Resumo – O artigo trata do instituto da usucapião, sua formação histórica, assim como a maneira como ele se apresenta na atual legislação e todos os seus requisitos estabelecidos pela lei, como meio de adquirir o domínio da coisa, pela sua posse continuada durante certo lapso de tempo e a exceção prevista quanto aos imóveis públicos que são excluídos desse conceito, ou seja, não podem ser usucapidos.
Palavras-chave: Usucapião. Posse. Domínio.
1 INTRODUÇÃO
O instituto objeto deste artigo provém do latim usu + capere, adquirir pelo uso, pela posse prolongada.2 Como principal objetivo veremos a usucapião em determinadas espécies, e como não poderia deixar de ser, analisaremos sua exceção que exclui os imóveis públicos dentre os aceitáveis para usucapir.
A palavra usucapião é usada tanto na forma masculina (o usucapião) como na forma feminina (a usucapião). Há sérias divergências entre os lexicógrafos a respeito de a palavra ser do gênero masculino ou feminino, mas restou consagrado na atual legislação a forma feminina.3 O Código civil de 2002 andou da mesma forma.
Conforme será visto, em suma, se alguém que detém a posse sobre a coisa, age e reage, como se dono fosse, e se assim age, certamente faz com que a propriedade cumpra sua função social; e passado determinado lapso de tempo, e se preencher os outros requisitos exigidos pela lei, terá direito de aquisição da propriedade, pela ação própria que é a ação de usucapião.
A usucapião deve ser deduzida em juízo, com as devidas provas exigidas, que configuram titulo de propriedade a ser registrado no Registro de Imóveis (art. 167, I, item 28, da Lei de Registros Públicos).
Inegável a utilidade da usucapião, pois contribui de modo eficaz para a consolidação da propriedade, sendo assim, vigoroso e poderoso instrumento para a paz social.
2 BREVE HISTÓRICO
A usucapião aparece consagrada na Lei das doze Tábuas, datada de 445 a.C, como forma de aquisição de coisas móveis e imóveis pela posse continuada por um ou dois anos respectivamente, e só poderia ser utilizada pelo cidadão romano. 4
Esta data foi elevada depois para dez anos entre presentes e vinte para ausentes. 5
Com o tempo, as fronteiras do império expandiram-se concedendo ao possuidor peregrino que não tinha acesso à usucapião, uma espécie de prescrição, fundada na posse por longo tempo da coisa, no prazo de 10 e 20 anos.
Em 528 d.C, Justiniano funde em um só instituto a usucapio e a praescriptio, pois já não mais subsistiam diferenças entre a propriedade civil e a pretoriana (dos peregrinos).
Assim, a usucapião se converteu, simultaneamente, em modo de perda e aquisição de propriedade, considerada como prescrição aquisitiva. Ainda em Roma, a prescrição passou a ser isolada como meio extintivo de ações. Assim, sob o mesmo vocábulo, praescriptio, surgem duas instituições jurídicas: a primeira de caráter geral destinada a extinguir todas as ações e a segunda, um modo de adquirir, representado pela antiga usucapião. Ambas as instituições partiam do mesmo elemento: a ação prolongada do tempo.6 No direito brasileiro pré-codificado a prescrição longissimi temporis se consumava em 30 anos, fossem os bens moveis ou imóveis e, de 40 anos, tratando-se de bens públicos e coisas litigiosas, inclusive às furtadas.
O Código civil Francês adotou o critério monista da prescrição, como modo comum de aquisição e perda de direitos e acabou por identificar prescrição e usucapião sob uma forma unitária, apenas com o cuidado de nomear a primeira como prescrição extintiva e a segunda como prescrição aquisitiva.
