Contestação à cobrança de débitos condominiais sob os quais são aplicadas taxas de juros moratórios no patamar de 10% ao mês.

EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA xxx VARA CÍVEL - COMARCA DA CAPITAL DO  TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO  ESTADO DO RIO DE JANEIRO

Processo n°.

 

 

 

 

Nome e qualificação do Requerido (a), vem à presença de V.Exa, por sua advogada que subscreve a presente, apresentar sua

 

CONTESTAÇÃO C/C RECONVENÇÃO

 

Em face ao CONDOMÍNIO xxxxxx, qualificado em sua inicial, pelos motivos de fato e de direito que passa a expor:

 

DA TEMPESTIVIDADE

 

Esclarece à V.Exa. que a Ré, tomando ciência da ação em tramite movida em seu desfavor, espontaneamente se apresentou aos autos anexando sua procuração, no dia xxxxx.

De acordo com o ART. 335 c/c § 1º, do artigo 239 do CPC, o prazo para apresentar a peça de defesa é de 15 dias a contar do comparecimento espontâneo do réu (xxxx) sendo, portanto tempestiva a presente.

 

DA GRATUIDADE DE JUSTIÇA

 

Inicialmente, afirma não possuir condições para arcar com as custas processuais, sem prejuízo de sua mantença. Requer à V. Exa. , que seja concedido os benefícios da justiça gratuita, nos termos do art. 5º, LXXIV da CF/88, da Lei 1.060/50 e art. 98 e seguintes do Código de Processo Civil.

Anexo: declaração de hipossuficiência e imposto de renda.

 

BREVE RESUMO DOS FATOS

 

O autor pretende receber da Ré valores referente a débitos condominiais através da presente ação de cobrança de cotas condominiais, além das parcelas que se vencerem no curso da ação.

Em sua inicial, anexa aos autos a convenção de condomínio entabulada em xxxx e planilha que engloba o período de xxx a xxxx, totalizando o valor de R$ xxxx (valor por extenso).

 Importante esclarecer que a Requerida, ao longo do período em que está inadimplente, vem tentando saldar o débito das cotas condominiais, contudo o condomínio autor vem incluindo sobre tais parcelas a cobrança de juros moratórios no patamar de 10% (dez por cento), o que de fato vem impossibilitando-a de honrar com o pagamento do débito por sua abusividade.

É incontroverso o débito existente relativo às contribuições condominiais dos meses de xxxx até xxxxx, sendo o objeto da irresignação da Requerida a taxa de juros de mora fixada na convenção condominial e aplicada na planilha constante na inicial.

Sem obter êxito na esfera administrativa a fim de ser resolvido o problema e já em tramite a presente ação, a Requerida se dar por citada a fim de requerer a nulidade da cláusula contratual xxxx constante na convenção condominial.

 

DO DIREITO

 

DOS JUROS DE MORA

 

Não obstante, a possibilidade conferida pelo Código Civil, em seu art. 1.336, § 1º, de o condomínio deliberar em assembléia o percentual da multa e dos juros de mora àqueles que inadimplirem com suas obrigações condominiais, o percentual fixado para cobrança de tais taxas devem obedecer aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, sob pena de ser considerado abusivo, como no caso em tela.

 

Ressalte-se que o Código Civil não abriu porta para a estipulação dos juros de mora fora dos limites da lei, pois não teria sentido reduzir a multa moratória de 20% previsto na Lei 4.591/64 para 2% e permitir juros livres, nessa relação jurídica.

 

O art. 1.336 do Código Civil dispõe sobre a possibilidade de ser prevista a taxa dos juros na convenção, mas dentro das margens legais mínimas e máximas previstas no próprio Código; e por este quando não há previsão assegura-se sua incidência pelo mesmo critério aplicável ao ente público (art. 406); e se a lei não dispuser de modo diverso não poderá exceder 1% ao mês, art. 161, § 1º do CTN, verbis:

 

 

“Art. 161. O crédito não integralmente pago no vencimento é acrescido de juros de mora, seja qual for o motivo determinante da falta, sem prejuízo da imposição das penalidades cabíveis e da aplicação de quaisquer medidas de garantia previstas nesta Lei ou em lei tributária.
 
