Ao adquirir um imóvel em um condomínio, o que mais se almeja é chegar a hora de poder usufruir do novo patrimônio, das áreas comuns, mobiliar e decorar. Mas o atraso na entrega se tornou comum no mercado e tem gerado um crescimento no número de ações na justiça. As reivindicações pedem a reparação das perdas e danos causados pela impossibilidade de usar o bem no período pactuado com a construtora no momento da compra.
Os montantes indenizatórios variam e, em muitos casos, possibilitam a reposição de 1% do valor do contrato, enquanto a demora persistir. Há ainda a possibilidade de entrar com um pedido por danos morais. A dor de cabeça é grande, mas o futuro condômino deve ter em mente que, a partir do momento que já tiver a chave de seu imóvel em mãos, qualquer decisão no ambiente do condomínio só poderá ser tomada com a sua conscientização.
O momento que vai formalizar o início da vida condominial é a assembleia de instalação, onde o condomínio passa a ter seus representantes legais eleitos, faz o Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica (CNPJ) e aprova uma previsão orçamentária nos moldes do artigo 1.350 do Código Civil, que permitirá o início da arrecadação para custear as despesas. A construtora pode indicar uma pessoa para se candidatar a síndico do condomínio, assim como uma administradora, desde que seguido o que é estabelecido em lei.
A escolha do síndico, conforme preceitua o artigo 1.347 do Código Civil, é feita pelos condôminos. Ou seja, ele não poderá ser indicado pela construtora por força contratual, e tal cláusula será nula por contrariar o estabelecido na legislação. O candidato indicado pela construtora deverá concorrer em igualdade de condições com qualquer condômino que tenha interesse em exercer a função. A decisão será da assembleia. Ademais, é abusivo estabelecer obrigações que deixam o consumidor em desvantagem exagerada, como prevê o artigo 51 do Código de Defesa de Consumidor.
No mesmo sentido, o Código Civil estabelece no artigo 1.348 que a escolha da administradora é prerrogativa do síndico, pois esta é órgão de confiança deste, o qual continua na responsabilidade direta da gestão. “§ 2o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção”.
No caso dos condôminos em assembleia de instalação aceitarem a indicação da construtora para a escolha da administradora, o contrato precisa ser subscrito pelo síndico eleito, e sugere-se que a rescisão da prestação do serviço ocorra com aviso prévio de 30 dias sem ônus ao contratante. Para maior segurança, é importante que a decisão também conste em ata.
Algumas convenções, de forma abusiva, e em nosso entendimento nulo de pleno direito, pelos motivos já elencados acima, impõem a prerrogativa da escolha da administradora pela construtora pelo prazo de 2 anos. Ressalta-se que não existe objeção para a indicação do síndico ou da administradora pela incorporadora, desde que seja comprovado que a parceria também é de interesse dos condôminos.
Uma saída é eleger o síndico por um período inferior a 2 anos, conforme previsto no Código Civil (artigo 1.347), desde que possível pela convenção, que pode ser de 3 meses ou 6 meses. Assim, após este prazo pode-se convocar em assembleia a eleição da continuidade do síndico e da administradora, conforme interesse da massa.
Temos que concordar que a construtora tem o maior interesse em nortear a administração de acordo com o planejado na incorporação.
Porém, alguns conflitos de interesse podem surgir, como o aparecimento de vícios de construção, falta de cumprimento com o que foi prometido (por exemplo, a falta entrega do mobiliário), uma vez que o síndico e a administradora indicados pela construtora dificilmente contrariarão os interesses de seus contratantes.
Por isso, os mecanismos de eleição, tanto do síndico, como da contratação da administradora, devem ser flexíveis e conduzidos conforme interesse da coletividade condominial.