A usucapião e suas espécies previstas no ordenamento jurídico brasileiro - Jus.com.br

A USUCAPIÃO E SUAS ESPÉCIES PREVISTAS NO ORDENAMENTO JURÍDICO BRASILEIRO

Cláudio Contarini de Souza Filho^[1]

Danildo de Oliveira ^[2]

Tauã Lima Verdan Rangel^[3]

Resumo: O tema deste trabalho é a análise das diversas espécies de usucapião existente no ordenamento jurídico brasileiro. No desenvolvimento é realizada uma abordagem, de forma abrangente, discorrendo sobre cada uma delas, observando os seus requisitos, base legal e aspectos doutrinários. Em seguida, é dada ênfase aos cinco pressupostos: coisa hábil ou suscetível; posse; decurso do tempo; justo título e boa-fé, examinando todos individualmente, demonstrando os seus requisitos e exceções.

Palavras-chave: Código Civil. Usucapião. Propriedade. Posse.

Sumário: 1 Introdução; 2 Usucapião extraordinária; 3 Usucapião ordinária; 4 Usucapião especial; 5 Usucapião coletiva urbana; 6 Usucapião indígena; 7 Pressupostos da usucapião; 8 Conclusão.

1 INTRODUÇÃO

O ordenamento jurídico brasileiro estabeleceu requisitos que possibilitam a aquisição da propriedade de bens pelo tempo e pelo uso. A posse prolongada e a destinação social dada abrem precedentes para o possuidor se tornar proprietário do bem possuído. Aquele que utiliza o bem de forma útil e durante longo tempo, acaba sendo privilegiado em relação àquele que nada faz e, ainda, permanece inerte, sem se opor ou dar alguma utilidade a ele. Ao descrever as diferentes espécies de usucapião existente, o presente estudo pretende apresentar, de forma detalhada, os pressupostos previstos para a aquisição da propriedade pelo uso.

2 USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA

A usucapião extraordinária esta tutelada no artigo 1.238 da Lei Nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002^[4], que institui o Código Civil, e é a mais comum dentre as que abrangem os bens imóveis. Isso, porque usucapiente para ser proprietário do bem, não precisa de justo título, nem estar de boa-fé, visto que, estes não são requisitos. Os requisitos exigidos por esse tipo de usucapião são: posse de 15 anos, exercida com animus domini (intenção de ser dono), continua, mansa e pacífica, no qual se verifica os aspectos objetivos de tempo e posse sobressaindo sobre o aspectos subjetivo da boa-fé. É o que nos ensina a doutrina:

Este usucapião funda-se apenas na posse e no tempo, dispensando o justo título e a boa fé. Não é que o sistema proteja a má-fé: apenas, a bem da estabilidade das situações definidas e, pois, da paz social, não cogita da boa-fé^[5].

É importante dizer que quando ocorre a perda da propriedade imóvel pelo antigo proprietário pela usucapião, o fato se sustenta na sua inércia pelo período de quinze anos em tentar recuperar a coisa. Em relação ao animus dominie, segundo Benedito Silverio Ribeiro^[6], é designativo de posse com ideia ou convicção de proprietário, sendo comum expressão posse com ânimo de dono. Cabe ressaltar, que o tempo para aquisição da propriedade pode ser reduzido, conforme disposto no parágrafo único do artigo 1.238 da Lei Nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002^[7], que institui o Código Civil. O referido artigo narra que, caso seja feita no imóvel a moradia habitual do possuidor, ou nele seja feita obras ou serviços de caráter produtivo, o prazo diminuirá para 10 (dez) anos.

Para que ocorra a redução do prazo é necessário provar o que se pede. Diferente de que muitos acreditam, apenas a comprovação do pagamento de tributos do imóvel, como IPTU, não basta para requerer o usucapião habitacional, pois segundo Carlos Roberto Gonçalves^[8] tal fato poderia propiciar direito a quem não se encontrasse em situação efetivamente merecedora do amparo legal. A Lei Nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002^[9], que institui o Código Civil, ainda apresenta, em seu artigo 1.231, que a propriedade obtida compreende todos os direitos reais, também atingindo os sobre coisa alheia, como: a servidão, o usufruto, habitação, a anticrese e etc.

3 USUCAPIÃO ORDINÁRIA

A usucapião ordinária está prescrita no artigo 1.242 da Lei Nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002^[10], que institui o Código Civil, onde afirma: “Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos”. Verifica-se que esta se distingue da extraordinária, principalmente no tocante do lapso temporal e a inclusão dos requisitos de justo título e boa-fé.

