É importante frisar, de início, que o seguro é a proteção mais adequada para a pessoa se prevenir contra os riscos a que está exposta, seja pessoa natural, jurídica ou mesmo um ente despersonalizado, desempenhando fundamental papel na sociedade moderna, considerando que o risco está inserido em todas as atividades do cotidiano.
Especificamente com relação ao seguro de condomínio, trata-se de espécie triplamente tipificada, porque prevista no Decreto-Lei 73/1966, na Lei 4.591/1964, e no atual Código Civil (Lei 10.406/2002).
A proteção do patrimônio comum é um dever-direito de todos os condôminos, e uma obrigação do condomínio, que recai sobre o seu representante legal, uma vez que a este compete a administração do condomínio e a prática de todos os atos de defesa dos interesses comuns.
O seguro do condomínio, de natureza patrimonial, é uma exigência da lei, e a sua contratação representa uma das diversas atribuições impostas ao síndico, podendo, sobre este, recair responsabilidade civil e até criminal se, no caso concreto, restar constatada negligência, omissão ou imperícia que culminem lesão ao direito dos condôminos.
Estabelece a Lei nº 4.591/1964 (Lei do Condomínio – em edificações e incorporações imobiliárias), a obrigatoriedade da contratação de seguro do conjunto arquitetônico, neste compreendidas as áreas comuns e as unidades autônomas, contra incêndio ou outro sinistro que cause destruição no todo ou em parte.
Saliente-se, que, inobstante ser a cobertura para o risco de incêndio a comumente contratada, a lei não autoriza tal limitação, exigindo a garantia contra outros riscos como alagamento, desmoronamento, vendaval etc.
O custo do seguro deve ser computado nas despesas ordinárias do Condomínio, sendo desnecessária autorização da assembléia para aprovar a contratação do seguro, cabendo ao Síndico propor a escolha da companhia para a contratação da apólice.
Como mencionado, o Decreto-Lei 73/1966 manteve a obrigatoriedade do seguro previsto na lei 4.591/1964, com o objetivo de se garantir os bens do condomínio contra riscos provenientes de causa externa.
No mesmo sentido, o novo Código Civil (Lei 10.406/2002) manteve a compulsoriedade da obrigação, ao dispor, no art. 1.346 do Capítulo VIII que trata do Condomínio Edilício, a obrigatoriedade do seguro para toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição total ou parcial.
Neste particular, é de se notar que a obrigatoriedade não pode ser elidida por vontade dos condôminos através de convenção, por decorrer de norma de interesse coletivo, portanto, cogente.
A obrigatoriedade não recai sobre o conteúdo da unidade, de propriedade privada do condômino e não controlado pelo Condomínio, podendo, neste caso, cada condômino, querendo, contratar com qualquer seguradora a garantia que julgar conveniente para os seus bens.
Ocorre, entretanto, que é comum a dificuldade de se contratar cobertura para riscos como desmoronamento ou alagamento, porque as seguradoras, quando a elas não interessam o seguro, costumam se defender alegando que ninguém está obrigado a assumir mais riscos do que deseja. E dessa forma os seus planos de seguros não costumam garantir todos os riscos de causa externa como exige a lei.
Independentemente das espécies de coberturas ofertadas pelas seguradoras, remanesce a obrigação de contratar o seguro com as garantias amplas conforme disposição legal.
O dever de contratar constitui ônus ou obrigação jurídica?
Ônus representa o exercício de uma faculdade, como condição para se obter uma vantagem, enquanto obrigação é a relação jurídica, em razão da qual se pode exigir de uma pessoa a realização de uma prestação.
Nas palavras do Ministro Eros Grau (Adin 2591/DF),
ônus é um vínculo imposto à vontade do sujeito, em razão do seu próprio interesse. Nisto se distingue do dever – e da obrigação – que consubstancia vinculo imposto àquela mesma vontade, porém no interesse de outrem. Por isso que o não-cumprimento do ônus não acarreta, para o sujeito, sanção jurídica, mas tão-somente uma certa desvantagem econômica: a não obtenção da vantagem, a não satisfação do interesse ou a não realização do direito pretendido. Já o não-cumprimento do dever – ou da obrigação – acarreta sanção jurídica para o sujeito. Neste último caso, o interesse a cuja tutela aproveita o cumprimento do dever é alheio à pessoa do sujeito a ele vinculado; no primeiro caso, o interesse, a que respeita a vinculação pelo ônus é do próprio sujeito vinculado.
Saliente-se que a não contratação do seguro enseja pesada punição à pessoa que, tendo o dever de contratar o seguro, não o faz.
