Embargos de terceiro para manutenção de posse de imóvel construído em terreno objeto de ação rescisão contratual.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
7ª Câmara de Direito Privado
Registro: 2013.0000179471
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos do Apelação nº 0007928-
29.2008.8.26.0161, da Comarca de Diadema, em que são apelantes SYLVIO
EDUARDO MOREIRA ESTRAZULAS e REGINA NOVAES ESTRAZULAS, são
apelados DANIEL MARTINS DE ARAUJO (JUSTIÇA GRATUITA) e LUCIANA
APARECIDA DE BRITO.
ACORDAM, em 7ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento em parte ao recurso. V. U.
Sustentou oralmente a Dra. Patrícia Cardoso dos Santos, OAB/SP 179248 e o Dr.
Daniel Gustavo Rocha Poço, OAB/SP 195925.", de conformidade com o voto do
Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
MIGUEL BRANDI (Presidente) e LUIS MARIO GALBETTI.
São Paulo, 3 de abril de 2013
RAMON MATEO JÚNIOR
RELATOR
Assinatura Eletrônica
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Apelação nº 0007928-29.2008.8.26.0161 - Diadema - Voto nº 2147 2
Voto nº 2147
Apelação nº 0007928.29.2008.8.26.0161
Apelantes: Sylvio Eduardo Moreira Estrázulas e Outra
Apelados: Daniel Martins de Araujo e outra
Interessada: Ventrici Construtora, Incorporadora e Vendas Ltda.
Comarca: Diadema
EMBARGOS DE TERCEIRO Embargantes que, na
qualidade de adquirentes de unidade autônoma construída em
imóvel objeto de ação de rescisão contratual cumulada com
reintegração de posse julgada procedente, objetivam serem
mantidos na posse direta do imóvel Embargos julgados
procedentes Apelo dos embargados improvido Boa fé
reconhecida Retenção do imóvel até recebimento da
indenização, determinada em ação civil pública, com eficácia
“erga omnes”.
1. Preliminar de nulidade da sentença Não verificação
Sentença que, de forma expressa, mencionou que os efeitos do
trânsito em julgado da decisão da ação de rescisão contratual
promovida pelos embargados, e vendedores do terreno, não
produz efeito aos autores deste embargo de terceiro, posto que
não foram partes no processo Rejeição.
2. Preliminar de ilegitimidade ativa 'ad causam'
Descabimento Pleito que encontra guarida no art. 1.046/CPC
Proteção da posse de terceiro.
3. Embargos de terceiro Embargantes que foram
surpreendidos com a execução do comando da sentença
prolatada na ação de rescisão contratual Configuração de boafé
dos embargantes que, na qualidade de adquirentes, não
foram citados para o âmbito daquela ação Eficácia da coisa
julgada que não os atinge Percentual da verba honorária que
deve ser reduzido para 10% do valor da causa Apelo
parcialmente provido.
Daniel Martins de Araújo e Luciana Aparecida de Brito
opuseram embargos de terceiro em face de Sylvio Eduardo Moreira
Estrazulas e Regina Novaes Estrazulas. Alegam os autores que
adquiriram a propriedade do imóvel em janeiro de 2006, por meio de
Promessa de Cessão de Direitos sobre Imóvel, entabulado com os
compradores originários Davi Rodrigues e Elisangela Maria Brandão.
Os compradores originários adquiriram a propriedade e
posse do imóvel por meio de “Recibo de Sinal, Proposta e Princípio de
Pagamento”, datado de 14 de março de 1997, através do qual adquiriu
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da empresa Ventrici Construtora Incorporadora e Vendas Ltda. de um
apartamento nº 31, do Edifício Azaléia, localizado na Rua Bandeirantes,
nº 92.
As chaves foram entregues ao primitivo comprador em 24
de julho de 1998.
Somente tiveram conhecimento de problemas jurídicos
envolvendo o terreno em 2008.
A sentença proferida nos autos da ação de rescisão
contratual cumulada com reintegração de posse não atingiu nem os
atinge. São terceiros de boa-fé.
