A nova Lei nº. 12.112, de 10/12/2009, que alterou significativamente a Lei 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato, já se encontra em vigor desde o dia 25/01/2010.
Tal legislação tem tudo para causar muitas implicações no campo comercial (não residencial), especialmente no setor de franchising, na medida em que boa parte daqueles que contribuem para o desenvolvimento deste campo, quer franqueadores, quer franqueados, são também locatários e, portanto, poderão ser afetados em algumas situações.
Dentro deste cenário, de um lado se encontram as entidades ligadas ao ramo imobiliário, tais como o Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo (CRECI-SP), o Conselho Federal de Corretores de Imóveis (COFECI), Associação Brasileira de Shopping Centers (ABRASCE), e os advogados atuantes nesta fatia de mercado. Observam a nova lei com "bons olhos" e entendem que, com a facilitação dos processos de despejo, haverá supostamente uma maior oferta de imóveis e, por consequência, uma possível redução dos alugueres.
Já, de outro lado, estão os institutos vinculados ao varejo, dentre eles, a Associação de Lojistas de Shoppings Centers (ALSHOP), as Associações de Comércio de Ruas em geral, a Federação do Comércio do Estado de São Paulo (FECOMERCIO-SP), entre outras, e, segundo o que foi possível até agora, superficialmente, apurar nos meios de comunicação, alguns poucos juristas influentes neste setor imobiliário, os quais avaliam com críticas a nova lei considerando-a prejudicial aos inquilinos, especialmente em 2 (dois) pontos, a saber: (i) na parte em que ela diminui a possibilidade de o locatário poder atrasar o aluguel para no máximo uma vez em um período de 24 (vinte e quatro) meses, conforme previsão contida no art. 62, parágrafo único, e; (ii) no item que trata da ação judicial renovatória de contrato de locação comercial em que agora basta a prolação de uma sentença improcedente pelo juiz, sem que seja mais necessário o seu trânsito em julgado (ou seja, sem que seja mais necessário esgotar todas as instâncias judiciais), para que o locatário, após o prazo de 30 (trinta) dias, seja despejado, de acordo com o que consta do art. 74.
Tendo em vista que cada um dos lados parece vislumbrar tão-só os seus próprios interesses, o que, diga-se de passagem, causa certa perplexidade, haja vista que, se uma nova lei acaba de surgir, toda essa situação já deveria estar bem definida, ou, pelo menos, mais transparente e objetiva, qualquer um, como cidadão, não pode deixar de refletir sobre o assunto, conforme segue adiante.
Inicialmente, partindo de uma pesquisa sobre como se deu o trâmite do projeto desta nova legislação para depois tentar descobrir quem afinal está mais próximo da realidade do mercado imobiliário, não é difícil constatar que a sua aprovação ocorreu às pressas, sem a prévia discussão com todos os setores interessados. Tanto é assim que a proposta chegou ao Senado Federal em julho do ano de 2009 e foi logo aprovado em tempo recorde no mês de outubro, em caráter terminativo.
Dessa forma, como houve extrema precipitação na aprovação da nova lei, conclui-se logicamente disso que somente o tempo vai dizer se essa legislação será ou não positiva para o segmento, o que é um absurdo em se tratando de um país em pleno desenvolvimento como o Brasil em que o mercado imobiliário se destaca cada vez mais no cenário econômico.
Mesmo assim, não se pode silenciar diante de todo esse quadro que ora se apresenta e que por sinal é lamentável em virtude de a nova lei não ter sido devidamente debatida, motivo pelo qual não resta alternativa senão observar de que forma as alterações da lei do inquilinato poderão repercutir no setor de franchising, setor esse que em sua grande maioria é composto por micro e pequenos empresários que, quase sempre, também são locatários comerciais.
Pois bem. A lei do inquilinato, antes das recentes alterações, já gerava uma situação desequilibrada e favorecia muito mais o locador comercial e agora a tendência é que ela não só aumente esse cenário desigual como também venha a suprimir o desenvolvimento dos micro e pequenos empresários que atualmente são, em contrapartida, os maiores empregadores deste país, de acordo com as pesquisas elaboradas pelo SEBRAE.
Ora, se antes esses pequenos lojistas podiam atrasar o aluguel por no máximo duas vezes em um período de 12 (doze) meses, a fim de que a relação locatícia não fosse dissolvida em uma ação judicial promovida pelo empreendedor locador, agora, com a nova lei, se eles tiverem alguma dificuldade econômica e não conseguirem pagar o aluguel por mais de uma vez em um período de 24 (vinte e quatro) meses poderão ser despejados, o que obviamente não será muito difícil de ocorrer se for levado em conta que esses empreendedores de pequeno porte carecem de todo tipo de infraestrutura e não possuem nenhuma força para negociarem em pé de igualdade com os locadores comerciais.