§ 1º Se a lei não dispuser de modo diverso, os juros de mora são calculados à taxa de um por cento ao mês.”
 
Art. 406. Quando os juros moratórios não forem convencionados, ou o forem sem taxa estipulada, ou quando provierem de determinação da lei, serão fixados segundo a taxa que estiver em vigor para a mora do pagamento de impostos devidos à Fazenda Nacional.”

 

 

Pertinente considerar, que os juros moratórios possuem natureza jurídica indenizatória, tem como objetivo evitar que ocorram inadimplências e reparar possíveis danos causados pelo atraso, portanto, não podem ultrapassar um por cento ao mês, sob pena de se incentivar a cobrança de juros abusivos.

 

Máxime porque o condomínio não é instituição financeira, assim não tem como propósito a exploração econômica, cujo campo de atuação há maior liberdade na fixação dos juros remuneratórios e moratórios, objetivando a obtenção de lucro.

 

No presente caso, a estipulação de juros de mora no valor de 10% (dez por cento) ao mês é muito superior às principais taxas averiguadas no mercado financeiro e também ao percentual de 1% (um por cento) previsto pelo legislador no § 1º do art. 1.336 do CC para a hipótese de omissão da convenção condominial, verbis:

 

“O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.” 

 

A liberalidade para disposição dos encargos em caso de inadimplência não pode ser contrária aos ditames legais, se afigurando abusiva a cobrança de juros de mora no patamar de 10% ao mês.

Neste sentido, trago a colação a r. decisão proferida pelo Desembargador Glênio José Wasserstein Hekman, ao julgar caso semelhante, face aos argumentos consignados:

 

“Em que pese haja decisões isoladas no STJ quanto a possibilidade de livre deliberação dos condôminos em convenção condominial sobre os juros moratórios incidentes sobre as parcelas vencidas e impagas (CCB, art. 1.336, § 1º), tenho que, no caso concreto, em nome dos princípios da razoabilidade e da harmonia ao sistema jurídico pátrio e do que dispõe o art. 12, § 3º, da lei 4.591/64, é possível a limitação dos juros convencionados em 0,27% ao dia de atraso (8,7% ao mês) ao percentual de 1% ao mês, sob pena de transmudar os juros em dívida de cotas condominiais em juros utilizados por instituições financeiras, sobre os quais não incide limitação. Ressalvo, que é facultado ao Poder Judiciário intervir no condomínio e invalidar, regular e adequar deliberação convencional que submeta o condômino devedor a obrigação excessivamente onerosa.” (Apelação Cível Nº 70078110723, Vigésima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Glênio José Wasserstein Hekman, Julgado em 08/08/2018) (grifos nossos)

 

A propósito é o entendimento do STJ:

 

ADMINISTRATIVO E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO RECURSO ESPECIAL. QUOTAS DE CONDOMÍNIO. JUROS MORATÓRIOS. ALEGADA OFENSA AO ART. 535 DO CPC/73. INEXISTÊNCIA. ARTS. 294 E 333, I, DO CPC/73. TESE RECURSAL NÃO PREQUESTIONADA. SÚMULA 211 DO STJ. PERCENTUAL PREVISTO NO ART. 12, § 3º, DA LEI 4.591/64. JURISPRUDÊNCIA DOMINANTE DO STJ. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO.
 
I. Agravo interno aviado contra decisão publicada em 09.04.2018, que julgara recurso interposto contra decisum publicado na vigência do CPC/73.
 
II. Na origem, trata-se de Ação Ordinária, ajuizada pela parte agravada em face da União, a fim de cobrar despesas de condomínio, sob o argumento de que o ente público, conquanto por elas responsável, não vem honrando sua obrigação. O acórdão do Tribunal de origem reformou, em parte, a sentença, que julgara procedente o pedido, para, no que pertine à análise do presente recurso, determinar a incidência do percentual de juros previsto no art. 12, § 3º, da Lei 4.591/64.
 
