Introdução
O direito de superfície é um instituto de origens remotas na história, que objetiva um melhor aproveitamento econômico-social do solo. Trata-se da possibilidade de o proprietário conceder a um terceiro o direito de construir ou plantar em seu terreno, por tempo determinado ou indeterminado, de forma gratuita ou onerosa.
Esse direito esteve presente nos Estados e teve grande desenvolvimento até a Revolução Francesa, quando, devido ao caráter absoluto que foi atribuído à propriedade, grande parte dos Estados deixou de adotá-lo.
No direito brasileiro, o direito de superfície não estava previsto no Código Civil de 1916, porém, está previsto no Código Civil de 2002. Mas não foi com o Código Civil que este direito foi introduzido no ordenamento brasileiro, mas com o Estatuto da Cidade, em 2001.
Ocorre que, hoje, há dois diplomas legais disciplinando a matéria: o Estatuto da Cidade e o Código Civil. Cada um desses diplomas regula a matéria de uma maneira própria, cabendo ao aplicador do direito saber qual dos dois dispositivos aplicar, dependendo do caso concreto; o que será observado no estudo que se segue, que tem como marco teórico os apontamentos de Ricardo Pereira Lira.
Para tanto, o trabalho está dividido da seguinte forma: no primeiro capítulo, far-se-á a contextualização histórica do direito de superfície, seu surgimento e desenvolvimento. No segundo capítulo, suas características gerais. Após, um breve estudo sobre a previsão do instituto em outros países. Nos quarto e quinto capítulos, haverá o estudo do direito de superfície, seu tratamento, características, limitações, no Estatuto da Cidade e no Código Civil, respectivamente. E, finalmente, no sexto capítulo, haverá um estudo demonstrando o afastamento de um possível conflito aparente de normas entre os dois diplomas.
1 Histórico
O instituto da superfície nasceu no direito romano, no período denominado "romano-helênico" ou pós-clássico, por volta de 565 a.C. A origem da superfície deveu-se aos arrendamentos de longo prazo (locatio conductio rei), admitindo-se a co-existência separadamente da propriedade do solo e da propriedade das construções (DERBLY, 2002:742).
A professora Rosane Pinto (2000:81) esclarece que
... até o surgimento da concepção de propriedade do solo separada da propriedade da superfície, transcorreu um longo período de tempo que remonta à origem e à história do direito de propriedade, assim como o surgimento dos direitos reais em Roma.
Em períodos mais longínquos, os romanos sequer diferenciavam coisas materiais e imateriais, não tinham qualquer noção do direito envolvendo essas idéias, tendo, na verdade, conhecimento apenas sobre as coisas materiais. Assim esclarece a professora Rosane Pinto (2000:81):
Somente com a admissão pelos romanos da existência de coisas incorpóreas (iura), o domínio passou a sofrer certas limitações. Através do surgimento das servidões, do usufruto e do uso, admitiu-se a existência de iura in re aliena. Mas o imóvel em toda a sua extensão, isto é, solo e acessões, ainda que sofresse limitações decorrentes do direito de trânsito, usufruto e uso, continuava a pertencer, na sua totalidade e com exclusividade, ao proprietário, que só podia dele dispor por inteiro. Tal fato decorria do caráter absoluto do domínio, pois vigorava em Roma a regra de que tudo quanto fosse acrescido ao solo a ele se agregava e ao dono do solo pertencia (superfícies solo cedit).
Nesse período, por meio de uma espécie de arrendamento perpétuo ou a longo prazo (cem anos ou mais), o Estado passou a arrendar suas terras aos particulares. Esses particulares ficavam obrigados a pagar uma quantia anual.
Posteriormente, outras entidades passaram a fazer essa espécie de arrendamento, como municípios e até mesmo associações religiosas.
A idéia era a de fazer com que as terras fossem ocupadas e cultivadas, fixando pessoas nos territórios conquistados por Roma, garantindo o domínio.
Mais tarde, os latifundiários aproveitaram do mesmo instituto para cultivar as imensas glebas de terra, o que ampliou a forma de ocupação e cultivo das terras.
Segundo Rosane Pinto (2000:81):
A Administração Imperial Romana, por outro lado, na parte oriental do Império arrendava a particulares, por longo prazo, vastas áreas de terras incultas, para cultivá-las, mediante o pagamento de um canon anual. Eram de duas espécies essas concessões, ou seja, o ius emphytuticum e o ius perpeturim.