Afirmam, ainda, Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald:
“Clóvis Bevilácqua, em sentido contrário, buscou a corrente dualista, diferenciando prescrição da usucapião. Em sede legislativa tanto o Código civil de 1916 como o Código Civil de 2002, seguiram a orientação do Código Civil alemão e separou a prescrição da usucapião, com a instalação da prescrição extintiva na parte geral e da usucapião no Livro do Direito das Coisas, como modo de aquisição da propriedade. Com efeito, veremos a seguir que é impróprio conceituar a usucapião como prescrição aquisitiva.”7
3 CONCEITO E NATUREZA JURÍDICA
A usucapião é também chamada de prescrição aquisitiva, em confronto ou comparação com a prescrição extintiva, que resta disciplinada nos arts. 205 e 206 do Código Civil. 8 No presente artigo, abordaremos apenas a usucapião como modo de aquisição da propriedade de bens imóveis. Todavia, pelo conceito que formulamos, é clara a possibilidade da aquisição da propriedade alcançar bens móveis (art. 1260 CC) e outros direitos reais, como a servidão (art. 1379 CC) e o usufruto (art. 1391, CC).
Sendo assim, sobre a situação da usucapião e seus elementos constitutivos, em sua obra, Direitos Reais afirmam: “posse é o poder de fato sobre a coisa; já a propriedade é o poder de direito nela incidente. O fato objetivo da posse, unido ao tempo – como força que opera a transformação do fato em direito – e a constatação dos demais requisitos legais, confere juridicidade a uma situação de fato, convertendo-a em propriedade. A usucapião é a ponte que realiza essa travessia, como uma forma jurídica de solução de tensões derivadas do confronto entre a posse e a propriedade, provocando uma mutação objetiva na relação de ingerência entre o titular e o objeto”9.
O fundamento da usucapião é a consolidação da propriedade. O proprietário desidioso, que não cuida de seu patrimônio, deve ser privado da coisa, em favor daquele que, unindo posse e tempo, deseja consolidar e pacificar a sua situação perante o bem e a sociedade10.
Por isso, a sentença de usucapião implicará o cancelamento de qualquer registro que se relacione com garantias primitivamente relacionadas a débitos contraídos pelo antigo proprietário. Contudo, deverá o usucapiente arcar com os custos relacionados aos impostos de propriedade urbana ou rural. Trata-se da obrigação propter rem, que incide sobre o bem, independente da qualidade do proprietário.
Esta é a razão pela qual o artigo 945 do Código de processo Civil, condiciona o registro da sentença de usucapião ao cumprimento de obrigações fiscais. Certamente, a prescrição do crédito tributário reduzirá a abrangência do debito naqueles casos de longo inadimplemento dos débitos tributários. Excepcionalmente, para fins de usucapião especial rural, ao artigo 8º da Lei nº. 6.969/81, expressamente prevê a imunidade tributaria. 11
Washington de Barros monteiro, afirma em sua obra que há uma discussão se a usucapião - que ele usa no masculino - é modo de aquisição originário ou derivado de adquirir a propriedade, mas parece que tal questão está consolidada no modo originário, porquanto, para o usucapiente, a relação jurídica de que é titular surge como direito novo, ou seja, torna-se proprietário não por alienação precedente, mas em virtude da posse exercida. Uma propriedade desaparece e outra surge. 12
4 LEGISLAÇÃO VIGENTE
Além do já citado código Civil Brasileiro de 2002, artigos 1260 a 1262, e a Constituição Federal de 1988, existe previsão também em outros ordenamentos, como Estatuto da Cidade, ou seja, a lei 10.257/01, que regulamentou os arts. 182 e 183 da Constituição Federal, ao estabelecer diretrizes gerais da política urbana e outras providências13.
5 DAS REGRAS COMUNS ENTRE AS ESPÉCIES
O possuidor deve exercer sobre o objeto que pretende usucapir, a posse, dando-se e fazendo entender-se como proprietário, ou seja, com “animus domini”; sem interrupção do prazo e sem oposição de terceiros; o possuidor universal ou singular pode somar a sua posse à de seu antecessor, como fim para contar p prazo exigido. Assim, sendo, não pode ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural; O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos tanto ao homem ou à mulher, ou a ambos, independente do estado civil; Somente será reconhecido esse direito ao mesmo possuidor uma única vez, exceto para o imóvel adquirido onerosamente, a usucapião deve ser requerida através do devido processo judicial, mediante qual o juiz se manifesta através de sentença declaratória, a qual servirá de título para o registro no cartório de Registro de Imóveis.14
6 REQUISITOS DA USUCAPIÃO
6.1 Requisitos Pessoais
Conforme artigo 1244 do código Civil se estende aos possuidores as causas impeditivas e suspensivas do curso da prescrição a que se referem os artigos 197 a 201 do mesmo código. Por isso sempre se faz necessário rigoroso exame para averiguar se a usucapião está tramitando entre cônjuges, companheiros, pais e filhos na constância do poder de família, ou contra os absolutamente incapazes a que se refere o artigo 3º do código civil.
