Ao adquirir um imóvel em um condomínio, o que mais se almeja é chegar a hora da entrega e poder usufruir do novo patrimônio, mobiliar e aproveitar as áreas comuns. Mas os problemas podem estar apenas começando. O atraso na entrega tem se tornado uma constante, o que tem gerado um crescimento no número de ações com o fim de buscar a reparação por perdas e danos em função da impossibilidade de usufruir o bem no período pactuado.
Os valores indenizatórios variam, e em muitos casos possibilitam o arbitramento de indenização no valor de 1% do contrato enquanto perdurar o atraso, não obstante exista ainda a possibilidade de danos morais.
Superada a entrega, o momento que vai formalizar o início da vida condominial é a assembleia de instalação. Somente neste momento é que o condomínio passará a ter seus representantes legais eleitos, poderá obter CNPJ e aprovar uma previsão orçamentária nos moldes do artigo 1.350 do Código Civil, o que permitirá o início da arrecadação para fazer frente às despesas de custeio.
Se a construtora indicar o sindico e a administradora, não necessariamente é uma situação ruim, desde que seguido o estabelecido em lei.
A escolha do síndico conforme preceitua o artigo Art. 1.347. do Código Civil é eletivo pelos condôminos, ou seja, o mesmo não poderá ser indicado pela construtora por força contratual, tal clausula é nula de pleno direito por contrariar o Estabelecido em lei “A assembleia escolherá um síndico, …”.
O candidato indicado pela construtora deverá concorrer em igualdade de condições com qualquer condômino que tenha interesse em exercer a função. A prerrogativa da escolha será da assembleia.
Ademais, é abusivo estabelecer obrigações que deixam o consumidor em desvantagem exagerada (Código de Defesa de Consumidor, art. 51).
No mesmo sentido, o Código Civilestabelece no artigo 1.348 que a escolha da administradora é prerrogativa do síndico, pois esta é órgão de confiança deste, o qual continua na responsabilidade direta da gestão
“§ 2º. O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção.”
No caso dos condôminos em assembleia de instalação aceitarem a indicação da construtora para escolha da administradora, deverá ficar claro que o contrato precisa ser subscrito pelo síndico eleito, e sugere-se que a rescisão da prestação do serviço ocorra com aviso prévio de 30 dias sem ônus ao contratante. E que conste em ata para maior segurança.
Algumas convenções, também de forma abusiva e em nosso entendimento nulo de pleno direito, pelos motivos já elencados acima, impõe a prerrogativa da escolha da administradora pela construtora pelo prazo de dois anos.
Ressalta-se que não existe objeção para a indicação do síndico ou da administradora pela construtora, desde que este passe por um período probatório, comprovando que a parceria vem de encontro com os interesses dos condôminos.
Uma saída é eleger o sindico por um período inferior a 2 anos, conforme previsto no Código Civil (art. 1.347), desde que possível pela Convenção, que pode ser de 3 meses ou 6 meses. Assim, após este prazo pode-se voltar em assembleia e votar a continuidade do síndico e da administradora conforme interesse da massa.
Temos que concordar que a construtora tem o maior interesse em nortear a administração de acordo com o planejado na incorporação, motivo o qual levou os condôminos a adquirirem unidades no local, sendo queo ponta pé inicial é fundamental para nortear a gestão. Porém, no meio deste caminho podem existir conflitos de interesse, tais como o aparecimento de vícios de construção, falta de cumprimento com o que foi prometido, por exemplo:a falta entrega do mobiliário entre outros.
Este síndico e a administradora indicados pela incorporadora e construtora dificilmente contrariarão os interesses de seus contratantes. Por isso os mecanismos de eleição tanto do sindico, como a contratação da administradora, devem ser flexíveis e mantidos conforme interesse da coletividade.