III. Não há falar, na hipótese, em violação ao art. 535 do CPC/73, porquanto a prestação jurisdicional foi dada na medida da pretensão deduzida, de vez que os votos condutores do acórdão recorrido e do acórdão proferido em sede de Embargos de Declaração apreciaram fundamentadamente, de modo coerente e completo, as questões necessárias à solução da controvérsia, dando-lhes, contudo, solução jurídica diversa da pretendida.
 
IV. O Recurso Especial é manifestamente inadmissível, por falta de prequestionamento, no que tange à tese recursal relativa aos arts. 294 e 333, I, do CPC/73, pois não foi ela objeto de discussão, nas instâncias ordinárias, sequer implicitamente, razão pela qual não há como afastar o óbice da Súmula 211/STJ. V. Na forma da jurisprudência do STJ, "o § 3º do art. 12 da Lei nº 4.591/1964, que regula especificamente o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias, estipula a incidência de juros de mora de 1% ao mês quando não paga a contribuição no prazo previsto na convenção condominial" (STJ, REsp 1.186.373/MS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, DJe de 14.04.2015). Nesse sentido, em caso análogo: STJ, AgInt no REsp 1.503.652/SP, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, DJe de 10.02.2017. Assim, estando o acórdão recorrido em consonância com a jurisprudência sedimentada nesta Corte, merece ser mantida a decisão ora agravada, em face do disposto no enunciado da Súmula 568 do STJ. VI. Agravo interno improvido. (AgInt no AREsp 954.517/SP, Rel. Ministra ASSUSETE MAGALHÃES, SEGUNDA TURMA, julgado em 06.09.2018, DJe 13.09.2018) (grifos nossos)

 

 

 

 

E ainda, a taxa de juros moratórios cobrados no patamar de 10% ao mês é maior do que a taxa referencial de juros básicos, fixados pelo Banco Central, ultrapassando o limite máximo fixado para a taxa de juros do empréstimo no Cheque Especial (8%), assim como da taxa mensal de crédito pessoal (6,10%), sendo que o objetivo destas instituições, em essência, é o lucro, ao contrário do condomínio.

 

Não é razoável e nem proporcional que, em decorrência da aplicação de taxa de juros abusiva, o débito condominial de pouco mais de xxxx reais tenha se transformando em uma monstruosa dívida superior a xxxx reais , o que representa o valor do imóvel.

 

Ressalte-se ainda que a liberalidade atribuída ao Condomínio para disposição dos encargos em caso de inadimplência em sua convenção não é absoluta, ela deve ser contida pelos princípios gerais do direito, sobretudo pela proteção do direito à moradia.

 

Conforme anteriormente disposto, o próprio Código Civil, ao limitar os juros a 1%, quando não estabelecido de modo diverso pela Convenção, impôs parâmetro de razoabilidade a ser considerado na aferição da abusividade. Outra baliza a ser considerada é a taxa estipulada para a correção de impostos devidos à Fazenda.

 

A taxa de 10% de juros ao mês fere os princípios da razoabilidade, da proporcionalidade e se caracteriza como abuso e enriquecimento sem causa, pois em nenhuma aplicação financeira o Condomínio obteria tal taxa de remuneração, caso tivesse o recurso aplicado.

 

O colendo Superior Tribunal de Justiça encerrou seu posicionamento no REsp paradigma sem estabelecer um teto máximo aos juros convencionais , se restringindo apenas em dizer que é possível sua fixação acima de 1% ao mês, sem definir o limite a ser observado de modo a por cobro aos juros extorsivos ou à prática de abuso pelos condomínios, mesmo em tempos de dificuldades econômicas generalizadas por crises de toda ordem.

