[Modelo] Contrato de aluguel de imóvel para fins comerciais

INSTRUMENTO PARTICULAR DE CONTRATO DE LOCAÇÃO DE TEMPORADA DE IMÓVEL RESIDENCIAL PARA FINS COMERCIAIS

Por este instrumento Particular de contrato de locação de imóvel residencial para fins comerciais, o LOCADOR, dá em locação ao LOCATÁRIO o imóvel individualizado, mediante as seguintes cláusulas e condições:

DAS PARTES

LOCADOR..., pessoa jurídica de direito privado, inscrita no CNPJ sob o n..., com sede na Rodovia BR 101, S/N, KM..., Biguaçu, Estado de Santa Catarina, representada neste ato, conforme Contrato Social atual, por suas Sócias Diretoras: NOME..., brasileira, casa, empresária, portadora da carteira nacional de habilitação CNH n... - DETRAN/SC, expedida em 11/06/2019, inscrita no CPF nº..., residente e domiciliada na Rua..., nº..., ap..., Centro, Florianópolis/SC; e NOME..., brasileira, divorciada, empresaria, portadora da carteira nacional de habilitação CNH n... - DETRAN/SC, expedida em 11/06/2019, inscrita no CPF nº..., residente e domiciliada na Rua..., nº..., Jurerê Internacional, Florianópolis/SC.

LOCATÁRIO... brasileiro, casado, empresário, portador da carteira nacional de habilitação CNH n... - DETRAN/SC, expedida em 17/08/2020, inscrito no CPF nº..., residente e domiciliada na Rua..., nº..., Campeche, Florianópolis/SC.

DO OBJETO

Locação de uma propriedade contento uma Casa de alvenaria para fins comerciais, localizada na Rua..., Lagoa da Conceição, Florianópolis/SC, com área aproximada de 800 metros quadrados, edificada no imóvel descrito na matrícula n...,, junto ao 2º Ofício dessa Cidade, inscrita no Cadastro Imobiliário da Prefeitura Municipal sob o número... com a finalidade de destinar o espaço....

DAS CONDIÇÕES GERAIS

CLÁUSULA 1ª – DO PRAZO

36 (trinta e seis) meses, se iniciando em 01 de outubro de 2019 e findando em 30 de setembro de 2022.

PARÁGRAFO PRIMEIRO – Na hipótese de vencido o prazo da locação, no silêncio das partes, haverá prorrogação do contrato por prazo indeterminado. Incorrendo o mesmo em reajuste do valor mensal, segundo o índice pactuado no parágrafo primeiro da cláusula segunda e prevalecendo todas as demais cláusulas pactuadas.

PARÁGRAFO SEGUNDO O LOCATÁRIO deverá providenciar junto ao LOCADOR a renovação do contrato, se lhe interessar, com pelo menos 30 (trinta) dias antes da data de vencimento deste instrumento, sob pena de considerar-se como não tendo mais interesse em renovar a locação, sujeito que está o presente contrato à denúncia vazia condicionada prevista no Artigo 57, da Lei nº 8.245/91.

PARÁGRAFO TERCEIRO – Ao fim do prazo pactuado, qualquer das partes poderá manifestar vontade de desocupar o imóvel, devendo comunicar a outra com um prazo mínimo de 30 (trinta) dias.

PARÁGRAFO QUARTO - Na hipótese de vencido o prazo da locação, notificado o LOCATÁRIO para fins de desocupação, permanecendo indevidamente no imóvel, incorrerá na obrigação de pagar um novo valor de aluguel, reajustado de acordo com o índice previsto, meramente para preservar o valor real da moeda, sem que tal caracterize prorrogação de contrato e responderá pelo dano que o mesmo venha a sofrer, embora proveniente de caso fortuito, conforme disposto no artigo 575 do Código Civil.

PARÁGRAFO QUINTO - Em caso de rescisão antecipada do presente contrato de locação por iniciativa de qualquer das partes, a que der causa deverá comunicar por escrito, com antecedência de 30 (trinta) dias, devendo pagar a outra, à título de multa por rescisão antecipada, o valor de 03 (três) aluguéis, vigentes na data.