A sentença de fls. 239/251 julgou procedentes os
embargos de terceiro, para determinar a manutenção dos embargantes
na posse direta do imóvel indicado nos autos.
Irresignados, porém, apelaram os réus.
Em preliminar, requerem seja declarada a nulidade da
sentença, notadamente no concernente ao disposto no art. 42, § 3º,
CPC.
Ainda como preliminar, assinalam não possuírem os
autores legitimidade ativa ad causam, notadamente porque a coisa
julgada formada na ação de rescisão contratual estende seus efeitos aos
autores. Obtemperam, igualmente, não haverem participado das
alienações ilegais levadas a efeito pela incorporadora, bem como da
ilicitude do objeto. Acrescentam que os embargantes não podem ter em
seu favor a boa-fé presumida, porquanto não laboraram com a cautela
necessária.
Por fim, ponderam haver sido violado o disposto no art.
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1.255/CC; e, eventualmente, sejam reduzidos os honorários
advocatícios.
Efetuado o preparo, o recurso foi processado e
contrariado.
É o relatório.
O apelo merece ser parcialmente provido, na
conformidade dos fundamentos a seguir expostos.
Consigne-se, à partida, que o autor-apelado, opôs os
presentes embargos de terceiro, alegando que: “01 são titulares dos
direitos possessórios relativos ao imóvel localizado na Rua
Bandeirantes, 92, apartamento 31, edifício Azaléia, Diadema/SP.,
integrante do Condomínio Varandas da Conceição, com inscrição
imobiliária municipal nº 20.015.178.00, salientando que a cessão do
imóvel foi efetivada pelo compradores originários Davi Rodrigues e
Elisângela Maria Brandão, cujo contrato inicial foi celebrado em
24/07/1998; 02- naquela ocasião lhes foi fornecido os documentos de
fls. 28/32, relativos à quitação do imóvel e à obtenção da posse direta;
03 tomou conhecimento da existência de ação diversa, movida por
Sylvio Eduardo Moreira Estrazulas e Regina Novaes Estrazulas em face
de Ventrici Construtora, Incorporadora e Vendas Ltda., registrada sob o
nº de ordem 249/1997, a qual tramitou perante este Juízo. Na referida
ação, consta que os dois primeiros embargados efetuaram a venda em
favor da última embargada do terreno onde essa última construiu o
“Condomínio Varandas da Conceição”, mediante parcelas. Alegaram que
o preço não foi integralmente quitado e, assim, postularam a retomada
da posse do imóvel. Entretanto, sem prévia comunicação dessa
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circunstância, a empresa Ventrici Construtora, Incorporadora e Vendas
Ltda. formalizou compromissos de venda e compra, na condição de
vendedora, das unidades integrantes do referido Condomínio. Porém,
nos autos do processo com nº de ordem 249/1997, foi prolatada
sentença, que julgou procedentes os pedidos dos respectivos autores,
ora primeiro e segundo embargados, declarando a rescisão do contrato
de venda e compra entre SYLVIO EDUARDO MOREIRA ESTRAZULAS,
REGINA NOVAES ESTRAZULAS e VENTRICI CONSTRUTORA,
INCORPORADORA E VENDAS LTDA., bem como a conseqüente
retomada do imóvel por parte desses vendedores. A sentença foi
confirmada pela Superior Instância e os autos retornaram ao Juízo de
origem, operando-se a coisa julgada; 04- nesse contexto, o presente
embargante DANIEL MARTINS DE ARAÚJO E LUCIANA APARECIDA
DE BRITO, figuram como possuidores de boa-fé da unidade adquirida e
estranhos à ação com nº de ordem 249/1997; 05- Portanto, em virtude
da ausência de prévio conhecimento do litígio estabelecido entre os
embargados nos autos do processo com nº de ordem 249/1997, emerge
como titular do direito à salvaguarda da posse direta da unidade
adquirida, inclusive, porque, não foram atingidos pelos efeitos da coisa
julgada, consolidada na ação com nº de ordem 249/1997; 06- por essas
razões, postula a manutenção da posse direta em relação ao referido
imóvel (fls. 239/240 trecho do relatório da sentença).