Essa espécie de usucapião, como descrito no artigo acima possui os mesmo requisitos que a extraordinária, quais são: ânimo de dono, posse continua, mansa e pacífica, o que realmente diferencia é a inclusão de mais dois requisitos, quais são: o justo título e a boa-fé (que são dispensáveis na usucapião extraordinária). Silvio de Salvo Venosa confirma:

A noção de justo título está intimamente ligada à boa-fé. O justo título exterioriza-se e ganha solidez na boa-fé. Aquele que sabe possuir de forma violenta, clandestina ou precária não tem justo título. Cabe ao impugnante provar a existência de má-fé, porque (a) boa-fé se presume.^[11]

Ora, se considerar o raciocínio de que para atender os requisitos da usucapião ordinária o possuidor sofre maior dificuldade, logo é justo que este tenha uma contra prestação, sendo esta a atenuação do tempo de posse requerida para dez anos. Cabe ressaltar, que, assim como a extraordinária, essa espécie de usucapião também aceita a modalidade habitacional, conforme o parágrafo único do artigo 1.242, da Lei Nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002^[12], que institui o Código Civil. Nesse quesito não há novidades, pois aquele que estabelecer sua moradia no imóvel, ou nele realizar investimentos, serviços que tenham por finalidade interesse social e econômico, terá reduzido para cinco anos o tempo para aquisição da propriedade.

A usucapião ordinária, trás uma novidade em relação a extraordinária, sendo esta o acréscimo do tempo possuído pelo requerente com o do antecessor do imóvel, tendo a finalidade de completar o tempo exigido. O artigo 1.243 dispõe isto, mas é claro que para isso acontecer também o antecessor deve respeitar os requisitos necessários para a propositura de referida ação.

4 USUCAPIÃO ESPECIAL

A usucapião especial, dentre os outros tipos, é a que mais se difere, digo isso, porque esta tem peculiaridades que fazem jus à sua denominação. Esta se encontra tutelada em várias matérias do direito, seja na Lei Nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002^[13], que institui o Código Civil, em seus artigos 1.239 e 1.240-A, seja na Constituição Federal da República Federativa do Brasil de 1988^[14], artigo 183, ou em lei própria, tal como ocorre na Lei Nº. 6.969, de 10 de dezembro de 1981^[15], que dispõe sobre a aquisição, por usucapião especial, de imóveis rurais, altera a redação do §2º do art. 589 do Código Civil e dá outras providências.

É imprescindível lembrar, que esta pode ser dividida em dois tipos: a rural, também chamado de “pro labore” e a urbana ou “pró-moradia”. Na rural os requisitos são: a posse por cinco anos ininterruptos, sem oposição, tendo animos domini, mansa e pacífica, onde a área de terra em zona rural não seja superior a 50 (cinquenta) hectares, equivalente a 500.000 (quinhentos mil) metros quadrados, sendo esta produtiva para o trabalho do usucapiente e estabelecendo nela sua moradia. Benedito Silvério Ribeiro^[16] relata que a Constituição da República dos Estados Unidos do Brasil de 1934 foi a primeira a permitir usucapir imóvel rural. Ela estabelecia em seu artigo 125 o seguinte:

Art. 125. Todo brasileiro que, não sendo proprietário rural ou urbano, ocupar, por dez anos contínuos, sem oposição nem reconhecimento de domínio alheio, um trecho de terra até dez hectares, tornando-o produtivo por seu trabalho e tendo nele a sua morada, adquirirá o domínio do solo, mediante sentença declaratória devidamente transcrita^[17].

A Constituição dos Estados Unidos do Brasil de 1937^[18], permaneceu com o mesmo texto, mudando apenas o artigo em que a usucapião era permitida. Na Constituição dos Estados Unidos do Brasil de 1946^[19], o texto constitucional foi alterado, mudando apenas o tamanho da área que poderia ser usucapida, passando de até 10 hectares (100.000 metros quadrados) para 25 hectares (250.000 metros quadrados). Em 1964, houve a Emenda Constitucional 10^[20], que permitiu ao lavrador e sua família usucapir áreas não excedentes a cem hectares, porém no mesmo ano a Lei número 4.504, de 30 de novembro de 1964, que define sobre o Estatuto da Terra e dá outras providências, regularizou o assunto dispondo em seu artigo 98 o seguinte:

Art. 98. Todo aquele que, não sendo proprietário rural nem urbano, ocupar por dez anos ininterruptos, sem oposição nem reconhecimento de domínio alheio, tornando-o produtivo por seu trabalho, e tendo nele sua morada, trecho de terra com área caracterizada como suficiente para, por seu cultivo direto pelo lavrador e sua família, garantir-lhes a subsistência, o progresso social e econômico, nas dimensões fixadas por esta Lei, para o módulo de propriedade, adquirir-lhe-á o domínio, mediante sentença declaratória devidamente transcrita^[21].

