Reina muita confusão na questão da tributação de áreas urbanizáveis ou de expansão urbana.
Julgados existem que permitem a tributação dessas áreas por meio do IPTU escudados na Súmula 626 do STJ que assim prescreve:
“A incidência do IPTU sobre imóvel situado em área considerada pela lei local como urbanizável ou de expansão urbana não está condicionada à existência dos melhoramentos elencados no art. 32, § 1º, do CTN.”
Os melhoramentos mencionados referem-se:
I - meio-fio ou calcamento, com canalização de águas fluviais;
II - sistema de esgotos sanitários;
IV - rede de iluminação pública, com ou sem posteamento para distribuição domiciliar;
V - escola primária ou posto de saúde a uma distância máxima de três quilômetros do imóvel considerado.
Segundo a Súmula citada esses melhoramentos não precisam estar presentes para legitimar o lançamento do IPTU, bastando que a lei local considere as áreas como urbanizáveis ou de expansão urbana.
Aqui reside o primeiro equívoco.
É preciso que essas áreas urbanizáveis ou de expansão urbana, como tais consideradas pela lei municipal, sejam declaradas, igualmente, por lei municipal como sendo de zona urbana, isto é, incluídas no perímetro urbano do Município, até mesmo para dirimir conflitos de competência com o imposto territorial rural - ITR - que incide sobre imóvel rural, cujo conceito opera-se por exclusão. O que estiver fora do perímetro urbano será imóvel rural. Daí a imprescindibilidade da descrição do perímetro urbano.
Como se verifica, há uma sutil distinção entre a declaração de área urbanizável ou de expansão urbana a que alude a Súmula 626 do STJ e a inclusão dessa área no perímetro urbano do Município.
Segundo engano é que não é qualquer área urbanizável ou de expansão urbana que pode ser declarada como integrante da zona urbana do Município.
É preciso que nessas áreas exista um loteamento aprovado pelos órgãos competentes, destinado à habilitação, à industria ou ao comércio, como condição para a inclusão delas no perímetro urbano e assim possibilitar o lançamento do IPTU.
O terceiro equivoco de jurisprudência consiste em permitir o lançamento individualizado dos lotes, a partir do registro do loteamento no registro de imóveis competente, ofendendo o fato gerador do imposto que é a efetiva disponibilidade econômica do lote.
Um lote virtual, que só existe na planta e no memorial descritivo do loteamento, por óbvio, não propicia fruição de qualquer utilidade para o seu proprietário.
Se o loteamento não for executado, parcial ou totalmente, como acontece muitas vezes, os lotes simplesmente não terão existência física. Nem terá como identificar o lote adquirido, muito menos extrair dele qualquer fruição.
Já tivemos casos de clientes pagando IPTU sobre lotes adquiridos, situados em local coberto de matagal, porque o loteador executou apenas uma parte do loteamento e abandonou a outra parte.
Nessa parte do loteamento não executado, o Município só poderia lançar o IPTU sobre a área bruta e em nome do loteador, e não em nome do adquirente e de forma individualizada como vem ocorrendo na prática.