Como agir em situações inusitadas em áreas comuns de condomínios.

Após a informação de morador que caminhava em pista de cooper e presenciou casal em prática de atitudes sexuais, foi flagrado pelas câmaras de segurança cenas contrárias as condutas condominiais, confirmando a referida denúncia de morador.

A interrogação sobre este assunto é: qual o procedimento para responsabilizar os envolvidos no ato.

Como o fato ocorreu no interior de um condomínio o primeiro cuidado que o administrador/síndico deve ter é analisar as disposições contidas no RI e Convenção.


No RI do condomínio do fato, dispõe no Parágrafo 11:

DAS PARTES E ÁREAS COMUNS

(I) – É dever de todos os residentes e ocupantes das unidades do condomínio a qualquer título, utilizar as áreas e instalações comuns unicamente para os fins a que se destinam, com os cuidados necessários à sua conservação e manutenção, evitando, de modo especial, causar qualquer espécie de deterioração.

(II) – Os condôminos são pessoalmente responsáveis por todo e qualquer dano ocasionado aos bens comuns por eles próprios, seus familiares, prepostos, empregados ou visitantes.

(III) – É dever de todos os morados ou ocupantes a qualquer título, observar nas áreas do condomínio, seja no comportamento, seja no trajar, os mais elevados princípios da moral, bons costumes e respeito mútuo.

Dispõe ainda a convenção no artigo 5º:

São deveres dos condôminos: a) aguardar decoro e respeito no uso das coisas e partes comuns, não as usando nem permitindo que as usem, bem como as respectivas unidades autônomas, para fins diversos daqueles a que se destinem;

Tais regras não destoam com o disposto no Código Civil:

Art. 1.335. São direitos do condômino:

(...)

II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;

Art. 1.336. São deveres do condômino:

(...)

IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

Diante de tais dispositivos legais, fica claro que o casal infringiu normas do condomínio quanto a moral e bons costumes. E ambos devem ser devidamente penalizados.

É necessário na aplicação da pena (multa) observar o procedimento e disposições padrões de cada condomínio, porém deve ocorrer de forma discreta com o devido cuidado para não causar exposição.

Assim como, nos condomínios em que há o sistema de monitoramento eletrônico, ter o devido cuidado com possíveis gravações, pois pode ferir direito fundamental (Art. 5, X da CF).

No caso em que uma das pessoas não reside no condomínio, deve ser responsabilizado o condômino que autorizou a entrada, visto este ser responsável pelos visitantes.

Assim como nas demais multas, deve ser dado o direito à defesa do Condômino infrator, para fins de proteção ao Princípio Constitucional da Ampla Defesa e ser evitada qualquer nulidade na penalidade aplicada.

Por fim, a prática de tais atos em local público, configura ato obsceno, visto ofender o pudor (moral) da sociedade. Tal crime tem como punição detenção de 03 (três) meses a 01 (um) ano ou multa.

Logo, por se tratar de crime em que a ação penal é pública, é prudente por parte da administração informar as autoridades competentes.


Conclusão:

O síndico junto com a administração deve, antes de mais nada, ter a devida cautela para que não haja exposição dos infratores. Providenciar as medidas padrões do condomínio para advertências/punições e informar as autoridades competentes do fato ocorrido.


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