Introdução.
O presente estudo pretende avaliar o artigo 39 da lei 8.245/91, à luz do princípio da boa-fé objetiva. Objetiva-se compatibilizar os ditames da lei de locação com as exigências de honestidade e probidade em todas as relações jurídicas, bem como aos ditames específicos do contrato de fiança.
O contrato de fiança. Conceito.
A fiança é um contrato que estabelece uma obrigação acessória de garantia de cumprimento de uma outra obrigação. Segundo o estabelecido no artigo 818 do Código Civil, por este contrato, uma pessoa garante satisfazer ao credor uma obrigação assumida pelo devedor, caso este não a cumpra. Trata-se, em última análise, de um instituto inserido no ordenamento jurídico para a proteção dos credores e efetivação da máxima de que o contrato faz lei entre as partes.
Nas palavras de Sílvio de Salvo Venosa (2003, p. 419):
"Pelo contrato de fiança estabelece-se obrigação acessória de garantia ao cumprimento de outra obrigação. (...) Na fiança, existe a responsabilidade, mas não existe o débito. (...) O fiador garante o débito de outrem, colocando seu patrimônio para lastrear a obrigação, o titular do débito garantido é um terceiro. A fiança é espécie no gênero denominado caução."
E segundo o saudoso Sílvio Rodrigues (1991, p. 396):
"A fiança é uma espécie do gênero garantia. A garantia pode ser real, e ela o é quando o devedor fornece um bem móvel ou imóvel para responder, preferencialmente, pelo resgate da dívida, como na hipótese do penhor ou da hipoteca, ou pode ser pessoal, como quando terceira pessoa se propõe a pagar a dívida do devedor, se este o não fizer".
Trata-se de uma garantia pessoal, haja vista que o que garante o cumprimento de uma obrigação principal é o patrimônio de uma pessoa, a saber, do fiador.
Características do contrato de fiança.
Em primeiro lugar, deve se ponderar que a fiança consiste numa obrigação acessória, pressupondo a existência de uma obrigação principal válida, tanto que o artigo 824 do diploma material civil dispõe que, regra geral, as obrigações nulas não são suscetíveis de fiança.
Trata-se de um contrato unilateral, uma vez que prevê obrigações apenas para uma das partes, a saber, para o fiador.
É firmado entre o credor e o fiador, independentemente, ou até mesmo contra a vontade do devedor.
Em regra, trata-se de um contrato gratuito, agindo o fiador de maneira desinteressada.
Ademais, é intuitu personae, consensual e escrito.
Quanto à característica de ser escrito, considerada como requisito formal e expressamente elencada no artigo 819 do Código Civil, acrescenta-se a regra da interpretação restritiva, impedindo-se, consequentemente, que a fiança seja contratada de forma verbal ou tácita.
Assim preceitua Levenhagen (1990, p. 211):
"Não exige o código que se usem termos ou expressões sacramentais, para a constituição da fiança, bastando, para a sua validade, que ela seja escrita e expresse induvidosamente a intenção de afiançar. Quem se limita a apresentar a um amigo verbalmente, ou solicitar a ele, também verbalmente, a abertura de um crédito, não estará agindo como fiador, pois falta o requisito expressamente exigido por lei, que é o documento escrito. Não vale, portanto, como fiança, a garantia oferecida verbalmente, como, da mesma forma, não se admite a prova da fiança por via testemunhal ou por procuração".
E continua (1990, p. 212):
"Além de exigir documento escrito, o Código não admite que se dê a fiança interpretação extensiva. Deve ser sempre restritiva. (...) O fiador somente responde por aquilo que expressamente constou do instrumento, e, se alguma dúvida surgir na interpretação do que seja escrito, deve ser resolvida em favor do fiador".
Esta premissa de que a vontade do fiador deve ser inequívoca será deveras importante quando da análise da prorrogação do contrato de locação por tempo indeterminado.
A atual lei de locação (8.245/91). A possibilidade de prorrogação do contrato por prazo indeterminado nas locações residenciais.
A locação residencial, obviamente, refere-se à noção de moradia, bem de família. É premissa básica que a moradia é essencial ao cidadão.