O objeto do ius emphytuticum eram as terras de propriedade privada do príncipe destinadas à exploração e a concessão se dava a longo prazo. O ius perpeturium tinha como objeto as terras do próprio Estado e seu arrendamento destinava-se apenas à obtenção de uma renda fixa, daí seu caráter imutável e perpétuo e a única forma do titular ser despejado era por meio de disposição especial do Imperador nesse sentido (PINTO, 2000:81).
Por volta do século V a. C, estas duas espécies se fundiram em um só, ganhando o nome de enphyteusis e sua aplicação se estendeu às terras das cidades, das corporações, da Igreja e dos particulares em geral (PINTO, 2000:81).
Posteriormente, com a necessidade de atrair os colonos às terras, cominou-se a enfiteuse grega com o arrendamento público romano, nascendo um modo próprio de arrendamento de glebas de terras latifundiárias aos colonos.
Durante o período clássico, houve uma evolução desse instituto, que chegou até mesmo a mudar sua finalidade, deixando de ser a mera ocupação das terras para exploração ou para garantia do domínio, tomando moldes de direito real. São as palavras de Rosane Pinto (2000:82):
Mediante arrendamento de terrenos do Estado, mais tarde estendido aos municípios e, depois, aos particulares, permitiu-se a construção, à margem das estradas ou em praças públicas, de edifícios, onde banqueiros, estaleiros, taberneiros etc. desenvolviam suas atividades econômicas. As concessões desses arrendamentos, permitidas pelos Magistrados romanos, a princípio de longo prazo e, posteriormente, inclusive concedidas a título perpétuo, eram autorizadas mediante a obrigação de construção no terreno locado e de pagamento de quantia única, ou de uma pensão anual, o pensio ou solarium. Do exercício do arrendamento decorreu a necessidade da sua proteção. A concessão da proteção ao direito de uso e fruição da edificação pelo pretor, através de um novo interdito, o de superficiebus. Assim, esse direito, que era pessoal, vai tomando contornos de direito real.
Nesse diapasão, a superfície constituiu-se em instituto autônomo de direito real, de uso e fruição, de uma construção em terreno alheio. No entanto, o superficiário não era proprietário do edifício, pois, o direito romano não concebeu a idéia da propriedade da construção separada da propriedade do solo, não alcançando, portanto, o status do domínio.
Aqui, o direito de superfície decorria de contrato, caso decorresse de uma compra e venda, locação ou doação; herança ou legado, havendo a possibilidade de aquisição em virtude de usucapião.
Além do uso e gozo, o superficiário poderia constituir usufruto, gravar de servidão ou hipotecar.
Para a extinção do direito de superfície, era necessário o vencimento do prazo da concessão, a renúncia do superficiatário, o resgate, a confusão dos titulares, da destruição do imóvel, da prescrição.
Durante a idade média, houve grande salto no direito de superfície. Tal direito passou a ser admitido em relação a plantações e, nesse caso, a propriedade da plantação era diversa da do solo. O mesmo ocorreu em relação às construções.
Essa separação da propriedade do solo da propriedade das construções ou plantações foi influência determinante para a idéia do domínio dividido em direto ou iminente, pertencente ao proprietário do imóvel, e útil, pertencente ao superficiatário. Ou seja, houve o desmembramento da propriedade fundiária em direta e útil.
Sobre as causas determinantes do desenvolvimento da superfície durante a idade média, Rosane Pinto leciona (2000:83):
As principais razões que ensejaram o desenvolvimento da superfície nesse período histórico decorreram, respectivamente, do interesse da Igreja católica em legitimar as construções feitas sobre os terrenos de sua propriedade e de dar destinação produtiva às suas terras incultas e da influência do direito dos povos bárbaros, especialmente dos germânicos. Estes, por serem nômades, não se prendendo à terra, atribuíam maior valor ao trabalho do construtor e às coisas plantadas do que ao direito de propriedade do solo.
Ocorre que os institutos da enfiteuse e da superfície acabaram sendo aplicados com abuso, principalmente em relação à cobrança dos impostos. É o que explica Rogério Derbly (2002:744):
A superfície, neste período, foi concebida como verdadeira propriedade paralela à propriedade do solo. Este entendimento durou até a Revolução Francesa, quando então, devido aos abusos cometidos pelos senhores feudais – escravidão dos homens a terra e altos preços dos censos que eram obrigados a suportar pelo uso da superfície – a enfiteuse, quanto à superfície foram banidas, restaurando-se a unidade da propriedade na pessoa do proprietário do solo.