Apesar de qualquer pessoa ter capacidade para possuir, faltará legitimação, como a “aptidão para a pratica de determinado ato, ou para o exercício de certo direito, resultante, não da qualidade da pessoa, mas de sua posição jurídica em face de outras pessoas”.15
Daí não se cogitar a possibilidade de marido usucapir imóvel pertencente à esposa ou de pai usucapir imóvel do filho incapaz. Porem, após a dissolução da sociedade conjugal e o término do poder de família, inicia-se a contagem dos prazos.
Da mesma forma, ninguém poderá usucapir um bem de titularidade de menor de 16 anos de idade ou de pessoa sob regime de curatela. Portanto, cessada a incapacidade a que alude o artigo 3º, do código Civil, o prazo volta a fluir com o aproveitamento do período consolidado antes do advento da causa paralisante.16
6.2 Requisitos Reais
Somente os direitos reais que recaiam em coisas usucapíveis poderão ser obtidos por este modo de aquisição originário (seja a titulo de propriedade, servidão, enfiteuse, usufruto, uso e habitação). Portanto, bens públicos de qualquer natureza são insuscetíveis de usucapião (Constituição Federal, artigos 183, § 3º, e artigo 191, parágrafo único).
Segundo a definição do artigo 98, do Código Civil, os bens públicos são aqueles que pertencem às pessoas jurídicas de direito público interno. Portanto são os do domínio nacional pertencentes á União, aos Estados, ao Distrito Federal ou aos Municípios. Todos os demais são particulares, pertençam a quem pertencerem.17
Outros bens inusucapíveis, são aqueles que estão fora do comércio, os insuscetíveis de apropriação e os legalmente inalienáveis.
6.3 requisitos Formais
Em nosso ordenamento jurídico, três são os requisitos essenciais a qualquer modalidade de usucapião: o tempo, a posse mansa e pacifica e o animus domini; a respeito da posse mansa entende-se que da posse violenta, traduzida na má-fé, não derivam direitos; esta ainda deve ser pública, porque deve ser manifestada à vista de todos; e ainda contínua, porque ininterrupta, sem oposição ou contestação. Acrescenta-se a estes os requisitos suplementares do justo titulo e a boa fé, tratando-se da usucapião ordinária; o requisito da moradia na usucapião urbana e, associado a esta, o requisito do trabalho na usucapião rural18.
7. ESPÉCIES E PRAZOS
7.1 Usucapião Extraordinária
O requisito formal com maior significância da usucapião extraordinária, assim como de qualquer outra modalidade – é o tempo.
A usucapião nesta condição não exige requisito específico, por requerer maior tempo de posse, dispensam-se outras exigências.19
A questão temporal é um problema de política legislativa. A duração irá variar para maior ou para menor, conforme a orientação preponderante for no sentido da tutela da propriedade ou da posse. Tudo dependerá do enfoque sistêmico, no concerto entre a proteção da segurança jurídica ou da pacificação social.
Pelo revogado artigo 550, do código Civil de 1916, a usucapião extraordinária era alcançada em trinta anos, prazo que foi reduzido para vinte anos, por força da Lei nº. 2.437/55, até a entrada em vigor do código Civil de 2002.
O artigo 1.238, do mesmo código, atento ao principio da operabilidade, reduziu os prazos da usucapião extraordinárias de vinte para quinze ou dez anos, conforme o tipo de posse praticada, ou seja, aposse simples e a posse qualificada.