Ocorre que, na realidade cotidiana, é verificado um desequilíbrio natural na lei de oferta e procura, sendo que a procura por imóveis residenciais é muito maior do que a oferta. Conseqüentemente, concentrou-se nas mãos do locador um excesso de poder e houve a necessidade de regulamentação legal da relação, com o fito de evitar imposições descabidas e injustiça contratual.
Ensina Venosa (2003, p. 23):
"A locação de imóveis se constitui em um dos temas mais importantes do direito contemporâneo. Como a questão relaciona-se intimamente com a moradia, a propriedade e o trabalho, sua regulamentação jurídica apresenta as mesmas vicissitudes desses três grandes problemas do mundo atual. Como corolário das pressões sociais, o legislador deste século, mormente após a Segunda Grande Guerra, tende inelutavelmente a proteger o locatário, em detrimento dos direitos da propriedade. Conclusão sumária se faz no sentido de que a grande população não tem acesso à propriedade da casa própria".
A atual lei de locação se caracteriza como norma cogente e protetiva do locatário. Todavia, trata-se de uma proteção restrita e coerente. Evidencia-se que o rigor desta legislação é variável conforme a época de sua edição. Enquanto o diploma anterior (lei 6.649) estabelecia uma proteção absoluta e excessiva ao inquilino e acabou por prejudicá-lo, o atual é ponderado e razoável. Aclara, ainda, Venosa (p. 23-24):
"(...) A experiência das anteriores leis do inquilinato demonstrou que a excessiva proteção ao inquilino, a médio e longo prazo, provoca efeito contrário. Isto é, tão acossado se vê o proprietário de imóvel ou detentor de certo capital, que foge do mercado imobiliário, não adquire nem constrói imóveis para locação. Assim sendo, diminuem os imóveis disponíveis e como conseqüência inevitável da lei econômica, com excesso de procura e pouca oferta, disparam os preços das locações."
A principal meta do legislador é garantir a segurança e a tranqüilidade do locatário. Neste sentido, dentre outras, é que se estabelece a regra de conversão do contrato de prazo determinado em indeterminado.
De acordo com os seus artigos 46 e 47, tanto os contratos locatícios residenciais fixados com prazo superior quanto aqueles com prazo inferior a 30 meses, podem ser prorrogados por prazo indeterminado, se o locatário continuar na posse do imóvel. A diferença é que, enquanto aqueles se submetem a uma conversão condicionada (permanência no imóvel por mais de 30 dias, sem oposição do locador), nestes, há uma conversão imediata, bastando que o locatário permaneça um único dia alem do contratado, na posse do imóvel.
Em ambos os casos, consideram-se mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.
Para a análise da incidência do princípio da boa-fé e da fiança, não restam diferenças relevantes entre tais contratos, quando prorrogados.
A garantia de fiança nos contratos prorrogados por prazo indeterminado.
A fiança pode se caracterizar como uma garantia estabelecida no contrato de locação e, inclusive, encontra-se prevista na atual lei do inquilinato (artigo 37, inciso II). O fiador, nesta hipótese, garante ao locador o pagamento dos alugueres, caso o locatário não o faça.
A grande problemática da prestação de fiança nos contratos locatícios surge quando tais pactos são prorrogados por prazo indeterminado, sem qualquer comunicação ao fiador.
Muito embora o artigo 39 do estatuto locatício disponha que, salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estenda até a efetiva devolução do imóvel, esta regra não é suficiente para findar a celeuma, uma vez que a este contrato devem ser aplicados os princípios estipulados nos artigos 818 a 839 do Código Civil.
Parte da doutrina, incluindo Venosa (2003), entende que a regra do artigo 39 deve ser aplicada ao fiador, sendo este responsável pelo adimplemento da obrigação até a efetiva entrega das chaves, exceto se existir disposição restritiva expressa no contrato.
Outros estudiosos, no entanto, analisando a regra do artigo 819 do Código Civil, e se valendo do entendimento firmado pela Súmula 214 do Superior Tribunal de Justiça, lecionam que a fiança não pode persistir na hipótese do contrato ser prorrogado por prazo indeterminado, posto que não se admite a interpretação extensiva e que a fiança deve ser expressa, não presumida.
