O mercado imobiliário sempre esteve presente em nossa sociedade, vez que é indispensável ao ser humano possuir um local para residir. Contudo, além de apresentar o caráter descrito, por vezes, a propriedade de um imóvel serve para investimento, ou seja, se presta para gerar renda ao proprietário do bem, como ocorre nos casos em que o imóvel é locado a terceiros.
Portanto, o presente trabalho versará justamente sobre as precauções a serem tomadas antes de efetuar a locação de um bem imóvel, já que a prática acabou por demonstrar que omissões ou erros praticados principalmente na fase que antecede a assinatura do instrumento contratual geram prejuízos ao locador, perdas estas, que por vezes não conseguem ser reparadas.
Assim, o estudo ora realizado não busca esgotar todas as medidas preventivas a serem tomadas antes da realização de um contrato de locação, até mesmo pelo fato de se tratar de uma matéria ampla para ser analisada por intermédio de um artigo jurídico. Todavia, serão expostas as principais precauções a serem respeitadas de modo a fornecer maior segurança às pessoas que utilizam do mercado imobiliário tanto com a finalidade de simples moradia, bem como com o escopo de investimento.
Vale ressaltar inclusive que a importância dessa modalidade contratual é destacada pelos doutrinadores Washington de Barros Monteiro e Carlos Alberto Dabus Maluf, que em sua obra ao abordarem sobre o contexto histórico em que tal modalidade contratual surgiu declaram:
“O contrato de locação, que na terminologia do Direito romano se chamava locatio et conductio, tem por objeto coisas e serviços. Quer de coisas, quer de serviços, é um dos contratos mais usuais e mais necessários”.
Ainda com relação à introdução e compreensão do presente artigo jurídico indispensável discorrer de forma célere sobre o contrato de locação em sentido estrito, que possui amparo tanto no Código Civil Brasileiro, que versa sobre a locação de bens móveis e imóveis, bem como pela Lei n° 8.245/1991, que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes e a Lei n° 4.504/1964, que trata do Estatuto da Terra, e dá outras providências.
Desse modo, o presente trabalho, de acordo com o que fora proposto abordará precauções a serem adotadas antes de locar um imóvel urbano, contudo, no decorrer da exposição poderemos observar que muitas sugestões ora propostas serão adotadas para todas as modalidades locatícias.
Cumpre esclarecer que a legislação pátria prevê o instituto jurídico da locação como um contrato, nos moldes do que estabelece o artigo 565 do Código Civil que segue abaixo transcrito.
”Art. 565. Na locação de coisas, uma das partes se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante certa retribuição”.
Dessa forma, de acordo com o que preceituam inclusive os autores André Borges de Carvalho Barros e João Ricardo Brandão Aguirre, é possível declarar que a locação é um negócio jurídico bilateral, oneroso, comutativo, consensual, de trato sucessivo e não solene.
Insta salientar que a bilateralidade encontra-se presente, pois na relação jurídica ora analisada emanam prestações recíprocas, já que cabe ao locador ceder a posse direta do bem, enquanto que ao locatário incumbe o dever de adimplir tempestivamente as quantias estabelecidas a título de prestação locatícia, além de zelar pela propriedade alheia como se fosse sua.
Quanto à comutatividade, esta possui morada no fato das prestações serem estabelecidas de forma objetiva, logo, não há risco de aleatoriedade.
Por sua vez, a característica da consensualidade possui amparo, vez que a concretização do negócio jurídico ora abordado se opera através do livre acordo de vontades entre as partes contratantes, circunstância que inclusive acaba por dispensar o imediatismo na tradição do bem objeto do contrato locatício.
Trata-se ainda de um contrato de trato sucessivo, pois a relação jurídica, em regra, acaba sendo estabelecida de forma duradoura, vez que a execução do contrato se perpetua pelo tempo.
Com relação à onerosidade, esta possui fundamentação no fato de ambas as partes contratantes obterem proveito com a concretização do negócio jurídico, nos moldes do que já fora inclusive exposto anteriormente, já que uma parte (locador) recebe os valores a título de prestação locatícia, enquanto que o outro contratante (locatário) recebe a posse direta do bem imóvel para utilizá-lo de acordo com o que fora previsto.
Por fim, trata-se de um contrato não solene, já que sua forma de contratação é livre, ou seja, cabe às partes decidir qual a melhor maneira de pactuar referido contrato, sendo cabível inclusive a forma verbal, esta que é raramente utilizada em nosso país.
