Sumário: 1. Introdução – 2. Breves Notas sobre a Atividade de Registro Imobiliário 3. Conceito de Princípio - 4. Princípios Informantes da Atividade de Registro de Imóveis 5. Conclusão - 6. Referências.
1. Introdução
O presente artigo tem como finalidade fazer uma análise acerca dos princípios informantes da atividade de registro imobiliário e suas diversas nuances. Primeiramente iremos traçar algumas notas gerais sobre a atividade de Registro Imobiliário, atividade esta que, no Brasil, é regulamentada preponderantemente através da Lei 6.015/73, conhecida no mundo jurídico como "Lei dos Registros Públicos – LRP". Em seguida procuraremos abordar de maneira concisa a noção de princípio para, posteriormente, adentrarmos no tema específico do presente trabalho, pretendendo, na medida do possível, destrinchar as questões principais que envolvem a temática referente aos princípios regentes do Sistema de Registro Imobiliário.
2. Breves Notas sobre a Atividade de Registro Imobiliário.
Antes de adentrarmos especificamente no tema ao qual nos propomos, cabe-nos tecer algumas considerações acerca das atividades desenvolvidas pelos Registradores de Imóveis no Brasil. Tais atividades se apresentam como relevante serviço público que visa garantir a autenticidade, publicidade, e segurança nos negócios jurídicos, a preservação da ordem social, bem como constituem fundamental elemento de segurança jurídica.
Os registradores são profissionais do direito que prestam serviço público, por delegação do Poder Estatal, consoante preleciona o caput do art. 236. da Constituição Federal de 1988. Desta forma, cabe consigna que, a partir da Carta Magna de 1988, optou o constituinte originário brasileiro, de forma bastante clara, pelo regime privado para o exercício das atividades cartorárias extrajudiciais, tolhendo a oficialização dos tabelionatos e dos cartórios registrais, em contraste com a estatização estabelecida pelo art. 31. do Ato das Disposições Constitucionais Transitórias, para as serventias do foro judicial, a saber, "Serão estatizadas as serventias do foro judicial, assim definidas em lei, respeitados os direitos dos atuais titulares".
É incontestável a natureza pública do serviço prestado pelos ofícios de registro, tanto é que, mesmo tal prestação tendo caráter essencialmente privado, recebe estrita fiscalização do Poder que a delega – o Judiciário – o que consiste em uma derivação lógica de sua natureza e da importância que ostentam perante o organismo social.
Os serviços prestados pelas serventias são remunerados, pelos usuários, com o pagamento dos respectivos emolumentos, cuja individualização e cobrança, previstos no art. 236, § 2o da CF/1988, foram regulamentados pela Lei nº 10.169/2000, que dispôs sobre as normas gerais para a fixação dos emolumentos no âmbito dos Estados-membros.
A utilização dos emolumentos como contraprestação por um serviço público prestado por tais delegatários, além do alicerce constitucional, pode ser vislumbrada através da sistemática estabelecida pela Lei nº. 8.935/1994, a chamada Lei dos Notários e Registradores, que dentre outras coisas, veda a imposição de novas despesas ao usuário em decorrência da realização das diligências necessárias ao preparo dos atos notariais e de registro.
O objetivo primordial do sistema de registro imobiliário brasileiro está em tutelar a propriedade privada, evitando fraudes e combatendo a clandestinidade. Some-se a tudo isso a preservação da segurança nos negócios jurídicos envolvendo os direitos reais sobre bens imóveis.
Para o alcance dos objetivos pretendidos por esse tipo de atividade, faz-se necessário o aperfeiçoamento do sistema legal envolvendo a disciplina, haja vista que a legislação hoje existente é confusa e escassa. Dessa forma, dar-se-ia vazão aos anseios individuais e massivos, alterando-se a presunção relativa dos atos.
