Ao alugar um imóvel, surgem diversas dúvidas e responsabilidades tanto para os inquilinos quanto para os proprietários. Uma das questões que frequentemente gera confusão é o pagamento do fundo de reserva do condomínio. Quem deve arcar com essa despesa, o locador ou o locatário?
Neste artigo, exploraremos essa questão à luz da legislação brasileira, esclarecendo as obrigações legais e as possíveis nuances em contratos de locação.
O Que o Inquilino é Obrigado a Pagar?
Para compreender a responsabilidade pelo fundo de reserva, é crucial entender quais são as obrigações padrão do inquilino em um contrato de locação, pois isso define o contexto em que o pagamento do fundo de reserva se insere.
De acordo com a legislação brasileira, algumas despesas são de responsabilidade do locatário, independentemente do que esteja estipulado no contrato. Essas obrigações incluem uma variedade de despesas que visam assegurar o adequado funcionamento do imóvel e a manutenção das condições habitáveis para o inquilino.
O inquilino deve, em primeiro lugar, cumprir com o pagamento do valor acordado de aluguel ao locador. Esse valor é uma contrapartida pelo uso do imóvel e é a obrigação central do inquilino no contrato de locação.
Além disso, o locatário é responsável pelo pagamento das contas de consumo, tais como água, luz e gás, que são diretamente relacionadas ao uso cotidiano do imóvel. Essas despesas são devidas mensalmente e devem ser quitadas pelo inquilino de acordo com o consumo registrado.
No caso de imóveis inseridos em condomínios, o inquilino também deve arcar com as despesas ordinárias do condomínio. Essas despesas abrangem uma série de itens essenciais para a manutenção do condomínio em boas condições. Isso inclui custos relacionados à limpeza das áreas comuns, pagamento dos salários dos funcionários do condomínio, abastecimento de água, fornecimento de energia elétrica, tratamento de esgoto e as despesas gerais de manutenção. Essas obrigações são rateadas entre todos os condôminos e, no caso do inquilino, geralmente são pagas por meio de uma taxa mensal de condomínio.
Despesas Extraordinárias e o Papel do Proprietário
Por outro lado, é fundamental compreender que as despesas extraordinárias não constituem responsabilidade do inquilino, sendo incumbência do proprietário do imóvel assumir integralmente esses custos.
O termo "despesas extraordinárias" engloba uma variedade de gastos que ultrapassam a esfera das despesas rotineiras de manutenção do edifício. Essas despesas são de natureza mais significativa e muitas vezes envolvem melhorias substanciais no condomínio. Um exemplo clássico de despesa extraordinária é a pintura da fachada do prédio, que não ocorre com frequência regular e pode demandar um investimento considerável.
Reformas destinadas a melhorias no condomínio, tais como a revitalização de áreas comuns, a instalação de novos equipamentos de segurança ou a modernização das instalações, também se enquadram nessa categoria. Estas reformas visam aprimorar a qualidade de vida dos condôminos e valorizar o patrimônio comum.
Em resumo, as despesas extraordinárias abrangem gastos que não se relacionam com a manutenção rotineira do edifício, mas sim com investimentos em sua infraestrutura e melhoria do ambiente condominial. Essas despesas são de total incumbência do locador, conforme determina a legislação brasileira.
O Fundo de Reserva e sua Finalidade
O fundo de reserva é um elemento adicional às despesas ordinárias do condomínio. Sua principal finalidade é acumular recursos financeiros para cobrir despesas imprevistas, emergenciais ou futuras melhorias no condomínio.
Este fundo é uma reserva de longo prazo e pode se tornar uma quantia considerável no saldo do condomínio, fornecendo uma segurança financeira importante para a administração do edifício.
A legislação brasileira, especificamente a Lei Federal nº 4.591, estabelece a base legal para o fundo de reserva. O artigo 9º dessa lei estipula que os proprietários, promitentes compradores, cessionários ou promitentes cessionários de unidades autônomas em condomínios devem elaborar uma convenção de condomínio, que deve incluir, entre outras coisas, a forma de contribuição para a constituição do fundo de reserva.
Portanto, de acordo com a legislação, a obrigação de contribuir para o fundo de reserva recai sobre o locador, não sobre o locatário.
Responsabilidade do Locador e do Locatário
O artigo 22º da Lei do Inquilinato também aborda essa questão. Ele estabelece que o locador é obrigado a pagar as despesas extraordinárias de condomínio. Estas são definidas como aquelas que não se referem aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, incluindo a constituição do fundo de reserva.
Art. 22º. O locador é obrigado a:
X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio.
Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:
g) constituição de fundo de reserva.
No entanto, a mesma Lei do Inquilinato, no artigo 23º, obriga o locatário a pagar as despesas ordinárias de condomínio. Estas são definidas como despesas necessárias à administração do condomínio, incluindo a reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente, caso ele seja utilizado para custear despesas ordinárias durante a locação, a menos que essas despesas se refiram a um período anterior ao início da locação.
Art. 23º. O locatário é obrigado a:
XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio.
§ 1º Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente:
i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.
Conclusão
Resumindo, a legislação brasileira estabelece que a responsabilidade pelo pagamento do fundo de reserva recai sobre o locador.
É fundamental que os locatários e locadores estejam cientes de suas obrigações legais e revisem cuidadosamente os termos do contrato de locação antes de formalizá-lo, a fim de evitar conflitos futuros.
Referências Legais
Lei Federal nº 4.591 de 1964, Capítulo II - Da Convenção de Condomínio, Art. 9º.
Lei do Inquilinato (Lei Federal nº 8.245 de 1991), Artigos 22º e 23º.