Compras de final de ano, shoppings centers lotados, novos lojistas e o pagamento da chamada "res sperata"

Final de ano, época de confraternização com amigos e familiares, momento propício para as compras.

Muitos brasileiros, sem falar no mundo inteiro, utilizam-se dos shoppings centers para as compras de Natal, os quais, normalmente, ficam lotados de pessoas angustiadas em busca do presente ideal.

O grande volume de consumidores aliado a comodidade de encontrar diversos produtos e serviços em um mesmo local atrai a atenção de futuros lojistas, os quais, muitas vezes, sem a devida assessoria profissional, aventuram-se ao fechar contratos de locação de espaços comerciais dentro destes grandes empreendimentos.

É cediço que os Centros Comerciais, existentes nas cidades de grande e médio porte, conhecidos pelo anglicismo Shopping Center, guardam certas peculiaridades, concentrando em um mesmo local, lojas, departamentos, estabelecimentos alimentícios e recreativos que facilitam, sobremodo, a vida dos frequentadores que buscam momentos de entretenimento e diversão, adquirindo e consumindo produtos e mercadorias.

Nas palavras do renomado jurista Arnaldo Rizzardo ^[01], o Shopping Center distingue-se dos antigos centros empresariais:

por ser um conjunto de estabelecimentos comerciais, com cinemas, butiques, bares, restaurantes, áreas de lazer, tudo em um único prédio. Há um avanço, um aperfeiçoamento, um dinamismo mais extenso e vivo, um novo conceito de comércio, formando-se uma pequena cidade de lojas autônomas dirigidas para a venda de roupas, eletrodomésticos, perfumaria, instrumentos de som, móveis e todos produtos que comportem o seu depósito nos estabelecimentos, com vias internas, estacionamentos amplos, centros de recreio e lazer, galerias, raças, exposições, restaurantes.

O shopping center nasce muito antes do início de sua construção, cabendo ao empreendedor realizar pesquisas mercadológicas e estudos de viabilidade econômica para o sucesso do empreendimento, além de desenvolver projetos de engenharia e arquitetura que atendam aos requisitos impostos pelas autoridades competentes.

Segundo os ensinamentos de Gladston Mamede ^[02], o empreendimento:

principia no plano das organizações, uma vez definida a operação empresarial e logística sobre a qual será movimentado e, no plano jurídico, estabelecido o suporte de registros e regulamentos necessários para dar suporte àquela estrutura econômica e mercadológica. Já nessa fase, sua negociação é encetada, postando-se o empreendedor como fornecedor de um serviço de alta tecnologia (o serviço de estabelecimento administrativo, jurídico e mercadológico de um centro otimizado de compras), oferecendo seu produto (sofisticado, de elevada tecnologia organizacional e de estímulo ao consumo) à comunidade, esforçando-se para atrair seus consumidores: comerciantes, ou pessoas interessadas em tornarem-se comerciantes, oferecendo-lhes a possibilidade de se tornarem lojistas no shopping center.

A cessão dos espaços é feita, na maioria das vezes, através de contrato de locação atípico, consubstanciando-se pela chamada res sperata, que nada mais é que uma espécie de contraprestação devida pelo lojista para reserva da área onde pretende instalar o negócio, bem como, pelos estudos técnicos e mercadológicos realizados quando da edificação do empreendimento.

O contrato de res sperata é celebrado em um momento anterior a construção do empreendimento, não se confundindo com o contrato de locação propriamente dito, uma vez que, a loja ou o espaço comercial ainda não existe. Contudo, não se pode afirmar que o referido contrato se limita a ser apenas a ser um simples direito de reserva ^[03], sendo, também, uma contraprestação por todos os estudos mercadológicos e desenvolvimento do tennant mix que compõe a estrutura organizacional do negócio.

De seu turno, Fernando Albino A. de Oliveira aduz que a res sperata constitui "a importância paga pelo lojista como retribuição pelos estudos técnicos procedidos pelo empreendedor do shopping center, envolvendo pesquisas de mercado, estudos de viabilidade econômica, de projetos e de alocação do tenant mix, garantia de reserva de espaço e direito de participar da estrutura organizacional do shopping center" (RDT 45/169).

Por conseguinte, não se trata de pagamento pela valorização do ponto comercial ou mesmo preferência na locação, tal como previsto na chamada "Lei de Luvas", mas sim, de uma contraprestação devida ao empreendedor do Centro Comercial pela reserva do espaço e pelos complexos estudos mercadológicos realizados quando da sua edificação.

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Assim, a res sperata é uma contraprestação pelo trabalho de formações do fundo de comércio, da estrutura física e do tennant mix que compõe a estrutura organizacional do negócio, dado o imenso volume de capital investido e pelos conhecimentos técnicos e pesquisas empregadas desde o projeto até a edificação final, sem se confundir, portanto, com o pagamento do aluguel propriamente dito ^[04].

Ademais, forçoso é reconhecer que a propaganda e divulgação dos negócios ocorrem por força da localização em um mesmo lugar e pelo conjunto arquitetônico por onde circulam diariamente, milhares de pessoas.

Consequentemente, a res sperata constitui sim, merecida retribuição paga pelo lojista ao pretender instalar no shopping center seu empreendimento, pela comodidade em se estabelecer em um ambiente pré-existente, decorado, organizado e com clientela em potencial, sendo certo que os Centros Comerciais assim modelados constituem em espaço agradável, atrativo e saudável para as pessoas frequentarem, divertirem-se e consumirem.

Notas

1. RIZZARDO, Arnaldo, Contratos, 5. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2005, p. 510.
2. MAMEDE, Gladston, Contrato de locação em shopping center: abusos e ilegalidades, Belo Rorizonte: Del Rey, 2000, p. 41.
3. Em que pese o aludido posicionamento, é de se ressaltar o entendimento de Gladston Mamede, para quem, "celebra-se, destarte, um contrato a título de direito de reserva da localização (res sperata) com o futuro lojista, que pagará certa quantia periódica durante a fase de construção. MAMEDE, Gladston, Op cit. p. 41.

Neste mesmo sentido, em sua obra Dicionário Jurídico, Maria Helena Diniz aduz que locução latina res sperata significa reserva de localização pretendida em shopping center em construção pelo futuro lojista, que, para tanto, firma com o proprietário um contrato, contribuindo periodicamente com certa quantia até que a edificação se complete. Com isso, o futuro usuário, como contraprestação das despesas com projeto, construção, etc., está assegurando a reserva da unidade que previamente escolheu. Com o pagamento desse capital, que não será restituído após a conclusão da obra, o lojista passa a ter o direito de reserva da localização ou de garantia de entrega do local que integrará o fundo de reserva. DINIZ, Maria Helena, Dicionário jurídico, V. 4 Q – Z, São Paulo: Saraiva, 1998, p. 189.

4. Tal avença não se confunde com o contrato que terá vigência após a construção do shopping center, para fins de atividade comercial. MAMEDE, Gladston, Op cit. p. 41.