No ano de 1969, foi estabelecido por meio da Emenda Constitucional nº 1^[22], que não poderiam mais ser usucapidas terras públicas, o que se manteve na atual Constituição da República Federativa do Brasil de 1988^[23]. Verifica-se que esse tipo de usucapião exige que o requerente trabalhe na terra e estabeleça nela moradia, diferente dos outros tipos de usucapião (extraordinária e ordinária), em que pode haver a alternância entre um ou outro. Nesse caso, existe a necessidade do acumulo de tarefas. O objetivo do instituto é fixação do homem no campo, permitir que com isso, este tenha, além de um lugar para morar, um meio de sustento para a sua família. Tal assertiva encontra respaldo na doutrina brasileira, conforme sustentação de Carlos Roberto Gonçalves:

O benefício é instituído em favor da família, cujo conceito encontra-se estampado na Constituição Federal: é constituída pelo casamento a entidade familiar, que envolve a união estável e a família monoparental (art. 226, §§ 1º a 4º). Por essa razão, a morte de um dos cônjuges, de um dos conviventes ou do pai ou da mãe que dirige a família monoparental não prejudica o direito dos demais integrantes^[24].

Quanto à usucapião urbana, em relação ao rural, o artigo 1.240, da Lei Nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002^[25], que institui o Código Civil, não apresenta diferenças no tempo exigido, sendo este também de cinco anos. Ao lado disso, o que se deve analisar é área do imóvel requerido, que neste tipo comporta apenas 250 m2 (duzentos e cinquenta metros quadrados), contra 500.000 m2 (quinhentos mil metros quadrados) do rural. Ora, diferente do rural a usucapião especial urbana não detém a necessidade de produção de trabalho no imóvel, basta o usucapiente não ser proprietário de outros imóveis, seja urbano ou rural e utilizar o terreno para sua moradia ou de sua família para conseguir usucapir.

É claro que este tipo de usucapião não foge de requisitos essenciais como possui o imóvel com intenção de ser dono, posse mansa e pacífica, ininterrupta; a propósito não se cabe a acessio possessionis (adição da posse), neste tipo de usucapião, apenas é cabível no ordinário. Além do rural e urbano, a usucapião especial contém mais um tipo, este tutelado no artigo 1.240-A, da Lei Nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002^[26], que institui o Código Civil. A modalidade em comento tem assento em face do ex-cônjuge que abandonou sua família e moradia. Para ocorrência desse caso é necessário que o imóvel seja urbano, com área não superior a 250 m² (duzentos e cinquenta metros quadrados), que o cônjuge que ficou na posse do imóvel exerça-a durante dois anos ininterruptos, sem oposição, de forma mansa e pacífica e que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

Neste caso, o cônjuge que ficou no lar passa a ter o domínio com exclusividade do bem, não sendo mais a posse repartida com o outro que abandonou a moradia. Por não haver, ainda, regramento processual específico para as modalidades de usucapião especial, o Estatuto da Cidade (Lei 10.257/2001^[27]) determinou que o rito processual para usucapião especial de imóvel urbano é o sumário.

5 USUCAPIÃO COLETIVA URBANA

Esse tipo de usucapião encontra-se disposta no artigo 10 do Estatuto da Cidade (Lei 10.257/2001), no qual diz:

Art. 10. As áreas urbanas com mais de 250 m2 (duzentos e cinquenta metros quadrados), ocupadas por população de baixa renda para sua moradia, por 5 (cinco) anos,, ininterruptamente e sem oposição, onde não for possível identificar os terrenos ocupados por cada possuidor, são susceptíveis de serem usucapidas coletivamente, desde que os possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural.^[28]

Apesar usucapião ser parecida com a Usucapião Especial Urbana (que trata de situação individuais de cada pessoa), no que tange o tempo (ambas possuem a prescrição aquisitiva em cinco anos ininterruptos), a posse (que deve ser mansa e pacífica), animo de dono e não ser proprietário de outro imóvel, sendo rural ou urbano, a usucapião coletiva urbana se diverge em alguns aspectos, sendo estes: o tamanho da propriedade usucapida que deve ser maior que 250 m2 (duzentos e cinquenta e metros quadrados), no qual não é estipulado limite máximo, apenas o mínimo, a população ser de baixa renda, o que não é exigido em nenhum outro tipo de usucapião, e utilizar o terreno para fins de moradia.