Até dezembro de 2006, já eram pesadíssimas as punições pecuniárias impostas às pessoas que não contratavam os seguros por lei obrigatórios. Neste sentido, o DL 73/1966 já havia instituído pesada multa pela desobediência. Referido valor, fixado inicialmente em cruzeiros (moeda da época) vinha sendo convertido ao longo do tempo para as moedas seguintes, sempre em valores superiores aos que deveriam resultar da conversão.
Ao referido dispositivo foi dada nova redação pela Lei Complementar nº 126/2007, que trata da política de resseguro e retrocessão, das operações de cosseguro e da contratação de seguro em moeda estrangeira, introduzindo importantes modificações no DL 73/1966, uma das quais para impor pesadíssima multa à pessoa que deixa de contratar os seguros obrigatórios.
Ao Art. 112, foi dada a seguinte redação:
Art. 112 Às pessoas que deixarem de contratar os seguros legalmente obrigatórios, sem prejuízo de outras sanções legais, será aplicada multa de:
I – o dobro do valor do prêmio, quando este for definido na legislação aplicável; e
II – nos demais casos, o que for maior entre 10% (dez por cento) da importância segurável ou R$ 1.000,00 (mil reais).
Considerando o fato de que atualmente as taxas e os prêmios dos seguros, inclusive os obrigatórios, são definidos pelas próprias seguradoras, a expressão "valor do prêmio, quando este for definido na legislação aplicável" tornou-se letra morta, porque a legislação específica normalmente não mais define o preço do seguro.
Em vista desta circunstância, a multa corresponderá a 10% do valor do bem, ou seja, do valor pelo qual deveria ser contratado o seguro, seja pessoa jurídica ou ente despersonalizado, como no caso do condomínio.
Somente para ilustrar a diabólica penalidade prevista, imaginemos uma indústria com valor patrimonial segurável de R$ 10.000.000,00 (dez milhões de reais), para a qual é dificílima a aceitação do seguro contra incêndio pelas seguradoras. Como inexiste preço para esse tipo de seguro na legislação, o empresário que não contratar o seguro pagará multa de 10% da importância segurável, ou seja, pagará multa de R$ 1.000.000,00 (um milhão de mil reais), o que, convenhamos, é um rematado absurdo.
Tem-se, portanto, que é irrazoável a multa de 10% sobre o valor do bem.
Por qual valor deve ser contratado o seguro?
O síndico deve efetuar a contratação do seguro pelo valor de reposição do bem, conforme expressa exigência da lei (Decreto-Lei 73/1966. Art 23. O seguro obrigatório garantindo riscos provenientes de danos físicos de causa externa, de acordo com o artigo 13, da Lei 4.591, de 16 de dezembro de 1964, relativos a edifícios divididos em unidades autônomas, será contratado pelo valor de reposição), uma vez que, procedendo de forma contrária, em caso de sinistro, poderá responder por perdas e danos perante os prejudicados.
Em caso de incêndio, o seguro cobre os danos causados ao apartamento?
Os danos ao apartamento, entendendo-se aqui os bens que integram a unidade autônoma padrão e as partes comuns, deverão, em tese, ser cobertos pelo seguro obrigatório, não importando que tenha o condômino dado causa ao evento, salvo se for comprovada a má-fé. Inexistindo o seguro obrigatório, a responsabilidade recairá sobre o Condomínio, especificamente sobre o síndico, uma vez que este, repita-se, tem o dever de contratar o seguro, na forma como se expressa a lei (Código Civil2002. Art. 1.348. Compete ao síndico: (...) IX – realizar o seguro da edificação).
Outro ponto importante é o fato de que integram os prejuízos indenizáveis pelo seguro aqueles resultantes ou conseqyentes do risco, como sejam os estragos ocorridos para evitar o sinistro, minorar o dano ou salvar o bem, ainda que tais danos não tenham sido ocasionados pela autoridade competente no combate ao sinistro.
Os danos ao conteúdo da unidade, as benfeitorias, e outros bens que não integrem a unidade padrão não estarão obrigatoriamente amparados pela garantia do seguro.
E o seguro de responsabilidade civil também é obrigatório?
O condomínio deve também contratar o seguro de Responsabilidade Civil, embora não tenha dever legal de fazê-lo. Esta modalidade de seguro visa a proteção do patrimônio do Condomínio contra eventual desfalque, na hipótese de ter que indenizar terceiro que venha a ser prejudicado por sinistro a que o condomínio der causa.
É hora, portanto, de muita reflexão.