É notório que a participação em Assembleias nos Condomínios tem sido reduzida significativamente nos últimos anos, devido ao desinteresse dos condôminos sobre os assuntos condominiais e, principalmente, diante dos problemas pessoais entre os próprios condôminos, de maneira que muitos não comparecem às Assembleias diante do receio de exposição às situações de constrangimentos. O que é prejudicial ao Condomínio quando há necessidade de votação por quóruns mais elevados.
Não são raros os casos que vão parar na Delegacia de Polícia, por conta de ofensas verbais, ameaças, xingamentos e até mesmo ocorrências de agressões físicas entre os condôminos.
Em que pese o Código Civil (Lei nº 10.406/2002), dispor sobre a realização das Assembleias Condominiais em vários dispositivos , não dá muitos detalhes práticos sobre o assunto, deixando-se para às Convenções e Regulamentos Internos dos próprios Condomínios a disciplina sobre os requisitos de realização e votação das Assembleias. O problema é que na maior parte das vezes referidos documentos não trazem os detalhes necessários para solucionar boa parte das dúvidas dos condôminos, por exemplo, se a votação poderá ser ou não secreta para determinados assunto.
A Assembleia costuma ser o ambiente para a formalização das decisões tomadas pelos condôminos, por meio das votações realizadas entre os presentes, observando-se sempre os quóruns de instalações e votação previstos na Convenção.
Desse modo, tanto a convocação quanto a realização das Assembleias, faz-se necessária a observância de determinados procedimentos formais que deveriam estar previstos na Convenção ou Regulamento, sob pena de não sendo observados, qualquer condômino que se julgar prejudicado com a decisão poder impugnar a ata da assembleia, ou até mesmo buscar a anulação Judicialmente.
Há quem defenda que a votação secreta não seria possível nos casos em que a contagem dos votos se dá pelo critério da fração ideal (conf. art. 1.352, parágrafo único, do Código Civil). Isso porque, não seria possível quantificar os votos e poderiam surgir diferenças entre o peso dos votos, posto que as frações seriam diferentes para cada tipo de unidade. Neste sentido, vale citar J. Nascimento Franco : “(...) como o peso de cada voto é deduzido da participação ideal no terreno e coisas de uso comum, não há possibilidade de votação secreta nas Assembleias”. Grifamos.
O voto “por fração” deve ser computado de acordo com as respectivas frações ideais atribuídas a cada unidade do empreendimento. Assim como existem unidades com áreas maiores (coberturas), também existem unidades com áreas menores (unidade tipo), de modo que o resultado da votação poderia ser significativamente alterado caso não considerada uma única fração, o que faria toda a diferença. De fato, como seria possível calcular os votos sem observar cada fração de unidade votante? Acabaria revelando quem votou.
Por outro lado, sendo outro o critério de contagem dos votos diferente da fração ideal, como nos condomínios em que o voto é auferido “por unidade” (cada condômino teria direito a um voto, independente da fração correspondente à unidade). Neste caso, não haveria mais que se alegar prejuízo na contagem da votação secreta.
Exemplificando. Comparecem à assembleia para a deliberação sobre a destituição do síndico 10 condôminos (num total de 100 condôminos). O quórum exigido para destituir o sindico é a maioria simples dos condôminos presentes na assembleia. Ou seja, 6 condôminos já seriam suficientes para votar favorável à destituição (art.1.349, Código Civil). Não sendo o caso de votação pelo critério da fração ideal, poderá o presidente colocar em votação antes da deliberação da pauta (destituição do síndico), se os votos serão secretos ou abertos.
Pois bem. Decidindo a maioria dos presentes (6 condôminos) pela votação secreta, passará a votação da pauta, sem maiores problemas. Assim, poderá o presidente distribuir 10 cédulas de papel para cada um dos condôminos assinalarem com um “x” se são favoráveis ou contrários à destituição do síndico.
Logicamente que antes da votação da pauta, o presidente e o secretário devem conferir se os condôminos presentes estão aptos para votar, vale dizer, se representam as suas respectivas unidades, se estão adimplentes, etc.