Pelo apurado nos autos, com efeito, os embargantesapelados
subscreveram o documento de fls. 34/36, Promessa de Cessão
de Direitos sobre Imóvel, em janeiro de 2006, no qual adquiriram os
direitos sobre o imóvel, que lhes foi transferido pelos primitivos
compradores que subscreveram o documento de fls. 30/31 (Recibo de
Sinal, Proposta e Princípio de Pagamento), em março de 1997,
objetivando a aquisição do apartamento n. 31, do Edifício Azaléia,
integrante do Projeto Habitacional Varandas da Conceição.
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Contudo, em paralelo, os co-embargados, ora apelantes
(Sylvio Eduardo Moreira Estrazulas e Regina Novaes Estrazulas),
distribuíram, no dia 20 de fevereiro de 1997, ação de rescisão de
compromisso de compra e venda cumulada com pedido de reintegração
de posse, em face da empresa Previsão e Empreiteira de Obras Ltda.,
sucedida pela Ventrici Incorporadora, Construtora e Vendas Ltda.
A demanda acima mencionada tinha como objeto o
terreno de 10.350,00 m², matrícula n. 27.556, do Registro de Imóveis da
Comarca de Diadema, no qual foi erigido o empreendimento Condomínio
Varandas da Conceição, onde se inclui a unidade autônoma adquirida
pelos embargantes.
Ainda pelo apurado nos autos a vendedora (ré naquela
ação de rescisão de contrato) foi citada no dia 23 de junho de 1997;
certo que a ação foi julgada procedente, cuja sentença foi confirmada,
em acórdão da lavra do eminente desembargador Natan Zelinschi de
Arruda.
Colocadas as premissas fáticas, passa-se ao julgamento
do recurso.
Não merece acolhida a preliminar de ilegitimidade ativa
ad causam, suscitada pelos apelantes.
Com efeito, como adequadamente observado pela
respeitável sentença monocrática, da lavra da ilustre juíza Cintia Adas
Abib, “(...) os embargantes possuem legitimidade ordinária para figurar
no pólo ativo da ação. Ingressaram com os embargos de terceiro na
condição de possuidor direto do imóvel em questão, o que encontra
guarida no artigo 1.046, parágrafo primeiro do Código de Processo Civil,
cuja ocupação do imóvel constitui fato incontroverso nos autos, sendo
desnecessário o registro imobiliário para a caracterização da legitimidade
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'ad causam'. (fls. 243).
E, ainda nas palavras de Humberto Theodoro Júnior
(apud Curso de Direito Processual Civil, 30ª Edição, Volume III, Editora
Forense, 2003, pag. 285), possui legitimidade ativa para o âmbito dos
embargos de terceiro aquele que não participa da eficácia do ato judicial.
Esclareça-se que essa preliminar confunde-se com a
preliminar de nulidade, que diz respeito à omissão, na sentença
guerreada, a respeito do disposto no artigo 42, § 3º, do CPC.
E, a esse propósito, não comporta também guarida a
preliminar de nulidade da sentença, por omissão, que, aliás, confundese
como o próprio mérito do tema vergastado nos presentes autos.
Sustentam, com efeito, os apelantes, que a sentença
ressente-se de referência ao artigo 42, § 3º, do Código de Processo Civil,
que prevê: “A sentença, proferida entre as partes originárias, estende os
seus efeitos ao adquirente ou ao cessionário.”
Assinalam, nesse sentido, que os embargantes
adquiriram coisa litigiosa. Eis que, na oportunidade em que celebrada a
avença, já havia sido ajuizada a ação, com a citação da ré naquele
âmbito.
Não obstante, a sentença não foi omissa. Pelo contrário,
expressamente referiu: “As matérias veiculadas nos autos do processo
com nº de ordem 249/1997, relativas à rescisão do contrato de venda e
compra estabelecido entre os embargados e à reintegração de posse não
se amoldam às hipóteses excepcionais, nas quais a coisa julgada atinge
terceiros. Ao reverso, incide no presente caso a regra prevista na primeira
parte do referido dispositivo legal.”
