A Usucapião Imobiliária é a modalidade processual adequada para aquele que pretender adquirir a propriedade (domínio) de bens imóveis pela posse continuada no lapso temporal e requisitos exigidos pela legislação pátria.
Mas, efetivamente, quais são suas espécies e seus correspondentes pressupostos jurídicos?
Para aquisição da propriedade imóvel, nosso Código Civil prevê, inicialmente, a denominada Usucapião Extraordinária, para aquele que por 15 (quinze) anos, sem interrupção ou oposição, possuir como seu (animus domini - como se dono fosse) um imóvel, independentemente de justo título e boa-fé. Todavia, é de se ressalvar que a Usucapião Extraordinária tem seu prazo exigível reduzido para 10 (dez) anos, se o imóvel usucapiendo for utilizado exclusivamente para moradia habitual, ou nele houver a parte postulante estabelecido obras ou serviços de caráter produtivo.
Noutro norte, temos a chamada Usucapião Especial Rural (também conhecida por Constitucional Rural ou Pro Labore), que exige para aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como sua (animus domini), pelo prazo de 5 (cinco) anos, ininterruptamente, área de terra em zona rural não superior a 50 (cinquenta) hectares, estabelecendo ali serviços de caráter produtivo pelo seu trabalho ou de sua família, bem como sua moradia.
A lei também nos traz a Usucapião Especial Urbana (Residencial Individual ou Constitucional Urbana Individual), adquirindo a propriedade (domínio) de área urbana de até 250 (duzentos e cinquenta) metros quadrados, aquele que possuí-la como sua (animus domini), pelo prazo ininterrupto de 5 (cinco) anos e, sem oposição, tendo nela estabelecido sua moradia ou de sua família, desde que, igualmente, não seja proprietário de imóvel urbano ou rural e não tendo se valido desse benefício anteriormente.
Nosso ordenamento jurídico também comporta a chamada Usucapião Urbana Residencial Coletiva (ou Constitucional Urbana Coletiva), destinando-se à ocupação e à morada da população posseira de baixa renda em área maior do que 250 (duzentos e cinquenta) metros quadrados, cuja posse (com animus domini) seja de, no mínimo, 5 (cinco) anos ininterruptos, desde que seja impossível identificar o terreno de cada possuidor, destacadamente; bem como não sejam os possuidores proprietários de imóvel rural ou urbano.
A maior novidade trazida pela legislação, nos últimos tempos, com o advento da Lei n° 12.424/2011, é a Usucapião Familiar, para aquele que exercer posse direta e exclusiva pelo prazo ininterrupto e sem oposição de apenas 2 (dois) anos sobre imóvel urbano de no máximo 250 (duzentos e cinquenta) metros quadrados, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, cuja propriedade seja dividida (meação) com ex-cônjuge ou ex-companheiro(a) que tenha abandonado o lar, adquirirá a propriedade (domínio) integral do imóvel, desde que a parte postulante não seja proprietária de imóvel urbano ou rural.
Numa outra esfera, temos a Usucapião Ordinária para aquele que almeja adquirir a propriedade de imóvel que contínua e incontestadamente possuí-lo como seu (animus domini), com justo título e boa-fé, pelo prazo de 10 (dez) anos. Contudo, haverá redução do prazo para 5 (cinco) anos se o imóvel houver sido adquirido de modo oneroso, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, sob a condição de nele houver sido estabelecida a moradia da parte postulante, ou mesmo, nele realizado investimentos de interesse social e econômico.
Note-se que, mais uma vez, a legislação se reporta às figuras do justo título e boa-fé. Se na Usucapião Extraordinária tais condições não são exigíveis, como vimos, na Usucapião Ordinária são.
Por fim, é de se concluir que em todas as modalidades de Usucapião Imobiliária, indiscutivelmente, a posse deva ser comprovada no correspondente lapso temporal exigido em lei; ressalvando-se, inclusive, a possibilidade de soma de posses com os antecessores, nos casos estabelecidos no artigo 1.243 do Código Civil Brasileiro, bem como observando-se as disposições finais e transitórias previstas nos artigos 2.028 e 2.029 da mesma lei.
Para maiores esclarecimentos, consulte um(a) advogado(a) especialista de sua confiança.