PARÁGRAFO SEXTO - Fica firmado pelas partes contratantes que a simples entrega das chaves ao LOCADOR não o desobrigará dos compromissos assumidos no presente contrato, sem que o LOCADOR dê plena quitação por escrito dos mesmos.

PARÁGRAFO SÉTIMO - Ao desocupar o imóvel, o LOCATÁRIO comunicará, por escrito, com no mínimo 03 (três) dias de antecedência, a data que o mesmo estará livre e em condições de ser vistoriado, a fim de que se constate o exato cumprimento das disposições aqui contratadas.

PARÁGRAFO OITAVO - O LOCADOR poderá recusar o recebimento das chaves no caso de o imóvel não estar em perfeitas condições – da mesma forma como foi entregue ao LOCATÁRIO no início da locação – até que sejam efetuados os reparos necessários, salientando que durante este período o pagamento dos aluguéis e demais acessórios da locação serão de inteira responsabilidade do LOCATÁRIO, até a data da efetiva entrega do imóvel, independentemente de este (a) estar ou não ocupando o mesmo.

CLÁUSULA 2ª – DO VALOR E PAGAMENTO

Pela presente locação, o LOCATÁRIO pagará ao LOCADOR, o valor de R$ ..................... (..............................), mediante depósito em conta corrente: ......................... ATÉ O 5º (quinto) dia útil do mês subsequente ao vencido. O Locador fica obrigado, em caso de alterações bancárias informar o Locatário, com antecedência de 10 (dez) dias.

CLÁUSULA 3ª

O aluguel será reajustado anualmente, conforme determina a legislação vigente, de acordo com a variação do IGP-M positivo (Índice Geral de Preço de Mercado) positivo, da Fundação Getúlio Vargas, sendo que em caso de extinção do mesmo, será usado o índice que venha a substituí-lo.

CLÁUSULA 4ª

Em caso de atraso no pagamento do aluguel, haverá o acréscimo de multa de 10%(dez por cento), incidente sobre o valor total do aluguel, mais juros de mora de 1%(um por cento) ao mês, e 2% ao ano de correção monetária, até a data do efetivo pagamento.

PARÁGRAFO PRIMEIRO - O recebimento do aluguel após a data de vencimento previsto neste contrato não constitui novação, mas simples liberalidade, não gerando qualquer direito quanto à modificação do prazo de pagamento, constituindo mera tolerância por parte do (a) LOCADOR (A) em seu direito de não promover ação judicial.

PARÁGRAFO SEGUNDO – O LOCATÁRIO não poderá reter o pagamento do aluguel mensal e/ou deixar de pagar qualquer outra dívida que recaia sobre o imóvel sob alegação de não atendimento de suas eventuais exigências ou solicitações.

PARÁGRAFO TERCEIRO – O atraso do pagamento em mais de ..... dias, além dos percentuais cobrados na cláusula quarta, incidirá 10% de cobrança de honorário advocatícios, se cobrado administrativamente e 20 % se se judicialmente, além de custas e despesas processuais.

CLÁUSULA 5ª - DA CARÊNCIA

O locador concede ao locatário carência no período de ............ à ........... . O período de carência refere-se à necessidade do locatário em adaptar e adequar o imóvel as suas necessidades.

PARÁGRAFO ÚNICO – A carência de que trata o parágrafo anterior, diz respeito apenas a dispensa do pagamento de aluguel, sendo que os demais encargos locatícios contratuais (IPTU, luz, água, vigilância e internet) e legalmente exigíveis, deverão ser pagos pelo locatário nos seus respectivos vencimentos.

