ser realizada estou de acordo em fazer, pois parte dela é nescessária para o funcionamento das atividades a serem realizadas.
Minha dúvida é. Como o investimeto é alto, eu posso fazer uma clausula para que o eu seja ressarcido no caso do Locador queira rescindir o contrato? Pois no contrato tem a seguinte Clausula: "A infração de qualquer das clausulas do presente contrato importará em sua imediata rescisão, através da competente ação de despejo, respondendo, ainda, á parte infratora, a multa de 3(três) vezes o valor do aluguel vigente, na época da infração." Pelo que eu entendi quer dizer que casou o Locador ou o Locatário efetue alguma infração conforme o contrato, o contrato será rescindido e o infrator pagará 3 vezes o ultimo aluguel. Ou seja, caso o ultimo aluguel tenha sido 2.000 reais e o Locador queira rescindir o contrato ele pode (agir de má fé) e efetuar ou buscar um erro e pagará 6.000 e poderá rescindir o contrato comigo e os 100 mil em obras eu perco. Como eu poderia criar uam clausula que estipula-se uma multa alta no caso do locatário queira rescindir o contrato antes do tempo determinado?
3- O prazo contratual é de 5 anos. Segundo o Locatário o pediodo será automaticamente renovado por mais 5 anos ao temino do 1° contrato. Mas isso não esta escrito no contrato.
Isso procede? Ou terá que estar escrito no contrato que o periodo sera renovado por mais 5 anos (60 meses)?
Olá, Wanderlei
respondo segundo meu entendimento, vejamos isso não é dizimo para pagar 10% do valor faturado, o valor do locaticio é segundo o valor do imovel locado no mercado.
- A multa por atraso no pagamento é de 10% e correção monetária do total do débito, com base na variação do IGP-M( FGV ), ou outro índice indexador autorizado pelo Governo, alem dos juros de 1%(um por cento) a. m.
RESPOSTA - correto, há uma bonificação para o pagamento em dia, um beneficio p/ o locatário.
1.1- Em caso de o Locador seja obrigado a recorrer às medidas judiciais para recebimento de seus créditos ou realização de seus direitos, o LOCATARIO deverá, ainda, arcar com o pagamento das custas e taxas judiciais e honorários advocatícios à razão de 20% (vinte por cento) sobre o valor da causa.
Isso é permitido legalmente? é uma pratica comercial ou posso estar sendo lezado? RESPOSTA - correto, são cláusulas de praxe no contrato.não esta sendo lesado é mais que justo.
2- A obra a ser realizada estou de acordo em fazer, pois parte dela é nescessária para o funcionamento das atividades a serem realizadas.
Minha dúvida é. Como o investimeto é alto, eu posso fazer uma clausula para que o eu seja ressarcido no caso do Locador queira rescindir o contrato? Pois no contrato tem a seguinte Clausula: "A infração de qualquer das clausulas do presente contrato importará em sua imediata rescisão, através da competente ação de despejo, respondendo, ainda, á parte infratora, a multa de 3(três) vezes o valor do aluguel vigente, na época da infração." Pelo que eu entendi quer dizer que casou o Locador ou o Locatário efetue alguma infração conforme o contrato, o contrato será rescindido e o infrator pagará 3 vezes o ultimo aluguel. Ou seja, caso o ultimo aluguel tenha sido 2.000 reais e o Locador queira rescindir o contrato ele pode (agir de má fé) e efetuar ou buscar um erro e pagará 6.000 e poderá rescindir o contrato comigo e os 100 mil em obras eu perco. Como eu poderia criar uam clausula que estipula-se uma multa alta no caso do locatário queira rescindir o contrato antes do tempo determinado?