Sendo assim, com o intuito de concluir a conceituação da presente modalidade contratual iremos nos valer do entendimento doutrinário francês exposto em artigo jurídico escrito por Carlos Alberto Dabus Maluf.
“Merece destaque a definição de Aubry e Rau: locação é o contrato pelo qual uma das partes, mediante remuneração que a outra se obriga a pagar, se compromete a fornecer-lhe ou a procurar-lhe, durante certo tempo, o uso e gozo de uma coisa (locação de coisa) (...)”.
Superada de forma breve a conceituação do contrato ora abordado, passaremos a arrolar e analisar as principais precauções a serem tomadas antes e durante a realização de tal negócio jurídico.
Vale ressaltar que a maioria das pessoas que buscam locar, ou ainda, alugar um imóvel, procuram auxílio de uma imobiliária ou de uma administradora de imóveis, empresas estas que em regra possuem habilidade na concretização desse negócio jurídico.
Dessa maneira, a primeira precaução emana da escolha da empresa de assessoria adequada, já que inúmeras imobiliárias/administradoras atuam sem a devida autorização e sem profissionais habilitados, circunstâncias que poderão vir a gerar inúmeros prejuízos no decorrer da concretização das negociações.
Insta salientar que toda a administradora, bem como imobiliária além de possuir as documentações costumeiras em ordem, deverá estar devidamente cadastrada junto ao Conselho Regional de Corretores de Imóveis - CRECI, que é o órgão regulamentador dessa prática.
Entretanto, sabemos que nem sempre as pessoas atuantes no mercado imobiliário se valem dos serviços de assessoria de empresas especializadas, talvez pelo fato de já atuarem há anos no mercado imobiliário ou jurídico, ou ainda, por simplesmente fugirem dos custos pleiteados por essas empresas, que em regra cobram de seis a nove por cento do valor da prestação locatícia para administrar a locação do bem imóvel urbano.
Superada a fase de escolha da administradora, esta que é facultativa, nos moldes do que fora narrado, passaremos a descrever outras precauções que de certa forma são consideradas indispensáveis, sendo a primeira delas realizada ainda na fase que antecipa a assinatura do instrumento contratual. Tal precaução diz respeito à análise da condição financeira dos locatários e fiadores, vez que a regra determina que o valor a ser adimplido a título de aluguel não poderá comprometer porcentagem superior a 30% (trinta por cento) dos rendimentos auferidos mensalmente pelo locatário, bem como pelo fiador, este que requer ainda maior cuidado na eleição, de acordo com o que será demonstrado.
Cumpre esclarecer que o ganho de rendimentos por parte dos locatários e fiadores poderá ser comprovado de diversas maneiras, destacando-se entre elas: análise da carteira de trabalho com dados salariais recebidos pelas partes; análise dos últimos 03 (três) holerites recebidos pelos interessados; cópia das últimas 03 (três) declarações de imposto de renda dos interessados; carta expedida pela empresa na qual labora o locatário/fiador, com firma reconhecida atestando a renda mensal percebida nos últimos 03 (três) meses; entre outros documentos oficiais, sendo que todos os dados expedidos por terceiros, como ocorre, por exemplo, na carta expedida pela empresa devem ser confirmados por intermédio de mensagem eletrônica (e-mail) ou de contato telefônico, de forma a comprovar de modo incontestável quais os rendimentos auferidos pelas partes que compõem o polo passivo da relação jurídica.
Quanto ao resto da análise creditícia acima mencionada, essa pode ser realizada de diversas formas, porém, a mais aconselhada requer em princípio também a consulta aos órgãos de proteção ao crédito (v.g.: SCPC e SERASA), para que seja possível apurar se as pessoas que irão figurar como locatário e fiador não possuem qualquer espécie de restrição ao nome/crédito.
Além das pesquisas junto aos órgãos de proteção ao crédito, sugere-se a expedição da certidão de distribuidor cível junto ao Poder Judiciário, com o escopo de analisar se locatário/fiador não possuem ações judiciais que irão torná-los insolventes, bem como se as partes não figuram como sujeito passivo em ações de despejo, execução, cobrança ou indenizatória proveniente de relação locatícia anteriormente pactuada.