Mas, como definir população de baixa renda? Para Carlos Roberto Gonçalves^[29] população de baixa renda seria aquela que não se encontra em condições de adquirir um imóvel onerosamente. O autor ainda cita a classificação dos economistas, que entendem que se encontram com baixa renda as pessoas que ganham um salário inferior a três salários mínimos. É óbvio que o valor apontado pelos economistas é estabelecido por uma média, visto que, de região para região, o custo de vida varia, por exemplo: o custo de vida em São Paulo-SP não é o mesmo que de Patos- PB.

Esse tipo de Usucapião fora criado para regularizar áreas que possui um maior aglomerado de pessoas, como as favelas. Cabe lembrar, que a usucapião coletiva diferencia-se de composse, pois no caso não são várias pessoas que detém um terreno em comum, mas consoante Carlos Roberto Gonçalves, um “[...] núcleo habitacional desorganizado como uma unidade, na impossibilidade de destacar parcelas individuais”^[30].

Conforme já dito, essa espécie de usucapião requer que o imóvel tenha fins de moradia, o que não quer dizer que este também possa tem uma finalidade comercial associada. Um pequeno bar ou pequena loja associada à residência não descaracteriza a usucapião, pelo contrário, fortifica a ideia do legislador de proporcionar direitos a grupos marginalizados pela sociedade. Por fim, também é cabível neste tipo de usucapião o accessio possessioni, assim como a usucapião ordinária, descrito no artigo 10, parágrafo 1º, da Lei 10.257, de 10 de julho de 2001^[31], onde para fim de contar-se o prazo prescricional, poderá a posse de o possuidor ser acrescida a do seu antecessor, apenas se ambas forem contínuas.

6 USUCAPIÃO INDÍGENA

A usucapião indígena esta disposta no artigo 33 do Estatuto do Índio (Lei 6.001/1973), que reza:

Art. 33. O índio, integrado ou não, que ocupe como próprio, por dez anos consecutivos, trecho de terra inferior a cinquenta hectares, adquirir-lhe-á a propriedade plena.^[32]

Assim, tanto o índio integrado a civilização, como os índios silvícolas, aqueles que vivem na selva e não tiveram contato com outras culturas, detém o direito de usucapir terras particulares caso vivam nela por 10 (dez) anos consecutivos. É importante ressaltar, que essa espécie de usucapião possui os mesmo requisitos que as demais, com exceção de justo título e boa-fé que é exigido na usucapião ordinária, sendo eles animus domini, posse mansa e pacífica, ininterrupta.

O fato de ser índio não atribui a ela benefício para usucapir terras públicas, assim como disposto no artigo 191, parágrafo único da Constituição Federal·. O próprio artigo 33, da Lei 6.001, de 19 de dezembro de 1973, em seu parágrafo único trás esta impossibilidade ao afirmar:

Parágrafo único. o disposto neste artigo não se aplica às terras do domínio da União, ocupadas por grupos tribais, às áreas reservadas de que se trata esta Lei, nem às terras de propriedade coletiva de grupo tribal.^[33]

Carlos Roberto Gonçalves^[34] lembra que as terras habitadas pelos silvícolas, são bens públicos federais, sendo intangíveis e, portanto, insuscetíveis de apropriação por usucapião. Os índios são protegidos pela FUNAI (Fundação Nacional do Índio), portanto qualquer negócio jurídico que este fizer em regra será nulo se tal fundação não participar. Exceção se da, para aqueles índios que já possuem consciência do que estão fazendo, porém nesses casos só serão válidos os negócios jurídicos se o índio não for prejudicado. Logo, só é possível ajuizar a ação de usucapião indígena, os índios que possuem plena capacidade para assim propor. Os que não possuem serão representados pela FUNAI, é o que afirma Carlos Roberto Gonçalves^[35].