Obviamente, tal instituto não foi bem visto pelos ativistas da Revolução Francesa. Rosane Pinto chega a seguinte conclusão (2000:83):
Assim, de instituições simples, à época dos romanos, transformaram-se, na Idade Média, convertendo-se em fonte de renda para os proprietários de vastas áreas de terra, ao mesmo tempo que se apresentavam aos que cultivavam a terra como intolerável ônus à sua propriedade de fato.
Consequentemente, o Código Civil Francês de 1804, um marco da era moderna, não contemplou os institutos da enfiteuse e da superfície. Em decorrência disso, outros instrumentos jurídicos publicados seguiram a mesma orientação, salvo o Código Civil da Holanda de 1884 e o Código Civil Austríaco de 1811. Não obstante, mesmo na França, os institutos continuaram a existir consuetudinariamente e é assim que até hoje se mantém, com base na construção doutrinária.
Em meados do século XX, quase todos os ordenamentos jurídicos europeus passaram a regular o instituto da superfície, às vezes limitado apenas às edificações. É interessante destacar que a Espanha, em seu Código Civil de 1889, não disciplinou a matéria, porém, o fez por via ordinária, em 1956, criando uma modalidade urbanística de direito de superfície (PINTO, 2000:84). No Código Alemão, o instituto surgiu como direito real e limitado às edificações.
No Brasil, há registros de que, enquanto colônia de Portugal, o direito de superfície vigorou. Após a independência, em 1822, foi publicada, em 20.10.1823, a Lei 20, determinando que continuassem a vigorar as Ordenações Filipinas, por inexistência de leis próprias (DERBLY, 2002:745).
Somente em 1864, por força da Lei 1.237, o direito de superfície foi extinto. É que, diante da necessidade de se substituir a legislação estrangeira, os encarregados de elaborar o Código Civil brasileiro não incluíram a superfície.
O projeto do Código Civil de 1916 não contemplava a superfície, embora alguns revisores o tenham acrescido, mas sem obterem a aprovação da Comissão Especial da Câmara dos Deputados (DERBLY, 2002:746). E assim, sem elencar no rol dos direitos reais o direito de superfície, o Código Civil de 1916 foi promulgado.
Em 1967, houve a promulgação do Decreto-Lei 271, que, segundo Rosane Pinto (2000:86):
...instituiu a concessão de uso de terrenos públicos ou particulares, remunerada ou gratuita, por tempo certo ou indeterminado, como direito real resolúvel, para fins específicos de urbanização, industrialização, edificação, cultivo da terra, ou outra utilização de interesse social, permitindo-se a concessão, inclusive de uso do espaço aéreo, contratada por instrumento público ou particular, ou por simples termo administrativo, com registro cível e trasmissível por atos inter vivos ou por sucessão legítima ou testamentária, conforme dispõem, respectivamente, o Art. 7º e parágrafos e Art. 8º do referido diploma legal.
Por conta desses dispositivos, alguns juristas entenderam por estar-se diante da reintrodução do direito de superfície ao ordenamento brasileiro. No entanto, não foi o que prevaleceu, conforme explica Rosane Pinto (2000:86):
... o direito real de uso e o direito real de superfície são categorias distintas de direitos reais limitados.
... a concessão de direito real de uso, outorgada por pessoa jurídica de direito público ou privada, não se confunde com o direito de superfície. No primeiro caso, não se opera a suspensão do princípio superfície solo cedit não sendo afetado o princípio da acessão.
No que tange a concessão de uso do espaço aéreo, há uma impropriedade de qualificação, haja vista que o espaço aéreo não é coisa que se transmita ou conceda; tampouco há um direito de superfície, mas uma servidão em benefício de prédios vizinhos.
Embora abolido do ordenamento jurídico brasileiro até muito recentemente, o direito de superfície foi finalmente introduzido, por meio do Estatuto da Cidade (Lei 10.257/2001) e posteriormente, com o advento do Código Civil de 2002. O instituto, como se apresenta nos dois diplomas legais mencionados, será detalhadamente estudado nos capítulos que se seguem.
2 Considerações Gerais
Para o fim de delinear o conceito do direito de superfície, é necessário compreender antes o conceito de acessão.