CLÁUSULA 6ª – DOS ENCARGOS

O LOCATÁRIO é obrigado a:

Além do aluguel mensal, pagar todos os impostos e taxas (IPTU, água, energia, internet, segurança) que recaírem sobre o imóvel locado);
Apresentar 10 (dez) dias antes do vencimento do aluguel, comprovantes, para que seja descontado qualquer importância a título de benfeitoria ou melhoria, desde que autorizado pelo Locador previamente;
Responder por qualquer multa, sanção ou outro que venha a recair sobre o imóvel por seu mau uso ou desacordo com a legislação;
No ato da entrega das chaves, ao fim do contrato, liquidar os aluguéis devidos até a data, e apresentar, devidamente quitados, os comprovantes de tudo que recaia sobre o imóvel;
Permitir que o LOCADOR, a qualquer tempo, por si ou através de seu representante, vistorie o imóvel locado sempre que achar necessário, avisando-o com antecedência mínima de 24 (vinte e quatro) horas;
O LOCATÁRIO não poderá estacionar veículos nas margens da Rodovia, ficando responsável pelo pagamento de qualquer cobrança de multa ou infração, caso o mesmo ocorra, causados por si, seus empregados ou visitantes;
Providenciar a transferência de titularidade de débitos referentes a serviços públicos, internet, vigilância e qualquer outro que venha contratar.
Ao final da locação, deverá proceder a substituição do seu nome, voltando a ser responsável pelo medidor o LOCADOR do imóvel. No caso de existirem débitos sobre o referido medidor, apurados no período da locação, responderá pelos mesmos perante à Cia de Energia Elétrica - CELESC.

CLÁUSULA 7ª – DA MANUTENÇÃO E CONSERVAÇÃO DO IMÓVEL

O LOCATÁRIO é obrigado a:

Servir-se do imóvel locado para os usos convencionados, presumidos permitidos legalmente, conforme a natureza dela e as circunstâncias, bem como tratá-la com o mesmo cuidado como se seu fosse (Art. 569 do Código Civil);
Manter o imóvel locado em perfeitas condições de higiene e segurança, zelando pelo perfeito funcionamento de todas as suas instalações, fazendo limpeza periódica dos ralos e caixas terrestres, sendo observada a colocação de quadros e móveis na parede para que não danifiquem nem altere a estrutura;
Manter muros, cercas, calçadas e tudo mais que se relacione com o imóvel, de acordo com o disposto nas posturas Municipais, conservar as demais áreas sempre limpas, bem como cumprir todas as exigências da Saúde Pública Municipal e Estadual, sem direito a qualquer indenização por parte do LOCADOR, exceto estrutural;
Os consertos de telhados, ferragens, canalizações, instalações elétricas e hidráulicas, entre outros, cujo estrago seja decorrente do uso anormal da propriedade ou falta de manutenção, verificados por ocasião da vistoria realizada na desocupação do imóvel ou durante a vigência do contrato, serão efetuados e suportados exclusivamente pelo locatário, conforme Contrato de Locação, firmado pelas partes;
Custear os reparos e consertos que se fizerem necessários no imóvel locado, se os estragos forem causados por si, seus empregados ou visitantes;
Não modificar a forma interna ou externa do imóvel, nem realizar quaisquer reformas, cessões ou melhorias, sem o consentimento prévio e formalizado do Locador, sob pena de rescisão contratual, podendo exigir a reposição de tudo em seu estado anterior;
Manter o serviço de jardinagem e podas do imóvel em consonância com a legislação ambiental;
Restituir, independentemente de notificação ou aviso, o imóvel locado em perfeito estado de conservação e limpeza, bem como suas áreas externas e jardim e com a comprovação da quitação dos encargos que lhe são atribuídos, uma vez vencido o prazo de duração do contrato e em caso de não ser o mesmo renovado.

CLÁUSULA 8ª – DAS CONDIÇÕES DO IMÓVEL

O LOCATÁRIO declara que examinou previamente o imóvel e haver recebido o imóvel objeto da presente locação em condições de uso, reparado em toda sua extensão e dependências, no que concerne ao revestimento das paredes, vidros, instalações hidráulicas, rede elétrica, aparelhos sanitários e demais itens constantes do RELATÓRIO DE VISTORIA, o qual integra o presente contrato na qualidade de anexo, obrigando-se a restituir o imóvel locado nas mesmas condições uma vez finda ou rescindida a presente locação.