A posse simples é aquela que se satisfaz com o exercício de fato pelo usucapiente de algum dos poderes inerentes à propriedade (artigo 1.196 do Código Civil), conduzindo-se o possuidor como o faria o dono, ao exteriorizar o poder sobre o bem. Assim, mesmo que não habite o imóvel – deixado sob vigilância de um detentor -, alcançará a usucapião em quinze anos, caso satisfaça os outros requisitos. Mas se alem de demonstrada a posse, qualificar-se a ocupação do bem pela concessão de função social, por intermédio de efetiva moradia do possuidor ou realização de obras e serviços de caráter produtivo (artigo 1.238 CC), o usucapiente será agraciado pela redução do prazo para dez anos20.
O segundo requisito formal da usucapião é a posse. A posse necessariamente será acompanhada do animus domini. Consiste no propósito de o usucapiente possuir a coisa como se esta lhe pertencesse. Este sabe que a coisa não lhe pertence, porem atua com o desejo de se converter em proprietário, pois quer excluir o antigo titular.
Mansidão pacificada e continuidade indicam o exercício ininterrupto e sem oposição da posse. Muitos, equivocadamente, tendem a acreditar que a posse pacifica é aquela exercida por quem cuida do terreno, cercando-o, plantando-o e mantendo relações amistosas com vizinhos; tais dados pesam apenas como indícios que confirmam o animus domini.
7.2 Usucapião Ordinária
Aqui, o legislador aplica o principio da operabilidade, pois exige a posse contínua e incontestada durante o lapso de tempo variável entre cinco ou dez anos, somando-se o justo titulo e a boa fé. (artigo 1.242 e parágrafo único do Código Civil).
Fundamental à compreensão da modalidade ordinária da usucapião é a conjugação de seus dois elementos predominantes e peculiares.
Os pressupostos da usucapião ordinária são, pois, posse, decurso de dez ou cinco anos, justo titulo e boa-fé.21
7.2.1 justo título
É, pois o fundamento do direito. Em tese, trata-se de um título que se apresenta como instrumento formalmente idôneo a transferir a propriedade. O justo titulo dispensa a formalidade do registro para fins de usucapião. Eis aqui uma diferença entre a usucapião extraordinária e a ordinária, pois naquela dispensa-se o justo título.
Assim na preleção de Washington de Barros, o usucapiente, para invocar a usucapião ordinária deve ter título, mas titulo justo, hábil á aquisição do domínio, como uma escritura de compra e venda um formal de partilha, com aparência de legitimo e valido. 22Ou seja, trata-se de título hábil a transferir a propriedade.
Conforme o enunciado 303 do conselho da Justiça Federal: “Considera-se justo título para presunção relativa da boa-fé do possuidor o justo motivo que lhe autoriza a aquisição derivada da posse, esteja ou não materializado em instrumento público ou particular. Compreensão na perspectiva da função social da posse23”.
7.2.3 a boa fé
A boa fé é o estado subjetivo de ignorância do possuidor quanto ao vicio ou obstáculo que lhe impede a aquisição da coisa. Para fins de usucapião, resulta na convicção de que o bem possuído lhe pertence. Ao adquirir a coisa, falsamente supôs ser o proprietário. Neste caso incide em estado de erro, uma vez que é gerado nele a falsa percepção de ser titular da propriedade.24 Este requisito dignifica moralmente o usucapiente. 25
7.3 Usucapião Especial
Esta modalidade de usucapião é gênero que comporta duas espécies, quais sejam: Rural e Urbano.
7.3.1 Usucapião Rural
Contemplada na legislação pátria desde a constituição de 1934, e a partir daí sempre encontrou guarida nas demais leis posteriores.26 Também chamada de pro labore, foi instituída originalmente em beneficio daquele que ocupasse por dez anos ininterruptos, sem oposição nem reconhecimento de domínio alheio. 27
Permite a aquisição da propriedade de imóvel ocupado por cinco anos de área rural, de no máximo 50 hectares, sendo a área produtiva e utilizada para morada pelo possuidor, e desde que não seja possuidor de outro imóvel rural ou urbano, Conforme o artigo 191 da Constituição Federal28.
