EXCELENTÍSSIMO SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA VARA ÚNICA DE JUSTIÇA DA COMARCA DE XXXXXXXXX
FULANO DE TAL, brasileiro, casado, empresário, inscrito no CPF/MF sob nº XXXXXXX e portador da Cédula de Identidade XXXXXXX , e sua mulher FULANA DE TAL, brasileira, secretaria, inscrita no CPF/MF nº XXXXXXX, e portadora da CI/RG XXXXXXXXX, casados sob o regime de Comunhão Parcial de Bens, conforme certidão de casamento em anexo, ambos residentes e domiciliados à Rua XXXXXX, por intermédio de seus advogados, com procurações em anexo, vem respeitosamente, à presença de Vossa e Excelência, propor AÇÃO DE USUCAPIÃO ORDINÁRIA com fulcro no art. 1.242 do CC, sob imóvel localizado na zona Rural de Caririaçu-CE. Pelos fatos e fundamentos que a seguir expõem:
I - DOS FATOS
Os autores possuem o imóvel, localizado no Município de XXXXX, que foi adquirido da Sra. DONA MARIA em XXXXX, conforme CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL, em anexo. O referido imóvel, que tinha como antiga proprietária a Sra. DONA MARIA, fora adquirido pela mesma na data de XXXXXX, conforme ESCRITURAS PARTICULARES DE COMPRA E VENDA, em anexo.
O contrato de compromisso de compra e venda firmado entre os autores e a antiga proprietária foi quitado por meio do Recibo de Quitação de Divida, documento colocado em anexo, que foi assinado pela Sra. XXX na data de XXXXXX desonerando o referido imóvel de qualquer obrigação econômica que havia anteriormente entre as referidas partes contratuais.
Os autores em momento algum tiveram ciência de que não eram donos do referido imóvel, tendo, inclusive, duas escrituras particulares de compra e venda em anexo que a antiga possuidora possuía para comprovar que o imóvel lhe pertencia, buscando agora através desta ação a escrituração pública do imóvel, tendo em vista que apenas o registro público em cartório é capaz de transferir reconhecer a propriedade de bem imóvel, como denota o artigo 108 do CC:
“Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição ,transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.
II - DO DIREITO
A ação tem como natureza a declaração de direito estabelecido pelo magistrado, que é o que requer nesse momento, a declaração de direito de posse e propriedade. Até por que os autores compraram o imóvel, do qual se tornaram possuidores. Segundo artigo 1241, do Código Civil, eis que:
“Art. 1.241: Poderá o possuidor requerer ao juiz seja declarada adquirida, mediante usucapião, a propriedade imóvel.
Parágrafo único. A declaração obtida na forma deste artigo constituirá título hábil para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.”
Assegura o art. 1.242 do CC que adquirirá a propriedade do imóvel, mediante usucapião na modalidade ordinária, a situação fática que apresentar a junção de alguns elementos fundamentais, quais sejam: posse mansa, pacífica e ininterrupta de um determinado imóvel; lapso temporal de 10 (dez) anos, e ainda a constatação de que o possuidor esteja agindo de boa-fé e tenha a seu favor um justo título.
a) Da posse mansa e pacifica
Enquanto seu, período que compreende entre XX de Fevereiro do ano de XXX a XX de Janeiro do ano de XX (Oito anos, onze meses e quinze dias), a senhora DONA MARIA exerceu posse mansa e pacifica, além de ininterrupta sob o referido imóvel, zelando e cuidando do mesmo, com “animus” de proprietária. Requisitos legais para presente ação.
Os autores nunca sofreram qualquer tipo de contestação ou impugnação por parte de quem quer que seja, sendo a sua posse, portanto, mansa, pacífica, e ininterrupta durante o período compreendido entre XX de XXX do ano de XX até esta data (XXX DE XXXX DE XXXX), totalizando um ano, um mês e onze dias de posse. Ressalta-se que os autores, desde que entraram para o imóvel, agiram como se fossem os proprietários.
Os autores em momento algum tiveram ciência de que não eram donos do referido imóvel, tendo, inclusive, duas escrituras particulares de compra e venda em anexo que a antiga possuidora possuía para comprovar que o imóvel lhe pertencia, buscando agora a escrituração pública do imóvel, tendo em vista que apenas o registro público em cartório é capaz de transferir reconhecer a propriedade de bem imóvel, como denota o artigo 108 do CC:
“Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.
b) Da transferência do tempo de posse
O imóvel foi prometido a venda para o Sr. FULANO DE TAL e sua esposa a Sra. FULANA DE TAL conforme CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL datado no dia XX de XXXXX do ano de XXXX, em anexo.
O artigo 1.243 do Código Civil vigente, denota acerca do “acessio possesionis”, instrumento jurido que permite a soma das posses para formação de requisito necessário à presente ação, como podemos verificar:
“ Art. 1.243: O possuidor pode, para o fim de contar o tempo exigido pelos artigos antecedentes, acrescentar à sua posse a dos seus antecessores (Art. 1.207), contanto que todas sejam continuas, pacificas e , nos casos do art. 1.242, com justo titulo e de boa fé.