 

O Poder Judiciário, observando os princípios que norteiam o sistema jurídico pátrio, pode modular aquilo que foi convencionado, decotando possíveis excessos e adequando ou mitigando as regras convencionais a patamares juridicamente aceitáveis ante princípios éticos e morais que sustentam todo o arcabouço jurídico da razoabilidade , a fim de não incutir ao condômino momentaneamente privado de recursos, ônus excessivo e ou invencível, mormente o caráter propter rem da obrigação inadimplida. Assim, verificado o excesso no pactuado, há que se impor a necessária adequação.

 

A parte Autora, fugindo aos padrões dos juros moratórios simples, geralmente praticados fora do mercado bancário na casa de 1% a. m, realiza a cobrança de vultosos juros moratórios de 10% a. m., que extrapola toda razoabilidade e proporcionalidade ética e moral que limita os mesmos juros nas relações econômicas típicas.

 

Desse modo, sopesando os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, é de ser revisto os juros moratórios em 1% (um por cento) ao mês para não desvirtuar sua natureza de caráter indenizatório, pois a estrutura de um condomínio edilício não tem propósito de exploração econômica (não objetiva a obtenção de lucro, o que ocorreria caso fosse mantido os juros convencionados), como medida de justiça.

 

 

RECONVENÇÃO

 

 

Conforme prevê o art. 343 do CPC, na contestação, é lícito ao réu propor reconvenção para manifestar pretensão própria, conexa com a ação principal ou com o fundamento da defesa.

 

Diante dos motivos acima elencados requer que seja revista a xxxxx constante na convenção de condomínio, na qual prevê a aplicação de juros de mora no patamar de 10% ao mês, reduzindo seu percentual para 1% ao mês, por todo o exposto.

 

 

DO PEDIDO

 

 

Requer à V.Exa. :

Preliminarmente, que seja deferido os benefícios da justiça gratuita a Ré.

 

a) A revisão da cláusula xxxxx constante na convenção de condomínio, na qual prevê a aplicação de juros de mora no patamar de 10% ao mês, reduzindo seu percentual para 1% ao mês, tendo em vista a abusividade dos juros cobrados.

b) Requer que seja julgado improcedente o pedido formulado na inicial referente aos juros moratórios no patamar de 10% ao mês.

c) Requer que seja julgado improcedente o pedido de honorários advocatícios aplicados na base de 10% vez que não consta na convenção de condomínio cláusula permissiva para esta cobrança.

d) Esclarece que a parte Ré concorda com a atualização monetária do valor segundo os índices do TJRJ, assim como a aplicação da multa no patamar de 2%.

e) Requer que seja declarado como valor devido para pagamento das cotas condominiais, referente ao período de xxxxxxxx, o valor de xxxxxxxxxxx, conforme laudo pericial anexo – onde foi aplicado juros de 1% ao mês , atualização monetária segundo os índices do TJRJ e multa de 2%.

f) Requer que seja determinada a aplicação dos juros no patamar de 1% ao mês, atualização monetária segundo os índices do TJRJ e multa de 2% às parcelas subsequentes, que se vencerem no curso do processo.

g) Esclarece que não tem interesse na audiência de conciliação do artigo 334 do CPC.

h) Protesta provar o alegado por todos os meios de prova legalmente previstos.

i) Requer que o Condomínio Autor seja condenado ao pagamento de eventuais custas e honorários advocatícios de sucumbência.

 

Requer que todas as publicações, notificações e intimações atinentes ao processo sejam expedidas em nome da Dra. xxxxxxxxx, com escritório nesta cidade sito xxxxxxxx.

Dá-se à causa o valor de R$ xxxxxx

Nestes termos,

Pede deferimento e juntada.

Data.

ASSINAR

 


Autor

  • Andrea Vieira

    Andrea Vieira advoga há mais de 23 anos na área cível, prestando serviço jurídico de alta qualidade, com resultados expressivos em seus casos e atendimento humanizado, proporcionando uma experiência personalizada para cada novo cliente do escritório.

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