A fiança na prorrogação do contrato de locação - Jus.com.br

5. A divergência doutrinária

Conforme o que já se anotou, na vigência do Código Civil anterior (Lei 3.071, de 1.01.1916) havia divergência doutrinária quanto à continuidade da garantia na prorrogação do contrato de locação.

E esse dissenso doutrinário era encabeçado por dois grandes civilistas brasileiros, Clovis Bevilaqua e Pontes de Miranda.

O primeiro em sua célebre obra Código Civil dos Estados Unidos do Brasil, ao interpretar o artigo 1195 (atual 547), assim anotou¹²:

Considerando a locação prorrogada, se, findo o prazo, o locatário continúa na posse da coisa alugada, sem opposição do locador, pretenderá o Código que as garantias constituídas, para o contracto, acompanhem a prorogação? Evidentemente, não. se as garantias foram prestadas por terceiros, porque não podem as partes crear obrigação para que outro o cumpra, sem ser ouvido. Se a segurança é prestada pelo locatário, seja uma hypotheca, seja um penhor, também se não transfere á prorrogação, porque estava limitada ao prazo extincto, e com elle terminou. As cauções devem ser renovadas.

Já Pontes de Miranda¹³, quanto à pergunta sobre o destino das garantias na prorrogação contratual, assim se posicionou:

Responderam que elas não persistem alguns comentadores, como Clovis Bevilacqua (Código Civil Comentado, IV, 370) e Carvalho Santos (Código Civil interpretado, 3.ª ed., 14/100). A solução é demasiado simplista; e a priori, não há senão essa: a) Depende do que foi convencionado no contrato de garantia, se se trata de outorgante terceiro. b) Se a garantia foi prestada pelo locatário, subsiste. E assim temos resposta diametralmente contrária á de Clovis Bevilacqua, que adotou atitude incompatível com toda a doutrina da prorrogação dos contratos. [...] No instituto da prorrogação, a regra é que as garantias prestadas pelo locatário continuam: quanto às garantias prestadas por terceiro, o que decide é a convenção com esses. (P. Oertmann, Das Recht der Schuldverhältnisse, 3.ª -4.ª eds., 600; O. Warneyer, Kommendtar, I, 1995). Se a fiança diz: "até a entrega das chaves", sem aludir ao tempo do contrato, - persiste com a prorrogação. [...] Não, porém, se está na fiança: "respondendo pelos aluguéis até 31 de dezembro de 1952".

E foi essa a lição de Miranda seguida pela doutrina e jurisprudência, dada a razoabilidade da solução por ele apresentada, já que as partes podiam, e podem, convencionar o prazo da fiança. Somente se não o fizerem, entender-se-ia prorrogada a fiança com o contrato de locação.

Ademais, se a garantia fosse prestada pelo próprio locatário, obviamente elas perdurariam. E nosso Código adotou a teoria alemã de Verlängerung que leciona a prorrogação do contrato de locação tal qual inicialmente ajustado até a devolução do imóvel.

Como sempre foi muito comum, e ainda é, a existência de cláusula contratual que estende a responsabilidade dos fiadores até a entrega das chaves, sua validade restou evidente e praticamente unânime.

Por isso, ao editar a lei 8.245/91, o legislador pátrio selou esse entendimento na disposição do artigo 39 da Lei 8.245/91 estabelecendo que, salvo disposição contratual diversa, a garantia prestada no contrato de locação se estende até a entrega das chaves.

Logo, no sistema legal vigente, diverso do anterior, a regra é a duração da fiança até a entrega das chaves. Sendo facultado às partes estabelecer norma diversa.

Assim, mais sólida ficou a corrente doutrinária que defende a continuidade da fiança na prorrogação do contrato de locação, e inócua restou, pelo menos nos contratos de locação de imóveis urbanos a discussão sob a duração do contrato de fiança. Por isso, a maioria dos tribunais da federação e dos doutrinadores pátrios vinha entendendo de forma pacífica que a prorrogação do contrato de locação se estende ao de fiança. Primeiro porque, a prorrogação do contrato de locação ocorre por expressa determinação legal e ela abrange todas as cláusulas e condições do contrato, exceção feita somente ao prazo, que de determinado passa a indeterminado. Segundo pela disposição do artigo 39, que estende a garantia até a efetiva entrega do imóvel.

Tanto que Gildo dos Santos¹⁴, por exemplo, assim preleciona:

Terminado o prazo do contrato do contrato de locação, mas prorrogada esta por prazo indeterminado, perdura a responsabilidade do fiador, se estabelecida até a entrega das chaves, inclusive quanto aos aluguéis reajustados dentro dos parâmetros legais.

Neste sentido, lembra-se que a fiança pode ser estabelecida por prazo certo ou indeterminado, e como bem leciona José da Silva Pacheco¹⁵:

Pode a fiança ser: a) por prazo certo, igual ou não ao do contrato vencido; b) até a entrega das chaves; c) sem prazo, como acessório de um contrato de locação, igualmente sem prazo. Nos dois últimos casos, não se há de cogitar de nova fiança, a não ser que venha o fiador a ser tornar insolvente ou venha a se exonerar da fiança. No caso da letra a supra, incide no disposto art. 40, V.

Logo, a norma do artigo 39 é a regra, e só não prevalecerá se a fiança for dada com prazo certo ou se foi estipulado outro termo final. Nestes casos, extinta a fiança, poderá o locador exigir nova fiança ou outra garantia conforme permissivo legal do artigo 40, V da Lei 8245/91.

Por isso, frisa José da Silva Pacheco¹⁶:

Não se queira dar à prorrogação legal extensão que ela não tem, nem poderia ter. Não convalida nem revalida garantia que se extingue no fim do prazo. Não há, não pode haver, nem seria conveniente que houvesse, desvirtuamento de institutos tradicionais. As garantias, reguladas pelo Código ou leis especiais, prestadas para determinado prazo ou valor, não se consideram prorrogadas sem a concordância expressa daquele que as presta, principalmente se for terceiro estranho a relação ex locato. O fiador, por exemplo, não continua fiador se apenas se obrigou por determinado valor ou por determinado prazo. Se entretanto, não fixar a fiança prazo certo, obriga o fiador durante a prorrogação.

No entanto, parte da doutrina entende haver conflito entre a norma do artigo 39 da Lei 8.245/91 e a do 819 do Código Civil (artigo 1.483 do Código Civil de 1916). E essa é a lição de Francisco Carlos Rocha de Barros, que ao analisar o artigo 39 anota que¹⁷:

A regra aqui referida colide, frontalmente, com o art. 1.483 do Código Civil, que veda interpretação extensiva da fiança. Pela lei civil, para que a responsabilidade do fiador ultrapasse o prazo estipulado no contrato de locação será indispensável expresso ajuste neste sentido. No silêncio, ao contrário do quer proclama o artigo sob análise, a fiança em locação sem mencionar que a responsabilidade do fiador perdura até a devolução do imóvel.

