Pois bem, inicialmente destaca-se que, não há no ordenamento jurídico brasileiro nenhuma norma específica que regule a importante atividade dos shopping centers. Assim, na tentativa de suprir referida falta, os agentes envolvidos nesse tipo de empreendimento usam os dispositivos estampados na Lei das Incorporações (Lei nº 4.591/64), na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), assim como, especialmente, o Código Civil de 2002 (Lei nº 10.406/02) na parte em que versa sobre condomínios.
Para que possamos abordar com maior precisão o respectivo tema, é necessário explanar, primeiramente, como se dá a constituição e regulação do condomínio edilício, entidade primordialmente criada para recolher e posteriormente pagar as despesas atinentes a sua manutenção, no caso em apreço, do shopping center propriamente dito.
O ponto nuclear que diferencia este tipo de condomínio dos demais encontra-se na divisão do bem que o compõe. Neste tipo de comunhão, a cota-parte engloba uma parte comum e outra exclusiva, possuindo o condômino, com relação a estas, direitos e deveres distintos.
Cumpre frisar que o condomínio edilício constitui-se por meio de assembléia constitutiva, conforme aponta o artigo 1.332 e seguintes do Código Civil, na qual é aprovada a convenção de condomínio. Vale lembrar que este instrumento deve ser assentado no Registro de Imóveis para ser oponível contra terceiros, porém, ainda que não registrado, gera direitos e deveres aos condôminos [01].
Esta mesma convenção, além de versar sobre a discriminação e individualização das unidades autônomas e comum, também prescreve a fração Ideal de terreno atribuída a cada unidade, bem como a finalidade a que as unidades se destinam [02]. Importante salientar que a legislação faculta aos condôminos fixar neste mesmo instrumento regras de administração, ditames sobre a forma que será custeado os encargos condominiais dentre outras nuances.
Como dito, os condôminos possuem direitos e deveres, sendo que estes, podem estar elencados na convenção do condomínio, e/ou na legislação pertinente. A propósito, leia-se o artigo 1336, inciso I, do Código Civil:
"Art. 1.336. São deveres do condômino: I - Contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais;"
De acordo com o supracitado, constata-se que a legislação, em outras palavras, relaciona as despesas condominiais diretamente aos condôminos, e, por corolário, ao imóvel pertencente a estes. A respeito do tema, pertinente a lição de Maria Helena Diniz [03]:
"Obrigações do condômino: Muitos são os deveres do
condômino, dentre eles salienta-se o de: a) contribuir para as despesas condominiais, proporcionalmente à sua fração ideal, salvo disposição em contrário na convenção, por ser o critério mais justo, impedindo enriquecimento ilícito."
Contudo, verificamos ocasiões em que a unidade autônoma não é utilizada pelo seu proprietário – leia-se empreendedor do shopping center-, mais sim por um terceiro – leia-se lojista - . Nestas situações, a legislação que regula este tipo de relação jurídica, Lei 8.245/91, determina que o locatário, ora possuidor do imóvel, faça frente aos encargos condominiais de cunho ordinário, ou seja, aqueles que custeiam o funcionamento e manutenção do condomínio. Leia-se artigo 25, XXII, da referida lei:
"Art. 23. O locatário é obrigado a:
XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio.
1º Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente:
a) salários, encargos trabalhistas, contribuições
previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;
b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;
c) limpeza, conservação e pintura das instalações e
dependências de uso comum;
d) manutenção e conservação das instalações e
equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de
segurança, de uso comum;
e) manutenção e conservação das instalações e
equipamentos de uso comum destinados à prática de
esportes e lazer;
f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro
eletrônico e antenas coletivas;
g) pequenos reparos nas dependências e instalações
elétricas e hidráulicas de uso comum;
h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;
i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente
utilizado no custeio ou complementação das despesas
referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a
período anterior ao início da locação.
2º O locatário fica obrigado ao pagamento das despesas
referidas no parágrafo anterior, desde que comprovadas a
previsão orçamentária e o rateio mensal, podendo exigir a
qualquer tempo a comprovação das mesmas".