7 PRESSUPOSTOS DA USUCAPIÃO

Os pressupostos da usucapião, basicamente são cinco: coisa hábil ou suscetível de usucapião, posse, decurso do tempo, justo título e boa-fé. Ressalva-se que os dois últimos são exigidos apenas na usucapião ordinária, enquanto os outros três são necessários em todos os outros tipos.

COISA HÁBIL: Nada mais é, que o bem passível de prescrição aquisitiva, ou seja, aqueles que não são impedidos de se usucapir, como por exemplo, os bens públicos e os fora do comércio. Os bens titulados como fora do comércio podem ser divididos em quatro tipos: bens naturalmente indisponíveis (ar atmosférico, a água, ou seja, bens coletivos que não se cabem apropriação, pois estão em favor de todos), bens legalmente indisponíveis (de uso especial, uso comum, de uso de incapazes, órgãos do corpo humano) e também, os indisponíveis pela vontade humana, como o caso da adoção e testamentos.

Quanto aos bens naturalmente indisponíveis, isso se dá, pelo fato da impossibilidade de possuí-los. São bens fisicamente impossíveis de se ter. Como ser proprietário do ar atmosférico? Ou ainda, ter o domínio das águas do mar? Já os legalmente indisponíveis são aqueles que a lei proíbe usucapir, como os casos previstos nos artigos 197 e 198, ambos da Lei Nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002, que institui o Código Civil, que tratam da prescrição, assim dizendo:

Art. 197. Não corre a prescrição:

I - entre os cônjuges, na constância da sociedade conjugal;

II - entre ascendentes e descendentes, durante o poder familiar;

III - entre tutelados ou curatelados e seus tutores ou curadores, durante a tutela ou curatela.

Art. 198. Também não corre a prescrição:

I - contra os incapazes de que trata o art. 3o;

II - contra os ausentes do País em serviço público da União, dos Estados ou dos Municípios;

III - contra os que se acharem servindo nas Forças Armadas, em tempo de guerra.^[36]

Como visto, o texto legal estabelece que não ocorre prescrição entre cônjuges, durante a sociedade conjugal, entre ascendentes e descendentes durante o poder familiar, dos tutores e curadores para com seus tutelados e curatelados, contra os absolutamente incapazes, contra os ausentes do País, quando estiverem em serviço da União, dos Estados ou dos Municípios, por fim, contra os que estiverem servindo nas Forças Armadas. Deve se analisar que os casos tutelados nesses artigos não ocorrem prescrição, por estarem os agentes em situação especial ou por questões de confiança e amizade, consoante o artigo 197, da Lei Nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002^[37], que institui o Código Civil.

Conforme conciliado pela jurisprudência, os bens públicos não são suscetíveis de usucapião, isso é observado na Súmula 340 do Supremo Tribunal Federal^[38], além de diversos artigos encontrados na lei. É o caso do artigo 183, §3º, da Constituição da República Federativa do Brasil de 1988^[39], artigo 102, da Lei Nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002^[40], que institui o Código Civil, entre outros.

POSSE: A posse, assim como a coisa hábil exige quesitos para sua concretização, estes são: animus domini, ser mansa e pacífica e continua. O animus domini, ou intenção de dono, nada mais é que a atitude do possuidor tem quem relação ao objeto tratando-o como fosse seu. Deve-se ter cuidado, pois a simples posse direta do bem não caracteriza o animo de dono, nos casos, por exemplo, de comodato e locatário apesar de ser possuidor direto do bem, o agente não possui animus domini por haver uma contra prestação para com o proprietário.

Mas, no momento em que locatário nega-se a cumprir a obrigação a ele imposta, esse passa a ter a intenção, podendo caso não sofra oposição futuramente ajuizar a ação de usucapião. Das posses inicialmente com vício também é possível usucapir, entretanto, isso somente irá ocorrer depois que o vício for cessado. Carlos Roberto Gonçalves^[41] cita os casos ocorridos de violência e clandestinidade, onde passados um ano e dia a posse desse possuidor passa a ser injusta, podendo ser mantido provisoriamente no imóvel. Caso, o proprietário não se oponha e esses vícios venham a se espirar, o possuidor, até então provisório, poderá intentar com uma ação de usucapião contra o proprietário do bem. Ressalva-se que na intenção de dono é necessário que o usucapiente tenha uma conduta comissiva em relação ao proprietário, e o proprietário uma conduta omissiva para com esse que esta ficando na posse de seu bem.