PARÁGRAFO PRIMEIRO – O LOCATÁRIO tem o prazo máximo de 48 (quarenta e oito) horas, a contar da entrega das chaves para, por escrito, encaminhar à ADMINISTRADORA relação de defeitos porventura existentes no imóvel locado ou no RELATÓRIO DE VISTORIA.

PARÁGRAFO SEGUNDO – O LOCATÁRIO se obriga a dar toda a manutenção e reparos necessários no imóvel durante a locação, por sua inteira responsabilidade.

PARÁGRAFO TERCEIRO – Compõe o imóvel calçadas, muros, áreas externas do imóvel descrito no “objeto”.

PARÁGRAFO QUARTO – Não estão abrangidos danos estruturais decorrentes de caso fortuito ou força maior.

CLÁUSULA 9ª – DAS BENFEITORIAS

É vedado ao LOCATÁRIO fazer quaisquer obras, benfeitorias, reformas, cessões ou melhorias, bem como modificar a estrutura interna ou externa do imóvel e suas dimensões, sem o consentimento prévio, do LOCADOR, sob pena de rescisão contratual, podendo exigir a reposição de tudo em seu estado anterior, cabendo ainda, a aplicação da multa contratual.

PARÁGRAFO PRIMEIRO – O LOCATÁRIO responderá pelas exigências dos poderes públicos a que der causa e eventuais multas a elas relacionadas.

PARÁGRAFO SEGUNDO – O LOCATÁRIO não terá direito à retenção ou indenização por quaisquer obras ou benfeitorias que venha a fazer no imóvel, mesmo em relação às necessárias, embora conte com o consentimento do LOCADOR conforme o Artigo 578 do Código Civil.

CLÁUSULA 10 – DA DESTINAÇÃO

O LOCATÁRIO não poderá, sem consentimento expresso do LOCADOR, sob pena de despejo, ceder este contrato, emprestar, sublocar ou locar, no todo ou em parte, o imóvel objeto deste contrato, ficando sujeito ao pagamento de perdas e danos de acordo com o Artigo 570 do Código Civil.

PARÁGRAFO PRIMEIRO – O imóvel, de acordo com sua estrutura, destina-se para o uso residencial, sendo de inteira responsabilidade do LOCADOR, junto aos órgãos públicos, providenciar documentação e licenciar em caso destinar para comércio, inclusive arcar com multas e outras penalidades em caso de descumprimento de qualquer preceito legal que envolver o imóvel durante a vigência desse contrato.

PARÁGRAFO SEGUNDO – DO PONTO COMERCIAL – Não está compreendido no preço do aluguel qualquer valor correspondente ao fundo de comércio – ponto comercial – descabendo qualquer indenização a qualquer das partes a este título após findo o prazo contratual.

PARÁGRAFO TERCEIRO – A responsabilidade pelo pedido e com os custos financeiros da solicitação de viabilidade do ramo comercial e ou alvará de funcionamento junto a Prefeitura Municipal de Florianópolis, Corpo de Bombeiros e outros órgãos competentes, adaptando o imóvel para este fim, caberá exclusivamente ao LOCATÁRIO.

PARÁGRAFO QUARTO – O LOCATÁRIO deverá atender, às suas expensas, todas as exigências que eventualmente os poderes públicos venham a exigir para o perfeito funcionamento do ramo do negócio a que se propôs, não podendo, findo a locação, pleitear indenização pelas benfeitorias eventualmente levadas a efeito, nem alegar a sua retenção. Se obriga também a manter, às suas expensas, extintores de incêndio devidamente carregados de forma a atender a prevenção contra sinistros, tudo em conformidade com as normas estabelecidas pelo Corpo de Bombeiros do Estado de Santa Catarina. Havendo necessidade de ser confeccionado um projeto preventivo contra incêndio, o mesmo será de sua inteira responsabilidade, tanto os custos de projeto, quanto material e execução.

CLÁUSULA 11

Caso o imóvel objeto desta avença seja colocado à venda, o (a) LOCATÁRIO (A), desde que avisado previamente, autoriza a visita de interessados no período compreendido entre 8:00hs e 18:00hs, podendo, entretanto, o LOCATÁRIO fixar um horário para visitas não inferior a 04 (quatro) horas diárias.