Por outro lado, não é difícil sustentar que este artigo da lei do inquilinato não revogou o art. 1.483 do Código Civil. Não houve declaração expressa esse sentido e aqui não se cuidou de regular inteiramente o contrato de fiança (§ 1.º do art. 2.º da LICC).

Diante disso, a despeito da novidade – a lei anterior não continha norma semelhante –, para segurança do locador convém expressar no contrato a subsistência da garantia até a devolução do imóvel.

E é essa corrente que melhor sustenta a adequação da aplicação da Súmula 214 à prorrogação do contrato de locação pelas Câmaras do Superior Tribunal de Justiça, apesar de o novo Código Civil ressalvar a vigência da Lei 8245/91 e o Professor Carlos Roberto Gonçalves¹⁸, entre outros, anotar que:

Entendendo alguns que permanece em vigor o art. 39 da Lei 8.245/91, pelo qual, salvo estipulação contratual em contrário, presume-se estendida a responsabilidade do fiador pelo período de prorrogação da locação por força de lei e até sua extinção com a devolução do prédio alugado, não podendo findar-se antes e por meio de simples notificação ao credor. Tal posicionamente se baseia no art. 2.036 do novo diploma.

Não paira dúvida sobre a aplicação, à hipótese do princípio da especialidade, segundo o qual lex specialis derogat legi generali (a norma especial revoga a geral quando disciplinar de forma diversa o mesmo assunto). No caso, há incompatibilidade entre a lei especial e a lei geral, devendo prevalecer a primeira.

Outros argumentos, no entanto, somam-se a este na defesa da pertinência da atual posição do Superior Tribunal de Justiça, que entende que a fiança se limita ao prazo do contrato, não se entendendo à prorrogação, em razão da norma legal e do princípio de direito que estabelece que a fiança não deve ser interpretada extensivamente.

Humberto Fernandes de Moura¹⁹, por exemplo, argumenta que apropriada é a posição do Superior Tribunal de Justiça em razão da acessoriedade do contrato de fiança, anotando que:

O entendimento de que o acessório deve seguir o principal quanto ao prazo por este disposto inicialmente prevalece em razão da interpretação restritiva quanto ao contrato de fiança.

Com isso, a garantia ao contrato de locação por prazo indeterminado deve se limitar ao prazo contratual, a despeito do que dispõe o art. 39 da Lei 8.245/91, que determina a garantia até a entrega das chaves. Pois, a obrigação acessória deve ter como limite o possível valor da obrigação principal, quando em casos de contratos de trato sucessivo, porém, dentro do prazo estipulado.

Argumenta-se também, corroborando com o entendimento dos Ministros do Supremo, que a prorrogação do contrato de locação é uma espécie de aditamento.

Tanto que, no mesmo artigo, continua Humberto Fernandes Moura:

Aditar é adicionar, por isso, é óbvio que há a alteração do contrato de locação com vistas a ocorrência da prolongação da relação locatícia, ou seja, adiciona-se a característica, qual seja, o prazo indeterminado.

[Assim], por ser a prorrogação da locação modalidade de alteração contratual, visto que modifica o contrato de prazo determinado para indeterminado, acrescendo, substancialmente, as obrigações do fiador, deste deve ser buscada a vontade em anuir com a prolongação dos efeitos da fiança.

Já Alessandro Schirrmeister Segalla²⁰ adota o entendimento segundo o qual:

Prorrogação contratual por força de lei aditamento é, haja vista provocar a alteração da clausula de vigência do contrato independentemente da vontade dos contraentes, ainda que apenas incida ante a omissão dos mesmos.

Acrescenta-se ainda o argumento segundo o qual a norma legal dos artigos 46, parágrafo primeiro; 47; 50; 56, parágrafo único e 77 da Lei de Locação; bem como do artigo 547 do Código Civil do artigo, impropriamente utilizou-se do termo prorrogar. Neste sentido, anota-se o sempre citado Francisco Carlos Rocha de Barros²¹:

"Prorrogar", no caso, ressente-se de impropriedade, pois só se prorroga o que ainda vive. Se, com o término do prazo, cessou de pleno direito a locação, é impossibilidade lógica falar-se em prorrogação. Dizer que a locação se renova por declaração de vontade presumida pela lei seria mais adequado.

Segundo esse entendimento, o término do prazo do contrato de locação acarreta a extinção dele e, consequentemente, da fiança, uma vez que o acessório segue o destino do principal. É a lei que faz renascer o contrato de locação determinando sua prorrogação, mas a fiança só perdurará se expressamente contratada, pois ela não se presume e só se dá por escrito.

Na vertente doutrinária contrária, contestam os doutrinadores a posição do Superior Tribunal de Justiça alegando que não há antinomia entre a norma do artigo 39 da Lei 8.245/91 e o artigo 819 do Código Civil. Primeiramente porque a norma legal que estende a duração da fiança até a entrega das chaves não violou o princípio de direito e a norma interpretativa que estabelece que a fiança não deve ser interpretada extensivamente, pois o legislador inquilinário sequer deixou margem à interpretação, em razão de seu texto claro e óbvio.

O texto da norma em questão é facilmente interpretado por sua literalidade, e norma interpretativa somente deve ser utilizada no vazio da lei ou no silêncio do contrato.

Lembra-se que, segundo lição de J. M. Othon Sidou²², interpretação extensiva é aquela que:

[...] ressalta que a observação do interprete vai além do que as palavras exprimem, quer por omissão do preceito, quer porque o que está dito bem se pode parecer com algo não dito.

Na fiança, esse método interpretativo está descartado.

Neste sentido, vejamos a lição de Luis Camargo Pinto de Carvalho²³:

É elementar que nenhuma regra geral de interpretação pode prevalecer contra dispositivo expresso, contido em qualquer corpo de leis, seja geral, seja especial, nem sobre regra contratual, relativa a matéria dispositiva.

É sempre bom lembrar que não se pode falar em interpretação extensiva se esta se afina rigorosamente com o texto legal. Basta interpretação literal, como demonstrado. Como diz o sempre invocado em matéria de interpretação e hermenêutica, Carlos Maximiliano, "a exegese restritiva corresponde, na atualidade, ao que outrora se denominava declarativa estrita; apenas declara o sentido verdadeiro e o alcance exato; evita a dilatação, porém não suprime coisa alguma" (Hermenêutica e Aplicação do Direito, n.º 220).

Logo, não há como entender ser extensiva a interpretação que se limita ao texto da norma legal. E, pelo critério da especialidade, no conflito entre lei geral e especial, prevalece a lei especial, que pode dar aos institutos previstos na lei geral o alcance que melhor lhes convier. Razão pela qual, entende o magistrado acima citado ser inoportuna e ilegal a interpretação dada pelo Superior Tribunal de Justiça a Súmula 214.