Como bem salientam Décio Antônio Erpen e João Pedro Lamana Paiva (2004, p. 172. e 181), cujas palavras passaremos a transcrever:
O patrimônio pessoal, igualmente, integra a cidadania e outorga a paz interior. Somente atividades bem estruturadas gerarão um estado de paz coletiva. Devemos lutar para que haja uma Segurança Jurídica justa, e uma Justiça Pacífica, à semelhança do Novo Testamento. Aos arroubos de assaltantes do patrimônio privado, produto de frustrações pessoais de alguns, devemos prestar um serviço inatacável. Mas eficiente e extremamente confiável. Para tanto, o sistema registral deve ser repensado, a se iniciar pelo princípio absoluto da territorialidade, e prosseguir-se na campanha de doutrinação da função social dos Registros, à semelhança do que fez o magistrado Gilberto Valente da Silva, nos vários anos assessorando o IRIB. Este último, sem dúvida, é credor de relevantes serviços prestados. Sem ele os registros e registradores estariam derrotados. Os Registradores chilenos são chamados Conservadores, porque arquivam, conservam. Será que muitos registradores nacionais não são os verdadeiros conservadores, temerosos de mudanças que se impõem ? (...) é sabido que o Direito Notarial e o Direito Registral deixaram de ser somente meio de prova ou apêndice do Código Civil - isso no Brasil - para se constituírem em ramo autônomo do direito, com várias facetas e com objetivo certo e determinado: instrumento da segurança jurídica, voltada essa para a paz jurídica. Para tanto, paulatinamente, o estudioso nota as tendências que estruturam as mesmas cátedras, agora com o conteúdo de ciência jurídica, também, com objetivo de gerar a autenticidade, a segurança e a eficácia dos atos jurídicos.
Cumpre-nos afirmar, outrossim, que os princípios do Registro Imobiliário não possuem uniformidade doutrinária, e que são disciplinados através do direito registral imobiliário, conceituação baseada nas lições do doutrinador Cláudio Martins.
Maria Helena Diniz (2000, pág. 13-14), aduz o seguinte:
"o direito registral imobiliário, ramo do direito real, consiste num complexo de normas jurídico-positivas e de princípios atinentes ao registro de imóveis que regulam a organização e o funcionamento das serventias imobiliárias; a atividade cartorária do oficial titular e de seus prepostos que agem por delegação do Poder Público, conferindo-lhes fé pública em todos os atos que autonomamente praticarem, atendendo ao interesse da coletividade e à técnica dos atos registrários. É, portanto, um conjunto normativo que, formalmente, diz respeito à ação do serventuário na sua função de registrar imóvel, baseando-se em negócio jurídico a ele referente e compreendendo, materialmente, a transformação dos direitos sobre bens de raiz, em particular, sua aquisição".
Abordaremos, a seguir, o conceito de princípio para, em seguida, adentrarmos na sistematização do conjunto principiológico que norteia a atividade de registro de imóveis.
3. Conceito de Princípio
A maioria dos autores disserta sobre a origem e incidência dos princípios, sendo certo afirmar que na maioria das vezes são os mesmos inseridos no sistema jurídico brasileiro por meio de preceitos constitucionais ou legais, como acontecem com os princípios financeiros e os princípios tributários, porém, não configuram normas jurídicas em sentido formal, apesar da sua força vinculativa.
O Professor Álvaro Melo Filho (1986, p. 26), dissertando sobre a matéria em artigo de sua autoria, ressalta, com bastante propriedade.
"O princípio possui uma função especificadora dentro do ordenamento jurídico: ele é de grande valia para a exegese e perfeita aplicação, assim dos simples atos normativos que dos próprios mandamentos constitucionais. O menoscabo por um princípio importa na quebra de todo o sistema jurídico. É que o direito forma um sistema, é um axioma que nem sequer precisa ser demonstrado, já porque axioma (de universal acatamento, diga – se de passagem), já pela proibição lógica do regressum ad infinitum (da infinita reciclagem das premissas eleitas)."
Maria Helena Diniz (2004, p.66), citando José Cretella Júnior, assevera que:
Uma das grandes, senão a maior, tragédia do homem moderno, está em que é hoje dominado pela força dos mitos e comandado pela publicidade organizada, ideológica ou não, e por isso vem renunciado cada vez, sem o saber, a sua capacidade de decidir. Vem sendo expulso da órbita das decisões. As tarefas de seu tempo não são captadas pelo homem simples, mas a ele apresentadas por uma "elite" que as interpreta e lhas entrega em forma de receita, de prescrição a ser seguida.