A função deste instituto está na idéia implícita de fixar o homem a terra, nela mantendo sua moradia e ali aplicando o seu trabalho.
7.3.2 Usucapião Urbana
O art. 183 é inovação da Constituição de 1988., Ao tratar da política de desenvolvimento urbano, a constituição consignou que aquele que possuir como sua, área de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para a sua moradia ou de sua família,29 adquire desta forma o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. Nesta forma de usucapião, e na forma anteriormente trabalhada há que se ter a pessoalidade, ninguém poderá adquirir a propriedade pela habitação no local por outra pessoa, desta forma, é conhecida como usucapião pro moradia ou pro habitatio e assim percebe-se a função colimada deste instituto.30
Como se pode depreender da função pretendida, somente a pessoa física pode usucapir, a pessoa jurídica não pode valer-se desta modalidade.
A moradia insere-se dentre os direitos sociais, e esta usucapião urbana é instrumento valioso para sua efetivação. 31
7.4 Usucapião Coletiva
Prevista no artigo 10 da Lei n. 10.257/2001, também conhecida como Estatuto da Cidade, de inegável alcance social, de áreas urbanas com mais de 250 metros quadrados, ocupados por população de baixa renda para sua moradia por cinco anos, onde não for possível identificar os terrenos ocupados individualmente.32
Antes do advento deste instituto, os possuidores de áreas inseridas em glebas não teriam êxito em demandas individuais, uma vez que era impossível demonstrar o tamanho do imóvel, ou porque ele estava em área irregular, ou ainda porque abaixo do módulo urbano mínimo. Desta forma, a sentença declaratória não formará, ou melhor, não dividirá as frações ideais e unidades autônomas, a propriedade será dada em favor da comunidade em caráter pro indiviso.
É a coletividade regularizando a ocupação, e logo se vê a função deste instituto que está em consonância com todo o ordenamento que afirma que a propriedade deve cumprir a sua função social.
8. CONCLUSÃO
O ordenamento jurídico deve ser um todo harmonioso, e desde constituições anteriores, passando necessariamente pela atual, que foi rotulada de “Constituição Cidadã”, há a previsão legal da usucapião.
Como demonstrado, este instituto que remonta á lei das doze tábuas, é instrumento poderoso para a paz social.
Seus pressupostos que são o tempo, a posse mansa e pacífica e o animus domini tem como fim a obtenção da propriedade por aquele que durante certo tempo obteve a posse.
Sendo, então, considerada uma forma originária de aquisição da propriedade, somam-se a esse contexto, vários outros direitos reais elencados no Novo Código Civil de 2002, em seu artigo 1225, descritos como direitos reais suscetíveis, com possibilidade de apropriação; vale a pena enumera-los: I – a propriedade; II – a superfície; III – as servidões; IV – o usufruto; V – o uso; VI – a habitação; VII – o direito do promitente comprador do imóvel; VIII – o penhor; IX – a hipoteca; X – a anticrese33.
A posse da coisa, obrigatoriamente, deve acontecer sem esbulho ou agressão, ou seja, de forma tranqüila, mansa; necessariamente continuada, durante o lapso de tempo exigido pela lei, para que se possa configurar o direito de usucapião, sem que haja oposição de terceiros, e prove a necessidade para a moradia da família, ou para subsistência da mesma; a qual não deverá possuir outra propriedade, seja ela, rural ou urbana.
A pessoalidade transparece nas modalidades de usucapião rural e urbana, uma vez que ela contempla uma política de fixação do homem ao campo na primeira hipótese, e da moradia, no caso urbano, e a moradia é um direito social, contemplados na Constituição Federal.
Vale lembrar que os imóveis públicos não serão adquiridos através da usucapião. Não havia esta previsão legal no ordenamento anterior, e somente agora o legislador atentou para tão importante artigo.