Ressalte-se que o artigo de lei citado precedentemente
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pela ilustre magistrada sentenciante foi o art. 472 do Código de
Processo Civil, que prevê: “A sentença faz coisa julgada às partes entre
as quais é dada, não beneficiando, nem prejudicando terceiros. Nas
causas relativas ao estado de pessoa, se houverem sido citados no
processo, em litisconsórcio necessário, todos os interessados, a sentença
produzirá coisa julgada em relação a terceiros.”
A orientação pretoriana, a esse respeito, é no sentido de
que “A coisa julgada é a eficácia que torna imutável e indiscutível a
sentença, não mais sujeita a recurso ordinário ou extraordinário. No
plano da experiência, vincula apenas as partes da respectiva relação
jurídica. Relativamente a terceiros, pode ser utilizada como reforço de
argumentação. Jamais como imposição (STJ 6ª T. Resp 28.618-2, Min.
Vicente Cernicchiaro, j. 18.10.93, apud “Código de Processo Civil e
legislação processual em vigor”, Theotonio Negrão, Editora Saraiva, 42ª
edição, nota 2 ao artigo 472, pág. 528).
No mesmo Sodalício, outro julgado bem esclarecedor
(Resp n. 158097, Rel. Min. Waldemar Zveiter, julgado em 01/12/1998),
assim ementado:
“A coisa julgada torna imutável e indiscutível a sentença, não
mais sujeita a recurso ordinário ou extraordinário, e vincula
apenas as partes da respectiva relação jurídica. O terceiro
adquirente de imóvel, a título oneroso e de boa-fé, não é
alcançável por decisão em processo de que não fora parte,
ineficaz, quanto a este a decisão.” (STJ-3ª T.: RT 766/196).
Segue-se, pois, que a coisa julgada não alcança e não
possui eficácia aos embargantes, terceiros-adquirentes de boa-fé, como
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se verá a seguir.
Sobre esse aspecto, impende sublinhar que, o terreno
objeto do Contrato Particular de Compromisso de Venda e Compra,
celebrado entre os ora embargados (Sylvio Eduardo e Regina) e a
empresa Previsão e Empreiteira de Obras Ltda. (sucedida pela Ventrici
Construtora, Incorporadora e Vendas Ltda.), possuía área
correspondente a 10.350,00 m², no qual, logicamente, a
compromissária compradora realizaria empreendimento imobiliário.
Era imprescindível, nesse diapasão, que ao ajuizarem a
ação de rescisão de contrato, cumulada com reintegração de posse, os
compromissários-vendedores, ora embargados, se resguardassem
contra possíveis interesses de terceiros. Contudo, não foi essa a
providência adotada pelos apelantes. Logo, não podem os adquirentes
de boa-fé, pura e simplesmente, serem retirados de seus lares, sem
qualquer indenização.
Aliás, já decidiu a Corte Especial do Superior Tribunal de
Justiça: “Nas situações em que não há o registro exigido pelo art. 167 da
Lei 6.015/73 e em que o terceiro possa ser atingido diretamente pelos
efeitos da sentença, ele deve ser citado como litisconsorte passivo
necessário” (REsp 476.665).
Conferir, ainda, outro precedente do STJ: “Imóvel.
Terceiro Adquirente. O terceiro adquirente do imóvel, a título oneroso e de
boa-fé, não é alcançável por decisão em processo de que não fora parte.
Recurso Especial atendido.” (REsp n. 53480-SP, Relator Ministro Fontes
de Alencar, j. 06/05/1996).
É certo e inegável que os embargados possuem, a seu
prol, sentença condenatória obtida em face da incorporadora Ventrici, a
qual (sentença) servirá como título executivo judicial somente em face
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da referida incorporadora, e não de terceiros adquirentes de boa-fé.