Quanto à posse mansa e pacífica, acontece quando o proprietário não demonstra o interesse de defender o seu bem, permitindo que o possuidor fique tranquilamente no imóvel. Por fim, o requisito de a posse ser continua, requer que esta seja ininterrupta, ou seja, se mantenha de forma única, sem intervalos ou frações no tempo. Observa-se, que caso seja a posse interrompida, seja por interrupção natural ou interrupção civil, esta terá seu prazo reiniciado, não podendo ser contado o tempo anterior para o ajuizamento da ação de usucapião.

TEMPO: O tempo da usucapião é um fator que sofre alterações com o passar dos anos. Ao analisar o Código Civil de 1916, Lei 3.071, de janeiro de 1916^[42], é possível constatar que o prazo para o usucapiente adquirir a propriedade de um bem, quando por usucapião extraordinária era de 30 (trinta) anos, já a ordinária era de 20 (vinte) anos.

Posteriormente, em 1955, com o advento da Lei 2.437/55^[43], de 07 de março de 1955, o prazo de ambos fora reduzido, sendo de 20 (vinte) anos para a extraordinária e 15 (quinze) para a ordinária. Já na Lei Nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002^[44], que institui o Código Civil, o tempo para o usucapiente adquirir a propriedade do imóvel também sofreu modificações, conforme o tipo de usucapião e a utilidade destinada a este. Na usucapião extraordinária o prazo estipulado é de 15 anos (o normal) e 10 (dez) anos, se o possuidor fizer no terreno moradia habitual ou obras ou serviços produtivos para trabalho.

Na ordinária, por ser exigido justo título e boa-fé do possuidor, o prazo é reduzido para 10 (dez) anos e atenuado mais 5 (cinco) anos, no caso do usucapiente que faz a sua moradia e de sua família ou a questão da posse para trabalho. Destaca-se, ainda, a Usucapião Especial, que detém requisitos mais complexos para a aquisição da coisa, sendo de 5 (cinco) anos, quando destinado para os chamados rurais e urbanos. Porém, no caso do urbano, esse prazo pode ser reduzido quando o litígio ocorre entre cônjuges, sendo neste o tempo diminuído para 2 (dois) anos.

JUSTO TÍTULO: Esse é um título que transfere de uma pessoa para outra, domínio e posse. É claro, que se deve analisar a qualidade do título, quando este for precário, ou seja, detentor de algum vício, poderá ser anulado. Até pouco tempo, a jurisprudência considerava como justo, o título registrado no cartório de registros imobiliários. Entretanto, isso não se aplica mais, tendo este evoluído, considerando como justo, por exemplo, o sinal de compra e pagamento de um lote, em parcelas integralizadas. Carlos Roberto Gonçalves faz a seguinte afirmação:

[...] o compromisso de compra e venda irretratável e irrevogável, por conferir direito real ao compromissário comprador e possibilitar a adjunção compulsória, mesmo não registrada, é considerado justo título, para os efeitos da usucapião ordinária.^[45]

As jurisprudências do Supremo Tribunal de Justiça posicionam-se no mesmo sentido, definindo que não são necessários o registro e o instrumento público para a aquisição do imóvel por meio da usucapião ordinária, basta provas da promessa de compra e venda. Ora, se um possuidor detém um título devidamente registrado, não há que se falar na usucapião, uma vez que, o mesmo já tem a posse e o domínio da coisa. O tempo estipulado de 10 anos, tem a função de nada mais, nada menos sanar possíveis irregularidades de tais títulos. Cabe ressaltar, neste ultimo caso, que títulos com vício, não são corrigidos ou aceitos, com a concretização do prazo prescricional. Os Vícios cabíveis de nulidade, não produzirem efeitos, pois, em tese, o título nunca existiu, este já nasceu morto. Agora, os títulos anuláveis, estes produzem efeitos até que seja requerida sua anulação.

BOA-FÉ: A boa-fé, esta tratada no artigo 1.201 da Lei Nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002^[46], que institui o Código Civil, que deixa claro que é de boa-fé a posse, se o possuidor ignora vício, ou o obstáculo que impede a aquisição da coisa. Assim, aquele possuidor que crê realmente que é sua a coisa possuída, esta agindo de boa-fé.