Neste sentido também é a lição de José Fernando Lutz Coelho²⁴, que diz:

O Superior Tribunal de Justiça está indo mais longe, em consonância as decisões recentes, o que contraria radicalmente o espírito da lei do inquilinato, até podendo ser considerada como decisão contrária à lei federal, quando alguns arestos, mais recentes, tem propalado o entendimento de que não se admite a responsabilização do fiador por encargos locatícios acrescidos ao pactuado originalmente do contrato, ou seja, em caso de vencimento do prazo determinado, o fiador ficará liberado, se não houver anuência para continuação da garantia.

Esta posição é extremamente contrária ao disposto na lei do inquilinato, já que, em caso de vencimento do prazo certo e determinado, a locação se prorroga automaticamente por tempo indeterminado, sendo que, em face ao estatuído no art. 39, o fiador ficará obrigado até efetiva devolução do imóvel locado, sendo plausível, que diante de aditamento se desobrigue o fiador, mas a prorrogação da locação sem qualquer modificação não exonera o garantidor, que permanecerá até a entrega do imóvel, com exceção, como vimos, na hipótese de aditamento ou em caso da propositura de ação de exoneração de fiança.

Ademais, em razão da acessoriedade, deve o contrato de fiança seguir o destino do contrato de locação. Logo, se a locação se prorroga por prazo indeterminado se extinguindo com a entrega das chaves, este também será o destino da fiança, afinal acessorium sequitur principale.

Por outro lado, não há como se considerar prorrogação espécie de aditamento, pois um termo significa prolongar ou estender o prazo do contrato, e se configura expressa ou tacitamente; e o outro adicionar ou acrescer cláusulas ao contrato original, configurando-se por escrito.

Além disso, a lei que determina a prorrogação do contrato de locação não estabelece a necessidade de celebração de termo aditivo para que tal condição se realize. Determina que a permanência do locatário no imóvel, sem oposição do locador configura a prorrogação. Neste sentido, é a lição do magistrado Luis Camargo Pinto de Carvalho²⁵:

Não há se falar em anuência com relação a prorrogação legal do contrato e extensão das responsabilidades determinadas por lei. Não há aditamento do contrato para isso ocorrer e, por via de conseqüência, não há ao que anuir. Quando se fala em aditamento, está-se falando em outro contrato, ainda que simples e complementar, com nova manifestação de vontade dos contratantes, com alteração da obrigação original. Com explicita De Plácido e Silva, aditamento significa "o aumento de cláusulas em um contrato já elaborado e mesmo registrado ou a parte acrescida ao final de um documento para alterar ou explicar algumas das condições ali exaradas, ou mesmo para corrigir omissões evidenciadas". Isso, repita-se, não existe em se tratando de prorrogação legal da locação, pois contrato prorrogado por lei não e contrato aditado.

Por fim não se deve confundir prorrogação com renovação do contrato. Isso porque, ao legislador era facultado escolher o conceito de prorrogação ou renovação, e para os contratos de locação escolheu expressamente a aplicação do primeiro.

Ao adotar a prorrogação seguiu a lição do Código Civil alemão a quem se deve a ideia de Verlängerung que preceitua a prorrogação do contrato de locação tal qual inicialmente ajustado até a devolução do imóvel.

E essa prorrogação se dá por força de lei e significa o prolongamento ou extensão do contrato no tempo.

Diferentemente da ideia de renovação, que inspirada na lição da relocatio tacita do direito romano, significa novo contrato em sucessão ao outro, e foi adotada pelo direito francês, austríaco, saxônio e suíço.

Tivesse o legislador adotado relocatio tácita, estaríamos diante de uma extinção do contrato original, com a sucessão de outro duplicando a relação jurídica original. E aí sim teriam razão os doutrinadores que dizem que o contrato de locação extingue-se no término do prazo.

Mas a legislação brasileira e lusa seguiu caminho diferente adotando a ideia de prorrogação, logo, estamos diante do prolongamento da relação jurídica, que de forma una avança no tempo.

Devem os operadores do direito conhecer a doutrina por traz das normas legais e dos conceitos dos institutos jurídicos para melhor aplicar o Direito.

É essa falha, aliada a ausência de um melhor conhecimento de nossa língua e das regras de hermenêutica que fazem surgir divergências como a que aqui é apresentado.

Por isso, conclui-se, citando a lição preciosa e precisa de Pontes de Miranda²⁶:

Nessa precisão dos termos empregados assenta grande parte do aperfeiçoamento da doutrina; e sem ela, os juízes faltam à missão de realização do direito objetivo e de pacificação entre os homens: por falta de conhecimentos exatos, erram; errando, inserem nos repositórios de arestos, que hão de ser consultados, conceitos e proposições que avolumam a confusão dos não-sabedores e dificultam toda obra de corrigenda e ciência do direito.

6. A divergência jurisprudencial

Aqui se traz a posição dos Tribunais de Justiça do Rio Grande do Sul, São Paulo, Minas Gerais e Distrito Federal, não só em razão do número da população urbana desses estados serem consideráveis, e consequentemente ser grande a utilização do contrato de locação de imóveis urbanos nestas regiões; como por ser destes quatro tribunais o maior volume de ações sobre o tema julgadas pelo Superior Tribunal de Justiça.

No Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, é unânime a posição da inaplicabilidade da Súmula 214 do Superior Tribunal de Justiça à fiança na prorrogação do contrato de locação, já que a exoneração da fiança decorre exclusivamente de decisão judicial ou acordo entre as partes. Neste sentido, vejamos as ementas²⁷:

LOCAÇÃO. AÇÃO DECLARATÓRIA. PRORROGAÇÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO PARA PRAZO INDETERMINADO. FIANÇA. EXTINÇÃO. INOCORRIDA. SÚMULA 214 DO STJ. INAPLICÁVEL NA ESPÉCIE. É pacífico o entendimento desta Corte de que a prorrogação legal do contrato de locação para prazo indeterminado não extingue automaticamente a responsabilidade dos fiadores pelas obrigações do contrato de locação até entrega das chaves do imóvel caso não promovida ação de exoneração de fiança. A fiança somente se extingue por acordo das partes ou decisão judicial. No caso, não promovida a competente ação de exoneração de fiança em contrato de locação prorrogado por prazo indeterminado, os fiadores se obrigam até a entrega das chaves do imóvel ao locador. MÁ-FÉ não caracterizada. RECURSO DESPROVIDO. (TJRS, Apelação Cível n.º 70010921500, 15.ª Câmara Cível, Relator: Ricardo Raupp Ruschel, Data do julgamento: 23.03.2005) (grifo nosso).

