A ação renovatória tem como principal objetivo proteger o fundo de comércio do locatário-lojista. E não é só, essa demanda judicial também serve para ajustar o valor do aluguel à realidade de mercado, bem como para o locatário-lojista pleitear, apesar de existir posicionamento contrário do Judiciário, a nulidade de cláusulas abusivas constantes do contrato de locação (ex: previsão de aluguel em dobro no mês de dezembro de cada ano; previsão de mobilidade do espaço comercial, de um local para outro, de acordo com a vontade do locador-empreendedor; proibição de o locatário-lojista instalar ou manter outro negócio, sede ou filial, do mesmo ramo em outro estabelecimento, dentro de um raio de XX quilômetros contados do centro do terreno do shopping center etc.).
O ponto comercial é, ressalte-se, o maior patrimônio do locatário-lojista, na medida em que, quando há a perda do prazo de propositura da ação renovatória: (i) o locador-empreendedor pode ingressar com uma ação de despejo, logo após o término do prazo determinado de vigência do contrato de locação, o qual poderá acarretar a perda do ponto comercial, sem dar direito a qualquer tipo de indenização, ou; (ii) o locador-empreendedor pode exigir o pagamento de novas luvas, aumentar do valor do aluguel, e/ou decretar qualquer outra ordem esdrúxula, como condição para a renovação da locação por mais um período.
Em outras palavras, vencido o prazo legal de renovação do contrato de locação, a conservação do negócio desenvolvido pelo locatário-lojista ficará literalmente nas mãos do locador-empreendedor.
Assim, desde que exerça o seu direito a renovação compulsória da locação comercial respeitando o prazo previsto na legislação aplicável à espécie, o locatário-lojista não poderá mais ser despejado imotivadamente e a cobrança de luvas não será mais exigível.
Vale lembrar que, em regra, não há a renovação imediata do contrato de locação, salvo na hipótese de constar da avença cláusula de prorrogação, ou renovação, automática e o locatário-lojista manifestar-se nesse sentido perante o locador-empreendedor, cláusula essa que, na prática, não é muito comum de existir.
Logo, a renovação normalmente se dará de modo amigável, por meio de aditamento do contrato de locação atual, ou da celebração de um novo contrato de locação, ou se efetivará mediante uma sentença judicial favorável e definitiva proferida em uma ação renovatória.
Vê-se, pois, que o locatário-lojista pode buscar a renovação amigável, antes do término do prazo de propositura da ação renovatória, negociando tempestivamente todas as condições contratuais do novo ajuste locatício, e contando obviamente para tanto com o auxílio de um advogado de sua confiança. Inclusive, nada impede o locatário-lojista, em caso de as tratativas porventura demorarem, de propor a ação renovatória dentro do referido prazo legal para não correr o risco de perder o ponto comercial e desse modo continuar com a negociação, iniciada extrajudicialmente, no próprio Judiciário, ocasião em que se houver acordo, este será homologado pelo juiz e a partir daí o processo será extinto.
No entanto, cabe alertar que o locatário-lojista, quando da negociação com o locador-empreendedor, deve ter cuidado extremo com o novo valor de aluguel a ser acordado, tendo em vista que, se aceitar pagar um locativo mais alto, prejudicará tanto a si próprio quanto aos demais locatários-lojistas detentores de negócios semelhantes no empreendimento.
Isso porque, na ação renovatória, a perícia judicial, que ajustará o valor de aluguel à realidade de mercado, costuma adotar o método "comparativo", ou seja, compara-se o valor de aluguel pago por lojas do mesmo ramo de atuação que se encontram no empreendimento, e depois se faz uma média para definir qual será afinal o valor real de aluguel a ser por elas pago no próximo período de locação.
Dessa forma, ao buscar inicialmente a renovação amigável, deve o locatário-lojista procurar dialogar, trocar informações e até mesmo unir-se com outros locatários-lojistas que atuem no mesmo segmento no empreendimento, a fim de que ninguém faça um acordo ruim com o locador-empreendedor, aceitando, por exemplo, pagar um valor mais alto de aluguel que, por consequência, prejudicará a todos.
De outra parte, não restando alternativa, ou optando-se, desde o início, pela propositura da ação renovatória, o locatário-lojista, para exercer regularmente tal direito, necessitará preencher, em suma, os requisitos específicos da Lei de Locações (Lei nº 8.245/91), os quais estão previstos em seus arts. 51, caput, incisos I, II, III e § 5º, e 71, caput e incisos I a VI, e seguem adiante:
a) Prova de ter celebrado contrato por escrito, com prazo mínimo (ou a soma dos prazos de vários contratos escritos e sucessivos, ou seja, sem interrupção, de menor prazo) de 5 (cinco) anos ou mais, com a indicação clara e precisa do período a ser renovado;
b) Prova de exploração do comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de 3 (três) anos.
c) Prova do exato cumprimento das obrigações estipuladas no contrato em curso, como aluguéis, condomínios, fundos de promoção, seguro, impostos prediais, taxas, verbas que variam conforme o consumo etc.;
d) Declaração dos fiadores, aceitando a renovação do contrato e os encargos da fiança (autorização dos cônjuges, se casados, também é preciso), bem como a comprovação, desde logo, da idoneidade financeira de cada um, por meio de certidões forenses, imobiliárias e de protestos, ainda que se tratem dos mesmos fiadores do contrato atual (exigência essa decorrente de alteração recentemente introduzida pela Lei nº 12.112/2009, conhecida por nova Lei do Inquilinato), devendo também haver a devida qualificação quando houver a mudança dos fiadores;
e) Indicação clara e precisa quanto à forma de reajuste (permitindo-se, hoje em dia, apenas o anual) e ao índice aplicável;
f) Indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação, no que diz respeito ao valor do aluguel, tanto o mínimo como o percentual; e
g) Propositura da ação renovatória no prazo decadencial de 1 (um) ano, no máximo, até 6 (seis) meses, no mínimo, anteriores à data do término do prazo do contrato em vigor.
O início da contagem desse prazo se dará consoante às condições estabelecidas no atual contrato de locação (ex: a partir da inauguração do empreendimento, da inauguração da loja no empreendimento, da assinatura do contrato etc.), não podendo o locatário-lojista deixar de observá-lo, a fim de não perder o seu direito à renovação compulsória, ficando, reafirme-se, a continuidade do seu negócio à mercê do locador-empreendedor.