Em meados de 2011, em razão da publicação da Lei n. 12.424, surgiu no Título III, Capítulo II, da Seção I, do Código Civil, a figura jurídica, denominada por FLÁVIO TARTUCE, de usucapião especial urbana por abandono de lar [01].
Tal modalidade está assim descrita no art. 1.240-A, do Código Civil:
"Art. 1.240-A. Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
§ 1o O direito previsto no caput não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez".
Ao lado das similitudes com as outras modalidades de usucapião, seria admissível afirmar que na usucapião especial urbana por abandono de lar a aquisição da propriedade dar-se-ia de forma originária? Ou, nesta nova modalidade, estar-se-ia diante de uma forma derivada de aquisição?
Ensina FRANCISCO EDUARDO LOUREIRO que "a usucapião (termo que o atual Código Civil utiliza no feminino) define-se como modo originário de aquisição da propriedade e de outros direitos reais pela posse prolongada e qualificada por requisitos estabelecidos em lei" [02], salientando que "é modo originário de aquisição da propriedade, pois não há relação pessoal entre um precedente e um subsequente sujeito de direito" [03]. Ou seja, "o direito do usucapiente não se funda sobre o direito do titular precedente, não constituindo este direito o pressuposto daquele, muito menos lhe determinando a existência, as qualidades e a extensão" [04].
Outrossim, asseveram FLÁVIO TARTUCE e JOSÉ FERNANDO SIMÃO que "a usucapião constituiu uma situação de aquisição do domínio, ou mesmo de outro direito real (caso do usufruto ou da servidão), pela posse prolongada, permitindo a lei que uma determinada situação de fato alongada por certo intervalo de tempo se transforme em uma situação jurídica: a aquisição originária da propriedade (RIBEIRO, Benedito Silvério. Tratado..., 2006, p. 169-172)" [05].
Assim, pela conceituação da usucapião, trata-se de forma originária de aquisição da propriedade, isso porque "existe uma aquisição do direito real sem vínculo causal com a titularidade anterior" [06]. Logo, "o direito de propriedade ou se adquire ex novo por determinação legal ou é transferido sem alienação, de modo a se não verificar o vínculo causal (...)" [07] existente na aquisição derivada (título registrário e sucessão hereditária).
No caso em estudo, em uma primeira análise e não obstante a problemática do assunto, é admissível a ideia de que o art. 1.240-A, do Código Civil trouxe uma exceção e criou, na hipótese de usucapião especial urbana por abandono de lar, a forma derivada de aquisição da propriedade.
Nas precisas lições de LUCIANO DE CAMARGO PENTEADO, "nos modos de aquisição derivados, existe uma vinculação causal, no ato da transferência, que faz com que a situação jurídica suceda-se sem alteração qualquer que não seja a subjetiva. Deste modo, de um lado ocorre uma espécie de alienação, na que o titular anterior transfere a posição jurídica para o novo titular, fazendo com que no ato de transferência sejam preservadas suas características e que também se possa falar de uma autêntica transferência, ou seja, de um ato causal segundo o qual se orienta o egresso e o ingresso da situação jurídica no patrimônio dos envolvidos" [08]. Ou seja, na forma derivada de aquisição, "há intermediação subjetiva [09].
Nesse contexto, para a aquisição da propriedade pela usucapião especial urbana por abandono de lar é patente o vínculo causal entre os sujeitos da relação jurídica material – "intermediação subjetiva"-, isso porque "há relação pessoal entre um precedente e um subsequente sujeito de direito [10], ex-cônjuge ou ex-companheiro, que abandonou o lar conjugal.
Assim, o direito do usucapiente, preenchidos os requisitos do art. 1.240-A, do Código Civil, tem vínculo causal direto com a condição de ex-companheiro ou ex-cônjuge usucapido.
Logo, o direito do usucapiente se funda sobre a condição jurídica do cotitular usucapido, sendo esta condição pressuposto à prescrição aquisitiva. A cotitularidade sobre o bem imóvel é um dos pressupostos de viabilidade da aquisição exclusiva da propriedade.
E demonstra-se importantíssima tal distinção, isso porque "nas formas originárias a pessoa que adquire a propriedade o faz sem que esta tenha as características anteriores, de outro proprietário" [11], justamente pela falta e vínculo causal.
Assim, no modo originário, não haveria "necessidade de recolhimento do imposto de transmissão quando do registro da sentença, com a ressalva, porém, que a negativa fiscal do IPTU dos últimos cincos anos deve ser apresentada; o título judicial ingressar no registro independentemente de registro anterior, ou seja, constituir exceção ao princípio da continuidade e mitigação ao princípio da especialidade registrarias; os direitos reais limitados e eventuais defeitos que gravam ou viciam a propriedade não se transmitirem ao usucapiente" [12].
Entretanto, considerando-se a usucapião especial urbana por abandono de lar forma de aquisição derivada da propriedade, o ex-cônjuge ou ex-companheiro usucapiente, tendo em vista o vínculo causal existente, responderia, por exemplo, por todos os tributos pendentes sobre a unidade imobiliária, assim como, no que tange à hipoteca, sujeitar-se-ia à prevalência do gravame.
Não obstante a complexidade da matéria, mas, tendo em vista o contexto abordado, é admissível sustentar que na usucapião especial urbana por abandono de lar a aquisição da propriedade dar-se-á pelo modo derivado, justamente pelo vínculo causal e pela situação jurídica das partes.
Notas
- TARTUCE, Flávio. "A usucapião especial urbana por abandono do lar conjugar". Disponível em http://www.flaviotartuce.adv.br. Acesso em 1º de fevereiro de 2012.
- LOUREIRO, Francisco Eduardo. "Código Civil Comentado". Coord. Min. Cezar Peluso. 2ª ed., Manole, São Paulo: 2008, pág. 1161.
- LOUREIRO, Francisco Eduardo. Op. cit., pág. 1161.
- LOUREIRO, Francisco Eduardo. Op. cit., pág. 1161.
- SIMÃO, José Fernando; TARTUCE, Flávio. "Direito Civil. Direito das Coisas". Vol. IV. Método, São Paulo: 2008, pág. 164.
- PENTEADO, Luciano de Carmargo. "Direito das Coisas". RT, São Paulo: 2008, pág. 259.
- PENTEADO, Luciano de Carmargo. Op., cit. pág. 259.
- PENTEADO, Luciano de Carmargo. Op., cit. pág. 259.
- SIMÃO, José Fernando; TARTUCE, Flávio. Op. cit., pág. 151.
- LOUREIRO, Francisco Eduardo. Op. cit., pág. 1161
- SIMÃO, José Fernando; TARTUCE, Flávio. Op. cit., pág. 152.
- LOUREIRO, Francisco Eduardo. Op. cit., pág. 1162.