LOCAÇÃO. AÇÃO DECLARATÓRIA. PRORROGAÇÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO PARA PRAZO INDETERMINADO. FIANÇA. EXTINÇÃO. INOCORRIDA. SÚMULA 214 DO STJ. INAPLICÁVEL NA ESPÉCIE. É pacífico o entendimento desta Corte de que a prorrogação legal do contrato de locação para prazo indeterminado não extingue automaticamente a responsabilidade dos fiadores pelas obrigações do contrato de locação até entrega das chaves do imóvel caso não promovida ação de exoneração de fiança. A fiança somente se extingue por acordo das partes ou decisão judicial. No caso, não promovida a competente ação de exoneração de fiança em contrato de locação prorrogado por prazo indeterminado, os fiadores se obrigam até a entrega das chaves do imóvel ao locador. MÁ-FÉ não caracterizada. RECURSO DESPROVIDO. (TJRS, Apelação Cível n.º 70010921500, 15.ª Quinta Câmara Cível, Relator: Ricardo Raupp Ruschel, Data do julgamento: 23.03.2005)

No entendimento dos desembargados gaúchos são causas da extinção da fiança exclusivamente as apontadas nos artigos 837 e seguintes do Código Civil. Por isso não é causa de extinção da fiança a prorrogação do contrato de locação, especialmente quando o contrato prevê a duração da responsabilidade até a entrega das chaves, em razão do dispositivo do artigo 39 da Lei 8.245/91.

Neste sentido, colacionam-se as ementas a seguir, entre as muitas proferidas por aquele Tribunal²⁸:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. LOCAÇÃO. A prorrogação do contrato de locação não é causa de extinção da fiança, especialmente quando o contrato prevê a responsabilidade do fiador até a efetiva entrega das chaves ao locador. A ocorrência de sublocação não é causa ensejadora de exoneração da fiança. Recurso com negativa de seguimento, por manifesta improcedência, em decisão monocrática. (TJRS, Agravo de Instrumento n.º 70014161905, 15.ª Câmara Cível, Relator: Ney Wiedemann Neto, data de julgamento: 25/01/2006) (grifo nosso)

FIADOR. PRORROGAÇÃO DO CONTRATO. RESPONSABILIDADE ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES. A prorrogação do contrato de locação não é causa de extinção da fiança, especialmente quando o contrato prevê a responsabilidade do fiador até a efetiva entrega das chaves ao locador. Inteligência do art. 39 da Lei 8.245/91. O locatário, ao devolver o imóvel locado, deve fazer os respectivos reparos, devolvendo o bem nas mesmas condições de quando o recebeu. Não cumprindo com a obrigação de restaurar o imóvel, o locatário e os respectivos garantidores devem indenizar o locador no montante das despesas apresentadas. Eventual impugnação do valor dos reparos, depende de prova que deve ser produzida pelo devedor, seja da desnecessidade dos reparos, seja do valor gasto na obra. Nos contratos de locação é inaplicável o Código de Defesa do Consumidor, porquanto ausente relação de consumo, prevalecendo à multa moratória de 10% prevista no contrato. RECURSO IMPROVIDO. (TJRS, Apelação Cível n.º 70013640313, 16.ª Câmara Cível, Relator: Claudir Fidelis Faccenda, Data do julgamento: 11/01/2006) (grifo nosso).

Anotam ainda que o silêncio das partes após o decurso do prazo legal pressupõe a concordância com a prorrogação do contrato de locação e consequentemente da fiança, pacto acessório, conforme o artigo 50 da Lei 8.245/91. Exemplificando, vejamos a ementa²⁹:

LOCAÇÃO. EMBARGOS À EXECUÇÃO. AÇÃO DE EXECUÇÃO E AÇÃO DE COBRANÇA DE REPAROS NO IMÓVEL. PRORROGAÇÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO E FIANÇA. DESNECESSIDADE DE COMUNICAÇÃO AO LOCATÁRIO E FIADORES. Na locação com prazo certo e determinado, o silêncio das partes, após o prazo legal, denota na concordância com a prorrogação automática do contrato de locação e da fiança nele prestada (artigo 50 da Lei nº 8245/91). Não fosse isso, a exoneração da fiança somente se dá por acordo das partes e decisão judicial. Na espécie, houve apenas a prorrogação automática do contrato de locação, porque, ao assinar, na condição de garante, o pacto locatício, o fiador se responsabiliza solidariamente por todas as obrigações contratualmente previstas até a efetiva entrega das chaves do imóvel. ALUGUÉIS E IPTU DEVIDOS ATÉ A DATA DA ENTREGA DAS CHAVES DO IMÓVEL. Considerando que o fiador não procedeu de acordo com o art. 1.500 do Código Civil para se exonerar da fiança prestada, a responsabilidade pelas obrigações decorrentes da locação perdura até a data da entrega das chaves do imóvel. REDUÇÃO DA MULTA MORATÓRIA DE 10% PARA 2%. IMPOSSIBILIDADE. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR INAPLICÁVEL NA ESPÉCIE. O Código de Defesa do Consumidor não se aplica às locações, que possuem lei própria que as regula, inadmitida, assim, a redução da multa para 2%. JUROS. Somente quando não contratada taxa específica, aplica-se os juros à taxa legal de 6% ao ano. Havendo previsão expressa no contrato de locação acerca das taxas de juros, aplica-se o percentual contratado pelas partes a contar do vencimento dos aluguéis e encargos até efetivo adimplemento. COBRANÇA DE REPAROS NO IMÓVEL. DOCUMENTOS UNILATERAIS. FALTA DE VISTORIA INICIAL E FINAL. IMPROCEDÊNCIA. Improcede pretensão de cobrança de reparos do imóvel locado se não realizada vistoria inicial e final, com ciência do locatário e fiadores. DESPROVIDOS OS RECURSOS DO EMBARGANTE E O DA AÇÃO DE COBRANÇA DA EMBARGADA, E PARCIALMENTE PROVIDO O RECURSO DA EMBARGADA REFERENTE AOS EMBARGOS À EXECUÇÃO. (TJRS, Apelação Cível n.º 70005303813, 15.ª Câmara Cível, Relator: Ricardo Raupp Ruschel, Data do julgamento: 13.08.2003).

No mesmo sentido é a posição do Tribunal de Justiça de São Paulo, que tem posição majoritariamente contrária à aplicação da Súmula 214 do Superior Tribunal de Justiça para excluir a responsabilidade do fiador na prorrogação do contrato de locação.

Para os desembargadores paulistas, a prorrogação do contrato de locação não pode extinguir a fiança em razão da disposição do artigo 39 da Lei 8.2459/91. A prorrogação só é causa de extinção se acordado expressamente entre as partes. Neste sentido são as ementas³⁰:

EXECUÇÃO - FIADOR - CONTRATO - PRORROGAÇÃO - INEXISTÊNCIA DE CLÁUSULA CONTRATUAL AFASTANDO A SUA RESPONSABILIDADE ATÉ A DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL - APLICAÇÃO DO ARTIGO 39, DA LEI 8245/91 – CABIMENTO. Prorrogada a locação, prorroga-se também a fiança até a devolução do bem, se não houve cláusula em contrário. (TJSP, Ap. c/ Rev. n.º 728.384-00/0, 28.ª Câmara Cível, Relator Celso Pimentel, data do julgamento: 24.5.2005).