Princípios de uma ciência são as proposições básicas, fundamentais, típicas, que condicionam todas as estruturações subseqüentes. Princípios, neste sentido, são os alicerces da ciência.
Estes situam-se entre os valores e as normas, isto é, representam o marco inicial na escala de concreção do direito. Por isso eles são munidos do mais alto grau de abstração, o que lhes confere maior campo de abrangência. Daí porque os princípios atuam como diretrizes na elaboração de normas jurídicas, fazendo o papel de coordenadores de regras jurídicas.
No entendimento de Miguel Reale (1998, p.305-322), acerca do conceito do termo princípio:
Princípios são verdades fundantes de um sistema de conhecimento, como tais admitidas, por serem evidentes ou por terem sido comprovadas, mas também por motivos de ordem pratica de caráter operacional, isto é, como pressupostos exigidos pelas necessidades da pesquisa e da praxis.
Desta feita, citando o festejado professor Álvaro Melo Filho, temos que "nenhuma interpretação será havida por jurídica e, portanto, por boa, se ela direta ou indiretamente desconsiderar um princípio".
4. Princípios Informantes da Atividade de Registro de Imóveis.
Feita essa breve introdução acerca do conceito de princípio, faz-se necessário concluirmos acerca da imensa importância dos princípios, não só para o ramo do Direito Registral Imobiliário, como ao ordenamento jurídico com um todo.
Estamos cônscios que os princípios norteadores da atividade registraria imobiliária não se limitam aos que serão elencados nesse trabalho, uma vez que não há consenso doutrinário acerca do rol em questão. Entretanto, para o objetivo ao qual nos propomos, procuraremos abordar os considerados mais importantes pela doutrina pátria.
4.1. Princípio da Legalidade.
Por este princípio, faz-se necessário que o Oficial de Imóveis, antes de proceder com o registro do título, realize um exame prévio da legalidade do título, a fim de aferir acerca da validez e eficácia do título, evitando, desta forma, o registro de títulos inválidos, imperfeitos ou ineficazes.
Para que o título possa ser levado a registro faz-se necessário que não contenha nenhum óbice legal, ou, em outras palavras, é necessário que esteja em conformidade com a lei.
Nas palavras de Alexandre de Moraes (2002, pág. 99), ao citar o ilustre doutrinador Manoel Gonçalves Ferreira Filho:
(...) Esse princípio coaduna-se com apropria função administrativa, de executor do direito, que atua sem finalidade própria, mas em respeito à finalidade imposta pela lei e com a necessidade de preservar-se a ordem jurídica."
O serviço notarial e de registro, como bem salientou a Constituição Federal de 1988, é delegado ao particular para ser exercido em caráter privado. Desta feita, embora seu "modus operandi" se dê como aparência de "empresa", o serviço ali prestado é originariamente pertencente ao Poder Público, que resolveu delegar seu exercício ao particular.
Tanto é que, apesar do caráter privado, o ingresso nessa atividade se dá mediante concurso público de provas e títulos, previsto no art. 37. da CF. Dessa forma, outra não poderia ser a interpretação de que os serviços registrários estão, desta forma, sujeitos ao princípio em comento.
4.2. Princípio da Publicidade.
O princípio da publicidade, assim como o da Legalidade, denota-se em norma de observância básica por todos os serviços de registro imobiliário. A realização de um ato registral, por si só, gera publicidade e, em conseqüência disso, presume-se que, a partir daí, passa a ser de conhecimento de todos. Isso se dá com a matrícula do imóvel, com o registro, com a averbação, dentre outros.
Walter Ceneviva (2002, pág. 24-26), ao discorrer sobre o princípio em estudo, aduz o seguinte:
(...) O vocábulo publicidade compreende realidades jurídicas diversas, tanto no direito público quando no direito privado, podendo ser obrigatória ou facultativa. (...) Publicar, enquanto serviço público, é ação de lançar, para fins de divulgação geral, ato ou fato juridicamente relevante em livro ou papel oficial, indicando o agente que neles interfira (ou agentes que interfiram), com referência o direito ou ao bem da vida mencionado. (...) A publicidade legal própria da escritura notarial registrada é, em regra, passiva, estando aberta aos interessados em conhecê-la, mas obrigatória para todos, ante a oponibilidade afirmada em lei. As exceções confirmam a regra. Assim é com a publicidade do loteamento, prevista na Lei n. 6.766/79 - Lei do Parcelamento do Solo Urbano, cujo art. 19. impõe a divulgação ativa do empreendimento, para assegurar aos terceiros o direito de impugnarem o pedido de registro. No mesmo sentido, a incorporação condominial.