8 REFERÊNCIAS
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Vade Mecum Universitário RT, São Paulo, RT, 2009
1 Acadêmicos direito FESP- 7 Período
2 ACQUAVIVA, , Marcus Cláudio. Dicionário Jurídico Acquaviva- 3. Ed. Atual e ampl. São Paulo, 2009 , p. 857
3 FARIAS, Cristiano Chaves de. Direitos reais. Ed Lumen Juris Ltda, 6ª ed. 2010, P. 273
4 FARIAS, Cristiano Chaves de. Direitos reais. Ed Lumen Juris Ltda, 6ª ed. 2010. P. 273
5 Monteiro, Washington de Barros, Curso de Direito Civil, v. 3: direito das coisas- 37 ed. São Paulo, Saraiva, 2003, p. 120.
6DINIZ, Maria Helena, Curso de Direito Civil Brasileiro, v. 4: direito das coisas- 17 ed. São Paulo, Saraiva, 2002, p. 142.
7 FARIAS, Cristiano Chaves de. Direitos reais. Rio de janeiro, Ed Lumen Juris Ltda, 6ª ed. 2010. P. 273
8 GONÇALVES, Carlos Roberto, Direito das coisas- 11 ed. São Paulo: Saraiva, 2010. P. 118
9 FARIAS, cristiano Chaves de, e ROSENVALD, Nelson. Direitos Reais, 6ª ed. 2010.
10 DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro. V. 4. 19 ed. São Paulo. Saraiva, 2002.
11 FARIAS, Cristiano Chaves de. Direitos reais. Rio de Janeiro, Ed Lumen Juris Ltda, 6ª ed. 2010. P. 275
12 MONTEIRO, Washington de Barros, Curso de Direito Civil, v. 3. Direito das coisas- 37 ed. São Paulo, Saraiva, 2003. P. 121.
13 www.boletinjuridico.com.br/doutrina/texto.asp?id=403
14 http://forum.jus.uol.com.br/65703
15 AMARAL, Francisco, direito civil – introdução, São Paulo, Saraiva, p. 230.
16 MONTEIRO, Washington de Barros, Curso de Direito civil, v. 3 37 ed. São Paulo, Saraiva, 2003 p. 131
17 RODRIGUES, Sílvio, Direito Civil. Parte geral, 22 ed. São Paulo, Saraiva, 1988. P. 149./Novo Código Civil de 2002, artigo 98.
18 http://www.diasgomes.com/artigos/artigo_jose_maria.doc
19 TEPEDINO, Gustavo. Código Civil interpretado conforme a constituição da República, vol. 3, Rio de janeiro: Renovar, 2011. P. 523
20 FARIAS, Cristiano Chaves de e Nelson Rosenvald. Direitos reais, 6ª ed. 2010. Lúmen. Pg 286/287.
21 MONTEIRO, Washington de Barros. Curso de Direito Civil, 37 ed. São Paulo, Saraiva, 2003. P. 125
22 IDEM p. 126
23 www.conjur.com.br/enunciados.
24 FARIAS, Cristiano Chaves. Direitos Reais. 6. Ed. Rio de janeiro, Lumen Juris, 2010. P. 299.
25 MONTEIRO, Washington de Barros. Curso de Direito Civil, 37 ed. São Paulo, Saraiva, 2003. P. 127
26 FARIAS, Cristiano Chaves. Direitos Reais. 6. Ed. Rio de janeiro, Lumen Juris, 2010. P. 315
27 MONTEIRO, Washington de Barros. Curso de Direito Civil, 37 ed. São Paulo, Saraiva, 2003. P. 127
28 Constituição Federal de 1988, artigo 191.
29 Constituição Federal de 1988, artigo 183.
30 FARIAS, Cristiano Chaves. Direitos Reais. 6. Ed. Rio de janeiro, Lumen Juris, 2010. P. 303
31 TEPEDINO, Gustavo. Código Civil interpretado conforme a constituição da República, vol. 3, Rio de janeiro: Renovar, 2011. P. 527
32 GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito das coisas. 11 ed. São Paulo, Saraiva, 2010. P. 128
33 Novo Código Civil de 2002, artigo 1225.