CLÁUSULA 12

Considerar-se-á rescindido o presente contrato, com o término automático da locação, independentemente de procedimento judicial e pagamento de qualquer quantia a título de multa, nos seguintes casos:

a) Desapropriação do imóvel;

b) Incêndio ou desabamento, força maior ou casos fortuitos que impeçam o uso normal do imóvel;

c) Falecimento, desapropriação e concordata, insolvência, condenação com pena de reclusão, transferência, mudança de endereço ou domicílio do (s) FIADOR (ES) para outra localidade;

d) Qualquer decisão judicial que atue sobre o imóvel;

e) Abandono do imóvel ou descaso manifesto do LOCATÁRIO pela sua conservação;

f) Se o LOCATÁRIO impedir a vistoria do imóvel pelo LOCADOR, na hipótese de ser posto à venda, desde que as visitas sejam agendadas com antecedência e em horários razoáveis.

CLÁUSULA 13 – DA GARANTIA LOCATÍCIA

A garantia locatícia se dará na forma de caução com o depósito no valor de 03 (três) aluguéis, o que importa na quantia de R$ 45.000,00 (quarenta mil reais), que o LOCATÁRIO receberá ao final, com a desocupação do imóvel, com juros e atualizações monetária.

PARÁGRAFO PRIMEIRO – O LOCADOR se reserva no direito de não devolver tais valores até que o LOCATÁRIO faça as devidas manutenções, ao desocupar o imóvel, de acordo com o laudo de vistoria.

PARÁGRAFO SEGUNDO – Pode o LOCADOR, com anuência do LOCATÁRIO, usar o valor para realizar as manutenções necessárias quando da desocupação, devolvendo o saldo restante ao segundo ou esse complementando o que faltar ao primeiro.

CLÁUSULA 14 – DA MULTA POR INFRAÇÃO CONTRATUAL

Fica estipulada a multa penal em valor igual a 03 (três) aluguéis, na qual incidirá a parte que infringir qualquer das cláusulas deste contrato, facultado à parte lesada considerar rescindida a presente locação, independentemente de qualquer formalidade, sendo devida com acréscimo de todas as despesas judiciais ou extrajudiciais que a parte lesada realizar para garantir o exercício de seu direito, além de arcar com os honorários de advogado de 20%(vinte por cento), além de exigir a reposição do imóvel conforme consta no relatório de vistoria elaborado e assinado pelas partes por ocasião do contrato de locação.

PARÁGRAFO ÚNICO – A multa poderá ser cobrada judicialmente através de Execução Forçada, baseada em título extrajudicial.

CLÁUSULA 15

Fica o LOCADOR ou seu representante legal desde já autorizado a ocupar o imóvel, independentemente de ação ou medida de emissão de posse, sem qualquer formalidade, caso venha a ser desocupado ou abandonado pelo LOCATÁRIO.

CLÁUSULA 16

O LOCATÁRIO e o LOCADOR declaram, formal e expressamente, ter examinado previamente os termos deste contrato, bem como dos demais instrumentos que o compõem, concordando com os mesmos e nada tendo a oporem-se contra eles. O presente contrato é firmado em caráter irrevogável e irretratável, obrigando as partes contratantes e seus sucessores a qualquer título, sendo rescindível somente nos casos previstos legal e contratualmente, conforme disposto no Artigo 577 no Código Civil.

CLÁUSULA 17 – FORO DE ELEIÇÃO

Para dirimir qualquer questão oriunda do presente contrato, fica, desde já, eleito o foro da Comarca de Florianópolis-SC, com renúncia expressa a qualquer outro, por mais privilegiado que seja, ou que as partes venham a ter domicílio.

E, por estarem assim, justas e contratadas, firmam este Instrumento Particular de Contrato de Locação de Imóvel Não Residencial, em 02 (duas) vias de igual teor e forma, para um só efeito, na presença de 2 (duas) testemunhas instrumentais, para que surtam seus jurídicos e legais efeitos.