Indispensável ressaltar que na hipótese do locatário ou fiador ser casado, ou ainda, possuir empresa registrada em seu nome, sugere-se a realização das pesquisas acima descritas em nome não apenas da pessoa física que constará no instrumento contratual, mas também de seu cônjuge e da pessoa jurídica da qual é sócia ou diretora.
Portanto, a análise da saúde financeira do locatário, bem como do fiador se revela como indispensável à realização do negócio jurídico.
Contudo, quanto ao fiador, além das pesquisas descritas, necessária se faz a adoção de outras precauções, vez que esse responderá como principal pagador e garantidor na hipótese de inadimplemento contratual por parte do locatário.
Ao falarmos de outras precauções relacionadas ao fiador, sugere-se que venha a ser analisada com cuidado sua declaração de bens, observando se este possui mais de um imóvel registrado em seu nome, sendo que o bem descrito deverá estar completamente isento de qualquer espécie de ônus real, ou ainda, de constrição judicial, de forma que referido imóvel possa ser apto a resguardar o locador em futuras ações que venham a requerer a indenização por danos materiais provenientes do não pagamento da prestação locatícia, bem como de danos que possam ter sido causados ao imóvel durante o período em que esteve locado em favor do locatário, jamais nos olvidando que a propriedade do bem deverá ser comprovada também através da certidão de matrícula imobiliária a ser expedida diretamente junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente, de modo a evitar fraudes e falsificações da referida documentação.
Vale ressaltar ainda que a presença de mais de um imóvel em nome do fiador acaba sendo uma forma a mais de garantir sua saúde financeira, não sendo condição indispensável, já que a presença de apenas um bem devidamente registrado em seu nome, sem qualquer espécie de ônus ou gravame já seria hábil a proporcionar tranquilidade e segurança no decorrer da relação locatícia.
A informação supracitada fundamenta-se no fato de que em casos de contrato locatício não é possível por parte do fiador a alegação de que o bem dado em garantia consiste em bem de família, nos moldes do que já restou pacificado pelo Tribunais Superiores, de acordo com o que demonstram os julgados abaixo transcritos.
“Ementa: FIANÇA EM CONTRATO DE LOCAÇÃO. EXECUÇÃO. PENHORA EM IMÓVEL. ART. 3º, VII, DA LEI Nº 8.009/90. – Determinando a Lei nº 8.009/90, no art. 3º, VII, a exclusão do regime de impenhorabilidade de bem no caso de processo de execução por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação, a aplicação é imediata sem se poder cogitar, na espécie, de situação pré-constituída ou direito adquirido (...) (STJ, REsp nº 60.824 - SP, 5ª Turma, Rel. Min. JOSÉ ARMANDO DA FONSECA, j. em 15.10.96).”
“Ementa: Agravo de Instrumento. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. CONTRATO DE LOCAÇÃO. CASO CONCRETO. MATÉRIA DE FATO. FIADOR. INFORMAÇÃO DE VÁRIOS ENDEREÇOS DIFERENTES. INDISPONIBILIDADE DE BEM IMÓVEL. CABIMENTO, NA ESPÉCIE, EM RAZÃO DO COTEJO DOS ELEMENTOS COLIGIDOS AOS AUTOS. Agravo de instrumento provido. (Agravo de Instrumento Nº 70037670791, Décima Quinta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Vicente Barrôco de Vasconcellos, Julgado em 22/09/2010)”.
(GRIFOS NOSSOS)
Superadas as fases até aqui expostas, que se resumem basicamente à escolha adequada da imobiliária/administradora, bem como na análise da saúde financeira do locatário e do fiador, chegamos à fase atrelada à confecção do instrumento contratual.
Insta salientar que na fase que passa a ser abordada a presença de um advogado torna-se indispensável, pois exige conhecimento técnico jurídico seja para confeccionar o contrato, ou ao menos para revisá-lo, de modo que vícios ou erros não venham a emanar no decorrer da relação locatícia.
Cumpre esclarecer ainda que o auxílio de um profissional habilitado neste momento se faz necessário para analisar novamente a veracidade de todos os documentos que foram produzidos durante a fase que antecedeu a confecção e consequente assinatura do instrumento contratual, fase esta que atrelada à transmissão da posse direta do bem selam de forma definitiva o início da locação, já que a obrigação inerente ao locador de ceder a posse do bem é concretizada, e por sua vez, ao locatário/fiador emana a responsabilidade de zelar pelo imóvel e de arcar com as despesas provenientes da relação locatícia.