Neste sentido, decidiu o Superior Tribunal de Justiça, em sede de Recurso Especial:
"LOCAÇÃO – FIANÇA – Interpretação restritiva. Prorrogação do contrato sem anuência dos fiadores – Entrega das chaves – Renúncia ao art. 1500. do Código Civil – Impossibilidade – Súmula 214/STJ – A jurisprudência assentada nesta Corte construiu o pensamento de que, devendo ser o contrato de fiança interpretado restritivamente, não se pode admitir a responsabilização do fiador por encargos locatícios decorrentes de contrato de locação prorrogado sem a sua anuência, ainda que exista cláusula estendendo sua obrigação até a entrega das chaves e que tenha sido renunciado ao direito de exonerar-se da garantia. Precedentes. Recurso especial conhecido e provido". (STJ – Acórdão RESP 401481/ MG (200101943317) RE 432998, 16-4-2002, 6ª Turma – Relator Min. Vicente Leal).
E ainda:
"Civil. Locação. Fiança. Interpretação não extensiva. Responsabilidade restrita ao período originalmente contratado. Continuidade da garantia sem anuência do fiador. Impossibilidade. Cláusula que obrigue o fiador até a efetiva entrega das chaves. Irrelevância. Súmula n° 214. I – A obrigação decorrente da fiança locatícia deve se restringir ao prazo originalmente contratado, descabendo se exigir do garantidor o adimplemento de débitos que pertinem ao período da prorrogação da locação, à qual não anuiu, consoante às regras dos artigos 1003 e 1006 do estatuto civil. Precedentes. II – A impossibilidade de conferir interpretação extensiva à fiança locativa, consoante pacífico entendimento desta Eg. Corte, torna, na hipótese, irrelevante, para o efeito de se aferir o lapso temporal da obrigação afiançada, cláusula contratual que preveja a obrigação do fiador até a entrega das chaves, bem como aquela que pretenda afastar a disposição prevista no artigo 1500 do Código Civil. III – Consoante dispõe a Súmula 214 desta Corte "O fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu". IV – Embargos de divergência acolhidos." (EREsp n° 302.209/MG, Relator Gilson Dipp, DJU de 18/11/2002).
São levantados diversos critérios para resolução do impasse, os quais não serão abordados, haja vista que o presente estudo pretende avaliar a questão sob o foco da boa-fé objetiva.
A análise da questão sob o prisma da boa-fé objetiva.
A boa-fé objetiva, após o advento da Constituição Federal de 1988 e do Código Civil de 2002, tem sido considerada, em uma de suas facetas, como um princípio constitucional. Deve ser vislumbrada como um valor, norteador de todo o ordenamento jurídico, isto porque, exprime-se como o princípio da confiança, da lealdade, que se relaciona com a honestidade e probidade com a qual toda pessoa deve condicionar o seu comportamento nas relações sociais.
Consoante a definição de Flávio Alves Martins, trata-se de um verdadeiro modelo de conduta (2000, p. 21):
"O princípio da boa-fé, então, como modelo de conduta ou padrão ético que o agente deve possuir (lealdade, honestidade, etc) informa todo o ordenamento e, por conseqüência, tem presente em si uma função interpretativa das normas, e, pela mesma razão, uma função controladora de conduta e será critério apto para integrar as declarações de vontade (função integradora)".
Ora, se a boa-fé objetiva tem incidência em todas as relações jurídicas, é óbvio que deve ser analisada quando da questão da persistência da fiança em contrato de locação prorrogado por prazo indeterminado.
Quando da realização do contrato de locação, sendo estabelecida como garantia a fiança, o fiador assumiu, perante o locador, a garantia de satisfazer uma obrigação assumida pelo locatário, caso este não a cumprisse, amoldando-se perfeitamente ao disposto no artigo 818 do diploma substancial civil. Todavia, se no contrato foi estipulado um prazo determinado, o fiador só responde pela obrigação durante este período.
Isto porque, de acordo com os ditames da boa-fé objetiva, não se é possível fraudar ou abusar da confiança alheia, devendo se guardar fidelidade ao comportamento praticado.