Neste diapasão, não obstante tenham as partes convencionado, embasadas no dispositivo legal supra mencionado, que incumbe ao locatário arcar com as despesas de conservação do complexo condominial, o locador sempre será co-responsável pelo pagamento destas quantias.
Tais obrigações, denominadas de encargos condominiais possuem natureza propter rem, ou seja, o referido ônus destes encargos acompanham o imóvel, pouco importando quem detém sua posse, ou uso, redundando na responsabilidade exclusiva do proprietário do bem locado pelo adimplemento destes encargos perante os demais condôminos credores.
Em anotação sobre este tema Caio Mário da Silva Pereira leciona [04]:
"É lícito convencionar que sejam solvidas pelo usuário da
unidade (locatário, comandatário, etc.), sem que importe
em transferência da obrigação. Os encargos condominiais
constituem obrigação devida em razão da própria unidade -
obligatio ad rem - e, conseguintemente, por eles responde
o proprietário."
Sobre o assunto em tela, o Tribunal Regional Federal da 2a Região decidiu o seguinte [05]:
"CIVIL. COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. MULTA
MORATÓRIA ESTIPULADA EM CONVENÇÃO.
O responsável pelo cumprimento das obrigações referentes
aos encargos condominiais é o proprietário, obrigação esta
que o sujeita além do pagamento."
O Superior Tribunal de Justiça também já tratou sobre a responsabilidade dos encargos condominiais [06]:
"AÇÃO DE COBRANÇA. COTAS DE CONDOMÍNIO. LEGITIMIDADE PASSIVA. PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL, PROMISSÁRIO COMPRADOR OU POSSUIDOR. PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. AUSÊNCIA DE SIMILITUDE FÁTICA. RECURSO NÃO CONHECIDO. As cotas condominiais, porque decorrentes da conservação da coisa, situam-se como obrigações propter rem, ou seja obrigações reais, que passam a pesar sobre quem é o titular da coisa; se o direito real que a origina é transmitido, as obrigações o seguem, de modo que nada obsta que se volte a ação de cobrança dos encargos condominiais contra os proprietários."
Portanto, apesar do Código Civil abrir precedentes para que os condôminos tracem regras no que tange a forma na qual serão cobrados os encargos condominiais, este mesmo diploma legal impõe limitações, onde preconiza de maneira expressa os seus direitos e deveres, em especial, a obrigatoriedade da contribuição por partes dos condôminos para custear as despesas do condomínio.
Noutra banda, a legislação que regula a relação entre locadores e locatários, a Lei do Inquilinato, autoriza os primeiros, a repassarem ao segundos, as despesas condominiais de cunho ordinário.
Diante disso, em princípio, as obrigações referentes aos encargos condominiais são de responsabilidade do proprietário do imóvel, porém, em virtude da celebração de um contrato de locação, os empreendedores, ora locadores, repassam o ônus destes encargos, de cunho ordinário, aos lojistas, ora locatários, todavia, na inadimplência destes, cabe aos proprietários comparecerem com estes valores, tendo em vista a natureza do respectivo débito.
Assim, para que eventuais inadimplências não tenham reflexo no orçamento mensal do condomínio afetando o funcionamento do empreendimento ou até onerando de maneira desproporcional outros lojistas, cabe ao empreendedor comparecer com as parcelas inadimplidas pelos lojistas a título de encargos condominiais.
BIBLIOGRAFIA
Instituições de Direito Civil, v. IV, Rio de Janeiro, Forense, 2004.
Código Civil anotado – 11ª ed – São Paulo : Saraiva, 2005.
Lei de Locações de Imóveis Urbanos Comentada – 10ª Ed. – São Paulo : Saraiva, 2008.
Notas
- Súmula 260 do Superior Tribunal de Justiça.
- Artigo 1.332, Incisos I, II e III do Código Civil.
- Código Civil anotado – 11.ed – São Paulo : Saraiva, 2005, p.1074.
- Instituições de Direito Civil, v. IV, Rio de Janeiro, Forense: 2004, p. 191.
- Apelação Cível - 2002.02.01.019100-1 – Relator Dês. Fed. Rogério Carvalho
- Recurso Especial 846187/SP - 2006/0096197-4 – Relator Ministro Hélio Quaglia Barbosa