Ao falarmos sobre a necessidade de um profissional habilitado para acompanhar a pessoa leiga no que diz respeito a conhecimento da legislação pátria, efetuamos esse apontamento, pois deverão ficar definidos para ambas as partes quais são seus deveres e obrigações, e principalmente, qual garantia locatícia será ou não formalizada por intermédio do instrumento a ser confeccionado, haja vista a possibilidade de realizar a dispensa da garantia prevista em lei.
Quanto às garantias locatícias previstas pela legislação pátria, Luís Camargo Pinto de Carvalho leciona que:
“O ordenamento prevê, além da garantia fiduciária, que não nos interessa no caso, as seguintes espécies de garantia: reais (hipoteca, penhor e anticrese): quando o devedor dá um móvel ou imóvel para responder preferencialmente pelo resgate da dívida; pessoais ou fidejussórias: quando terceira pessoa se propõe a pagar a dívida, em lugar do devedor, se este não o fizer”.
Portanto, vale ressaltar que se destacam resumidamente no mercado imobiliário as primeiras três das quatro espécies de garantias locatícias a serem formalizadas por intermédio do instrumento contratual, sendo elas: (I) caução, (II) fiança, (III) seguro fiança locatícia e (IV) cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.
Insta salientar que as modalidades de garantia arroladas no parágrafo acima possuem previsão legal, vez que estão expressas nos incisos do artigo 37 da Lei do Inquilinato (Lei n° 8.245/91).
Ainda com relação à escolha da garantia locatícia a ser utilizada, o próprio artigo 37 da Lei do Inquilinato em seu parágrafo único preceitua a impossibilidade de ser escolhida mais de uma modalidade no mesmo contrato, sob pena de nulidade, logo, todo instrumento contratual poderá ser formalizado apenas com uma das quatro garantias previstas em lei.
Demonstradas quais as espécies de garantias previstas pela legislação competente, apenas com o intuito informativo, conceituaremos de forma célere e resumida as três modalidades de garantia mais utilizadas em nosso cotidiano.
A primeira garantia que merece destaque é a caução, prevista pelo artigo 38 e parágrafos da Lei nº 8.245/91, dispositivos que estabelecem a possibilidade da caução ser prestada em bens móveis ou imóveis, fazendo referência à caução em dinheiro, esta que não poderá ser superior ao valor de três aluguéis.
Indispensável ressaltar que com relação à caução o legislador tomou maiores cuidados para fornecer ainda mais garantias ao locador, vez que se preocupou com a publicidade dos atos, valendo contra terceiros (efeito erga omnes) e com a preferência no recebimento do crédito locatício.
A informação supracitada justifica-se no fato do legislador estabelecer que a caução de bens móveis deve ser registrada no Cartório de Registro de Títulos e Documentos. Por sua vez, estabeleceu ainda que a caução de bens imóveis deverá ser averbada à margem da matrícula imobiliária do bem dado em garantia.
Quanto à segunda garantia usualmente presente nas relações locatícias contemporâneas, destaca-se a fiança, instituto jurídico previsto pelo caput do artigo 818 do Código Civil, dispositivo este que estabelece:
“Art. 818. Pelo contrato de fiança, uma pessoa garante satisfazer ao credor uma obrigação assumida pelo devedor, caso este não a cumpra”.
Vale ressaltar que a fiança pode ser conceituada brevemente como uma obrigação acessória, vez que no caso em tela a principal seria o contrato de locação. Além do mais, destaca-se que a fiança é um contrato oneroso em relação ao credor, mas gratuito, em regra, ao devedor, tratando-se sempre de uma obrigação expressa por escrito, logo, deverá consistir em ato formal hábil a arrolar de modo incontroverso qual a responsabilidade contraída pelo fiador, que poderá ser substituído no decorrer da relação locatícia (artigo 826 do Código Civil e artigo 40 da Lei nº 8.245/91), bem como valer-se do benefício de ordem (artigo 827 do Código Civil), ou ainda, exonerar-se da fiança (artigo 835 do Código Civil).
