INTRODUÇÃO
Definitivamente, o legislador não produziu de forma obrigatória, na reforma do Código Civil de 2002 que derrogou em parte a antiga ‘Lei dos condomínios’, a Lei 4.591/64, uma estrutura segura para a gestão de condomínios. Antes de mais nada, salutar esclarecer que, em que pese ter sido editada em 2002, a lei civil em seus artigos 1.331 ao 1.358 (que trata dos condomínios edilícios), foi gerada nas décadas de 1960 e 1970, ou seja, já chegaram defasadas ao século XXI.
O Código Civil, ao tratar da administração do condomínio edilício, define que a gestão será de um síndico, sequer tratando de subsíndicos, e, sem obrigação alguma, o condomínio ‘poderá’ ter um conselho fiscal composto por três membros (condôminos).
Verifica-se, sem grande esforço, que permanece sem qualquer preocupação do legislador o tema da gestão condominial, ignorando, solenemente, o que de moderno há na legislação e na própria sociedade quando se trata de gestão de bens coletivos, como nas empresas de sociedades por ações ou nos condomínios empresariais.
Hoje, quando se fala de gestão de bens que são coletivos (como as empresas que possuem ações em bolsa de valores), assim como na gestão pública ideal e em sociedades com muitos sócios e em clubes (associações), a modernidade nos chama para a denominada ‘gestão participativa’ e para o que se entende como ‘governança corporativa’.
Por certo, como claro está na lei civil, a gestão de um condomínio, em última análise, cabe à assembleia, órgão máximo da administração, a qual, EM TESE tem o poder deliberativo.
Mas conhecemos, todos nós, os grandes dilemas das assembleias gerais, quando a ‘receita já vem pronta’, restando aos condôminos, quando muito, tomar uma decisão que foi claramente conduzida pelos interessados.
A falta de tempo das pessoas, a omissão geral em torno do bem comum (quando a maioria dos condôminos não possuem a exata noção de que a parte comum a eles pertence), dentre outros problemas cotidianos, culminam em dificultar a correta condução da gestão condominial.
Em um condomínio há de se encontrar o modelo ótimo: o custo da cota condominial não pode ser alta o bastante para impedir a liquidez do imóvel ou a sua locação de forma mais fácil. Por outro lado, tal cota não pode ser insuficiente para arcar com os serviços que se deseja oferecer, muito menos deixando para trás a boa manutenção do prédio.
Esse desafio, nos grandes condomínios, não será eficaz e pleno com o modelo atual disposto na lei civil: ou seja, um síndico, com poderes conferidos pela assembleia geral, quase um déspota, seja ele profissional, morador, pessoa física ou jurídica, jamais conseguirá resolver os complexos problemas de condomínios de grande porte ou dos chamados ‘condomínios-clubes’.
Saber e conhecer o que não se deve fazer já é um grande passo para a solução. O modelo que se poderia chamar de ideal ainda está longe de ser construído, mas a experiência tem me mostrado que já pode ser implantado um NOVO MODELO, IMEDIATO, POSSÍVEL, PERENE E EFICAZ, com amparo na legislação, visando uma gestão mais moderna, participativa e econômica.
BREVE HISTÓRICO DA LEI E DOS CONDOMÍNIOS
A primeira lei que tratou dos prédios de apartamentos foi a chamada lei ‘Caio Mário’, pois o doutrinador e professor Caio Mário da Silva Pereira redigiu a famosa Lei 4.591/64. Antes dela, havia o Decreto 5.481/28, a primeira tentativa do legislador no sentido da organização, definição e gestão condominial.
O Decreto de 1928, assinado por Washington Luiz, sequer falava na palavra ‘síndico’, mas que ‘um dos proprietários’ deveria realizar a gestão coletiva, eleito bienalmente. A Lei 4.591/64 tratou de forma bastante melhorada, criando a figura do síndico e do então ‘conselho consultivo’, que exercia a finalidade dupla (fiscal e de ajuda na gestão).
O atual Código Civil trouxe para seu texto o chamado ‘condomínio edilício’, mantendo, de forma muito parecida, a lei anterior, com a mesma estrutura de gestão.