Geralmente a boa-fé vem seguida de um justo título, tanto que o possuidor que possuiu justo título, a Lei Nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002^[47], que institui o Código Civil, no artigo 1.201, parágrafo único, presume que este esteja de boa-fé. Isso não quer dizer que uma sempre virá acompanhada de outra, pode ocorrer casos em que a pessoa possui justo título, mas não contém boa-fé e também o oposto. Como exemplo imagine o seguinte: pessoa A que aceita comprar de B um imóvel, mesmo sabendo que este pertence a C. Neste caso, mesmo recebendo um justo título, seja um recibo comprovando o pagamento, A não agiu com boa-fé.

Mas, quando há posse com dúvidas? Segundo Carlos Roberto Gonçalves^[48], havendo dúvidas antes da aquisição do justo título, o possuidor agirá de má-fé, porém se esta acontece após se ter o justo título, ai não há o que se tratar. Nessa situação, o possuidor está de boa-fé. Logo, boa-fé é a convicção que a posse do agente é licita, não decorrendo o título de nenhum vício, ou seja, sem dúvidas iniciais quanto a essa, lembrando que a partir do momento que o possuidor descobre algum vício na sua posse, a boa-fé que este detinha é cessada.

8 CONCLUSÃO

A evolução histórica do ordenamento jurídico brasileiro, evidência a preocupação em se evitar o mau uso da propriedade, além de possibilitar melhor destinação social aos bens. A possibilidade da perda ou aquisição de bens surge como fator de equilíbrio para a sua boa destinação e utilização. Para alcançar a aquisição do bem pelo uso, exige-se a existência de antecedentes que fundamentem o fato, dando maior segurança jurídica ao instituto e não permitindo sua utilização de forma banal. Essa necessidade de antever os fatos, que garantem a aquisição pelo uso e pelo tempo, protege a propriedade privada da má-fé de alguns.

REFERÊNCIAS

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VENOSA, Silvio de Salvo. Direito civil: direitos reais. 10. ed. São Paulo: Atlas, 2010.

^[1] Graduando do 7º período do Curso de Direito do Centro Universitário São Camilo-ES. E-mail: claudjou@hotmail.com

^[2] Graduando do 7º período do Curso de Direito do Centro Universitário São Camilo-ES. E-mail: danildodeoliveira@hotmail.com

^[3] Professor Orientador. Bolsista CAPES. Mestrando vinculado ao Programa de Pós-Graduação em Sociologia e Direito da Universidade Federal Fluminense (UFF), linha de Pesquisa Conflitos Urbanos, Rurais e Socioambientais. E-mail: taua_verdan2@hotmail.com

^[4] BRASIL. Lei Nº. 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br>. Acesso em: 15 mai. 2014.

^[5] FRANÇA, R. Limongi. Instituições de Direito Civil. 5. ed. São Paulo: Saraiva, 1999, p. 413.

^[6] RIBEIRO, Benedito Silverio. Tratado de usucapião. v. 1. 2. ed. São Paulo: Saraiva, 1998. p. 885.

^[7] BRASIL. Lei Nº. 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br>. Acesso em: 15 mai. 2014.

^[8] GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro: Direito das Coisas. v. 5 6 ed. São Paulo: Saraiva, 2011, p. 260.

^[9] BRASIL. Lei Nº. 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br>. Acesso em: 15 mai. 2014.

^[10] BRASIL. Lei Nº. 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br>. Acesso em: 15 mai. 2014.

^[11] VENOSA, Silvio de Salvo. Direito civil: direitos reais. 10.ed. São Paulo: Atlas, 2010, p. 218.

^[12] BRASIL. Lei Nº. 10.406, de 10 de Janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br>. Acesso em: 15 mai. 2014.

^[13] BRASIL. Lei Nº. 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br>. Acesso em: 15 mai. 2014.

^[14] BRASIL. Constituição da República Federativa do Brasil (1988). <http://www.planalto.gov.br>. Acesso em: 15 mai. 2014.

^[15] BRASIL. Lei nº 6.969, de 10 de dezembro de 1981. Dispõe sobre a aquisição, por usucapião especial, de imóveis rurais, altera a redação do §2º do art. 589 do Código Civil e dá outras providências. <http://www.planalto.gov.br>. Acesso em: 15 mai. 2014.

^[16] RIBEIRO, 1998, p. 860.

