Matéria bastante procurada em consultas jurídicas e de relevância nas relações locatícias comerciais são os contratos de locação que envolvem o direito de indenização pelo ponto comercial.
Um sem-número de equívocos são cometidos nessa esfera de negociação quando da elaboração dos contratos e quando de seu término.
Não raro, vemos empresários ou suas sociedades adentrarem o judiciário em busca de indenização pelo ponto comercial para contratos que vigoravam por prazo indeterminado, cuja busca desesperada, salvo raríssimas exceções, restam em ações temerárias.
A repetida questão nesses casos é sempre saber quando há direito à indenização pelo Ponto Comercial.
Neste pequeno estudo detalharemos os pontos principais acerca do tema, no intuito de sanar as principais duvidas e evitar erros que revertam em prejuízos às sociedades empresarias e empresários.
Antes de adentrarmos o assunto ponto comercial e direito de indenização, temos que delimitar o que se faz de fato Ponto Comercial e quando é formado tal instituto, sendo então necessário caminharmos pelo Direito de Empresa para então após, enveredar pela Lei de Locações braço estreito do Direito Imobiliário.
O ponto comercial é elemento imaterial do estabelecimento, ou seja, é o requisito que integra a propriedade intangível da sociedade. Todavia de importante papel, pois, determina o sucesso da atividade comercial
Uma sociedade empresária quando se estabelece num local (ponto) traz consigo tudo aquilo que necessitará para exercer suas atividades, transformando o local antes vazio e sem utilidade em um ponto comercial. Essa base, local ou ponto, passa a ser propriedade comercial da empresa, pois determinará naquele local referencia para as pessoas chamadas de clientela.
Sendo a fixação do ponto comercial de extrema importância, o direito brasileiro passou a tutelar o direito de inerência ao ponto comercial.
Começou com a Lei de luvas (Decreto 24.150 de 20 de abril de 1934), cuja sistemática era a de proteção ao local onde o empresário estabelecia seu comercio.
Referida Lei determinava que locado o imóvel com fins comerciais por prazo determinado de no mínimo 5 anos exercendo nos últimos 3 anos o mesmo ramo de atividade podia o empresário ou a sociedade pleitear a renovação compulsória do vinculo empregatício. Assim presentes os pressupostos a locação era renovada independente da vontade do locador
Nossa atual Lei de Locação (Lei 8.245/1991), em seu artigo 51 ratificou o instituto aprimorando as relações empresariais locatícias em vários aspectos.
De extrema importância saber que o direito a renovação compulsória respeita alguns taxativos requisitos para se fazer valer, são eles: a) contrato escrito com prazo determinado, é o que se chama de requisito formal; b) mínimo de 5 anos de relação locatícia, é o requisito temporal; c) exploração do mesmo ramo de atividade por pelo menos 3 anos, requisito material.
Com relação ao requisito tempo permite-se que se some outras locações feitas no mesmo imóvel por escrito e com prazos determinados no intuito de formar os 5 anos garantidores da renovação compulsória, é o que a doutrina chama de accessio temporis.
Assim poderá então requerer a renovação locatícia aquele que dela precisar somando as locações anteriores se os contratos anteriores respeitaram os mandamentos do citado artigo 51 e seus incisos.
Ocorrência corriqueira na renovação dos contratos é aquele lapso de tempo entre as tratativas do novo aluguel e clausulas a serem inseridas no novo termo.
É que para ter-se o direito da soma dos prazos de locação e assim adquirir o direito à ação renovatória os prazos precisam ser ininterruptos, fato que cai por terra quando há o lapso citado acima.
Verifique-se que por vezes as locações tornam-se por contrato indeterminado por conta das tratativas que entremeiam os contratos, ou seja, a locação permanece, todavia, com um lapso temporal em branco cujo contrato torna-se desrespeitador do requisito principal que é o prazo determinado.
Como referencia devemos consignar que para esses casos a antiga Lei de luvas quedou-se inerte, não havia previsão para essa situação. A asseccio temporis, não encontrava agasalho legislativo para salvaguardar o lapso de tempo entre contratos.
O Jurista Nascimento Franco nos direciona com base em decisões jurisprudenciais admitindo sim o direito à renovação fundamentando sua tese no dever de coibir eventual tentativa do locador de frustrar os direitos do locatário.
Verifique-se que o empresário ou a sociedade deve requerer por ação própria, denominada ação renovatória o direito à renovação do contrato de locação, cujo prazo, chamado de decadencial é de 6 meses e 1 ano antes do término do contrato que se espera renovar.
Não respeitado tal prazo nem tampouco elaborado outro contrato, a locação perde a característica de empresarial, retirando assim do locatário o direito de pleitear a indenização pelo ponto comercial, e mais, poderá o locador solicitar retomada do imóvel por simples notificação com 30 dias de antecedência.
Noutro foco, terá obrigatoriamente de haver indenização pelo ponto comercial quando houver por parte do locatário o estrito cumprimento dos requisitos de locação comercial, qual seja: a) característica da locação como empresarial e assim o atendimento aos requisitos de formalidade, tempo e materialidade; b) ajuizamento da ação renovatória dentro do prazo; c) acolhimento de exceção de retomada.
Todavia devemos nos atentar para o fato de que o locador é na grande maioria das vezes proprietário do imóvel, e assim tem como seu aliado o amparo da Constituição Federal, que em seu artigo 5º inciso XXII tutela o direito de propriedade. É que não se pode relativizar – no assunto ora tratado – o direito de propriedade, não pode a ação renovatória esvaziar o direito real titularizado pelo proprietário.
Vigorando então o contrato de locação e presentes os requisitos ensejadores da ação renovatória, supra consignados, o proprietário eximir-se-á da indenização do ponto só e somente só se houver impedimento do exercício do direito de propriedade do locador.
Há também um rol meramente exemplificativo no artigo 52 e 72 da Lei de Locações que oferece ao locador vantagem na não renovação do contrato.
Por outro lado se o locador alegar na contestação da ação renovatória, proposta melhor de terceiros, ou se o locador demorar mais de três meses, contados da entrega do imóvel a dar a destinação que disse lhe ia dar, se passar a explorar o ponto na mesma atividade ou mentir na intenção de uso do imóvel, devera nessas hipóteses indenizar a sociedade empresária ou o empresário pelo ponto comercial.
Nos cabe dizer que caminhamos no entendimento de que estando o contrato de locação dentro do prazo válido e cumpridor dos requisitos de validade para locação empresarial e havendo discordância quanto a renovação por parte do locador, deverá o este indenizar o empresário ou a sociedade empresária que ali exercia suas atividades independentemente de qualquer alegação que o locador possa se lançar.
Assim nos posicionamos porque ali foi depositado pelo locatário valores para elevar o local à ponto comercial, e assim tolher o locatário de indenização caracterizaria enriquecimento ilícito do locador àquele que ali estabelece-se suas atividades, além de ferir o núcleo norteador da boa fé, base direcionadora do novo Direito Civil Brasileiro.
bibliografia:
Lei 8245 de outubro de 1991
curso de Direito Comercial - 12ª ed. Fabio Ulhoa Coelho, pg 110
Direito Imobiliário Teoria e Pratica - Luiz Antonio Scavone Junior