LOCAÇÃO – PRAZO CONTRATUAL – ENTREGA DO
IMÓVEL ANTES DO PRAZO.
Os contratos de locação de imóveis urbanos são regidos pela Lei nº 8.245/1991, cognominada Lei do Inquilinato, com alterações promovidas pela Lei nº 12.112/2009.
É livre a estipulação do prazo contratual nas locações, sendo, portanto, legal no caso a fixação do prazo de 24 meses.
A referida multa mencionada na consulta, na hipótese de rescisão antecipada do contrato está prevista no Art. 4º da Lei do Inquilinato, in verbis:
Art. 4o Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.
Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência. (grifamos).
Vê-se que a norma autoriza a cobrança de multa em caso de rescisão contratual antecipada, deixando que as partes convencionem como será cobrada tal multa, entretanto o dispositivo legal determina expressamente que a pena deverá ser aplicada proporcionalmente ao período que resta para o término do contrato.
O Código Civil Brasileiro em seu Art. 413 entra em sintonia com o citado Art. 4º da Lei do Inquilinato, visando o equilíbrio na relação locatícia:
Art. 413. A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio.
Inúmeros julgados esposam a disposição até aqui explanada, a exemplo da EMENTA, a seguir transcrita:
Cláusula penal. Multa contratual. Locação. Redução. Possibilidade. Código Civil, art. 413. Ordem Pública. Disposição que afasta sua incidência. Invalidade e ineficácia. Autonomia da vontade. Limites: 1. O princípio da autonomia da vontade sempre encontrou limites nos bons costumes e na ordem pública. 2. A norma contida no art. 413 do Código Civil combinada com o art. 4° da Lei 8.245/91, dirigida apenas ao juiz, tem a finalidade de permitir um equilíbrio entre as consequências da mora e a respectiva pena e de evitar um enriquecimento sem causa de uma das partes, impondo, no caso concreto, aos réus uma obrigação excessivamente onerosa. 3. Essa norma é de ordem pública e, por isso, a sua incidência não se afasta pela vontade das partes. 4. Assim, a disposição contratual que afasta a incidência dessa norma de ordem pública é inválida e ineficaz. 5. Considerados estes aspectos e observadas as particularidades de cada caso concreto, ao juiz é lícito reduzir proporcionalmente a multa moratória ou compensatória (TJRJ, APC 2007.001.54593, 14ª CC, rel. Des. Cleber Ghelfenstein, j. 31.10.2007).
Diante do exposto, é legal, como visto a fixação do prazo de 24 meses para a vigência do aluguel.
Quanto à cobrança da multa é esta garantida em lei, tanto quanto a sua proporcionalidade, no caso de rescisão antecipada.
O locatório pode rescindir a qualquer tempo a locação mediante o pagamento de multa, a não ser que seja devido à transferência de trabalho, na exceção prevista no parágrafo único da Lei, hipótese de dispensa da penalidade.
É o nosso ponto de vista, S.M.J.