REALIDADE DE PEQUENOS PRÉDIOS – SEM COMPLEXIDADE
Ocorre que não estamos mais na década de 1960, quando o que se conhecia como condomínio era aquele prédio de dez ou vinte apartamentos na Tijuca ou na Zona Sul, onde, efetivamente, o modelo legislativo atual serve plenamente.
Tais pequenos prédios possuem fácil gestão, com poucos funcionários, poucos contratos e básicas despesas mensais. Não prestam grandes serviços. Um síndico e um conselho dão conta do recado.
Apenas no final da década de 1960 e durante as décadas de 1970 e 1980, começaram a ser implantados no Brasil os chamados ‘conjuntos habitacionais’, grandes aglomerações de apartamentos ou casas, os quais, igualmente, possuem grandes partes comuns. Os desafios começaram aqui.
Com a expansão urbana para a zona oeste, notadamente para a Barra da Tijuca, Jacarepaguá e Recreio dos Bandeirantes, com imensos terrenos (o que não se vê nos tradicionais bairros cariocas), passaram, as incorporadoras, a criar os chamados ‘condomínios-clubes’, com centenas de unidades, múltiplos serviços, culminando em um novo paradigma, para o qual a lei civil não estava, definitivamente, preparada.
OS GRANDES CONDOMÍNIOS E SUAS COMPLEXIDADES - OS CONDOMÍNIOS CLUBES
Desnecessário dizer o óbvio: os grandes condomínios e os ‘condomínios-clubes’ são complexos por sua natureza: há um imenso grupo de ‘sócios’ no referido clube, mas, o que torna a tarefa ainda mais árdua é que os sócios moram no clube. Se fosse apenas um clube, só esse fato já tornaria complicada a gestão, mas aqui os ‘sócios’ são moradores. Por outro lado, há uma extensa relação entre condomínio-condôminos, condôminos-condôminos, condomínio-prestadores de serviços, condomínio-fornecedores e, em alguns prédios, uma nova relação, muitas vezes mais complexa ainda, a de sociedades empresárias trabalhando dentro de suas instalações, oferecendo seus produtos e serviços aos moradores.
Tais agrupamentos possuem muitos funcionários e quase sempre terceiros, exigindo um perfeito controle de pessoal e recursos humanos.
Há necessidade de aquisição de serviços e produtos, realização de inúmeros contratos, inclusive contratação de mantenedores, questões fiscais, assim como a administração em si, o resultado final do que essa sindicatura produziu.
A possibilidade de fraude é imensa: paga-se mais caro pelo que se poderia fazer mais barato, perdendo todos. Gera-se falsa demanda, quando, no descontrole, se paga por algo inexistente. São múltiplos os casos de uso temerário da suada verba condominial, pois o poder excessivo dado a um único síndico, é permissividade exagerada.
Tais grandes condomínios manipulam receitas estratosféricas, muitas vezes comparáveis a de pequenos municípios brasileiros. Tudo passa pela mão de uma única pessoa, seja física ou jurídica: esse déspota chamado síndico.
A gestão desses condomínios não pode ser feita de forma simplista. Há de se ter gerentes para a operação ‘condomínio’, no trato interpessoal; um bom gestor para o ‘equipamento prédio’, conhecedor de todos os seus mecanismos e com um excelente controle de manutenção; assim como necessário um gestor para a parte ‘clube’ e ‘entretenimento’ do condomínio, quando existente tal serviço.
Não se pode acreditar que um único síndico, eleito em assembleia, mesmo sendo pessoa jurídica do setor, em tese ‘com experiência’ no assunto, terá capacidade de realizar uma administração eficaz e proba. As experiências mostram que o ‘déspota esclarecido’, que pode até dar certo em pequenos prédios, não consegue dar conta do recado nos grandes condomínios.
Há de se pensar de forma moderna, nova, para ‘virar a mesa e o jogo’.
A IMPORTÂNCIA DAS DECISÕES COLETIVAS
Como dito, a lei civil pensou que a assembleia geral, como órgão máximo do condomínio, poderia resolver todos esses problemas, decidindo, antes, o que comprar, o que contratar, que tipo de serviço prestar, enfim, deliberar, previamente, dentro dos quoruns legais, os destinos do condomínio.