Sobreleva notar que a decisão prolatada nos presentes
embargos de terceiro não acarreta, de forma alguma, a insubsistência
da sentença obtida no âmbito da ação de rescisão contratual, que já
transitou em julgado. A questão insere-se no aspecto da eficácia; vale
dizer, aquela sentença não produz qualquer efeito no patrimônio
daquele que não integrou a lide de rescisão contratual.
A esse propósito, esclarecedora a doutrina de Humberto
Theodoro Júnior (apud Curso de Direito Processual Civil, 30ª Edição,
Volume III, Editora Forense, 2003, p. 281):
“Pela natureza dos embargos remédio apenas de defesa de
terceiro é bom lembrar que por seu intermédio não se invalida
ou se desconstitui a sentença dada em processo alheio. Apenas
se impede que sua eficácia atinja o patrimônio de quem não foi
parte na relação processual.”
“Nesse sentido, é irrelevante a circunstância de haver ou não
passado em julgado a sentença. A 'res judicata' é fenômeno que
só diz respeito aos sujeitos do processo, pelo que não
representa empecilho algum à defesa do terceiro contra os
efeitos da sentença.”
Curial apontar, nessa ordem de raciocínio, que,
justamente pelo motivo de a sentença, prolatada no âmbito da ação de
rescisão contratual, possuir eficácia apenas em relação às partes então
litigantes, poderá a parte vencedora, daquela demanda, pleitear o que
de direito, e, eventualmente, resolver a questão em perdas e danos.
Daí porque, são afastadas as preliminares.
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No mérito denota-se que à toda evidência, a coembargada,
Ventrici Construtora, Incorporadora e Vendas Ltda.,
colocou à venda as unidades autônomas do Empreendimento Varandas
da Conceição, antes de obter o registro de incorporação. Por esse
motivo, foi condenada, juntamente com Jacomo Fajardo Ventrice e
Eunice Noemia Francisco, a ressarcir e indenizar todos os adquirentes,
por danos morais e materiais, no âmbito da ação civil pública n.
2.379/99, cuja sentença veio ser confirmada por acórdão.
Nesse ponto convém anotar que o art.16 da lei nº
7347/85 dispõe que a sentença proferia na ação civil pública, fará coisa
julgada “erga omnes”, nos limites da competência territorial do órgão
prolator, assim cabe aos adquirentes das “unidades” do condomínio
irregular, habilitarem-se para o recebimento da indenização devida, de
modo o direito de retenção, ora reconhecida, deve prevalecer até que
sejam os adquirentes indenizados nos termos da decisão proferida.
Ainda pelo apurado nos autos, houve condenação
criminal do sócio Jacomo Fajardo Ventrici, à pena de dois anos de
reclusão, e ao pagamento de multa correspondente a dez salários
mínimos, pela prática de crime contra a economia popular.
Esses fatos são incontroversos.
Mas também é incontroverso que o empreendimento
erigido no terreno indicado nos autos destinava-se a pessoas de baixa
renda que, de boa-fé, e onerosamente, adquiriram as unidades
autônomas dele integrantes.
Dentro desse contexto, os compradores primitivos que
cederam os direitos sobre o imóvel aos embargantes (apelados), eram
pessoas humildes e foram iludidas e ludibriadas pela ampla e reiterada
propaganda levada a efeito pela construtora, celebraram o contrato a
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fim de adquirir imóvel próprio.
Nesses termos, irrecusável que os apelados, sobre
possuírem justo título, são possuidores de boa-fé. E, como já assentado
anteriormente, não sofrem os efeitos do comando da sentença prolatada
na ação de rescisão contratual, cumulada com reintegração de posse,
ajuizada pelos apelantes, em face da empresa Ventrici.
A assertiva, no sentido de que os embargantes não
atuaram com a devida cautela para a aquisição do imóvel descrito nos
autos, para o fim de afastar a boa-fé respectiva, não convence.
Pois, a par de serem pessoas humildes, e sem condições
de saber que o imóvel contratado encontrava-se sub judice, não foram
cientificados acerca da ação de rescisão contratual.