Resposta- eu particularmente não recomendo que o locatário arque com despesas necessárias para o uso do imovel, segundo a lei é obrigação do locador. Entretanto se a benfeitoria é para servir o seu comercio, não é obrigação do locador ressarcir o investimento, se estipulado o acordo em contrato há que se fazer de forma inequivoca, com 3 orçamentos aprovados por escrito pelo locador e deixando claro que serão obras que beneficiem e valorizem o imovel. A lei 8.245/91, diz que o locador não poderá reaver o imovel antes do vencimento do contrato, salvo infração contratutal, isto visa o pagamento do aluguel, em dia, sendo que o locador poderá entrar com ação de despejo por falta de pagamento ao dia seguinte da mora. Poderá estipular em contrato os valores da obra e solicitar o ressarcimento, no caso de quebra de conrato por qualquer uma das partes. Visto que a multa de 3 x o valor do aluguel, não vem especificada em lei, mas sim o valor de 10% do contrato, resta aceitar ou não, tanto que pode ser uma vantagem ou desvantagem.
3- O prazo contratual é de 5 anos. Segundo o Locatário o pediodo será automaticamente renovado por mais 5 anos ao temino do 1° contrato. Mas isso não esta escrito no contrato.
Isso procede? Ou terá que estar escrito no contrato que o periodo sera renovado por mais 5 anos (60 meses)? Resposta- esta é uma garantia legal, entretanto poderá ser estipulada em contrato, segundo a legislação a locação será reajustada se o locador estiver no mesmo ramo pór mais de 3 anos, ou se o contrato por escrito for com prazo determinado por mais de 5 anos, chamada de fundo de comércio, é uma garantia ao locatario para que o locador não use de má fé, requerendo o imovel, para usar para a mesma finalidade, ou ramo.
Olá pessoal, Estou passando por um problema na área do inquilinato.Minha mãe alugou sua residencia desde 11 de Fevereiro de 2007 para uma funcionária pública,que por sinal tabalha no registro de imóveis.Essa inquilina desde o início se recusa a assinar o contrato de aluguel e juntamente a vistoria do imóvel,o tempo passou, ela foi depositando valores quaisquer em contas de terceiros referente a alugueis desse imovel.Uma única vez pagou o valor ñ atualizado para a proprietária( minha mãe). Danificou o imóvel locado e o imóvel de outro inquilino que trabalha no andar de baixo.Não quis consertar e nem deixou a proprietária concertar,muito menos ter acesso ao imóvel.Com muito aborrecimento chegamos a um acordo:Eu (administradora),ela (a inquilina residencial) e ele (o inquilino comercial).O acordo foi de cada espaço locado ter um contador de água individual,daí precisar trocar o tanque e provisoriamente o cancelamento de abastecimento de água, e ela sair num determinado prazo,sem restituir os danos.Logo feito,fui com autorização da proprietária cancelar o abastecimento para ser feito o serviço,daí a inquilina residencial qual provocou todo o problema de danos no imóvel,entrou com uma quiexa de Danos Morais contra mim no Juizado de pequenas causas no valor de 20 salários minimos.E agora o q faço?O contrato obrigado por ela foi verbal,tudo na verdade foi verbal,mas tendo testemunha do acordo de cancelamento de água e reforma do imóvel com a saída dela num determinado prazo.Mas ela continua lá, não entendo como uma funcionária pública faz uma coisa dessas.
Obrigada pela ajuda,estive pesquisando e levarei ela no Juizado de Pequenas Causas aqui em Salvador onde ainda reside,enquanto não retorna para casa.Pedirei para o atendente judiciário fazer baseado na lei 9 099 art.4 parág.III do código civil. Para ser entregue por um oficial de Justiça no trabalho para não haver recusa da ordem e ser resolvido por aqui,pois o custo será alto se for lá no interior onde o imóvel está .Ela pedirá indenização no valor de 40 salários e despejo da inquilina.Será que por aí dá pra resolver?Mais uma vez muito obrigada.
Olá,
Sou inquilino de um apartamento cujo contrato de locação é de 30 meses. Esse período passou e agora que está perto de completar quase 5 anos de locação, fui comunicado pela imobiliária que o proprietário deseja fazer um novo contrato, mas reajustando o valor da locação em mais de 100%, pois alega que o valor atual está muito defasado em relação ao valor de mercado na região do imóvel. Tenho as seguintes dúvidas:
1) Após os término dos 30 meses do contrato e depois de 30 dias, o mesmo é automaticamente renovado por período indetermidado, ou é obrigatóro firmar um novo contrato por novo período de tempo?