A publicidade, portanto, é a regra. Quaisquer que sejam os atos característicos ou o fim dos assentamentos constantes na Lei. nº 6.015/1973 (Lei dos Registros Públicos), devem estar os registros neles constantes abertos de maneira permanente, salvo pouquíssimas exceções, o conhecimento de todos que assim o desejarem.
Ceneviva (1999, pág. 36-37), aduz, ainda, que:
"A publicidade registrária se destina ao cumprimento de tríplice missão: a) transmite ao conhecimento de terceiros interessados ou não interessados a informação do direito correspondente ao conteúdo do registro. b) sacrifica parcialmente a privacidade e a intimidade das pessoas, informando sobre bens e direitos seus ou que lhes sejam referentes, a benefício das garantias advindas do registro; c) serve para fins estatísticos, de interesse nacional ou de fiscalização pública".
Embora tal princípio encontre previsão constitucional, como já citado, e seja de extrema importância para assegurar, dentre outras coisas, a própria moralidade da execução dos serviços, somente passou a ter previsão expressa, no que tange à matéria registral, com a edição das Leis nº 8934 e 8935, o que, diga-se de passagem, causava imensa estranheza aos doutrinadores.
4.3. Princípio da Fé Pública.
O art. 3º da Lei dos Notários e Registradores prevê que "notário, ou tabelião, e oficial de registro, ou registrador, são profissionais do direito, dotados de fé pública, a quem é delegado o exercício da atividade notarial e de registro".
A fé pública é característica essencial ao serviço realizado no Registro de Imóveis, pois confere aos assentamentos praticados e às certidões lavradas as qualidades de certeza e veracidade de seus conteúdos.
A fé pública, em outras palavras, corresponde à especial confiança atribuída por lei ao que o delegado do serviço público (registrador de imóveis) declare ou faça, no exercício da função, com presunção (relativa ou absoluta) de veracidade, bem como afirma a eficácia do negócio jurídico ajustado com base no declarado ou praticado na serventia.
4.4. Princípio da Continuidade Registrária.
O princípio da continuidade, também denominado por alguns autores como "do trato sucessivo", encontra-se consagrado em várias passagens da Lei n. 6.015/37, percorrendo, de modo geral, duas linhas: a do imóvel, como transposto para os livros de registro imobiliário, e a das pessoas com interesse nos registros. Ambas devem seguir de modo rigoroso e sem solução de continuidade o sistema criado em lei.
O número de dispositivos legais que tratam de forma expressa do princípio ora em estudo demonstra sua importância. A responsabilidade pelo registro contínuo é do serventuário, que funcionará como fiel escudeiro da continuidade registraria. Tal princípio determina o encadeamento entre assentos pertinentes a um dado imóvel e às pessoas que neles figurem como partes interessadas. Ademais, traduz-se em primordial ferramenta para manutenção da segurança jurídica na transferência da propriedade imobiliária no Brasil, obrigando à menção, no registro, das referências originárias, derivadas e sucessivas dos registros anteriores, de modo que a cadeia dominial reste completamente esclarecida para todos que consultem o repositório fiel da "vida" do imóvel, ou seja, sua matrícula.
4.5. Princípio da Prioridade.
O art. 182. da Lei de Registros Públicos aduz que "todos os títulos tomarão, no Protocolo, o número de ordem que lhes competir em razão da seqüência rigorosa de sua apresentação". Tal dispositivo visa assegurar a prioridade dos títulos apresentados a registro. Embora o dispositivo legal acima mencionado se refira a "todos os títulos", sabe-se que não serão registrados no protocolo os títulos apresentados simplesmente para cálculo dos emolumentos, bem como para exame de exigências eventuais.