Passando-se à votação, a maioria simples dos condôminos presentes (6 votos), decidiriam se o síndico permanece ou não nas funções, sem, contudo, revelar quem votou favorável e quem votou contra à atual gestão, evitando situações constrangedoras e até mesmo retaliações futuras do síndico.
Arremate-se que além da votação, também é necessário que seja fundamentada a razão pela qual o síndico será destituído (prática de irregularidades, não prestação de contas ou administração inconveniente – cf. artigo 1.349). Nesse particular, poderá o presidente e o secretário esclarecer previamente aos condôminos quais foram os principais motivos que levaram a convocação da assembleia, fundamentando assim na ata às razões e às reclamações mais importantes de inconformismo com a atual gestão, sem identificar os votantes.
Vale carrear um julgado proferido pelo Egrégio Tribunal de Justiça do Distrito Federal, entendendo válida a votação secreta, uma vez que antes do assunto ser posto em votação, os próprios condôminos presentes decidiram pelo sigilo da votação, deixando claras as regras da contagem dos votos. Evitando, assim, infindáveis discussões sobre a lisura da votação. Confira-se:
“CIVIL. CONDOMÍNIO VERTICAL. ASSEMBLÉIA GERAL DE CONDÔMINOS. ELEIÇÃO DE SÍNDICO E SUBSÍNDICO. DECISÃO DA MAIORIA PRESENTE, OPTANDO PELO VOTO SECRETO E PESSOAL. VALIDADE. SENTENÇA MANTIDA. A ASSEMBLÉIA GERAL DE CONDÔMINOS, CONVOCADA PARA ELEIÇÃO DE NOVO SÍNDICO, PODE DELIBERAR, PREVIAMENTE, SE O VOTO SERÁ ABERTO OU SECRETO, E SE SERÁ PERMITIDO OU NÃO O VOTO POR INTERMÉDIO DE PROCURAÇÃO. NO CASO CONCRETO, UMA VEZ DECIDIDO, PELA MAIORIA DOS CONDÔMINOS PRESENTES, QUE O VOTO SERIA SECRETO, E QUE NÃO SERIAM ADMITIDOS VOTOS POR PROCURAÇÃO, INVIÁVEL A PRETENSÃO DAS APELANTES, CANDIDATAS DERROTADAS AOS CARGOS DE SÍNDICA E SUBSÍNDICA, DE ANULAR A ASSEMBLÉIA, AO ARGUMENTO DE QUE O VOTO POR PROCURAÇÃO É EXPRESSAMENTE PREVISTO NA CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO, POIS EMBORA HAJA EFETIVAMENTE A PREVISÃO, A ASSEMBLÉIA, POR DECISÃO DA MAIORIA, PODE DECIDIR PELA SUA NÃO ACEITAÇÃO. DECISÃO: NEGAR PROVIMENTO. UNÂNIME. (TJ-DF - ACJ: 20040110890339 DF, Relator: JESUÍNO RISSATO, Data de Julgamento: 10/08/2005, Segunda Turma Recursal dos Juizados Especiais Cíveis e Criminais do D.F., Data de Publicação: DJU 30/08/2005. pág: 143)”. Grifamos.
Com efeito, deliberando-se “antes” do assunto que será colocado em votação, não surgirão “desconfianças” ou “pegadinhas”, podendo ser consideradas perfeitamente válidas as decisões tomadas pela votação secreta, sem maiores desconfianças e constrangimentos.
Dessa feita, é perfeitamente possível a realização de assembleia por votação secreta, desde que o voto seja por unidade (não por fração) e antes da votação da pauta seja deliberado pelos condôminos o interesse da votação aberta ou fechada (secreta), até mesmo para que não ocorram surpresas indesejáveis, suscitando alegações de nulidades e futuras impugnações.
Talvez a votação secreta não seja a melhor das soluções, mas, certamente, poderá contribuir em muito para a harmonia nas deliberações condominiais e, quem sabe um dia, fazer com que os condôminos se interessem mais pelos assuntos do condomínio e participem, ativamente, dos problemas do Condomínio, propondo soluções à atual gestão.