Nos últimos tempos temos assistido a grandes mudanças no país, notadamente com um crescente avanço econômico, o que tem propiciado o aumento no poder aquisitivo e, consequentemente, melhores condições de vida para toda a população.
Em decorrência disso, as cidades brasileiras vêm crescendo e se desenvolvendo cada vez mais, o que tem obrigado o Poder Público a promover constantes melhorias nos serviços básicos urbanos, como a construção de escolas, postos de saúde, dentre outros, a fim de atender à crescente demanda populacional.
Como as grandes cidades encontram-se praticamente saturadas, o Poder Público, para promoção das melhorias necessárias à população, tem se valido, cada vez mais, da desapropriação de imóveis, o que, na maioria das vezes, tem ocasionado diversos transtornos à população, principalmente em se tratando de imóveis utilizados como moradia.
As desapropriações imobiliárias urbanas implementadas pelo Poder Público, notadamente no Município de Belo Horizonte, tem ocasionado diversos transtornos aos expropriados por ela afetados no que tange ao recebimento da indenização, uma vez que, nessas ações, não tem sido observado o princípio constitucional da justa e prévia indenização.
Conforme prevê a Constituição Federal de 1.988, salvo os casos de descumprimento da função social da propriedade, as desapropriações, como regra e principalmente as urbanas, devem ser processadas observando-se o disposto no art. 5º, XXIV, por envolverem um dos bens maiores do cidadão, qual seja a sua moradia.
O referido princípio constitucional prevê que “a lei estabelecerá o procedimento para desapropriação por necessidade ou utilidade pública, ou por interesse social, mediante justa e prévia indenização em dinheiro, ressalvados os casos previstos nesta Constituição”.
O Decreto-lei 3.365/41, que regula as desapropriações por utilidade pública no direito brasileiro, apesar de ainda se encontrar em vigor, com o advento da CF/88, não mais é utilizado em sua totalidade pela jurisprudência, principalmente nas questões relativas ao processo judicial expropriatório.
Entretanto, mesmo com as inovações lançadas pela jurisprudência, ainda sim as desapropriações não têm sido realizadas em atendimento ao princípio constitucional da justa e prévia indenização, vez que não propiciam ao expropriado o recebimento de valor condizente com o do bem que lhe foi retirado pelo Poder Público.
Nas ações de desapropriação os juízes, preliminarmente, tem determinado a realização de perícia técnica, a ser realizada por Perito da confiança do Juiz, a fim de se apurar uma prévia indenização a ser depositada pelo expropriante para ter deferida em seu favor a imissão provisória na posse do bem.
Após o depósito do valor prévio apurado pelo Perito Oficial e a concessão da imissão provisória na posse do imóvel, o Poder Público, de plano, promove a demolição das benfeitorias e dá início, de imediato, às obras previstas para o local, não havendo, a partir de então, qualquer possibilidade de reversão do ato expropriatório.
Conforme faculta o art. 34 do Decreto-lei 3.365/41, o expropriado, mesmo que discorde do valor apurado na perícia, poderá promover o levantamento de 80% do valor depositado, o que, na maioria absoluta dos casos, é o que ocorre, sendo recebido efetivamente, portanto, apenas parte do quantum apurado no Laudo Preliminar.
Com o desenrolar do feito, o Juiz determina a realização de perícia definitiva, oportunidade em que é conferida às partes a possibilidade de indicação de assistente técnico e de formulação de quesitos, atendendo, assim, aos princípios do contraditório e da ampla defesa.
Conforme entendimento pacificado nos tribunais pátrios, a perícia definitiva é considerada como a verdadeira perícia dos feitos expropriatórios, sendo que a preliminar serve tão somente para apuração de um valor prévio, para fins de concessão da imissão provisória na posse ao Poder Público.
Ocorre, no entanto, que o valor apurado na perícia definitiva nunca é depositado como complemento da indenização, ficando o seu recebimento para o final da ação de desapropriação, pela árdua fila do Precatório, vindo efetivamente a ser recebido depois de muitos anos, ou, até mesmo, décadas.
Ora, se a perícia definitiva é considerada como a verdadeira perícia nos feitos expropriatórios, o valor nela apurado é que deverá ser considerado como valor da indenização a ser pago pela desapropriação. Assim, a diferença eventualmente apurada entre o laudo preliminar e o definitivo, deve ser depositada pelo Poder Público, a fim de que seja cumprido, mesmo que em parte, o requisito da justa e prévia indenização.
Infelizmente, como já dito supra, não é o que acontece hoje em dia. Praticamente em todas as ações de desapropriação implementadas pelo Município de Belo Horizonte a diferença apurada entre o laudo preliminar e o definitivo nunca é depositada pelo expropriante, ficando o recebimento, como já dito, para o término do processo, pela árdua via do Precatório, o que fere de morte o princípio constitucional da justa e prévia indenização.