Ocorre que tal modelo assemblear deliberativo somente funciona em pequenos agrupamentos, quando as decisões são raras e novos contratos ou aquisições são eventuais.
De qualquer maneira, se assim pudesse ser feito, o síndico apenas tomaria decisões que foram previamente discutidas em assembleia. Mas, em grandes condomínios, como se percebe, não há como ‘engessar’ a administração e convocar quase que diárias assembleias para deliberar compras, contratos, ações, enfim, uma diuturna e complexa gama de pequenos e médios atos. Acaba tal decisão caindo no colo do síndico, seja ele, como dito, pessoa física ou jurídica. E, assim, a possibilidade de algo ser feito sem estar em sintonia com o pensamento assemblear e coletivo é imenso.
As decisões em condomínios não podem ser de uma única pessoa, mesmo que ela tenha ‘capacidade técnica’, pois não se trata de conhecimento de causa, mas, isto sim, de representatividade, ou seja, as decisões diárias devem refletir a vontade da maioria. Isso raramente ocorre, pois, no dia-a-dia, na velocidade dos atos e na busca de soluções emergenciais, é a vontade de poucos a vencedora da batalha.
O modelo atual não serve para os grandes condomínios, é ultrapassado, inseguro e fosco.
A FALTA DE PENSAMENTO SOBRE UM NOVO E MODERNO FORMATO
Lamenta-se a absoluta falta de um pensamento moderno pela doutrina, em que pese a existência de vários autores com plena capacidade interpretativa e analítica. Mas, quase todos, ignoram a problemática dos grandes condomínios e dos ‘condomínios-clubes’, sem menção para uma proposta legislativa ou um novo modelo de gestão.
A manutenção do tripé condômino, assembleia e síndico permanece firme, mesmo sendo diárias as notícias, país afora, de desvios de dinheiro, falta de prestação de contas, compras superfaturadas, contratos sem licitação, dentre outros descalabros administrativos. Perdem os condôminos, que arcam com tais abusos. Raramente se consegue recuperar ativos. O caos reina nesse segmento, infelizmente, raras exceções. Quando se consegue aquele (já dito) déspota esclarecido, o ‘salvador da pátria’, o jogo é virado por alguns meses, quando, novamente, elege-se pessoa mal intencionada, criando um círculo vicioso da má gestão.
Não se pode, em um grande condomínio, transformar a assembleia em uma roleta, quando apenas a ‘sorte’ de se escolher uma boa pessoa, mesmo empresa ‘renomada’ seja capaz de tornar a gestão um assunto eficaz. Pessoas jurídicas não andam, não comem e não falam: precisam de um preposto, culminando em semelhante erro quando se pensa em não eleger um síndico morador. Nada deve haver contra um morador, muito pelo contrário: o pensamento é de privilegiá-lo e não delegar o destino do grupo a estranhos, que nada sofrerão quando saírem do prédio.
O modelo, como dito, deve ser outro. Há necessidade de uma gestão participativa e eficaz, moderna, com conceitos extraídos das sociedades por ações e da governança corporativa, para, dentro da lei, criar as bases seguras para uma gestão de sucesso e perene. A sorte deve deixar de fazer parte dessa lógica.
AS BASES DE TAL MODERNIDADE – SEGURANÇA JURÍDICA
Como estrutura do trabalho que apresento, com certo ineditismo e com experiências positivas já em funcionamento, buscamos exemplos em outras legislações e em outros modelos da sociedade.
Vamos a um exemplo clássico, em funcionamento, de perfeita possibilidade de êxito: em um condomínio comercial do Rio de Janeiro, criou-se um modelo de gestão participativa, com eleição direta, por bloco, de representante para um denominado conselho deliberativo. Este conselho, formado por vários representantes legitimamente eleitos pelas assembleias de cada bloco, escolhe, dentre os seus, o presidente do referido conselho, que é, de fato, o ‘síndico’, com o múnus de representar o condomínio em juízo ou fora dele.
Mas as decisões são coletivas, sempre por maioria ou com quorum qualificado. Reduz-se a quantidade assemblear geral, que seria inviável para a gestão diária, com reuniões constantes desse conselho deliberativo, visando a continuidade da administração.