Segundo Ricardo Pereira Lira (2003:251):
Acessão é a união física entre duas coisas, formando, de maneira indissolúvel, um conjunto em que uma das partes, embora possa ser reconhecível, não guarda autonomia, sendo subordinada, dependente do todo, seguindo-lhe o destino jurídico.
A acessão pode ocorrer de dois modos distintos. É chamada acessão discreta, quando resulta de um desenvolvimento natural da própria coisa, como acontece com os frutos da árvore e com as crias dos animais. E é chamada de contínua quando há uma união exógena das coisas, como ocorre com as plantações (LIRA, 2003:251).
Como já pincelado anteriormente, a edificação e a plantação são regidas pelo princípio superfícies solo cedit, isto é, tudo que se planta ou constrói em solo alheio é da propriedade do dono do solo. E é esse o princípio que prevalece no ordenamento jurídico brasileiro.
Lira adverte que (2003:251):
Pode ocorrer, contudo, a suspensão dos efeitos da acessão, quando se terá a superfície temporânea, ou a interrupção dos efeitos da acessão, quando se consubstanciará, nesses casos, o princípio superfície colo cedit, pois a propriedade do incremento (construção ou plantação) é de quem o realizou, continuando o terreno do domínio do dono do solo.
Assim, trata-se do direito de superfície, que suspende ou interrompe os efeitos da acessão e aquele que constrói ou planta sobre terreno alheio fica com a propriedade de superfície, ou seja, da construção ou plantação, totalmente distinta da propriedade do solo.
Diante disso, Lira conceitua o direito de superfície (2003:252):
É o direito real sobre coisa alheia, autônomo, temporário ou perpétuo, de fazer uma construção ou plantação sobre ou sob solo alheio, ficando a construção ou plantação da propriedade de quem constrói ou planta, bem como o direito de manter essa propriedade sobre o solo alheio.
É direito real sobre coisa alheia porque, na sua forma inicial, revela-se em princípio por uma concessão ad aedificandum ou ad plantandum, sendo que o instrumento que contèm essa concessão (contrato superficiário), levado ao Registro de Imóveis, já dá nascimento a um direito real sobre o lote ou gleba alheia. Concretizando-se a concessão, pela construção ou plantação, o direito que era incorpóreo se corporifica, com a materialização do incremento, gerando o direito real de mantê-lo sobre ou sob a propriedade de outrem.
Além disso, é direito autônomo por ter características que o diferenciam dos demais direitos reais sobre coisa alheia. Ora, na enfiteuse, o enfiteuticador entrega ao enfiteuta o uso e gozo e há a possibilidade de transferir a terceiros esses direitos, desde que pago o laudêmio. Ao contrário do direito de superfície, em que não há esse desdobramento e a transferência independe de pagamento de laudêmio. No usufruto, ocorre o mesmo, já que o proprietário transfere ao usufrutuário tanto o uso como o gozo da coisa, o que não ocorre na superfície. Já na servidão, há necessidade de indicação de um imóvel dominante e outro serviente, o que não ocorre no direito de superfície. A concessão do direito real de uso de que trata o Decreto-Lei n. 271/67 não enseja a interrupção dos efeitos da acessão. Tampouco pode-se confundir a superfície com locação, uma vez que a primeira encontra-se no campo dos direitos reais, ao passo que a segunda está nos direitos pessoais (LIRA, 2003:252).
Por esse motivo, Rosane Pinto leciona (2000:88):
Concedido o direito de superfície, ao superficiário pertence o edifício construído ou a plantação feita, continuando o solo a pertencer ao dono da propriedade, enquanto durar o prazo da concessão da propriedade resolutiva da superfície. Este terá como retribuição imediata o pagamento de uma pensão periódica, o solarium dos romanos, se assim for convencionado e, como retribuição futura, a aquisição da res superficiaria.
Com o término do prazo da propriedade superficiária, cessa o termo final da suspensão da acessão, atribuindo-se, imediatamente, ao proprietário do solo a propriedade da construção ou plantação neste existente, por decorrência do princípio de que superfícies solo cedit.
Desta forma, tendo em vista sua natureza jurídica, isto é, o caráter da norma concreta, é inquestionável que o direito de superfície apresenta-se como direito real imobiliário, oponível erga omnes, limitado e autônomo, de construir ou manter construções ou de manter ou erigir plantações, em solo alheio, em caráter temporário ou perpétuo.