Não é razoável, conforme explicita Salle (2006), que a fiança persista em um contrato por prazo indeterminado, uma vez que tal contraria a função social do contrato. Para aclarar a situação, o autor cita o seguinte exemplo:
"Instrumento consubstanciando contrato principal de locação e acessório de fiança, celebrado em 1978, com vencimento previsto para 1981, e cláusula de responsabilização do fiador até a entrega real das chaves. Findo o pacto expresso, o locatário continua na residência, pagando rigorosamente os aluguéis até o ano de 2004. Em 2006, o locador, após despejar o locatário, decide promover a execução do contrato de fiança para receber os valores referentes à inadimplência do locatário, com ocorrência registrada 25 anos após o vencimento do contrato".
Ora, a boa-fé objetiva estabelece um modo de agir pautado pela honradez. Que honradez seria verificada no exemplo supra?
A sinceridade deve nortear as condutas humanas, negociais ou não. No caso do contrato de locação prorrogado por prazo indeterminado, não há qualquer sinceridade do locador em admitir a prorrogação do pacto, sem exigir a anuência ou concordância do fiador e pretender que, ainda assim, este se responsabilize pelas obrigações do inquilino. Do mesmo modo, o inquilino não age com boa-fé se não perquire o fiador acerca da manutenção do contrato.
Não há como se admitir que um indivíduo, no caso, o fiador, mantenha-se, indefinidamente, preso a um contrato.
Ao contratar, o fiador se vinculou apenas a uma determinada obrigação, não podendo esta, de maneira alguma, ser estendida. A boa-fé prestigia o entendimento de que a fiança, de nenhum modo, pode ter interpretação extensiva.
Segundo as estudiosas Sônia Regina Negrão e Angélica Bezerra Manzano Guimarães (2005) a boa-fé objetiva se refere à interpretação objetiva de qual comportamento seria o correto sem se avaliar a vontade das partes. No caso do contrato de locação, o comportamento correto do locador, quando da ocorrência da prorrogação por prazo indeterminado, seria indagar o fiador acerca da continuidade da garantia, o que não se verifica, na imensa maioria dos casos.
Há um evidente e completo desrespeito ao dever de cooperação, hoje inerente a todo e qualquer contrato por força do princípio da boa-fé (tido como anexo ou secundário), quando, sequer, não é o fiador comunicado da prorrogação do contrato por prazo indeterminado.
Segundo o ordenamento jurídico atual, os contratantes devem promover o valor constitucional do solidarismo, abstendo-se da prática de condutas que importem em desvio aos parâmetros de honestidade e lisura. Ora, em que pesem as louváveis opiniões em contrário, é completamente contrária ao ordenamento jurídico a exigência da continuidade da obrigação do fiador até a efetiva entrega das chaves. O fiador não se obrigou até a efetiva entrega das chaves. Não é justo nem razoável se exigir que ele permaneça, tacitamente, vinculado a uma obrigação, pois tal desvirtua as regras conhecidas da fiança (de que deve ser prestada de maneira expressa). O fiador foi expresso ao contratar a obrigação por um determinado período. E tão somente. Não podem os demais contratantes o vincularem sem o seu consentimento. Se locador e locatário vislumbrarem a continuidade do pacto, devem ser leais e probos, comunicando, imediatamente, a circunstância ao fiador, a fim de que este se manifeste.
Em última análise, pode se dispor que a Súmula 214 do Superior Tribunal de Justiça contempla a boa-fé objetiva, ao passo que, se se entende que o fiador não responde por obrigações de aditamento ao qual não anuiu, entende-se que o elemento volitivo do fiador se restringiu a um determinado período e que a lealdade exige que os demais contratantes o avisem de quaisquer modificações ou prorrogações.
Conclusões.
A questão da fiança no contrato residencial de locação prorrogado por prazo indeterminado pode ser resolvida pela análise do princípio da boa-fé objetiva, isto porque este tem incidência em todas as relações jurídicas e determina que se proceda à interpretação objetiva de qual comportamento seria o correto sem se avaliar a vontade das partes. Locador e locatário não agem de maneira correta e proba quando prorrogam o pacto, não comunicam o fiador e intentam deste exigir a persistência da obrigação. O fiador se obrigou, inequivocamente, a um período certo e determinado. Não é possível, nem pelas regras norteadoras do contrato de fiança, nem pelos ditames da boa-fé objetiva, exigir-se a manutenção desta garantia pessoal.
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