As assembleias gerais, por sua vez, são o ‘norte’ da administração.
As decisões são colegiadas e representarão, sempre, a maioria dos condôminos. A possibilidade de fraude, de superfaturamento, de ‘esquemas’, de desmandos, enfim, reduz-se a zero ou quase isso.
Não há um único síndico, mas há ‘vários síndicos’, já que uma coletividade maior (como nos grandes condomínios) deve ter mais de um representante.
Esse modelo está em funcionamento e reduziu ou acabou com os eternos problemas vividos pelo modelo tradicional. Cada um doa um pouco de seu tempo e de seu talento, trazendo soluções, propostas, orçamentos, para, em mesa, discutirem o tema, dentro de pautas previamente determinadas, decidindo pelo melhor e dentro do que a assembleia geral traçou como meta mestre.
A possibilidade de se decidir de forma errada é mínima. Aqui, neste modelo, pensamentos convergentes ou divergentes discutem com efetividade em prol da coletividade, mantendo-se o correto espírito democrático.
O formato não é único, não está pronto, mas pode ser rapidamente modelado e, em pouco tempo, com algum esforço e solucionando detalhes iniciais, se transformará em algo que jamais os condôminos gostarão de perder. Condomínios com tal ‘governança corporativa’ são bem vistos pelos investidores (adquirentes de apartamentos) e por pessoas interessadas em ali colocarem seu dinheiro, assim como um investidor gosta de transparência e respeito. Valoriza-se a propriedade imobiliária.
A POSSIBILIDADE DE SE FAZER DENTRO DAS NORMAS E REGRAS LEGAIS
Em que pese eu ter começado esse artigo criticando a lei condominial, como acredito que tenha ficado entendido, há plena possibilidade legal de implantar tal modelo, não sendo óbice para que vozes discordantes, ou ‘juristas apressados ou desconhecedores do tema’ venham, por rápido, fornecer pareceres equivocados contrários à presente tese.
O que aqui proponho é novo, moderno e eficaz. Mas é feito dentro da lei, de forma simples e rápida.
Como dizia o jurista Miguel Reale, em sua teoria tridimencional do direito, trata-se de fato social, valor e norma. Ou seja, um fato social começa a ocorrer e a sociedade, em seguida, dá valor a esse referido fato. Valorado o citado fato social uma nova norma surge, a fim de cuidar desse novo fato social. É exatamente o caso: o legislador, na década de 1960/1970, não conhecia esse ‘condomínio-clube’ como está hoje estabelecido. Por claro, não poderia vislumbrar a necessidade de se proteger os condôminos com uma gestão apropriada para tamanha complexidade. Mas a necessidade está aí, cabendo a quem tem conhecimento do problema gerar um novo conceito, um novo modelo, moderno, perene, o que aqui se propõe. A norma vai chegar com algum atraso, muitos anos depois, como sempre. Caberá aos grandes condomínios e aos ‘condomínios-clubes’ encontrarem, antes, esse novo modelo (ou esses novos modelos).
AS EXPERIÊNCIAS POSITIVAS
Há, hoje, vários condomínios com tal modelo em pleno funcionamento. São os precursores dessa nova forma de administrar e de pensar a coletividade quando a complexidade e a pluralidade impedem o uso, singular, da figura clássica legal do síndico.
Um condomínio, seja de que tamanho for, possui uma parte exclusiva, esta representada pela unidade habitacional autônoma, onde quem cuida, por lógico, é o próprio condômino. Mas quando se compra um bem em um condomínio edilício, não se compra apenas o apartamento, mas um pedaço das partes comuns, que a todos pertence. Igualmente por conclusão lógica, todos devem participar e arcar com a manutenção e gestão dos bens comuns, assim como regular o uso das referidas partes e espaços, a fim de que a utilização coletiva seja equilibrada.
A complexidade dos grandes condomínios nessa gestão das partes comuns, assim como o risco de desmandos estar sempre presente, não pode conceber que o modelo previsto na lei condominial seja o único (não o é), sendo perfeitamente possível e bem visto um modelo com maior participação e controle por parte dos condôminos.