Rosane Pinto adverte que o conceito de superfície, como direito real, pode variar em razão da forma como é disciplinado nos diversos ordenamentos e acentua (2000:87):
No sentido jurídico tradicional, que provém do direito romano, a superfície, como direito real, é tudo que se eleva acima do solo, compreendendo, além do cumprimento e da largura, a altura, pois é acima do solo que as obras são construídas e onde se encontram as plantações apesar de alguns ordenamentos estenderem o direito de superfície a obras feitas no subsolo.
Assim, o direito de superfície pode ser resumido como um direito de caráter real que confere a propriedade da construção ou plantação, ainda que de modo temporário, mediante pagamento ou não de uma quantia periódica, transmissível por ato inter vivos ou causa mortis, alienável, podendo ser temporário ou perpétuo.
É notório que a superfície pode ser edilícia, se tiver por objeto a construção; ou vegetal, se tiver por objeto a plantação. Segundo as palavras de Rosane Pinto (2003:88):
Conforme já mencionado, o objeto do direito de superfície pode ser construções, às vezes denominadas superfície edílica, ou plantações, também chamada de superfície vegetal, agrícola ou agrária, sendo que algumas legislações contemplam, tão-somente, uma ou outra forma. São admitidas construções dos mais variados tipos, que vão desde cadeiras de teatro ou estádios, assim como construções preexistentes. Porém, só poderá referir-se a uma construção em sua totalidade e não limitá-la a uma só parte. Quanto às plantações, estas se referem às culturas duradouras, como videiras e árvores frutíferas e aquelas destinadas a corte, que podem, também, ser preexistentes.
Ainda sobre as características da superfície, esta poderá ser perpétua, se ocorrer a interrupção dos efeitos da acessão e será temporária se acontecer a simples suspensão dos efeitos da acessão. Será remunerada se previsto o pagamento de cânon ou gratuita, se não.
Há três formas de constituição da superfície, conforme aponta Lira (2003:253):
A primeira delas é a concessão para construir ou plantar, que, em sistemas como o nosso, deve formalizar-se por escritura pública, já que necessariamente o valor do imóvel será superior à taxa legal, devidamente registrada no Registro de Imóveis.
A segunda delas é a constituição por cisão. Essa modalidade parte de um imóvel construído ou plantado, no qual já se tenham operado os efeitos da acessão. O dono do imóvel retém em seu domínio o terreno e transfere a outrem, que passa a ser superficiário, a propriedade da construção ou plantação.A nós nos parece inexistir obstáculo no sentido de que a operação se desenvolva inversamente: o dono do imóvel transfere a outrem a propriedade do terreno e retém o domínio da construção ou plantação, passando, assim, a assumir a condição de superficiário.
A derradeira forma a considerar é a da possibilidade da constituição da superfície por usucapião. Lavram controvérsias sobre o tema. Juristas há que dão pela impossibilidade dessa modalidade de constituição, uma vez que se determinada pessoa exerce a posse de certa edificação como o animus rem sibi habendi, desde que satisfeitos os demais requisitos da usucapião, adquirirá necessariamente o domínio do trato de terra sobre o qual assenta dita edificação, tornando-se, dessa maneira, proprietária do todo, não se caracterizando logicamente uma propriedade separada superficiária mantida sobre o solo de outrem. Outros há que se manifestam por outra possibilidade, como, por exemplo, se, no caso de uma edificação relativamente à qual se tenham operado os efeitos da acessão, o possuidor da edificação, com animus domini, passa a pagar, pelo prazo suficiente à consumação da usucapião, ao proprietário um solário, que implica evidentemente no reconhecimento do domínio do trato de terra sobre o qual está a edificação, aperfeiçoando-se, assim, a aquisição, pelo usucapiente, da edificação pousada sobre o solo de outrem. Quod plerumque accidit, afigura-se-nos que a primeira hipótese será de ocorrência mais freqüente, e a segunda, de ocorrência significativamente bem mais remota.
O direito de superfície pode ser exercido de formas distintas. Um primeiro modo é o exercício que se dá no subsolo. Uma outra maneira é o direito de sobrelevação, ou seja, um direito de superfície em segundo grau, em que o superficiário concede a um terceiro o direito de construir sobre sua propriedade superficiária, em que a propriedade do solo continua do primeiro concedente, que faz a concessão ao primeiro superficiário, que, por sua vez, faz outra concessão ao segundo superficiário. Exemplo de uma maneira de exercício de superfície é o que ocorre em favelas, onde se dá o "direito de laje", em que o morador concede a outrem o direito de construir sobre a sua laje, criando o direito informal situação bastante semelhante à prevista em Códigos Civis europeus (LIRA, 2003:253).