Por fim, a terceira modalidade de garantia que merece destaque por intermédio de um breve resumo é o seguro fiança locatícia, que apresenta como principais características: o fato do locador receber de forma ininterrupta os aluguéis inadimplidos pelo locatário até que se opere a ordem de despejo, esta que em regra perdura meses até ocorrer; é mais fácil de ser contratado, já que não requer as inúmeras análises como as necessárias para a aprovação de um fiador; limita a responsabilidade da seguradora até um valor certo que fora previamente contratado; garante o adimplemento não apenas de débitos atrelados à prestação locatícia (aluguel, condomínio, IPTU, entre outros), mas também danos causados ao imóvel durante o período em que o bem esteve locado; possui vigência determinada assim como qualquer apólice de seguro.
Superada a questão das precauções a serem tomadas durante a escolha da empresa de assessoria imobiliária, bem como durante a análise da situação financeira do locatário/fiador, e da fase de confecção do contrato de locação com a consequente eleição de garantia contratual, prosseguiremos apontando outros cuidados que devem ser tomados no decorrer da relação locatícia.
Outra precaução que deve ser adotada é a realização de vistoria antes da transmissão da posse direta do imóvel ao locatário, sendo que tal vistoria deve ser efetuada de modo formal, ou seja, por intermédio de laudo escrito e fotográfico (imagens datadas) assinado por duas testemunhas, além das partes interessadas (locador, locatário e fiador). O laudo de vistoria deverá ser bem detalhado expondo de forma pormenorizada qual a situação atual do imóvel, descrevendo cada um dos cômodos que compõe o bem.
Insta salientar que a medida citada acima é indispensável, pois servirá como meio de prova na hipótese do locatário devolver o imóvel com inúmeros danos, logo, a realização de uma vistoria prévia formal, instruída por fotografias e assinada pelas partes interessadas se revela como o meio probatório hábil a embasar o pedido de reparação de danos materiais por parte do locador.
Ainda com relação à vistoria do bem imóvel, deve-se deixar cristalino que tal procedimento também deverá ser realizado no ato da entrega de chaves do bem, pois servirá como uma forma de demonstrar o estado em que o imóvel se encontrava antes e depois da locação.
Por sua vez, quanto à entrega de chaves, esta também deverá ser feita de modo formal, ou seja, por intermédio de instrumento escrito a ser assinado por duas testemunhas além das partes interessadas (locador, locatário e fiador), pois o referido termo valerá de prova hábil a demonstrar o dia exato em que findou a relação locatícia.
Quanto à entrega de chaves, também resta indispensável mencionar que esta deverá ser acompanhada de um levantamento minucioso dos possíveis débitos que podem ter sido deixados no imóvel pelo locatário, logo, sugere-se que após o término da relação contratual, junto com a entrega de chaves seja feita uma análise de possíveis débitos de Imposto Predial Territorial Urbano – IPTU; abastecimento de água; fornecimento de energia elétrica; fornecimento de gás; taxa condominial; entre outros que possam existir.
Sendo assim, através do presente artigo jurídico buscamos expor de forma célere e ampla as principais precauções a serem tomadas antes e depois de locar um imóvel urbano, logo, não objetivamos esgotar os temas ora mencionados, justamente pela extensão, complexidade e análise pontual que cada caso virá a apresentar, contudo, restaram arrolados ao menos os cuidados indispensáveis no que diz respeito à realização de um contrato de locação de bem imóvel urbano.
Bibliografia utilizada
AUBRY, Charles; RAU, Charles – Frédéric et al. Cours de Droit Civil français d’après la méthode de Zacharide. V. 5. 5. Ed. Paris: Marshal et Billard, 1946.
BARROS, André Borges de Carvalho; AGUIRRE, João Ricardo Brandão Aguirre. Elementos do Direito: Direito Civil. 02ª. Ed. atual. Premier Máxima, 2009.
CARVALHO, Luís Camargo Pinto de. Seguro – Fiança em Locação. In: CASCONI, Francisco Antônio; AMORIM, José Roberto Neves. Locações: aspectos relevantes – aplicação do novo Código Civil. São Paulo. Método 2004.
MALUF, Carlos Alberto Dabus. Revista do Advogado - Locação. N° 108. Associação dos Advogados de São Paulo, 2010.
MONTEIRO, Washington de Barros. Curso de direito civil: direito das obrigações - 2ª parte - contratos em geral das várias espécies de contrato dos atos unilaterais da responsabilidade civil. 35. ed., rev. e atual. por Carlos Alberto Dabus Maluf. São Paulo: Saraiva, 2007.