FIANÇA - RESPONSABILIDADE DO FIADOR - LOCAÇÃO - CONTRATO PRORROGADO - SUBSISTÊNCIA ATÉ A EFETIVA DEVOLUÇÃO DO IMÓVEL - RECONHECIMENTO - APLICAÇÃO DO ARTIGO 39 DA LEI 8245/91. Descabida a pretensão de garante de contrato de locação, pretendendo desonerar-se da responsabilidade pela fiança prestada, porquanto à hipótese em tela diz respeito a prorrogação de locação por prazo indeterminado, contemplada pelo artigo 39 da Lei 8245/91, pelo que deve prevalecer a manutenção de sua responsabilidade, nos moldes do contrato originário. (TJSP, Ap. s/ Rev. n.º 814.638-00/4, 25.ª Câmara Cível, Relator Amorim Cantuária, data do julgamento: 31.5.2005)

FIANÇA - RESPONSABILIDADE DO FIADOR - LOCAÇÃO - FIXAÇÃO ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES - PREVISÃO CONTRATUAL - PRAZO DETERMINADO - CONTRATO PRORROGADO – RECONHECIMENTO. A prorrogação da locação sem a anuência do fiador não desonera a garantia, permanecendo ele obrigado pelos encargos do afiançado, mesmo após o vencimento do contrato escrito, mormente quando há cláusula contratual expressa nesse sentido. (TJSP, Ap. c/ Rev. n.º 873.912-00/7, 26.ª Câmara Cível, Relator Andreatta Rizzo, data do julgamento: 7.3.2005).

EXECUÇÃO - TÍTULO EXTRAJUDICIAL - CONTRATO DE LOCAÇÃO - FIANÇA - EFICÁCIA ATÉ A DEVOLUÇÃO DO IMÓVEL - CONTRATO PRORROGADO - SUBSISTÊNCIA DA GARANTIA - EXISTÊNCIA DE TÍTULO EXIGÍVEL – CABIMENTO. O fato de a locação ter sido inicialmente contratada por prazo determinado não afasta a exeqüibilidade do título para a cobrança dos aluguéis posteriores. A prorrogação automática do contrato, operada por incidência do artigo 47 da Lei nº 8245/91, que implicou em simples continuidade dele, faz com que a eficácia permaneça íntegra. Tratando-se de responsabilidade de fiadores, ademais, expressamente pactuada para perdurar até a efetiva entrega das chaves, mais se reforça a constatação da exeqüibilidade. (TACível/SP, Ap. c/ Rev. n.º 852.802-00/6, 7.ª Câmara, Relator ANTONIO RIGOLIN, data do julgamento: 3.8.2004).

Já as Câmaras Cíveis do Tribunal de Justiça de Minas Gerais dividem-se no apoio e na desaprovação ao entendimento do Superior Tribunal de Justiça.

Uma parte delas é favorável ao entendimento segundo o qual em razão do caráter benéfico da fiança e da proibição legal à sua interpretação extensiva, não pode o fiador ser responsabilizado pela prorrogação com a qual não anuiu expressamente. Neste sentido são as decisões seguintes³¹:

AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUEL E ENCARGOS – EXCLUSÃO DO FIADOR DO PÓLO PASSIVO DA LIDE – POSSIBILIDADE – FIADOR QUE NÃO ANUIU COM A PRORROGAÇÃO DO CONTRATO – APLICAÇÃO DA SÚMULA DE Nº 214 DO STJ. Não há que se falar em perpetuação das obrigações do fiador, em razão da prorrogação do contrato de locação, se não houve a anuência deste.(TJMG, Apelação Cível n.º 509.626-0, 12.ª Câmara, Relator Antonio Servulo, data do julgamento: 25.05.2005.)

AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO – CONTRATO DE FIANÇA – PRORROGAÇÃO DA LOCAÇÃO – INTERPRETAÇÃO RESTRITIVA – SENTENÇA MANTIDA. Em razão do seu caráter benéfico, o contrato de fiança não admite interpretação extensiva. Logo, o fiador que não tenha anuído à prorrogação do contrato de locação, e que sequer tomou conhecimento do mesmo, não pode ser responsabilizado por obrigações resultantes daquela avença. (TJMG, Apelação Cível n.º 432.603-6, 1.ª Câmara, Relator Osmando Almeida, data do julgamento: 30.11.2004).

EMBARGOS – EXECUÇÃO – ALUGUÉIS – FIADOR – CONTRATO – LOCAÇÃO – TÉRMINO – PRORROGAÇÃO – DESONERAÇÃO. O fiador que não anui à prorrogação do contrato locatício não pode ser responsabilizado por dívida posterior a ela, por ser o instituto da fiança (contrato) benéfico, não admitindo interpretação extensiva. Inteligência do artigo 1483 do Código Civil de 1916 e Súmula 214 do Superior Tribunal de Justiça. (Apelação Cível n.º 2.0000.00.513561-3/000, 16.ª Câmara, Relator José Amancio, j. 14.09.2005).

Já a outra parte entende que se pactuada a duração da finca até a entrega das chaves, subsistirá ela na prorrogação do contrato de locação. Neste sentido, são as decisões seguintes³²:

AÇÃO DE COBRANÇA - FIADORES -PRORROGAÇÃO DO CONTRATO - EXONERAÇÃO DA FIANÇA - INEXISTÊNCIA. Subsiste a fiança pactuada até a efetiva entrega das chaves, mesmo que se transforme o contrato em ajuste por tempo indeterminado. Inviável a exoneração do fiador que tenha, expressamente, renunciado ao direito estipulado no art. 1.500 do Código Civil. (TJMG, Apelação Cível n.º 371.631-6, 5.ª Câmara, Relatora Eulina do Carmo Almeida, data do julgamento: 3.10.2002).

EMBARGOS INFRINGENTES – LOCAÇÃO PRAZO DETERMINADO – FIANÇA CONTRATADA ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES – EMBARGOS ACOLHIDOS. Diante da expressa previsão contratual de que a obrigação fidejussória permaneceria válida até a efetiva entrega das chaves, embora o contrato de locação seja por prazo determinado, subsiste a obrigação dos fiadores. (TJMG, Embargos Infringentes na Apelação Cível n.º 433.815-0/01, 5.ª Câmara, Relatora Hilda Teixeira da Costa, data do julgamento: 24.02.2005).

LOCAÇÃO – FIANÇA – CONTRATO PRORROGADO POR TEMPO INDETERMINADO SEM A ANUÊNCIA DA FIADORA – RESPONSABILIDADE – RECURSO PROVIDO. Prevendo o contrato de locação a prorrogação da fiança enquanto vigorar a prorrogação do contrato, subsiste a responsabilidade dos fiadores até a efetiva entrega do imóvel. (TJMG, Apelação Cível n.º 463.882-0, 13.ª Câmara, Relator Francisco Kupidlowski, data do julgamento: 31.03.2005).

A divergência chega a tal ponto que numa mesma Câmara encontram-se decisões conflitantes, como seguintes³³:

LOCAÇÃO - ALUGUÉRES - FIADOR - DESONERAÇÃO. Sendo a fiança contrato benéfico, não admitindo interpretação extensiva, o fiador que não anuiu na prorrogação do contrato de locação não pode responsabilizar-se por dívidas posteriores a ela.(Inteligência dos artigos 1.483 do Código Civil/1916 e Súmula 214 do Superior Tribunal de Justiça). (TJMG, Apelação Cível n.° 2.0000.00.517218-3/000, 16.ª Câmara, Relator Batista de Abreu, data do julgamento: 25.012006).

AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO - MORTE DO INQUILINO - IRRELEVÂNCIA PARA EFEITO DE MANUTENÇÃO DA FIANÇA - CONTINUIDADE DO CONTRATO. Constando-se do contrato de locação cláusula acessória em que os fiadores obrigam-se solidariamente com o pagamento dos encargos contratuais até a entrega efetiva das chaves, mesmo que ocorra a prorrogação do prazo avençado e morte do locatário, à obviedade, são esses garantes partes legítimas para integrar a ação de cobrança relativa ao pacto que firmaram, nos termos do artigo 11, I, da Lei do Inquilinato. (TJMG, Apelação Cível n° 2.0000.00.472806-9/000, 16.ª Câmara, Relator Otávio Portes, data do julgamento: 14.12.2005).

A mesma divisão encontra-se no Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios, onde uma parte das Câmaras, aplicando a Súmula 214, restringem a responsabilidade do fiador ao prazo originalmente contratado. Neste sentido³⁴:

EMBARGOS À EXECUÇÃO - CONTRATO DE LOCAÇÃO - FIANÇA - PRORROGAÇÃO - ANUÊNCIA - AUSÊNCIA - RECURSO DESPROVIDO. O contrato de fiança deve ser interpretado restritivamente, de forma que somente há que se falar em responsabilidade do fiador, nos limites das obrigações assumidas no contrato originário. (TJDFT, Apelação Cível n.º 20050110093102, 3ª Turma Cível, Relator LÉCIO RESENDE, data do Julgamento: 13/02/2006, DJ 21/03/2006 p. 102).

CIVIL. Processo CIVIL. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE. LOCAÇÃO PRORROGADA. FALTA ANUÊNCIA FIADORES. HONORÁRIOS. FIXAÇÃO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I - Tendo em vista o seu caráter benéfico, o contrato de fiança não admite interpretação extensiva. Assim sendo, se os fiadores não manifestaram suas aquiescências à prorrogação automática da locação, mesmo que tenham afirmado que a fiança prestada se estende até a efetiva entrega das chaves do imóvel, não estarão vinculados. Aliás, esse é o entendimento sedimentado na 214 do Superior Tribunal de Justiça.II - É cediço que os honorários advocatícios devem ser fixados em valor razoável, levando-se em conta a natureza e importância da causa, o grau de zelo do profissional e o lugar de prestação do serviço. Impõe-se considerar, ainda, que os honorários advocatícios devem ser fixados na proporção da vitória alcançada. III - Em verdade, tratando-se de incidente de exceção de pré-executividade, onde houve contraditório e o processo foi julgado extinto em relação aos recorridos, não seria razoável afastar a imposição da verba honorária, que deve ser arbitrada, no entanto, com base nos critérios do § 4º do Código de Processo Civil. III - Recurso Parcialmente Provido. Sentença Reformada.(TJDFT, Apelação Cível n.º 20050110201089, Relator HERMENEGILDO GONÇALVES, 1ª Turma Cível, data do julgamento: 15/12/2005, DJ 09/03/2006 p. 69).

DIREITO CIVIL. CONTRATO DE FIANÇA EM LOCAÇÃO. LIMITE TEMPORAL DA GARANTIA. INTEPRETAÇÃO NÃO ESTENSIVA. 1. A obrigação do fiador, no contrato por tempo certo e determinado, não alcança eventual prorrogação a menos que, decorrido o período inicial, tenha ele concordado, expressa e concretamente, em estender a sua responsabilidade pelos alugueis e encargos. 2. A cláusula contratual que estende a sua responsabilidade até a entrega das chaves, não tem força para obrigá-lo, tratando-se de uma anomalia nos contratos benéficos e gratuitos, assim estranha à sua natureza. 3. Recurso improvido.(TJDFT, Apelação Cível 20010110480468, Relator ANTONINHO LOPES, 1ª Turma Cível, data do julgamento: 05/09/2005, DJ 23/02/2006 p. 69).

CONTRATO DE LOCAÇÃO. PRORROGAÇÃO. FIANÇA. PERSISTÊNCIA ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES. NECESSIDADE DE EXPRESSA ANUÊNCIA. 1. Apesar de haver disposição contratual expressa estendendo a obrigação do fiador até a entrega das chaves, a garantia fidejussória não pode subsistir se houver prorrogação do contrato sem a sua expressa anuência. 2.Recurso improvido. (TJDFT, Embargos n.º 19990710148376, Relator ARNOLDO CAMANHO DE ASSIS, 2ª Câmara Cível, data do julgamento: 28/09/2005, DJ 02/03/2006 p. 79).

No entanto, encontram-se decisões³⁵, como as seguintes, que entendem que a responsabilidade dos fiadores persiste na prorrogação do contrato de locação:

EMBARGOS À EXECUÇÃO - REPRESENTAÇÃO - CONTRATO DE LOCAÇÃO - FIANÇA - PRORROGAÇÃO - ANUÊNCIA - RECURSO DESPROVIDO - UNÂNIME. Os fiadores respondem pela fiança até ao fim da relação obrigacional contida no contrato de locação, estando prevista em cláusula contratual, a prorrogação da fiança, prorrogada a locação.(TJDFT, Apelação Cível n.º 20030110620047, Relator LÉCIO RESENDE, 3ª Turma Cível, data do julgamento: 25/10/2004, DJ 07/12/2004 p. 207)

PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. LOCAÇÃO. FIADOR. PRAZO. PRORROGAÇÃO. LIMITAÇÃO. PREVISÃO CONTRATUAL. - Persiste a garantia da fiança prestada com a prorrogação do contrato de locação, inocorrendo qualquer alteração das cláusulas primitivamente estabelecidas pelas partes.(TJDFT, Apelação Cível n.º 20000110256122, Relator DÁCIO VIEIRA, 5ª Turma Cível, data do julgamento: 03/06/2002, DJ 27/08/2003 p. 50)

Outras decisões³⁶, como a da ementa a seguir, entendem que se prorrogado o contrato de locação, os fiadores não tomaram medidas para exonerarem-se, permanecem responsáveis até a entrega das chaves:

AGRAVO DE INSTRUMENTO - PROCESSUAL CIVIL - AÇÃO DE EXECUÇÃO FORÇADA - CONTRATO DE LOCAÇÃO - FIANÇA – EXONERAÇÃO. 1 - No caso vertente, não se cuida de aditamento ao contrato, mas de prorrogação ocorrida por força legal, uma vez que o locatário permaneceu na posse do imóvel após o advento de seu termo final. 2 - Ora, a prorrogação assim realizada independe de anuência de quem quer que seja, e sendo válida (como visto) a cláusula contratual que estende a garantia fidejussória até a efetiva entrega das chaves ou devolução do imóvel, cabia ao fiador procurar a exoneração de sua obrigação, pelas vias próprias. 3 - Conforme se colhe dos autos o fiador entabulou proposta de pagamento do débito, não cumprindo a avença, restando caracterizado, a meu sentir, o instituto da novação.(TJDFT, Agravo de Instrumento n.º 20040020050651, Relator ASDRUBAL NASCIMENTO LIMA, 5ª Turma Cível, data do julgamento: 06/12/2004, DJ 08/09/2005 p. 54).