Há de salientar que não apenas os juízes monocráticos tem acatado essa tese, mas também, de forma recorrente, o Egrégio Tribunal de Justiça de Minas Gerais, ficando os expropriados, muitas vezes, reféns do próprio Poder Judiciário, sem conseguir receber a indenização a que tem direito.
A jurisprudência argumenta que não há, no caso, infringência ao princípio da justa e prévia indenização, uma vez que a perda da propriedade só ocorreria com o registro do bem no patrimônio do Poder Público, o que acontece somente após o termino do processo e o recebimento efetivo da indenização.
Entretanto, tal tese não pode prevalecer, pois nos casos de desapropriação, não se pode levar em conta a perda da propriedade e sim a perda da posse, que ocorre logo no início da ação, principalmente por se tratar, a maioria das vezes, de imóveis residenciais urbanos.
Conforme já dito, o expropriado perde efetivamente seu bem quando da concessão da imissão provisória na posse ao Poder Público, que, de imediato, promove a demolição das benfeitorias existentes e dá início às obras previstas, não havendo qualquer possibilidade de reversão do ato administrativo expropriatório.
A própria Lei das Desapropriações prevê, no art. 35, que “os bens expropriados, uma vez incorporados à Fazenda Pública, não podem ser objeto de reivindicação, ainda que fundada em nulidade do processo de desapropriação. Qualquer ação, julgada procedente, resolver-se-á em perdas e danos”.
Como consta no Dicionário online de Português, o termo “incorporados” tem como significado o seguinte: “adj. Que foi alvo de incorporação; que se tornou parte de (algo); o que se incorporou, que foi integrado ou anexado a; anexado, integrado. (Etm. do latim: incorporatus.a.um) (Disponível em http://www.dicio.com.br/incorporado/)
Analisando-se o significado da palavra, observa-se que, a partir da imissão provisória na posse, o bem já se incorpora ao Poder Público, não podendo mais ser objeto de reivindicação por qualquer pessoa, sendo irreversível, portanto, o referido ato.
Desse modo, a perda de fato da “propriedade” se dá, para o proprietário, com a imissão provisória na posse do bem, mas o pagamento do complemento da indenização só ocorre quando do término da ação de desapropriação, por intermédio do Precatório, em flagrante afronta ao princípio constitucional da justa e prévia indenização.
Necessário frisar, ainda, que, conforme entendimento majoritário da doutrina e da jurisprudência, a desapropriação é modo originário de aquisição da propriedade, assim como o são os institutos da acessão e ocupação, tipificados nos arts. 1.248 e 1.263 do Código Civil.
Assim, como modo originário, ela não tem qualquer vinculação com o título anterior, ou seja, não há a necessidade de seguimento da cadeia dominial do imóvel, sendo suficiente, por si mesma, para instaurar a propriedade em favor do Poder Público.
Feitas essas considerações, conclui-se que, para a validade da desapropriação, não há a necessidade do registro perante o cartório imobiliário, vez que esse é característico somente da aquisição derivada, servindo, então, esse ato apenas para dar publicidade a terceiros.
Desse modo, a tese de que a perda da propriedade só ocorre com a transferência do bem junto ao cartório imobiliário, sustentada pela jurisprudência pátria, não pode prevalecer, haja vista que não há, como dito, a necessidade dessa transferência para que a desapropriação seja efetivada, o que reforça a tese de que a perda efetiva da “propriedade” se dá com a imissão provisória na posse por parte do expropriante.
Por derradeiro, vale citar, ainda, que o princípio constitucional da justa e prévia indenização, previsto no art. 5º, XXIV, encontra-se inserido na Constituição Federal no Título II, “Dos Direitos e Garantias Fundamentais”, que trata, obviamente, dos direitos e garantias fundamentais conferidos aos cidadãos brasileiros.
Assim, esse princípio há de ser interpretado não em prol do Poder Público, como tem feito a jurisprudência atualmente, mas sempre em favor do cidadão, haja vista que a Administração possui capítulo próprio no contexto da Carta Constitucional.
Vale dizer que, se o legislador tivesse a intenção de que o princípio da justa e prévia indenização fosse interpretado sempre em favor do Poder Público não o inseriria no Título II da CF/88, “Dos Direitos e Garantias Fundamentais” e sim nos Títulos III “Da Organização do Estado” ou IV “Da Organização dos Poderes”, respectivamente, que tratam diretamente da Administração Pública.
Observa-se, portanto, que o procedimento utilizado pela jurisprudência pátria, nos casos de desapropriação, encontra-se em total dissonância aos princípios constitucionais, o que vem acarretando incalculáveis transtornos aos proprietários de imóveis atingidos pelo ato expropriatório, que, na maioria das vezes, não conseguem efetivamente receber valor condizente com o do bem que foi desapropriado.
Cabe, assim, aos tribunais pátrios a revisão do procedimento hoje adotado, a fim de que o princípio constitucional da justa e prévia indenização, disposto no art. 5º, XXIV, da CF/88, venha a ser efetivamente aplicado, principalmente nos casos das desapropriações imobiliárias urbanas.