A controvérsia reside na validade da cobrança da taxa de manutenção e conservação de loteamentos cobrada por associação de proprietários de imóveis que desempenham essas atividades.
O debate jurídico versa sobre o confronto da norma constitucional que preceitua a liberdade de associação e passíveis limitação impostas pela legislação infraconstitucional.
A antiga discussão foi decidida em sede de Repercussão Geral pelo STF, tomando por marco temporal o advento da lei n° 13.465/17, que ampliou as hipóteses de incorporação de loteamentos na lei n° 6.766/79 para: 1) Loteamento Tradicional, 2) Loteamento com Acesso Controlado e 3) Condomínio de Lotes.
Nesse sentido, foi firmado o entendimento que o direito à liberdade de associação pode ser limitado pela lei n° 13.465/17.
Sendo assim, a partir de sua vigência, tornou-se possível obrigar a cotização pelos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em “loteamentos de acesso controlado”, desde que: i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis.
Assim foi fixada a tese na Repercussão Geral 492, STF:
INFORMATIVO STF 106 – TEMA 492 REPERCUSSÃO GERAL Tese fixada: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis.”.
O fundamento jurídico está prescrito no art. 36-A da lei n° 6.766/79, incluído pela lei n° 13.465/17:
Art. 36-A. As atividades desenvolvidas pelas associações de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos ou empreendimentos assemelhados, desde que não tenham fins lucrativos, bem como pelas entidades civis organizadas em função da solidariedade de interesses coletivos desse público com o objetivo de administração, conservação, manutenção, disciplina de utilização e convivência, visando à valorização dos imóveis que compõem o empreendimento, tendo em vista a sua natureza jurídica, vinculam-se, por critérios de afinidade, similitude e conexão, à atividade de administração de imóveis.
Parágrafo único. A administração de imóveis na forma do caput deste artigo sujeita seus titulares à normatização e à disciplina constantes de seus atos constitutivos, cotizando-se na forma desses atos para suportar a consecução dos seus objetivos.
Na prática, antes do advento da lei n° 13.465/2017, não havia previsão legal para cobrança de taxas associativas de manutenção e conservação, pois não existia a hipótese de “Loteamento com Acesso Controlado (fechado) ”, apenas existia a hipótese de Loteamento Tradicional (aberto) na lei n° 6.766/79. Sendo assim, as citadas obrigações decorriam tão somente da vontade das partes, com fundamento na liberdade de associação.
Por fim, vale destacar que a lei n° 13.465/2017 opera a nível nacional, sendo possível a existência de legislação municipal regulando a matéria mesmo antes de 2017, o que valida cobrança das taxas associativas tendo em vista que os municípios possuem competência concorrente para legislar sobre uso, parcelamento e ocupação do solo urbano.
Ubirajara Guimarães (@ugprofessor)
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