Por fim, há decisões ainda que afastam a aplicabilidade da Sumula 214 se os fiadores tiverem ciência da prorrogação de forma expressa. Neste sentido³⁷:

PROCESSO CIVIL - EXECUÇÃO - CONTRATO DE LOCAÇÃO - ILEGITIMIDADE PASSIVA DOS FIADORES - SÚMULA 214 DO STJ - INAPLICABILIDADE - PRORROGAÇÃO POR PRAZO DETERMINADO - ANUÊNCIA DOS FIADORES NO CONTRATO ORIGINÁRIO - DANOS MORAIS E REPETIÇÃO DE INDÉBITO - INCABÍVEIS - AGRAVO IMPROVIDO. 1. É certo que a fiança, por se tratar de contrato benéfico, interpreta-se restritivamente, devendo ser limitada ao prazo de vigência do contrato de locação, de modo que os fiadores não devem ser responsabilizados pelos débitos, quando o pacto locatício for prorrogado por prazo indeterminado sem a devida anuência. Contudo, quando a prorrogação do contrato é por prazo determinado e os fiadores tinham ciência dessa circunstância, não se aplica o enunciado da Súmula n.º 214 do STJ. 2. A pretensão dos executados ao pagamento em dobro do débito e dos danos morais caracteriza-se como pedido contraposto, o que é absolutamente incabível no processo de execução, cujo propósito é a satisfação de direito líquido, certo e exigível do credor, que provoca a atividade jurisdicional buscando a expropriação forçada do patrimônio do devedor. 3. Agravo improvido.(TJDFT, Agravo de Instrumento n.º 20050020030470, Relator AQUINO PERPÉTUO, 3ª Turma Cível, data do julgamento: 04/08/2005, DJ 29/09/2005 p. 82).

CIVIL. FIANÇA. PRAZO DETERMINADO. PRORROGAÇÃO. ANUÊNCIA. FIADORES. Se os fiadores são os genitores do locatário afiançado, com participação ativa na condução da empresa situada no imóvel locado, resta evidente que tinham eles, os fiadores, pleno conhecimento da prorrogação da avença e com ela anuíram. Impõe-se, assim, a subsistência da garantia fidejussória prestada.(TJDFT, Apelação Cível n.º 20010110372970, Relator JOÃO MARIOSA, 2ª Turma Cível, data do julgamento: 14/06/2004, DJ 26/08/2004 p. 67).

6. As recentes decisões do Superior Tribunal de Justiça

Como a posição do Superior Tribunal de Justiça de aplicar a Sumula 214 à prorrogação do contrato de locação é contrária à maioria das decisões dos Tribunais dos Estados e as decisões que seguem este entendimento da Corte Superior (excluindo a responsabilidade dos fiadores sob os encargos advindos da prorrogação com a qual não anuíram) são minoria, este Tribunal teve que reanalisar seu entendimento e recentemente mudou sua posição.

Tal mudança iniciou-se com o voto do Ministro Paulo Medina nos Embargos de Divergência 566.633/CE, cujo acórdão ainda não foi publicado, que negou a aplicação da Súmula 214 à prorrogação legal e tácita do contrato locatício e assentou que tal hipótese não se confunde com a figura do aditamento contratual.

E vem sendo consolidada com decisões como seguinte da lavra do Ministro Paulo Gallotti:

AGRAVO REGIMENTAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. LOCAÇÃO. FIANÇA. EXONERAÇÃO. PRORROGAÇÃO CONTRATUAL. DISTINÇÃO. SÚMULA Nº 214/STJ. INAPLICABILIDADE. DECISÃO MANTIDA POR SEU PRÓPRIO FUNDAMENTO. 1. O entendimento predominante neste Superior Tribunal de Justiça era de que o contrato de fiança, por ser interpretado restritivamente, não vinculava o fiador à prorrogação do pacto locativo sem sua expressa anuência, ainda que houvesse cláusula prevendo sua responsabilidade até a entrega das chaves. 2. A Terceira Seção desta Corte, no julgamento dos Embargos de Divergência nº 566.633/CE, em 22/11/2006, acórdão pendente de publicação, assentou, contudo, compreensão segundo a qual não se confundem as hipóteses de aditamento contratual e prorrogação legal tácita do contrato locativo, concluindo que "continuam os fiadores responsáveis pelos débitos locatícios posteriores à prorrogação legal do contrato se anuíram expressamente a essa possibilidade e não se exoneraram nas formas dos artigos 1.500 do CC/1916 ou 835 do CC/2002, a depender da época em que firmaram o acordo". 3. Na linha da recente jurisprudência da Terceira Seção, não sendo hipótese de aditamento, mas de prorrogação contratual, a que os fiadores comprometeram-se até a devolução do imóvel, torna-se inaplicável o enunciado de nº 214 de nossa Súmula. 4. Não há como abrigar agravo regimental que não logra desconstituir o fundamento da decisão atacada. 5. Agravo regimental a que se nega provimento.³⁸

Tal entendimento consagra a corrente jurisprudencial e doutrinária majoritária que rechaçava a aplicação da Súmula 214 à prorrogação do contrato de locação e com a aplicação correta da hermenêutica, consolida o Direito como ciência, pondo termo à polêmica aqui analisada.

7. CONCLUSÃO

A Lei 8.245/91, que rege os contratos de locação dos imóveis urbanos, dá contornos e especificidades à fiança que devem ser aplicadas concomitamente às regras gerais deste instituto estabelecidos pelo Código Civil. Por isso, não se pode questionar a aplicação do artigo 39 da lei de locação em face da norma do 819 do Código Civil.

Referido dispositivo determina que a prorrogação do contrato de locação estende-se ao de fiança, consolidando em nosso sistema a teoria alemã da Verlägerung que caracteriza o instituto pela continuidade do contrato, abstraindo apenas o tempo de sua duração.

A tendência jurisprudencial que surgiu no Superior Tribunal de Justiça a partir de 2002, afastando a responsabilidade do fiador na prorrogação do contrato de locação, com a qual não anuiu expressamente e aplicando a Súmula 214 gerou grande confusão e insegurança ao mercado de locações, já que as decisões do STJ são a última palavra sobre a interpretação das normas infraconstitucionais.

Como esse entendimento do Supremo divergia da posição de grande parte dos Tribunais da Federação, muitos foram os recursos que a Corte Superior teve que analisar sobre o tema, e verificando a confusão que existia acerca do conceito de prorrogação, teve que rever sua posição.