E tal panorama tende a se agravar ainda mais no caso das locações comerciais de espaços em shopping centers, senão vejamos.
Hoje em dia o indivíduo que queira, por exemplo, estabelecer uma franquia em um shopping center terá que enfrentar uma série de entraves a começar pelo pagamento de altas luvas para obter a cessão temporária de uso do ponto comercial locado. Não bastasse isso, é bem custoso manter nesse tipo de empreendimento, posto que a maior parte das despesas decorrem do pagamento dos alugueres, já que o shopping tem o costume de exigir o aluguel em dobro no mês de dezembro de cada ano, conhecido como o 13º aluguel (em alguns casos, há até mesmo a imposição de um 14º aluguel na páscoa, 15º aluguel no dia dos namorados etc.), tudo isso sem falar no condomínio e no fundo de propaganda também mensalmente cobrados, bem como na carga excessiva de impostos devida ao fisco e na exagerada burocracia exigida pelo governo.
Como se vê, os micro e pequenos empresários, em sua maioria também franqueadores e/ou franqueados, já tinham diversas barreiras para conseguirem sobreviver em um shopping center. Agora com as mudanças sequer poderão mais atrasar ao menos 2 (dois) alugueres em um período de 24 (vinte e quatro) meses.
E não é só. Não se pode ainda esquecer que, em regra, esses grandes centros comerciais têm o costume de iniciarem suas atividades cobrando valores muito mais baixos de aluguel, adotando depois boa parte deles a nefasta política de aumentarem de forma injustificada e exagerada os alugueres a cada novo período de renovação do contrato de locação, sem fazerem qualquer estudo técnico apurado para averiguarem se houve mesmo a valorização dos pontos comerciais locados, fator negativo esse que, com a nova legislação, poderá piorar ainda mais, na medida em que com todo esse poder nas mãos bastará estes empreendedores aumentarem demasiadamente o aluguel quando não mais quiserem a permanência de um locatário no imóvel locado, a fim de inviabilizarem a operação e, após o despejo, colocarem outra pessoa no local.
Com efeito, se por um lado a nova lei protege ainda mais o locador comercial eliminando quase que por completo a possibilidade de o locatário atrasar o aluguel, de outra ela poderá acarretar um desestimulo àquele franqueador e/ou franqueado que estiver pensando em se estabelecer em um ponto comercial situado em um shopping center.
Mas há outra imposição da nova lei que da mesma forma poderá contribuir para que o comércio desenvolvido pelo setor de franchising seja muito mais prejudicado, a qual já fora aqui mencionada, a saber: a mudança ocorrida no procedimento da ação judicial renovatória que concede ao locatário o direito compulsório de renovar o contrato de locação comercial pelo período de 5 (cinco) anos, desde que preenchidos alguns requisitos legais.
A lei antiga, na hipótese de o juiz não renovar o contrato, garantia ao locatário o prazo de até 180 (cento e oitenta) dias para a desocupação do imóvel locado, contados a partir do trânsito em julgado da decisão, isto é, depois de esgotadas todas as instâncias jurídicas. Contudo, a nova lei reduziu esse prazo para 30 (trinta) dias, abolindo a expressão "trânsito em julgado", dando a entender que bastará uma sentença desfavorável em primeira instância para que seja autorizada a retomada do imóvel pelo locador no referido prazo curto, o que poderá ensejar situações um tanto injustas e irreversíveis para o locatário, especialmente quando ele for despejado em primeira instância e depois reverter essa decisão em última instância, já estando o ponto comercial ocupado por um terceiro de boa-fé.
Por tudo isso, não resta dúvida de que é excessivamente fantasioso dizer nesse momento que as mudanças da lei do inquilinato aumentarão a oferta de imóveis comerciais e, com a competição, empurrarão os alugueres para baixo, até porque o mercado já se encontrava, e ainda se encontra, muito aquecido. Além disso, todos sabem que a rapidez dos processos de despejo depende muito mais da eficácia da Justiça no enfrentamento da enxurrada de liminares de retomada que estão por vir do que propriamente das imposições desta nova lei, a qual tem tudo para virar "letra morta" e piorar a situação dos franqueadores e franqueados que, quase sempre, são também micro e pequenos empresários e, em sua grande maioria, locatários comerciais. Mas só o tempo confirmará essa tendência.