O estudo da concessão de uso especial para fins de moradia sobreleva, pelo menos, dois aspectos práticos importantes. A sua tipicidade como Direito Real e a sua registrabilidade no fólio real. Visando a contenção necessária ao atingimento do fim pragmático-didático a que se vocaciona este artigo, analisemos, brevitatis, ambos os aspectos.
O novedio item 37 do inciso I do artigo 167 da LRP, nascido do art. 56 do ECid (Estatuto da Cidade, Lei nº 10.257, de 10 de julho de 2001), tem texto vigente emprestado pela Medida Provisória nº 2.220, de quatro de setembro de 2001.
Conectado aos itens 28 e 40 do inc. I, e item 19 do inc. II, todos do art. 167 da LRP; art. 183, § 1º, da CF; alínea "h" e § 2º do art. 4º, e art. 48, do ECid; e MP nº 2.220, o referido art. 167, I, nº 37, externa norma de natureza formal estabelecedora do ônus de registrar no SRI (Serviço de Registro Imobiliário), títulos administrativos e judiciais — estes prolatados em ações declaratórias —outorgantes de concessão de uso especial de imóvel público, situado em zona urbana, destinado a moradia unipessoal ou familiar.
A concessão de uso de imóvel público urbano para fins de moradia estriba-se no princípio constitucional da função social da propriedade (CF, arts. 5º, XXIII, 170, III, 182, § 2º). A compreensão do instituto concessionário de uso exora a relembrança da noção do direito real de uso. Sabido como Direito Real limitado de fruição de coisa alheia, personalíssimo, intransferível, indivisível, transmissível a título gratuito ou oneroso, o uso almeja prover necessidade temporária do usuário ou de sua família, incidente sobre móvel infungível e inconsumível, ou imóvel (CC, arts. 674, IV, 742 a 745. CC/2002, arts. 1.225, V, 1.412).
Peculiar modalidade do Direito Real de Uso, o "uso especial para fins de moradia" é alienável (MP nº 2.220, art. 7º), e, quanto a outorga, suporta a classificação, de simples ou coletivo,a teor dos arts. 1º a 8º da MP nº 2.220.
A outorga simples remete ao direito real de uso especial. Grava imóvel público urbano com área de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, para provimento temporário de necessidade de moradia de usuário, ou sua família, que lhe detém posse qüinqüenal, ininterrupta e sem oposição até 30 de junho de 2001, e que não seja (o pretendente usuário) proprietário ou concessionário, a título oneroso ou gratuito, de outro imóvel, urbano ou rural.
A outorga coletiva, prevista no art. 2º da citada MP nº 2.220, onera o imóvel público urbano maior que duzentos e cinqüenta metros quadrados. Pretende o atendimento provisório de necessidade de moradia de "população de baixa renda", que deve ser possuidora (e não "ocupante", como, nada obstante, consta na literalidade do texto legal) da terra pública por qüinqüênio ininterrupto e sem oposição até 30 de junho de 2001. O possuidor aspirante a usuário não pode ser proprietário ou concessionário, a título oneroso ou gratuito, de outro imóvel, urbano ou rural.
A outorga coletiva de concessão do uso especial individua a fração ideal, não superior a 250 metros quadrados, outorgada a cada possuidor, pessoa física ou sua família (MP nº 2.220, art. 2º, §§ 2º e 3º). A individualização pode ser atribuída unilateralmente, pelo poder público, ou, voluntariamente, mediante acordo escrito entre os ocupantes, homologado afinal pelo Poder concedente.
A outorga do direito real de uso especial para moradia é gratuita, personalíssima, e não renovável ((MP nº 2.220, art. 1º, §§ 1º e 2º). São sujeitos da relação jurídica; (1) o ocupante de imóvel urbano público de até 250 metros quadrados, que esteja regularmente inscrito; (2) o possuidor (pessoa física); (3) o seu herdeiro legítimo (MP nº 2.220, art. 1º, § 3º); e (4) a entidade familiar (CF, art. 226, §§ 3º e 4º), criada em torno da pessoa física possuidora, ou do ocupante (MP nº 2.220, art. 3º).
O uso especial para fim de moradia não confere direito real sobre imóvel público urbano específico (MP nº 2.220, arts. 4º e 5º). O usuário do direito real de uso especial para fim de moradia pode ser possuidor de outro imóvel. A vedação legal, existente no art. 1º, in fine, da MP nº 2.220, fala apenas em ser proprietário, ou concessionário, de outro imóvel. Silencia quanto à posse. Outrossim, no direito real de uso especial para fins de moradia, o cessionário pode transferir o respectivo direito de concessão, por ato entre vivo ou testamentário, a teor do art. 7º da citada MP nº 2.220.
Uma palavra sobre a concessão de uso. Essencialmente Contrato Administrativo, por meio dele a Administração confere fruição temporária e privativa de bem público para particular, visando fim público. A outorga se formaliza por contrato nominado ("de concessão de uso especial para fins de moradia") sob a forma de outorga ordinária ou extraordinária. A outorga ordinária é administrativa (extrajudicial). Obedece a procedimento administrativo, cujo termo final é aprazado em doze meses, contados da protocolação do requerimento junto à Administração Pública (MP nº 2.220, art. 6º, § 1º). A outorga extraordinária deriva de sentença judicial, de natureza declaratória (LRP, art. 167, I, nº 37. MP nº 2.220, art. 6º, § 3º), e é assim epigrafada porquanto só ocorrente excepcionalmente (MP nº 2.220, art. 6º, cabeça).
É permissível o autorizamento, pela Administração, do uso de imóvel urbano público para fim comercial, que será outorgável de forma gratuita a possuidor que preencha os requisitos da concessão (MP nº 2.220, art. 9º). Conquanto não incluído no item 37 do inciso I do art. 167, — que tem como objeto o registro dos instrumentos extrajudiciais ou judiciais de concessão de uso especial para fim de moradia —, nem previsto na MP nº 2.220, a autorização de uso de imóvel público urbano para fim comercial é registrável no SRI, porque não arrepia o sistema da LRP. Pelo contrário, é cônsono aos seus fins. Mormente para imprimir publicidade erga omnes à delegação concessionária.
No exame de registrabilidade dos atos de concessão de uso especial para fins de moradia, o registrador atentará, na concessão extrajudicial, para o preenchimento dos requisitos legais do contrato de concessão, sem invadir-lhe o mérito. Na concessão judicial, além dos requisitos dos arts. 222 a 225, da LRP, o registrador assinalará, no registro, a ocorrência do trânsito em julgado da sentença concessória. O registrador sempre consignará, como já afirmado acima, a satisfação das obrigações tributárias incidíveis e os emolumentos recebidos pela prática do ato (CC, art. 862. LRP, arts. 14, 217, 289. LNR, art. 30, XI. Lei nº 10.169, art. 6º).