Diante da impossibilidade de sustentar que a Súmula 214 ao estabelecer que "o fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu" se refere à prorrogação do contrato de locação, sobretudo quando se verificam precedentes dessa Súmula; e da inquestionável a vigência da Lei de Locações, ressalvada pelo Código Civil no artigo 2.036, não é era apropriada a posição Do Superior Tribunal de Justiça em aplicar a Súmula 214 e afastar a responsabilidade do fiador na prorrogação do contrato de locação.

A mais recente tendência do STJ inaugurada com o voto do Ministro Paulo Medina nos Embargos de Divergência 566.633/CE é mais apropriada à analise do tema proposto, por respeitar o artigo 39 da Lei 8.245/91. Deve encerrar a discussão sobre o tema, se aprovado, o Projeto de Lei da Câmara de nº140/2009 ^[39], que dará a seguinte redação a referido artigo:

"Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei."

Nota de Atualização (do Editor):

O Projeto de Lei da Câmara nº 140/2009 foi convertido na Lei nº 12.112, de 9 de dezembro de 2009, que já está em vigor.

O art. 39 foi sancionado na mesma forma acima transcrita.

A mesma lei também incluiu no art. 40 o inciso X e o parágrafo único:

"Art. 40. O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, nos seguintes casos:

.................................

X – prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador.

Parágrafo único. O locador poderá notificar o locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locação."

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Notas

¹ SINDICATO DAS EMPRESAS DE COMPRA, VENDA, LOCAÇÃO, E ADMINISTRAÇÃO DE IMOVEIS RESIDENCIAIS E COMERCIAIS DE SÃO PAULO – SECOVI/SP. Pesquisa Mensal de Locação. Disponível em http://www.secovi.com.br. Acesso em 02/02/2008.

² MIRANDA, Pontes de. Locação de Imóveis e Prorrogação. 1.ª ed. atual em conformidade com o Código Civil de 2002 por Vilson Rodrigues Alves. Campinas: Servanda, 2004, p. 442.

³ MIRANDA, ob. cit, pg. 451/454.

⁴ BEVILAQUA, Clóvis. Código Civil dos Estados Unidos do Brasil Comentado. 4.ª edição, volume IV. São Paulo: Livraria Francisco Alves, 1934, p.380.

⁵ SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. Pesquisa. Disponível em http:// www.stj.gov.br. Acesso em 19/02/2006.

⁶ Idem.

⁷ THEODORO, Humberto Júnior. A fiança e a prorrogação do contrato de locação. Revista CEJ n.º 24. Portal da Justiça Federal. Revista CEJ. Número 24, jan-mar/2004, p. 54. Disponível em http://www.justicafederal.gov.br. Acesso em 27/01/2006.

⁸ Recurso Especial n.º 440110/SP, Relator Min. José Arnaldo da Fonseca, 5.ª Turma, julgamento 15.10.2002, DJ de 11.11.2002, p. 284.

⁹ Recurso Especial n.º 322026/SP, Relator Min. Fernando Gonçalves, 6.ª Turma, julgamento 18.04.2002, DJ de 06.05.2002, p.336.

¹⁰ Recurso Especial n.º 263778/SP, Relator Min. José Arnaldo da Fonseca, 5.ª Turma, julgamento 03.10.2000, DJ de 06.11.2000, p.221.

¹¹ Embargos de divergência no Recurso Especial n.º 302205/MG, Relator Min. Gilson Dipp, Terceira Secção, julgamento 18.11.2002, p. 157.

¹² BEVILAQUA, ob.cit, p.380.

¹³ MIRANDA, Pontes de. Locação de Imóveis e Prorrogação. 1.ª ed. atual em conformidade com o Código Civil de 2002 por Vilson Rodrigues Alves. Campinas: Servanda, 2004, p. 454/455.

¹⁴ SANTOS, Gildo. Fiança – Alguns Aspectos. Revista do Advogado n.º 77: O novo Código Civil 1 ano de vigência, São Paulo: AASP, 2004, p. 21.

¹⁵PACHECO, José da Silva. Tratado das Locações, Ações de Despejo e outras. 10.ª ed. rev. e aumentada. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 1998, p.254.

¹⁶ Ibid, p. 254/255.

¹⁷ BARROS, Francisco Carlos Rocha de. Comentários à Lei do Inquilinato: Lei 8.245, de 18.10.1991, doutrina e jurisprudência do STJ, TACSP, TAMG, TACRJ e TARS, artigo por artigo. São Paulo: Saraiva, 1995, p. 161/162.

¹⁸ GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro. V.3. São Paulo: Saraiva, 2004, p.536.

¹⁹ MOURA, Humberto Fernandes de. A prorrogação do contrato de locação por tempo determinado também abrange o contrato de fiança? Disponível em http://www.psj.com.br. Acesso em 28/01/2006.

²⁰ SEGALLA, Alessandro Schirrmeister. A fiança à locação e a Súmula nº 214 do STJ. Disponível em http://jus.com.br/artigos/7281. Acesso em 29/01/2006.

²¹ BARROS, ob. cit., p. 205/206.

²² SIDOU, op. cit, pg. 19.

²³ CARVALHO, Luís Camargo Pinto de. Da extinção da responsabilidade dos fiadores em contrato de locação. Disponível em http://www.saraivajur.com.br. Acesso em 05.02.2006.

²⁴ COELHO, José Fernando Lutz. O contrato de fiança e sua exoneração na locação. Porto Alegre: Livraria do Advogado, 2002, p. 87/88.

²⁵ CARVALHO, Luís Camargo Pinto de. Da extinção da responsabilidade dos fiadores em contrato de locação. Disponível em http://www.saraivajur.com.br. Acesso em 05.02.2006.

²⁶ MIRANDA, Pontes de. Locação de Imóveis e Prorrogação. 1.ª ed. atual em conformidade com o Código Civil de 2002 por Vilson Rodrigues Alves. Campinas: Servanda, 2004, p. 431.

²⁷ TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO RIO GRANDE DO SUL. Jurisprudência. Disponível em http:// www.tj.rs.gov.br. Acesso em 24/02/2006.

²⁸ Idem.

²⁹ Idem.

³⁰ TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO. Jurisprudência. Disponível em http:// www.stac.sp.gov.br. Acesso em 24/02/2006.

³¹ TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE MINAS GERAIS. Jurisprudência. Disponível em http:// www.tjmg.gov.br. Acesso em 24/02/2006.

³² Idem.

³³ Idem.

³⁴ TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E TERRITÓRIOS. Jurisprudência. Disponível em http:// www.tjdf.gov.br. Acesso em 24/02/2006.

³⁵ Idem.

³⁶ Idem.

³⁷ Idem.

³⁸ Agravo Regimental no Agravo de Instrumento n.º 776.039, Relator Min. Paulo Gallotti, Sexta Turma, julgamento 18.10.2007. DJ 12.11.2007 p. 314.

³⁹ Disponível em http://legis.senado.gov.br/mate-pdf/69205.pdf, acesso em 10 de novembro de 2009.