É uma situação muito comum, você alugar um imóvel a uma outra pessoa e com o passar do tempo, ela simplesmente para de pagar o aluguel. O que fazer diante dessa incômoda situação? Posso tirar o inquilino inadimplente à força?
Em primeiro lugar, você não poderá tirar o locatário (inquilino) que está inadimplente à força, deverá notificá-lo previamente dos débitos anteriores e solicitar que o mesmo deixe o imóvel, caso ele não faça, a medida correta a ser adotada é ajuizar ação de despejo e a respectiva cobrança dos alugueis atrasados.
Atos ameaçadores do locador (proprietário), como por exemplo, desligar a luz, cortar a água, ligações com qualquer tipo de ameaça, pode ensejar uma reparação por danos morais/materiais e inclusive uma ação criminal
Importante mencionar que a ação de despejo é a única medida que obriga o locatário a deixar o imóvel.
A ação de despejo está prevista na lei 8245/91 em seu art.5º, onde o que o proprietário de um imóvel alugado entra com o pedido de desocupação da propriedade a fim de retomar sua posse total.
Art. 5º Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo.
Parágrafo único. O disposto neste artigo não se aplica se a locação termina em decorrência de desapropriação, com a imissão do expropriante na posse do imóvel.
Os motivos usados em uma ação de despejo estão explicitados no art. 9 da lei 8245/91
Art. 9º A locação também poderá ser desfeita:
I - por mútuo acordo;
II - em decorrência da prática de infração legal ou contratual;
III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;
IV - para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti - las.
A lei 8245/91 não diz quantas parcelas são necessárias para se ajuizar a ação de despejo, logo, com um dia de atraso já é possível ajuizar a referida ação.
Para ajuizar a ação de despejo, o dono do imóvel deve reunir documentos que comprovem o problema, como por exemplo comprovantes da inadimplência, provas do descumprimento contratual e até mesmo o registro de conversas com o locatário.
Além disso, é necessário ter em mãos:
- contrato de aluguel
- documentos pessoais (como RG e CPF)
- escritura do imóvel.
O despejo pode ocorrer de forma liminar, ou seja, sem ouvir a parte contrária, no prazo de 15 dias, porém, o contrato deve estar desprovido de garantias e o locador deve prestar caução relativa a três meses de aluguel, ou seja, fazer o depósito desse valor em conta judicial, na forma do art. 59§1º, IX, lei 8245/91.
Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.
§ 1º Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:
IX a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.
Os tribunais vêm decidindo que, em caso de a dívida ter superado o valor da caução, esta passa a ser desnecessária:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. LOCAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. ANÁLISE DO PEDIDO LIMINAR CONDICIONADA À PRESTAÇÃO DE CAUÇÃO. CASO CONCRETO. Restou demonstrado nos autos que a ação de despejo por falta de pagamento se funda em contrato de locação desprovido de garantias, uma vez que a dívida superou a caução de três meses de aluguel dada em garantia, sendo, assim, dispensável a exigência para fins de análise do pedido de despejo liminar (art. 59, § 1º, IX, e § 3º, da Lei n. 8.245/1991). AGRAVO DE INSTRUMENTO PROVIDO. (Agravo de Instrumento, Nº 70082097528, Décima Quinta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Ana Beatriz Iser, Julgado em: 31-07-2019)
O locatário pode reverter a ação de despejo, pra isso ele poderá fazer um depósito em juízo dentro do prazo para desocupação. Diante da quitação do débito, a rescisão do contrato é desfeita. Esse procedimento é chamado de purga da mora