A controvérsia reside na validade da cobrança da taxa de manutenção e conservação de loteamentos por associações de proprietários de imóveis que desempenham essas atividades.
O debate jurídico versa sobre o confronto entre a norma constitucional, que preceitua a liberdade de associação, e as possíveis limitações impostas pela legislação infraconstitucional.
Essa antiga discussão foi decidida pelo STF em sede de Repercussão Geral, tomando como marco temporal o advento da Lei nº 13.465/17, que ampliou as hipóteses de incorporação de loteamentos previstas na Lei nº 6.766/79 para:
Loteamento Tradicional,
Loteamento com Acesso Controlado e
Condomínio de Lotes.
Nesse sentido, foi firmado o entendimento de que o direito à liberdade de associação pode ser limitado pela Lei nº 13.465/17.
Assim, a partir de sua vigência, tornou-se possível obrigar a cotização pelos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em “loteamentos de acesso controlado”, desde que:
já possuam lote e adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou
sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis.
Assim foi fixada a tese na Repercussão Geral 492, STF:
Tese fixada: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis.”.
O fundamento jurídico está prescrito no art. 36-A da lei n° 6.766/79, incluído pela lei n° 13.465/17:
Art. 36-A. As atividades desenvolvidas pelas associações de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos ou empreendimentos assemelhados, desde que não tenham fins lucrativos, bem como pelas entidades civis organizadas em função da solidariedade de interesses coletivos desse público com o objetivo de administração, conservação, manutenção, disciplina de utilização e convivência, visando à valorização dos imóveis que compõem o empreendimento, tendo em vista a sua natureza jurídica, vinculam-se, por critérios de afinidade, similitude e conexão, à atividade de administração de imóveis.
Parágrafo único. A administração de imóveis na forma do caput deste artigo sujeita seus titulares à normatização e à disciplina constantes de seus atos constitutivos, cotizando-se na forma desses atos para suportar a consecução dos seus objetivos.
Na prática, antes do advento da Lei nº 13.465/2017, não havia previsão legal para a cobrança de taxas associativas de manutenção e conservação, pois não existia a hipótese de “Loteamento com Acesso Controlado (fechado)”. Apenas o Loteamento Tradicional (aberto) estava previsto na Lei nº 6.766/79. Sendo assim, tais obrigações decorriam exclusivamente da vontade das partes, com fundamento na liberdade de associação.
Por fim, vale destacar que a Lei nº 13.465/2017 tem abrangência nacional, sendo possível a existência de legislação municipal regulando a matéria mesmo antes de sua vigência. Isso valida a cobrança das taxas associativas, uma vez que os municípios possuem competência concorrente para legislar sobre o uso, parcelamento e ocupação do solo urbano.