Lira ainda aponta alguns direitos e obrigações do superficiário (2003:254):
Respinguemos os direitos do superficiário:
a) tem ele, no caso da concessão ad aedificandum ou ad plantandum, o direito de imitir-se na posse do terreno para construir ou plantar;
b) tem ele a posse direta da área objeto da concessão, incluindo o acesso ao entorno necessário ao exercício do direito de construir ou plantar;
c) se prevista no título, tem o superficiário direito à indenização do valor do bem superficiário, quando da extinção da superfície, quando dito bem ingressa no patrimônio do concedente (o que se chama impropriamente de reversão, e dizemos impropriamente porque o bem jamais esteve no patrimônio do concedente);
d) domínio sobre o bem superficiário;
e) instituir direitos reais de uso, gozo e garantia sobre o bem superficiário;
f) reconstruir ou replantar, se ocorrer a perda do bem superficiário dentro do prazo da concessão, salvo disposição contrária.
Indiquemos as obrigações do superficiário:
a) realizar a construção ou plantação dentro do prazo assinado no título, sob pena de caducidade do direito;
b) pagar o solarium, na superfície remunerada;
c) pagar os tributos incidentes sobre o bem superficiário, na forma da legislação fiscal aplicável;
d) conceder preferência ao concedente no caso de alienação da superfície.
Obviamente, os direitos e obrigações do concedente resultam dos acima elencados e são assim resumidos por Rosane Pinto (2000:88):
... ao proprietário do solo é lícito:
a) utilizar parte do imóvel que não constitui o objeto da superfície, observadas eventuais restrições contratuais;
b) receber o pagamento da pensão periódica, caso tenha sido ajustada;
c) exercer o direito de preferência na aquisição da superfície, se for colocada à venda pelo superficiário;
d) proceder à resolução da superfície antes do advento do termo, se temporária. Se o superficiário não edificar ou plantar no tempo aprazado, ou se edificar em desacordo com o convencionado, ou, ainda, se lhe der destinação diversa da prevista no negócio;
e) construir gravames reais sobre o solo;
f) tornar-se dono da construção, ou plantação, uma vez extinta a superfície, indenizando, ou não, o superficiário.
Outrossim, são obrigações que competem ao concedente:
a) não praticar atos que impeçam ou prejudiquem a concretização, ou o exercício do objeto do direito de superfície;
b) dar preferência ao superficiário na aquisição da propriedade do solo, caso esta se faça a título oneroso.
É importante ressaltar a possibilidade de proteção possessória, conforme leciona Rosane Pinto (2000:89):
... concedido o direito de superfície, o superficiário, como titular de um direito real, passa a gozar da proteção possessória em geral e, quando tornar-se proprietário da construção ou plantação, passará a dispor das ações petitórias. Portanto, assiste-lhe o direito de propor as ações possessórias, como as ações de manutenção e de reintegração de posse, por decorrência da relação existente entre o próprio fato da posse e a pessoa do superficiário. Na condição de proprietário da construção ou plantação cabe-lhe o uso das ações petitórias, isto é, da ação reivindicatória, contra quem quer que o prive da posse da construção ou da plantação, da ação negatória, contra quem pretenda direitos sobre a construção ou a plantação e da ação confessória, para que se declare o seu direito. Por ter a posse do bem e ser proprietário, assiste-lhe o direito de beneficiar-se das ações de embargos de terceiro, de nunciação de obra nova e de dano infecto.
Na prática, o direito de superfície aumenta as possibilidades de utilização da propriedade por parte do titular do terreno.
No caso de um proprietário não ter recursos para explorar seu terreno, ele poderá ceder a superfície para que outro dê destinação econômica; numa praça pública, o município pode conceder o subsolo para exploração de um estacionamento, entre outros exemplos.
Lira acentua o seguinte (2003:254):
Não se deve descartar a eventualidade de utilizar-se o direito de superfície como instrumento útil em uma política habitacional de assentamento de população carente, concedendo-se a área em que está assentada dita população em superfície, com uma cláusula de opção de compra pelos moradores ao final do prazo da superfície.