Não há nenhuma ilegalidade ou falta de razoabilidade na restrição imposta por condomínio residencial à locação de unidade por curta temporada, seja ela feita por Airbnb ou qualquer outra plataforma ou meio.
Caso julgado trata de condomínio que proibiu locação por menos de 90 dias
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Essa foi a conclusão alcançada por unanimidade de votos pela 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, em julgamento finalizado nesta terça-feira (23/11). Com algumas diferenças de fundamentação, os votos acompanharam a posição do relator, ministro Ricardo Villas Bôas Cueva.
Trata-se do segundo precedente do STJ, já com uma unificação jurisprudencial. Em abril, a 4ª Turma decidiu no mesmo sentido, ao negar o recurso especial ajuizado por três proprietários de apartamentos que decisão que os mandou deixar de oferecer alojamento e hospedagem mediante locação de quartos e prestação de serviços.
Naquele caso, o Airbnb sustentou que a proibição se deu porque o proprietário havia transformado a própria unidade em hostel, oferecendo serviços como lavanderia e café da manhã. A decisão não convenceu, como atestaram juristas ouvidos pela ConJur.
O caso julgado pela 3ª Turma é bem menos complexo. Trata de um condomínio de Londrina que, após assembleia, incluiu um item em sua convenção para proibir o aluguel por temporada de suas respectivas unidades por qualquer período inferior a 90 dias. A ação foi ajuizada por um dos condôminos, com o objetivo de anular essa deliberação.
De forma unânime, a 3ª Turma concluiu que cabe ao condomínio, por meio de assembleia, decidir acerca da conveniência ou não de permitir a locação das unidades autônomas por curto período, desde que observa a destinação prevista na convenção condominial.
Ministro Bellizze divergiu do fundamento de que exploração econômica por locação via aplicativo muda destinção do imóvel
Lucas Pricken/STJ
Em nota, o Airbnb afirmou que o julgamento se refere a uma situação específica em um condomínio no Paraná e a decisão não determina a proibição da locação via Airbnb ou outras plataformas digitais em condomínios de maneira geral.
E acrescentou que o aluguel por temporada no Brasil é legal, expressamente previsto na Lei do Inquilinato e não configura atividade hoteleira. Proibir ou restringir a locação por temporada viola o direito constitucional de propriedade de quem aluga o seu imóvel.
Residência x domicílio
A principal divergência de fundamentação entre os julgadores da 3ª Turma sobre o tema diz respeito à compatibilização da exploração econômica de uma unidade condominial com a destinação exclusivamente residencial atribuída a um condomínio.
Quando o julgamento foi iniciado, o Airbnb, admitido na lide como assistente simples, sustentou que as locações intermediadas devem ser enquadradas no artigo 48 da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991). A norma define locação de temporada como aquela "destinada à residência temporária do locatário" por uma série de motivos, entre eles a prática de lazer.
A princípio, o voto do relator apontou que usar uma unidade para locação de curto tempo por meio de aplicativo não é compatível com as concepções de permanência e de algo definitivo, que adornam o conceito de residência, termo usado pela lei.
Ou seja, a exploração econômica de unidades mediante locação por curto prazo não se compatibilizaria com destinação exclusivamente residencial atribuída ao condomínio.
Negócio entabulado aproxima-se mais de contrato atípico de hospedagem, concluiu a ministra Nancy Andrighi
Gustavo Lima/STJ
Natureza da hospedagem
Em voto-vista, o ministor Marco Aurélio Bellizze apontou que essa definição levaria à aplicação do trecho final do artigo 1.351 do Código Civil, segundo o qual a mudança da destinação do edifício dependeria da aprovação pela unanimidade dos condôminos. E no caso, a aprovação da convenção na qual constou a limitação da locação por temporada se deu pela maioria de 2/3.
Essa locação é a residêncial por temporada, compatível com a destinação do imóvel, e que por tal razão a condomínio tem a faculdade de, por maioria de votos, proibir ou permitir essa deliberação, afirmou o ministro Bellizze.
O ponto também foi destacado no voto da ministra Nancy Andrighi, para quem a inclusão da vedação de locação por temporada via aplicativo não tem o propósito de alterar a destinação do imóvel, seja residencial ou comercial. Logo, não é necessária a unanimidade, sendo suficiente para a validade da convenção os votos favoráveis de apenas 2/3 dos condôminos, concluiu.
O tema é relevante porque o condômino suscitou, no recurso especial, a nulidade da assembleia que introduziu a limitação de locação no condomínio. O ministro Cueva, que recebeu os votos dos colegas com antecedência, anunciou alterações nos voto para compatibilizar esse entendimento.
A ministra Nancy Andrighi ainda fez referência à conclusão alcançada pela 4ª Turma no precedente sobre o mesmo tema, segundo a qual o negócio entabulado entre as partes aproxima-se mais de um contrato atípico de hospedagem.
O individio que reserva acomodação via plataforma virtual para permanecer por curto ou curtíssimo período de tempo não tem intenção de constituir residência com ânimo definitivo no local. Ainda assim, a simples brevidade de permanência e finalidade específica do uso não descaracteriza, por si só, a condição de residência, disse.
REsp 1.884.483
Fonte: Conjur