O número de ordem constante do livro nº 1, denominado Protocolo, estabelecerá a prioridade do titulo apresentado e, conseqüentemente, a preferência do direito real objeto do registro. Tal ato denomina-se de "prenotação", traduzindo-se numa espécie de assentamento prévio que visa assegurar precedência do direito real ao qual o título se refere, sendo válido salientar que cada título corresponderá a um número de ordem, ainda que diversos deles sejam apresentados simultaneamente pela mesma pessoa.
Em arremate final, Walter Ceneviva (1999, pág. 352) assegura que "prioridade é atributo do instrumento submetido ao registro primeiro que outro; precedência é qualidade do direito real que, adquirido antes que outro, tem primazia sobre este".
4.6. Princípio da Especialidade.
Para alguns doutrinadores o princípio da especialidade é também denominado de "princípio da correspondência entre a unitariedade da matrícula e a unidade do imóvel", para outros tratam-se de princípios diversos, embora correlatos.
Acreditamos que tratam-se de expressões sinônimas que visam identificar o mesmo princípio, através do qual, no registro imobiliário, faz-se mister a perfeita e coincidente identificação do imóvel, quer seja ele urbano ou rural, e do titular do direito real nos documentos, o que se dá através da indicação objetiva e precisa das características, confrontações, medidas e da qualificação completa dos titulares dos direitos reais.
O art. 176. da LRP deixa clara a importância da fiel caracterização do imóvel e dos titulares dos domínios, uma vez que, sendo a matrícula o cerne do sistema do registro predial brasileiro, este somente será realizado à plenitude com o perfeito atendimento dos requisitos impostos à ela, senão vejamos:
Art. 176. - O Livro nº 2 - Registro Geral - será destinado, à matrícula dos imóveis e ao registro ou averbação dos atos relacionados no art. 167. e não atribuídos ao Livro nº 3. § 1º A escrituração do Livro nº 2 obedecerá às seguintes normas: I - cada imóvel terá matrícula própria, que será aberta por ocasião do primeiro registro a ser feito na vigência desta Lei; II - são requisitos da matrícula: 1) o número de ordem, que seguirá ao infinito; 2) a data; 3) a identificação do imóvel, que será feita com indicação: a - se rural, do código do imóvel, dos dados constantes do CCIR, da denominação e de suas características, confrontações, localização e área; b - se urbano, de suas características e confrontações, localização, área, logradouro, número e de sua designação cadastral, se houver. 4) o nome, domicílio e nacionalidade do proprietário, bem como: a) tratando-se de pessoa física, o estado civil, a profissão, o número de inscrição no Cadastro de Pessoas Físicas do Ministério da Fazenda ou do Registro Geral da cédula de identidade, ou à falta deste, sua filiação; b) tratando-se de pessoa jurídica, a sede social e o número de inscrição no Cadastro Geral de Contribuintes do Ministério da Fazenda; 5) o número do registro anterior; III - são requisitos do registro no Livro nº 2: 1) a data; 2) o nome, domicílio e nacionalidade do transmitente, ou do devedor, e do adquirente, ou credor, bem como: a) tratando-se de pessoa física, o estado civil, a profissão e o número de inscrição no Cadastro de Pessoas Físicas do Ministério da Fazenda ou do Registro Geral da cédula de identidade, ou, à falta deste, sua filiação; b) tratando-se de pessoa jurídica, a sede social e o número de inscrição no Cadastro Geral de Contribuintes do Ministério da Fazenda; 3) o título da transmissão ou do ônus; 4) a forma do título, sua procedência e caracterização; 5) o valor do contrato, da coisa ou da dívida, prazo desta, condições e mais especificações, inclusive os juros, se houver. § 2º Para a matrícula e registro das escrituras e partilhas, lavradas ou homologadas na vigência do Decreto nº 4.857, de 9 de novembro de 1939, não serão observadas as exigências deste artigo, devendo tais atos obedecer ao disposto na legislação anterior. § 3º Nos casos de desmembramento, parcelamento ou remembramento de imóveis rurais, a identificação prevista na alínea a do item 3 do inciso II do § 1º será obtida a partir de memorial descritivo, assinado por profissional habilitado e com a devida Anotação de Responsabilidade Técnica – ART, contendo as coordenadas dos vértices definidores dos limites dos imóveis rurais, geo-referenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro e com precisão posicional a ser fixada pelo INCRA, garantida a isenção de custos financeiros aos proprietários de imóveis rurais cuja somatória da área não exceda a quatro módulos fiscais. § 4º A identificação de que trata o § 3º tornar-se-á obrigatória para efetivação de registro, em qualquer situação de transferência de imóvel rural, nos prazos fixados por ato do Poder Executivo.