Ressalte-se, sobre esse aspecto, que os apelantes, na
oportunidade em que celebraram o contrato então rescindido, tinham
ciência de que no terreno seria edificado empreendimento imobiliário,
motivo pelo qual deveriam, no mínimo, ter cientificado os possíveis
adquirentes das unidades autônomas respectivas, acerca da pendência
da ação intentada.
Assim, como adequadamente colocado na sentença
monocrática, “Reconhece-se, portanto, que os embargados atuaram com
má-fé, em especial, a empresa Ventrici Construtora, Incorporadora e
Vendas Ltda., que integrou ao seu patrimônio a totalidade dos valores
pagos pelos embargantes, sem notifica-los da pendência judicial que se
encontrava em curso com os demais embargados. Saliente-se, inclusive, a
existência de Ãção Civil Pública, destinada a coibir a prática comercial da
terceira embargada, o que demonstra que todos os embargados tinham
ciência das alienações das unidades condominiais.”
Sem divergir dessa orientação, a 8ª Câmara de Direito
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Privado, em aresto da lavra do ilustre desembargador Theodureto
Camargo (Apelação Cível n. 0007915-30.2008.8.26.0161, j. 08 de
setembro de 2008), em tema idêntico ao aqui analisado, assim
assentou:
Ementa: Nulidade da sentença Omissão Inocorrência
Expressa referência aos limites subjetivos da Coisa julgada
Rejeição - Embargos de Terceiro - Cumprimento de sentença
que acolhe pedidos de rescisão contratual e reintegração na
posse de imóvel - Terreno utilizado na incorporação de prédios
de apartamento - Posse derivada de compromisso de compra e
venda de unidade futura - Adquirente não citado para aquela
demanda Terceiro não atingido pela eficácia da res judicata
Posse de boa-fé - STJ, SÚMULA Nº 84- Julgamento no estado
do processo - Honorária excessiva fixada em 15% do valor da
causa - Recurso provido em parte para reduzir essa verba para
10% do valor da causa, mantida, no mais, a r. sentença”
Sucede, ainda, ser manifestamente descabida a alegação
de que a decisão recorrida teria violado o disposto no artigo 1.255 do
Código Civil, que dispõe: quem constrói em terreno alheio perde em favor
dos proprietários as benfeitorias, se agiu de má-fé. Eis que, com já
observado, os apelados são terceiros de boa-fé, não se aplicando esse
dispositivo legal.
Por outro lado, o fato de o compromisso de compra e
venda celebrado entre os apelados e a incorporadora Ventrici não haver
sido registrado, não possui a relevância pretendida. Essa tese, com
efeito, mostra-se diametralmente oposta à orientação pretoriana, já
sumulada: “é admissível a oposição de embargos de terceiro fundados
Se impresso, para conferência acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/esaj, informe o processo 0007928-29.2008.8.26.0161 e o código RI000000GG4WF.
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PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
7ª Câmara de Direito Privado
Apelação nº 0007928-29.2008.8.26.0161 - Diadema - Voto nº 2147 14
em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de
imóvel, ainda que desprovido do registro.” (S. 84/STJ).
Ademais, o fato de a terceira embargada não haver
cumprido quaisquer das exigências legais que regulam os condomínios
em edifício deve ser discutido em sede própria, sendo descabida
qualquer asserção a esse respeito presentemente.
A sentença apelada determinou, com acerto, a
procedência da ação (embargos de terceiro), para que os autores
(apelados) fiquem na posse do imóvel, observando-se que assim será até
que sejam integralmente indenizados nos moldes da decisão que julgou
a ação civil pública ajuizada para tal fim.
A única modificação a ser levada a efeito no decisum
impugnado diz respeito aos honorários advocatícios, cujo valor foi
fixado no percentual equivalente a 15% do valor atualizado da causa.
Entretanto, tendo em conta que o processo foi julgado no
estado em que se encontrava, sem dilação probatória, o arbitramento
dos honorários no percentual correspondente a 10% do valor atualizado
atribuído à causa se mostra adequado.
Ante o exposto, dá-se parcial provimento ao apelo.
RAMON MATEO JUNIOR
Relator
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