^[17] BRASIL. Constituição da República dos Estados Unidos do Brasil (1934). Legislação Federal. Disponível em <http://www.planalto.gov.br>. Acesso em: 19 mai. 2014

^[18] BRASIL. Constituição dos Estados Unidos do Brasil (1937). Legislação Federal. Disponível em <http://www.planalto.gov.br>. Acesso em: 19 mai. 2014

^[19] BRASIL. Constituição dos Estados Unidos do Brasil (1946). Legislação Federal. Disponível em <http://www.planalto.gov.br>. Acesso em: 19 mai. 2014

^[20] BRASIL. Emenda Constitucional nº 10, de 09 de novembro de 1964. Altera o art. 6º da Constituição Federal, para introduzir a alimentação como direito social. Disponível em <http://www.planalto.gov.br>. Acesso em: 19 mai. 2014.

^[21] BRASIL. Lei nº 4.504, de 30 de novembro de 1964. Define sobre o Estatuto da Terra, e dá outras providências. Disponível em <http://www.planalto.gov.br>. Acesso em: 19 mai. 2014

^[22] BRASIL. Emenda Constitucional nº 1, de 17 de outubro de 1969. Edita o novo texto da Constituição Federal de 24 de janeiro de 1967. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br>. Acesso em: 19 mai. 2014.

^[23] BRASIL. Constituição da República Federativa do Brasil (1988). Legislação Federal. sítio eletrônico internet - planalto.gov.br > Acesso em: 19 mai. 2014

^[24]GONÇALVES, 2011, p. 263.

^[25] BRASIL. Lei Nº. 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br>. Acesso em: 15 mai. 2014.

^[26] BRASIL. Lei Nº. 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br>. Acesso em: 15 mai. 2014.

^[27] BRASIL. Lei Nº 10.257, de 10 de julho de 2001. Regulamenta os artigos. 182 e 183 da Constituição Federal, estabelece diretrizes gerais da política urbana e dá outras providências. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br>. Acesso em: 15 mai. 2014.

^[28] BRASIL. Lei Nº 10.257, de 10 de julho de 2001. Regulamenta os artigos. 182 e 183 da Constituição Federal, estabelece diretrizes gerais da política urbana e dá outras providências. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br>. Acesso em: 15 mai. 2014.

^[29] GONÇALVES, 2011, p. 270.

^[30] GONÇALVES, 2011. p. 270-271.

^[31] BRASIL. Lei 10.257, de 10 de julho de 2001. Regulamenta os artigos 182 e 183 da Constituição Federal, estabelece diretrizes gerais da política urbana e dá outras providências. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br>. Acesso em: 18 mai. 2014.

^[32] BRASIL. Lei 6.001, de 19 de dezembro de 1973. Dispõe sobre o Estatuto do Índio. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br>. Acesso em: 18 mai. 2014.

^[33] BRASIL. Lei 6.001, de 19 de dezembro de 1973. Dispõe sobre o Estatuto do Índio. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br>. Acesso em: 18 mai. 2014.

^[34] GONÇALVES, 2011. p. 274.

^[35] Idem.

^[36] BRASIL. Lei Nº. 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br>. Acesso em: 15 mai. 2014.

^[37] BRASIL. Lei Nº. 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br>. Acesso em: 15 mai. 2014.

^[38] BRASIL. Supremo Tribunal Federal. Disponível em: <http://www.stf.jus.br>. Acesso em: 15 mai. 2014.

^[39] BRASIL. Constituição da República Federativa do Brasil. Legislação Federal. Sítio eletrônico internet – planalto.gov.br>.Acesso em: 15 mai. 2014.

^[40] BRASIL. Lei Nº. 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br>. Acesso em: 15 mai. 2014.

^[41] GONÇALVES, 2011. p. 280.

^[42] BRASIL Lei nº 3.071, de 01 de janeiro de 1916. Código Civil Brasileiro. Legislação Federal. sítio eletrônico internet - planalto.gov.br

^[43] BRASIL Lei nº 2.437, de 07 de março de 1955. Dá nova redação a dispositivos do Código Civil. Legislação Federal. sítio eletrônico internet - planalto.gov.br

^[44] BRASIL. Lei Nº. 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br>. Acesso em: 15 mai. 2014.

^[45] GONÇALVES, 2011. p. 288.

^[46] BRASIL. Lei Nº. 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br>. Acesso em: 15 mai. 2014.

^[47] BRASIL. Lei Nº. 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br>. Acesso em: 15 mai. 2014.

^[48] Gonçalves, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro. Volume 5: direito das coisas. 6.ed. São Paulo: Saraiva, 2011, apud NEGUETE, p. 230.