Ademais, como exemplo da importância do cumprimento do princípio da especialidade, está a exigência de que em todas as escrituras e em todos os atos relativos a imóveis, bem como nas cartas de sentença e formais de partilha, o tabelião ou escrivão deverá fazer referência à matrícula ou ao registro anterior, seu número e cartório, bem como que estes, juntamente com os juízes, sempre que possível deverão fazer com que as partes indiquem com precisão, nas escrituras e nos autos judiciais, os característicos, as confrontações e as localizações dos imóveis, mencionando os nomes dos confrontantes e, ainda, quando se tratar só de terreno, se esse fica do lado par ou do lado ímpar do logradouro, em que quadra e a que distância métrica da edificação ou da esquina mais próxima, exigindo dos interessados certidão do registro imobiliário, tudo de modo a garantir a perfeita individualização do objeto do registro público imobiliário.
4.7. Princípio da Territorialidade.
Diferentemente da escritura pública lavrada no Cartório de Notas, que pode ser efetuada em qualquer lugar da Federação, o registro dos direitos reais sobre bens imóveis se subordina ao princípio da territorialidade, que prescreve que o protocolo e a efetivação do ato deverá se dar na "Zona Imobiliária" específica, ou seja, no Ofício de Registro de Imóveis da municipalidade onde estiver situado o imóvel objeto do direito real (foro rei sitae), ou, havendo mais de um, naquele ao qual a lei conferir competência para tanto.
Na cidade de Fortaleza – CE, por exemplo, existem seis ofícios de registro imobiliário, estando referido município dividido em seis zonas territoriais, cujas competências para proceder com o registro são dividias entre os Ofícios de Registros de Imóveis nela existentes.
Diante do exposto, o princípio da territorialidade tem como pressuposto a delimitação da atuação do Oficial de Registro de Imóveis, devendo este exercer suas funções delegadas dentro da área definida em lei, sob pena de nulidade, salvo as exceções previstas no art. 169. da LRP.
4.8. Princípio da Concentração.
O princípio ora em estudo prega, em linhas gerais, que nenhuma informação referente ao imóvel deve ficar alheio à matrícula, ou seja, todos e quaisquer fatos que possam implicar, ainda que em caráter secundário, alguma mudança na situação jurídica do bem devem nela constar, tudo de modo a se preservar a tão almejada segurança jurídica.
Nisso inclui-se não só os atos translativos de propriedade ou a instituição de direitos reais sobre bens imóveis, mas também os atos judiciais, os atos que restrinjam a propriedade, os atos constritivos desta (tais como a penhora, por exemplo), a ocorrência de ações pessoais reipersecutórias, isso sem falar nas reais, bem como os atos administrativos que consistam em decretação de utilidade pública do imóvel, decretos de expropriação, tombamentos, arrendamentos, dentre outros.
5. Conclusão
Verifica-se, assim, a inequívoca influência dos princípios sobre a atividade de registro imobiliário. Acreditamos que somente a partir da compreensão sistemática de todos os princípios é que irá se gerar a cultura da segurança jurídica no Brasil e, conseqüentemente, dar eficácia e credibilidade às informações acerca dos direitos reais imobiliários constantes nos Ofícios de Registro de Imóveis brasileiros, adeptos do sistema eclético de registro, no qual o título é a fonte e o suporte do registro.
Dessa forma, notamos que os princípios informadores da atividade dos registradores de imóveis visam dar unidade e coerência ao respectivo sistema, sendo certo afirmar que ferir um princípio é a mais grave forma de ilegalidade, uma vez que, a partir daí, fere-se o sistema como um todo.
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