As garantias em um contrato de compra e venda

É comum em uma negociação de um bem o vendedor querer uma garantia de sua conclusão, estando assim certo que receberá o valor acordado.

Isso era, e ainda é, muito efetuado por meio da reserva de domínio, prevista no Código Civil.

Mas existem também outras formas de garantir a negociação, e vamos debater sobre esse tema neste artigo.

Reserva de domínio

A garantia efetuada por meio da reserva de domínio é quando ocorre uma negociação em que o pagamento será feito em etapas ou parcelas. Nela o vendedor transfere a posse do seu bem ao comprador, que poderá utilizá-lo como seu, mas guarda para si, o comprador, a propriedade do bem, como se fosse um empréstimo. E assim a transferência da propriedade somente ocorrerá quando ocorrer a quitação dos valores acordados.

Esta definição está bem descrita nos artigos 521 ao 528 do Código Civil:

SUBSEÇÃO IV: DA VENDA COM RESERVA DE DOMÍNIO

Art. 521º. Na venda de coisa móvel, pode o vendedor reservar para si a propriedade, até que o preço esteja integralmente pago.

Art. 522º. A cláusula de reserva de domínio será estipulada por escrito e depende de registro no domicílio do comprador para valer contra terceiros.

Art. 523º. Não pode ser objeto de venda com reserva de domínio a coisa insuscetível de caracterização perfeita, para estremá-la de outras congêneres. Na dúvida, decide-se a favor do terceiro adquirente de boa-fé.

Art. 524º. A transferência de propriedade ao comprador dá-se no momento em que o preço esteja integralmente pago. Todavia, pelos riscos da coisa responde o comprador, a partir de quando lhe foi entregue.

Art. 525º. O vendedor somente poderá executar a cláusula de reserva de domínio após constituir o comprador em mora, mediante protesto do título ou interpelação judicial.

Art. 526º. Verificada a mora do comprador, poderá o vendedor mover contra ele a competente ação de cobrança das prestações vencidas e vincendas e o mais que lhe for devido; ou poderá recuperar a posse da coisa vendida.

Art. 527º. Na segunda hipótese do artigo antecedente, é facultado ao vendedor reter as prestações pagas até o necessário para cobrir a depreciação da coisa, as despesas feitas e o mais que de direito lhe for devido. O excedente será devolvido ao comprador; e o que faltar lhe será cobrado, tudo na forma da lei processual.

Art. 528º. Se o vendedor receber o pagamento à vista, ou, posteriormente, mediante financiamento de instituição do mercado de capitais, a esta caberá exercer os direitos e ações decorrentes do contrato, a benefício de qualquer outro. A operação financeira e a respectiva ciência do comprador constarão do registro do contrato.

Para o contrato de compra e venda ser legalmente válido e sua cláusula de reserva ser respeitada, é importante que o contrato seja devidamente assinado pelos envolvidos, ter as firmas reconhecidas, e que duas testemunhas estejam presente no contrato, para assim o tornar um título executivo extrajudicial.

O vendedor poderá, em caso de inadimplência, cobrar judicialmente todo o valor que lhe é devido, assim como a cobrança de multa e mora caso estejam previstas no contrato.

E caso o comprador ainda assim deixe de efetuar os pagamentos acordados, poderá o vendedor solicitar uma cobrança e execução do contrato, inclusive solicitando uma busca e apreensão do bem.

Se o contrato não tenha a assinatura de duas testemunhas, poderá ainda o vendedor iniciar uma ação para que ocorra a busca e apreensão do bem ou a cobrança do valor devido, sendo esta ação efetuada por meio de um pedido de tutela de urgência.

Se o valor pago pelo comprador for superior ao que o vendedor gastou para recuperar a posse de seu bem, poderá este reter os valores pagos pelo comprador, cobrindo assim o que foi gasto e até mesmo uma depreciação de seu imóvel, além do que mais lhe for devido.

Fiança

Também pode o contrato de compra e venda definir uma garantia por fiança, a qual uma terceira pessoa garantirá o cumprimento das obrigações do comprador.

É recomendado que o fiador seja verificado antes pelo vendedor, confirmando que essa pessoa é idônea e tem bens suficientes para cobrir qualquer débito que possa ser deixado pelo comprador.

Caso o fiador seja casado, deverá o cônjuge obrigatoriamente concordar com a fiança e assinar junto o contrato, exceto se o regime de bens do casamento do fiador seja de separação total de bens.

Alienação Fiduciária

Outra garantia que é muito utilizada nas negociações de compra e venda é a alienação fiduciária, a qual um bem do comprador é transferido ao vendedor, e esse bem terá a sua posse retornada ao comprador quando ocorrer a quitação dos valores devidos.

O comprador, sendo o devedor que cedeu o bem, é considerado como depositário do referido bem, podendo utilizar ele conforme desejar, desde que mantenha os cuidados para a sua conservação.

Para que ocorra a propriedade fiduciária será necessário o registro do contrato no Cartório de Registros de Títulos, ou, caso seja um veículo, no órgão de trânsito competente.

Caso o comprador não pague a sua dívida, poderá o vendedor solicitar a entrega do bem, devendo o comprador o entregar.

Caso o comprador não entregue o bem, poderá o vendedor solicitar a busca e apreensão.

Com a posse do bem, poderá o vendedor vendê-lo para terceiros, utilizando o valor da venda para pagar o valor que foi devido pelo comprador, e, havendo saldo ainda, devolver o restante ao comprador / devedor.

A legislação informa que o vendedor deverá obrigatoriamente vender o bem que foi alienado, não podendo ficar com ele.

Se o bem vendido não for suficiente para cobrir o valor devido, deverá o comprador / devedor pagar o restante.

Conclusão

Estas são as principais modalidades de garantia em um contrato de compra e venda, cabendo ao vendedor escolher, caso seja necessário, a modalidade que achar melhor.

Referências:

Lei 10.406