2) Ao completar os cinco anos de locação, o proprietário pode entrar com uma ação revisional, ou não tem prazo (e ele pode entrar a qualquer momento)?
3) Na ação revisional, ele pode pedir a diferença do valor revisado para o valor pago nos aluguéis do 31º. mês até o mês atual?
4) O inquilino pode desocupar o imóvel, caso uma ação revisional do proprietário já esteja em andamento?
5) E se perder a ação, o inquilino é obrigado a pagar tudo que foi pedido no processo ou pode desocupar sem ter que pagar?
Flavio,
1) Após os término dos 30 meses do contrato e depois de 30 dias, o mesmo é automaticamente renovado por período indetermidado, ou é obrigatóro firmar um novo contrato por novo período de tempo? Resposta - renova-se automaticamente, entretanto eu particularmente gosto de faze-lo por escrito onde todas as partes assinam.
2) Ao completar os cinco anos de locação, o proprietário pode entrar com uma ação revisional, ou não tem prazo (e ele pode entrar a qualquer momento)? Resposta- a ação revisional de aluguel pode ser proposta após o período de 30 meses.
3) Na ação revisional, ele pode pedir a diferença do valor revisado para o valor pago nos aluguéis do 31º. mês até o mês atual? Resposta - após a ação, decidido em juízo o valor começa a vigorar.
4) O inquilino pode desocupar o imóvel, caso uma ação revisional do proprietário já esteja em andamento? resposta - o inquilino pode a qualquer tempo, após o periodo de 30 meses comunicar sua intenção de deixar o imovel, sem pagar multa estipulada, se comunicar com 30 dias de antecedencia sua intenção.
5) E se perder a ação, o inquilino é obrigado a pagar tudo que foi pedido no processo ou pode desocupar sem ter que pagar? Resposta - paga as custas do processo e o reajuste. Poderá evitar a ação, se fizer uma pesquisa de mercado, comparando valores de outros imoveis e fazendo uma média, então de comum acordo reajustar o valor, torno a dizer, é reajustado no periodo de 12 meses automaticamente e o valor defasado pode ser solicitado via ação a cada 30 meses, sendo que de comum acordo pode ser proposto a qualquer tempo. Sendo que vc poderá contestar o valor pedido pelo locador, apresentando (3)parecer de valor de mercado emitido por corretor de imoveis ou imobiliária.
Moro num apartamento de cohab minha mãe alugou o apartamento ao lado do nosso com intuito de comprar, só não foi possível ainda pois infelizmente o apartamento esta cheio de dividas na prefeitura com perigo de ser tomado algum dia provavelmente, esta com processo na justiça para apuração de valores devidos, minha duvida é a seguinte, se por acaso a prefeitura tomar o apartamento da proprietária a cohab fica obrigada a propor a venda pra minha mãe posteriormente ou não?????
Moramos num apartamento no qual pagamos o aluguel ,impostos e condomínio pontualmente. Nosso contrato irá vencer daqui a 02(dois) meses e já respondemos formalmente que não estamos interessados em comprá-lo, uma vez que o proprietário pretende colocá-lo à venda. Nossa dúvida é, se podemos negar visitas de corretor e possíveis interessados na compra enquanto não finda nosso contrato. Informamos que pretendemos entregar o imóvel assim que terminar o contrato.
Aluguei um apartamento cujo contrato era de 12 meses. No 8º mês de locação o proprietário solicitou a desocupação do imóvel para seu uso próprio pois estava voltando do exterior. Desocupei o imóvel no 9º mês de locação, após ter incorrido em inúmeras despesas não planejadas com móveis e eletrodomésticos que tive que adquirir, pois o imóvel locado era mobiliado. Um mês depois de devolver o imóvel, tomei conhecimento de que um amigo do proprietário está se instalando nesse imóvel que tive que desocupar. Fiquei muito aborrecido com isso e gostaria de saber se a lei prevê algum tipo de indenização pelos danos que me foram causados.
