Usucapião: forma originária de aquisição da propriedade

A Usucapião é uma forma de aquisição da propriedade. Também chamada de prescrição aquisitiva, ela destina-se tanto a móveis quanto a imóveis.

A Usucapião se dá pela posse prolongada da coisa, respeitando alguns requisitos como, coisa hábil ou suscetível de usucapião, posse, tempo, justo título e boa-fé.

A Lei exige que a posse seja contínua e incontestada, pelo tempo determinado e com ânimo de dono.

Com relação a coisa hábil, oportuno lembrar que os bens públicos, como regra geral e por força de lei, não podem ser usucapidos, assim como os bens fora de comércio, que também não poderão ser adquiridos por usucapião.

Quanto ao tempo, esse será diverso a depender do tipo da usucapião. É contado em dias, iniciando-se ao dia seguinte ao da posse, excluindo-se o primeiro e incluindo o último.

O justo título é o ato ou negócio jurídico que, em tese, possa transferir a propriedade. Poderíamos chamar de fato gerador da posse. Como exemplo, podemos citar o recibo de compra e venda, escrituras não registráveis por óbice de fato, compromissos de compra e venda, formais de partilha, entre outros.

A boa-fé é consubstanciada no fato de o possuidor não ter conhecimento que a coisa possui qualquer obstáculo que impeça a sua aquisição. Esta deve existir desde o começo até o final do prazo da prescrição aquisitiva.

Para a usucapião, a posse é o principal elemento. No entanto, há algumas modalidades de posse que não permitem a aquisição por meio da usucapião, por exemplo, o locatário e o comodatário, que tem a posse imediata, mas não possui com ânimo de dono. Somente poderá usucapir se houver a modificação no ânimo da posse.

O Código Civil traz nos artigos 1.238 a 1.244 as espécies de Usucapião, quais sejam, usucapião extraordinária, ordinária e especial (urbano e rural).

De acordo com o artigo 1.238 do Código Civil, a usucapião será extraordinária, quando a posse de um imóvel se der initerruptamente e sem oposição por 15 anos, independentemente de título e boa-fé. Esse prazo poderá ser reduzido em 10 anos, se o possuidor houver estabelecido no imóvel sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.

O artigo 1.242 do mesmo diploma legal traz a usucapião ordinária, que tem por requisitos a posse mansa e pacífica por 10 anos, mas, neste caso, exigindo o justo título e a boa-fé. Este prazo será reduzido pela metade se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico.

A Usucapião Especial, destinada a imóveis rurais e urbanos, está disciplinada nos artigos 1.239 e 1.240 do Código Civil.

A usucapião rural, também chamada de pro labore, tem como requisitos a posse por 5 anos ininterruptos, sem oposição, área de terra em zona rural não superior a cinquenta hectares, e que o possuidor não seja proprietário de imóvel rural ou urbano. Exige-se, ainda, que o possuidor torne a terra produtiva por seu trabalho e de sua família, tendo nela sua moradia.

A usucapião urbana, ou, pro misero, tem como requisitos, a posse de área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados, por 5 anos ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para a sua moradia e de sua família, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

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Usucapião Coletiva

A Lei 10.257/2001 (Estatuto da Cidade), prevê a usucapião Coletiva. Essa modalidade de usucapião destina-se a população de baixa renda, visando atender a pressão social das ocupações urbanas. Tem a finalidade de diminuir as despesas e os entraves de uma ação individual de usucapião.

A usucapião coletiva, tem como requisitos: área com mais de 250 metros quadrados, ocupação coletiva, sem identificação dos terrenos ocupados.

Essa modalidade de usucapião, aplica-se somente a imóveis urbanos.

Causas impeditivas da usucapião:

O artigo 1.244 do código civil, dispõe que, estende-se ao possuidor o disposto quanto ao devedor acerca das causas que obstam, suspendem ou interrompem a prescrição, as quais também se aplicam à usucapião.

Desse modo, por exemplo, não ocorrerá usucapião:

• contra proprietário incapaz;
• não estando vencido o prazo;
• contra os ausentes do país em serviço da União, Estados ou Municípios;
• pendendo condição suspensiva; e,
• contra os que se acharem servindo na armada e no exército nacionais, em tempo de guerra.

Será também causa impeditiva, a usucapião de bens:

1. entre cônjuges, na constância do matrimonio;
2. entre ascendente e descendente, durante o pátrio poder;
3. entre tutelados e curatelados e seu tutores e curadores, durante a tutela e a curatela;

Ação de usucapião:

Poderá o possuidor requerer ao juiz seja declarada adquirida, mediante usucapião, a propriedade imóvel (art.1.241 do Código Civil). Sendo a ação de usucapião de eficácia declaratória, somente sentença pode declarar a usucapião. Essa declaração constituirá título hábil para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.

A ação de usucapião deverá ser proposta no foro da situação do imóvel, tendo legitimidade para a sua propositura, o possuidor do imóvel.

Os artigos 941 a 945 do Código de Processo Civil de 1973, dispunham sobre os requisitos para se propor a ação de usucapião, como obrigatoriedade de juntar na inicial a planta do imóvel, a intervenção do Ministério Público, entre outros.

O Novo Código de Processo Civil, no entanto, não reproduziu o procedimento da ação de usucapião como rito especial. Alguns atos processuais foram reproduzidos ao longo do texto do NCPC, como a citação e a publicação do edital.

Para a propositura da ação de usucapião, o NCPC deixa de exigir a juntada na inicial da planta do imóvel, consolidando entendimentos jurisprudenciais. Estando o imóvel bem determinado e delimitado, esta poderá substituir-se por croquis. Também não é mais obrigatória a intervenção do Ministério Público; o órgão somente se manifestará em ações de usucapião onde não esteja configurado interesse individual disponível.

USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL

O Novo CPC trouxe em sua redação no artigo 1.071, uma nova modalidade de procedimento da usucapião – o extrajudicial, que foi introduzido na Lei de Registros Públicos acrescido do artigo 216-A.

Dispõe o referido artigo que, sem prejuízo da via jurisdicional, o pedido de reconhecimento extrajudicial da usucapião, será processado diretamente perante o Cartório de Registro de Imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, devidamente representado por advogado. Além da planta do imóvel, o artigo traz uma lista de documentos que devem ser apresentados para que seja possível o registro ou a realização de matrícula do imóvel.

O que se percebe em uma ação de usucapião é a busca pelo sentido social da propriedade. E a Lei, com a exigência de que a posse seja continuada, busca uma forma de “premiar” aquele que se utilizou utilmente do bem e cuidou dele como se dono fosse por um determinado lapso de tempo e sem oposição daquele que deveria fazê-lo! Afinal, não seria justo suprimir o uso e gozo de um imóvel (ou móvel), de quem dele cuidou, produziu ou residiu por longo espaço de tempo, sem oposição.

Se por um lado o usucapiente adquire o domínio, aquele que eventualmente o perde sofre punição por sua desídia e negligência por não cuidar do que é seu (Venosa, 2006, v.5:198).