Arras: como utilizá-as nos contratos imobiliários

As arras – ou o também conhecido sinal – desempenham no Direito Pátrio função dúplice nas relações negociais imobiliárias, bem como nas demais ramificações contratuais civis em geral. No âmbito do Direito Imobiliário – apesar de serem os negócios de compra e venda de imóveis o grande palco de atuação – as arras podem estar, outrossim, presentes em todos os contratos nos quais restam obrigações remanescentes, a exemplo dos pactos locatícios.

Num primeiro aspecto, temos as arras confirmatórias, as quais tratam-se de uma espécie de “garantia” que serve para demonstrar o interesse e “seriedade” do ato – isto é, a verdadeira intenção de contratar e manter o negócio –, bem como definindo-se como início de pagamento e adiantamento do preço.

Já numa outra esfera, as arras podem ser penitenciais, as quais servem de indenização em caso de arrependimento de qualquer dos mutuários, valendo a regra, tão somente, quando nesta hipótese tal direito de arrependimento for expressamente avençado no contrato.

Segundo denuncia a prática contratual, a maior – mas não exclusiva – utilidade do instituto é servir de garantia do negócio – haja vista que, em grande parte dos casos, os contratantes se negam à possibilidade de desistência ou arrependimento.

No tocante às arras sem a opção do direito de arrependimento, a legislação dispõe que "se a parte que deu as arras não executar o contrato, poderá a outra tê-la por desfeito, retendo-as; se a inexecução for de quem recebeu as arras, poderá quem as deu haver o contrato por desfeito, e exigir sua devolução mais o equivalente, com atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, juros e honorários de advogado".

Imprescindível se faz frisar que, se a parte escolher executar o contrato posteriormente ao pagamento ou recebimento das arras, será possível utilizar-se da execução específica. Já se a parte que prestou as arras eleger o desfazimento da contratualidade, haverá retenção das arras ou o dever de devolvê-las com o "equivalente", conforme o caso em concreto, haja vista não mais se referir a lei acerca da devolução "em dobro"  – a expressão "equivalente" utilizada no texto legal, serve para designar que tal devolução com o considerado "bônus" (o antigo "em dobro") será acrescida de correção monetária, juros e honorários advocatícios.

Neste diapasão, a legislação prevê a possibilidade de cumulação do pedido de perdas e danos, válida somente no campo das arras confirmatórias. Como se vê, a indenização suplementar, mais o valor das arras, apenas se torna possível nos contratos irretratáveis; quando possível exercer o direito de arrependimento, o sinal é limitado à indenização.

Ademais, não obstante ausente em nossa legislação civil, a regra geral não impossibilita que as arras possam ser dadas por ambos os mutuários, situação esta que nos coloca diante das chamadas arras recíprocas, possibilidade na qual a confirmação do negócio entabulado deva ser “reforçada” por ambas as partes.

Outra espécie de arras são as denominadas securatórias ou assecuratórias, que embora não sejam estipuladas em lei, são muito utilizadas no âmbito dos negócios imobiliários, mormente para a aquisição de imóveis – ou seja, para “assegurar” um negócio, a parte que possui interesse entrega uma quantia, comumente “simbólica” à outra parte, especialmente mediante cheque, o qual não será descontado em caso de não se perfectibilizar o negócio, condicionando-o a uma situação dependente de a proposta de negócio ser ou não concluída depois, em definitivo.

É aconselhável contar com assessoria especializada para formalizar esse tipo de negócio. Para maiores esclarecimentos, consulte um(a) advogado(a) de sua confiança.