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Os contratos imobiliários e as cláusulas abusivas

Agenda 21/08/2014 às 18:20

Com textos de difícil entendimento e cláusulas desfavoráveis ao consumidor, estes contratos podem se tornar uma verdadeira armadilha para o consumidor.

    

Nestes tempos modernos, onde o mercado se torna aquecido, muito pelo crescimento imobiliário, surgem os contratos de imóveis. Com textos de difícil entendimento e cláusulas desfavoráveis ao consumidor, estes contratos podem se tornar uma verdadeira armadilha para o consumidor.

O Código de Defesa do Consumidor em seu art. 51 inciso IV, se refere às abusividades de cláusulas que: “estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a eqüidade”, de forma que tal previsão contratual é nula de pleno direito.

Nesse contexto, incluem-se contratos de adesão que, na definição do art. 54 do CDC, seria aqueles: “cuja cláusulas tenham sido aprovadas pela autoridade competente ou estabelecidas unilateralmente pelo fornecedor de produtos ou serviços, sem que o consumidor possa discutir ou modificar substancialmente seu conteúdo”.

Estas cláusulas em questão, são configuradas de uma forma que beneficiem a Construtora ou Revendedora, de modo que, torna a adesão um grande negócio para a empresa.No entanto para o aderente, é obrigado a lidar com entraves jurídicos e cláusulas abusivas, que desfavorecem sobremaneira o consumidor.

A começar pelo contrato em si, que traz em seu teor uma linguagem rebuscada, com excesso de técnica jurídica, que desequilibra a relação entre as partes, já que uma delas, o adquirente imobiliário não possui conhecimentos necessários para discutir o conteúdo contrato.  Este é um dos principais problemas, pois o consumidor não possui condições técnicas para avaliar a qualidade destes produtos ou serviços.

Outra discrepância, que existe em contratos imobiliários, é a cláusula compromissória de arbitragem. Esta cláusula, muitas vezes abusiva, impede o consumidor de acionar o judiciário, a partir do momento em que ele assina este documento. Exatamente por isso, é que se configura o vício do negócio jurídico. Um vício na vontade, já que o aderente sequer conhece o documento que assinou, ou seja, não entende que ao aderir à uma cláusula destas, está abdicando de um direito garantido na Constituição Federal. O direito de acesso ao judiciário, é um direito basilar, fundamental e dever do Estado.

A Lei 9307, mais conhecida como Lei da Arbitragem, descreve;

§ 1º A cláusula compromissória deve ser estipulada por escrito, podendo estar inserta no próprio contrato ou em documento apartado que a ele se refira.

 

§ 2º Nos contratos de adesão, a cláusula compromissória só terá eficácia se o aderente tomar a iniciativa de instituir a arbitragem ou concordar, expressamente, com a sua instituição, desde que por escrito em documento anexo ou em negrito, com a assinatura ou visto especialmente para essa cláusula.

 

Assim se percebe que, para um documento ser considerado válido, devemos nos ater a alguns detalhes importantes, tais como; a cláusula deverá ser estipulada por escrito e a iniciativa deve ser tomada pelo aderente, o que quase não acontece, e na maioria dos casos, o aderente sequer sabe o que significa assinar este documento, desse modo, decorre daí a ilegalidade e o abuso. Muitas construtoras se aproveitam, da falta de conhecimento técnico da parte, e induzem o consumidor a assinar tal documento, o que é ilegal, e torna a cláusula nula.

Neste entendimento, outra cláusula comprovadamente abusiva, é a que prevê uma multa por atraso diferente para cada contratante. Uma multa, em caso de inadimplência da Construtora, menor que a estipulada em caso de atraso do adquirente do imóvel. Assim, se a empresa se compromete a entregar um imóvel em uma data, a multa é de 0,5% em caso de inadimplência, no entanto, se é o consumidor que atrasa as parcelas do pagamento, a multa é de 2% sobre o valor do imóvel, totalmente desproporcional e em franca violação ao Princípio da Igualdade nos Contratos.

Contudo, o principal problema que a maioria dos consumidores tem enfrentado, é o atraso na entrega do imóvel adquirido. Nos contratos imobiliários, está prevista a data para a entrega do empreendimento e de suas respectivas unidades habitacionais, mas muitas vezes não é respeitado pela empresa vendedora.

Como todo contrato, imobiliário ou não, existe uma data fixada para o cumprimento da obrigação. É assim que deveria ser, pois não é. Algumas Construtoras argumentam que o imóvel dever se entregue na data compromissada ou ao término do financiamento, o que não é verdade, pois apenas uma data deve ser considerada.

Do contrário, o consumidor também deveria ter uma dilação no prazo para pagamento das parcelas contratadas, mas não é assim. Todo e qualquer contrato deve ser respeitado, assim como a data estipulada para o cumprimento da obrigação deverá ser cumprida de maneira pontual.

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As tarifas ilegais, se tornaram outro grande problema nos contratos, pois muitas vezes as empresas cobram por um serviço que não deveria ser repassado ao consumidor; ex: as tarifas para registro de contrato, tarifas por serviços de terceiros ou mesmo as tarifas de cadastro. Não existe qualquer comprovação que justifique estas cobranças, ou a comprovação da existência de qualquer ônus para as empresas ou bancos no exercício de sua atividade que explique a cobrança de tais valores. O fato, é que nenhuma cobrança deste tipo, deveria ser transferida ao consumidor, pois este serviço é considerado uma obrigação da Construtora ou banco, sem qualquer ônus para as empresas.

De toda a forma, também é direito do consumidor a comprovação da entrega dos documentos que comprovam a regularidade do imóvel, em respeito ao direito de informação do consumidor, garantido pelo Código de Defesa do Consumidor, tais como Certidão de habite-se, escritura, certidão de situação do imóvel, certidão de ônus fiscais e certidão negativa de débitos e registro do contrato de compra e venda.

Nestes termos, o consumidor deve ser bastante atento às cláusulas do contrato, principalmente o imobiliário, por se tratar de um bem valioso e de difícil aquisição. Qualquer dúvida o adquirente imobiliário poderá consultar um despachante, para elucidar questões cartorárias e um advogado imobiliário, para questões contratuais técnicas e legais, para desse modo, evitar qualquer surpresa.

Sobre o autor
Bernardo César Coura

Advogado Especialista em Direito Imobiliário e Direito Condominial pela FGV. Especialista em Contratos pela FGV. Especialista em Direito Ambiental pela FGV e Processo Civil pelo CAD. Especialista em Direito Digital, Startups pela FGV. Colunista do Jornal do Síndico, EPD Cursos e Boletim do Direito Imobiliário. Autor de artigos jurídicos, publicados nas revistas e sites especializados. Escritório referência em Direito Imobiliário, reconhecido com um dos melhores de Belo Horizonte, com atendimento nacional.

Informações sobre o texto

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