Na presente ação os autores possuem o imóvel desde a data de XX de XXXX do ano de XXXX, contabilizando até a data presente ( XX de XXX do ano de XXXX), totalizando um período de posse de UM ANO, UM MÊS E DEZOITO DIAS, que somados ao período de posse de DONA MARIA, período compreendido entre XX de XXXXX do ano de XXXX até a data da venda aos autores desta, dia XX de XXXX do ano de XXXX, totalizando um período de posse de OITO ANOS, ONZE MESES E QUINZE DIAS, representando após o exposto um tempo total de Posse de DEZ ANOS, UM MÊS E TRÊS DIAS, requisito legal para a presente ação.
c) Do justo titulo e boa fé
Como ressaltado anteriormente os autores até a presente data não tiveram ciência de qualquer ônus que recaia sobre o imóvel, estabelecendo inclusive, um ponto de energia elétrica tendo como titular o Sr. FULANO DE TAL(Documento de Comprovação em anexo) que vai facilitar obras futuras no imóvel.
Trata-se da usucapião ordinária na forma originária de aquisição da propriedade, pois inexiste a transmissão da propriedade do antigo proprietário para o usucapiente, denota-se que sobre o referido imóvel inexiste escrituração pública em cartório, conforme certidão negativa de registro público emitida pelo Cartório XXXXXXX de XXXXX, na data de XX de XXXX do ano de XXXX.(Documento em anexo)
Importante, pois, verificar a existência do requisito do justo titulo, nas escrituras particulares que transmitem o imóvel para a antiga possuidora – Sra DONA MARIA - emitidas na data de XX de XXXX do ano de XXXX, bem como o contrato de compromisso de compra e venda pactuado entre esta e os autores desta ação na data de XXX de XXX do ano de XXX. Salienta-se que aquele que possui um justo título, tem a seu favor a presunção de que é possuidor de boa-fé, conforme determina o art. 1.201, parágrafo único, do CC:
“Art. 1201. É de boa fé a posse, se o possuidor ignora o vicio, ou o obstáculo que o impede a aquisição da coisa.
Paragrafo Único: O possuidor com justo titulo tem por si a presunção de boa fé, salvo prova em contrário, ou quando a lei expressamente não admite esta presunção.
A jurisprudência também anuncia os requisitos indispensáveis para a configuração da ação de usucapião ordinária e esclarece, ainda, a conceituação do que seria justo título, conforme julgados do TJ/MG:
APELAÇÃO CÍVEL - USUCAPIÃO ORDINÁRIO - REQUISITOS PREENCHIDOS - PROCEDÊNCIA DO PEDIDO INICIAL. Para o reconhecimento da prescrição aquisitiva delineada pelo artigo 551 do antigo Código Civil erigem-se como requisitos a) posse mansa, pacífica, e ininterrupta, exercida com intenção de dono; b) decurso do tempo de dez anos entre presentes, ou de quinze anos entre ausentes; c) justo título, mesmo que este contenha algum vício ou irregularidade; e boa-fé. Justo título não quer dizer título perfeito. É qualquer fato jurídico apto à transmissão de domínio, ainda que não registrado. A ação de usucapião compete também ao possuidor a non domino. (Número do processo: 2.0000.00.446409-7/000 1 Relator: DOMINGOS COELHO Data do acordão: 23/02/2005. Data da publicação: 05/03/2005).
III - DOS PEDIDOS
Ante o exposto, requer que a ação seja julgada PROCEDENTE, concedendo à Requerente o domínio útil do imóvel em questão, declarando por sentença a posse e o domínio do imóvel, bem como:
1. Que seja citada a qualquer momento a antiga possuidora do imóvel a ser usucapido a fim de esclarecer eventuais questões que se originem no decurso processual
2. Que, nos termos do artigo 246 II do CPC, sejam citados todos os confrontantes, por oficial de justiça, nos termos do artigo 246 § 3º do CPC, para querendo, contestem a presente ação, oferecendo a resposta que tiverem, no prazo legal a ser fixado pelo juizo, sob pena de não o fazendo, presumirem-se aceitos como verdadeiros os fatos alegados na peça exordial, conforme estabelece o artigo 218 § 1º do CPC;
3. Que sejam intimados, por via postal, os representantes da Fazenda Pública da União, Estados, Distrito Federal e Municípios para que manifestem eventuais interesses na causa.
4. A citação dos réus certos e incertos e terceiros interessados, por Edital (art. 221, III CPC), para querendo, contestarem a presente ação, oferecendo a resposta que tiverem, no prazo legal de 15 dias, sob pena de não o fazendo, presumirem-se aceitos como verdadeiros os fatos alegados na peça exordial.
5. A intimação do Ministério Público, cuja manifestação se faz obrigatória no presente feito, conforme manda o artigo 178 inciso I do CPC.
6. Que a sentença seja transcrita no registro de imóveis, mediante mandado, por constituir esta, título hábil para o respectivo registro junto ao Cartório de Registro de Imóveis, de acordo com o art. 945 do CPC c/c com art. 1.241, parágrafo único do Código Civil.
IV. DAS PROVAS
Pretendem os Requerentes provarem suas argumentações fáticas, por toda e qualquer forma de prova permitida legalmente, dando ênfase a forma documental, apresentando, desde já, os documentos acostados à peça exordial, protestando pela produção das demais provas que eventualmente se fizerem necessárias no curso da lide.
Atribui-se à causa o valor de R$ XXXXX (VALOR DO BEM).
Nestes termos,
Requer deferimento.
XXXX-CE, XX de XXXX de XXXX
ADVOGADO
OAB XXXX
