A Lei 14.711/2023, conhecida como Marco Legal das Garantias, introduziu importantes alterações nas funções dos tabeliães de notas, especialmente no contexto das resoluções contratuais. Esta lei expande significativamente os poderes notariais para incluir funções como a certificação de implemento ou frustração de condições negociais e a resolução de negócios jurídicos. Além disso, os tabeliães agora podem atuar como mediadores, conciliadores ou árbitros, o que reforça seu papel na resolução extrajudicial de disputas.
A ata notarial é um instrumento público formalizado por um tabelião de notas que tem como objetivo principal a documentação de fatos, situações e declarações de pessoas físicas ou jurídicas, conferindo-lhes fé pública e prova plena. Essencial no Direito Brasileiro, serve como um meio probatório eficaz, por sua autenticidade, segurança jurídica e imparcialidade. A função da ata notarial é vasta, abrangendo desde a constatação de condições físicas de um bem imóvel, passando pela preservação de provas de situações que possam ensejar futuras demandas judiciais, até a formalização de declarações para fins diversos.
Alexandre Junqueira Gomide1, destaca a relevância da ata notarial, especialmente após as alterações legislativas trazidas pela Lei 14.711/2023 e a modificação da Lei 8.935/1994. Em seus escritos, Gomide explora como a ata notarial, regulamentada pelo novo artigo 7º-A da Lei 8.935/19942, permite que tabeliães de notas certifiquem o cumprimento ou a falha de condições contratuais, além da rescisão de negócios jurídicos. Este dispositivo legal ampliou significativamente o escopo de atuação dos notários.
Com essas novas atribuições, os tabeliães de notas se tornam figuras centrais na resolução extrajudicial de disputas, assim como para a constatação do implemento das condições dispostas em clausula resolutiva expressa em contratos imobiliários.
Em contratos imobiliários a cláusula resolutiva expressa é uma disposição contratual comumente utilizada para estabelecer condições específicas que, se não cumpridas, podem resultar na resolução automática do contrato. Esta cláusula oferece maior segurança jurídica às partes envolvidas, especialmente ao vendedor, ao definir claramente os eventos que podem levar à extinção do contrato.
Diferente da cláusula resolutiva tácita, que depende de decisão judicial para sua execução, a cláusula resolutiva expressa opera automaticamente quando as condições estipuladas não são atendidas. Isto significa que, uma vez verificada a condição resolutiva, o contrato é encerrado sem necessidade de ação judicial.
Segundo o Código Civil Brasileiro3, em seu artigo 474, a cláusula resolutiva expressa deve ser interpretada conforme a intenção das partes e os princípios da boa-fé e da função social do contrato. Além disso, é essencial que a cláusula não viole direitos fundamentais das partes envolvidas e que seu exercício não seja abusivo.
O Superior Tribunal de Justiça tem se manifestado sobre a cláusula resolutiva expressa em contratos imobiliários, promovendo uma significativa mudança de entendimento. A Quarta Turma do STJ4 decidiu que a existência de uma cláusula resolutiva expressa em um contrato de compra e venda de imóvel dispensa a necessidade de ajuizamento de uma ação judicial para resolver o contrato em caso de inadimplência.
O STJ ressaltou a importância da autonomia privada e da não intervenção do Estado nas relações contratuais. O tribunal considerou que impor à parte prejudicada o ajuizamento de uma ação judicial para resolver o contrato, quando este já estabelece uma cláusula resolutiva expressa, seria contrário ao texto da lei e um ônus excessivo para a parte lesada.
Em casos de inadimplência, a parte vendedora pode notificar extrajudicialmente o comprador e promover a resolução do contrato sem a necessidade de decisão judicial. Isso permite a reintegração de posse do imóvel de forma mais célere e eficaz.
A cláusula resolutiva expressa é uma ferramenta poderosa nos contratos imobiliários, proporcionando segurança e clareza nas relações contratuais. No entanto, sua redação deve ser cuidadosa e precisa, garantindo que todas as partes compreendam plenamente as condições que podem levar à resolução do contrato.
Aliado a esta cláusula, a introdução do Art. 7-A na Lei 8935/1994, prevendo que o tabelião de notas poderá certificar o implemento ou não das condições estabelecidas contratualmente pelas partes e que, estão presentes ali os requisitos da resolução, proporcionando uma segurança jurídica ao vendedor.
Dessa forma, a Ata Notarial se monstra um poderoso instrumento para a constatação e certificação pelo tabelião dos requisitos autorizadores da resolução contratual de pleno direito, tornando as relações mais céleres, econômicas, dinâmicas e sem a interferência do judiciário.
GOMIDE, Alexandre Junqueira. Resolução contratual, ata notarial e as recentes alterações advindas da Lei 14.711/2023 (“Novo Marco Legal das Garantias”). Migalhas, 2024. Disponível em: https://www.migalhas.com.br/arquivos/2024/1/0E68713FC98985_edilicias.pdf. Acesso em: 20 maio 2024.︎
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BRASIL. Lei n. 8.935, de 18 de novembro de 1994. Regulamenta o art. 236 da Constituição Federal, dispondo sobre serviços notariais e de registro. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8935.htm. Acesso em: 20 maio 2024.︎
BRASIL. Lei n. 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm. Acesso em: 20 maio 2024.︎
REsp 204.246/MG, Rel. Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira, Quarta Turma, DJ 24/2/2003; REsp 620.787/SP, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 28/04/2009, DJe 15/06/2009; AgInt no AREsp 1278577/SP, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 18/09/2018, DJe 21/09/2018.︎
