CONDOMINIO
Espécies de Condomínio
Regulado no Código Civil de 2002 no Capítulo VI e Capítulo VII, mais precisamente do artigo 1.314 ao artigo 1.358, a legislação assegura duas espécies de condomínio, qual seja:
- Condomínio Geral, e
- Condomínio Edilício;
Carlos Roberto Gonçalves assevera que “O Código Civil disciplina o condomínio geral (tradicional ou comum), que pode ser voluntário (arts. 1.314 e s.) e necessário ou legal (arts. 1.327 e s.), e o condomínio edilício ou em edificações (arts. 1.331 e s.)” (2012, p. 362).
Assim, imprescindível, incialmente, fazer uma distinção entre essas duas espécies de condomínio, pois na primeira, “os poderes inerentes ao domínio são titulados por duas ou mais pessoas, ou seja, a propriedade é dividida entre dois ou mais condôminos, que são proprietários de uma fração ideal do todo e, por tal razão, passam a ser denominados comproprietários, coproprietários ou, simplesmente, condôminos” (SCAVONE, 2014, p. 881). Já “o condomínio edilício, por outro lado, é aquele existente em edificações compostas por unidades autônomas que, juntas, formam uma edificação maior e, nessa medida, participam com frações ideais do todo” (SCAVONE, 2014, p. 881).
Das Classificações do Condomínio
Para Flávio Tartuce, “o condomínio admite algumas classificações, levando-se em conta três diferentes critérios:
I) Quanto à origem
a) Condomínio voluntário ou convencional – decorre do acordo de vontade dos condôminos, nasce de um negócio jurídico bilateral ou plurilateral, como exercício da autonomia privada. Ex.: Alguns amigos compram um imóvel para investimentos em comum. No silêncio do instrumento de sua instituição, presume-se que a propriedade estará dividida em partes iguais (concursu partes fiunt). Destaque-se que o condomínio edilício, via de regra, tem essa origem, mas com esse estudo e tratamento em separado.
b) Condomínio incidente ou eventual – origina-se de motivos estranhos à vontade dos condôminos. Ex.: Duas pessoas recebem determinado bem como herança.
c) Condomínio necessário ou forçado – decorre de determinação de lei, como consequência inevitável do estado de indivisão da coisa. Nasce dos direitos de vizinhança tal como na hipótese de paredes, muros, cercas e valas (art. 1327 do CC).
II) Quanto ao objeto ou conteúdo
a) Condomínio universal – compreende a totalidade do bem, inclusive os seus acessórios, caso de frutos e benfeitorias. Em regra, o condomínio tem essa natureza.
b) Condomínio particular – compreende determinadas coisas ou efeitos, o que geralmente é delimitado no ato de instituição.
III) Quanto à forma ou divisão
a) Condomínio pro diviso – aquele em que é possível determinar, no plano corpóreo e fático, qual o direito de propriedade de cada comunheiro. Há, portanto, uma fração real atribuível a cada condomínio. Ex.: parte autônoma em um condomínio edilício.
b) Condomínio pro indiviso – não é possível determinar de modo corpóreo qual o direito de cada um dos condôminos que têm uma fração ideal. Ex.: parte comum no condomínio edilício. (2013, p. 945 e 946).”
Ainda, Carlos Roberto Gonçalves faz menção ao Condomínio transitório e o Condomínio permanente:
“Condomínio transitório é o convencional ou eventual, que pode ser extinto a todo tempo pela vontade de qualquer condômino. Permanente é o legal, que perdura enquanto persistir a situação que o determinou (paredes divisórias, p. ex.)” (2012, ob. cit., p. 363).
Direitos e Deveres dos Condôminos
O Código Civil traduz claramente os direitos dos condôminos, in verbis:
Art. 1.314. Cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la.
Parágrafo único. Nenhum dos condôminos pode alterar a destinação da coisa comum, nem dar posse, uso ou gozo dela a estranhos, sem o consenso dos outros.
A respeito do artigo supracitado, Scavone assevera sobre:
“As faculdades conferidas aos condôminos – a questão da cessão dos direitos hereditários
De acordo com o art. 1.314 do Código Civil, cada condômino pode:
a) usar livremente a coisa toda;
b) reivindicá-la de terceiro;
c) defender a sua posse;
d) alhear a respectiva parte indivisa ou gravá-la
e) responsabilizar os demais pelos danos ou frutos que recebeu (inclusive aluguéis pelo uso exclusivo)”
Flávio Tartuce diz “que cada condômino tem a propriedade plena e total sobre a coisa, o que é limitado pelos direitos dos demais. Sendo assim, não cabe reintegração de posse por um dos condôminos contra os demais, havendo composse.” Inclusive, sobre não caber reintegração, esse brilhante autor cita julgado do TJSP:
“Coisa comum. Reintegração de posse. Autor que, na qualidade de coproprietário, pretende a reintegração na posse de bem utilizado pelos demais proprietários. Carência da ação corretamente decretada. Copossuidores que ostentam a mesma qualidade da posse, não havendo como deferir ao autor a reintegração pretendida. Esbulho não configurado. Eventual indenização pelo uso exclusivo do imóvel que poderá ser pleiteada em ação própria, mas não a escolhida. Além da composse, as partes são coproprietárias do bem, de sorte que prevalece a regra constante no art. 1.314 do Código Civil. Condômino que não pode afastar o outro da posse da coisa comum. Precedentes desta Câmara. Sentença mantida. Recurso improvido” (TJSP, Apelação 994.06.018116-3, Acórdão 4555957, Socorro, Oitava Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Salles Rossi, j. 16.06.2010, DJESP 07.07.2010).
REFERÊNCIAS
BRASIL. Lei 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Institui o Código Civil). Acessada em: 17/02/2016. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/L10406.htm
GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil brasileiro, volume 5: direito das coisas. 7 ed. São Paulo: Saraiva, 2012.
SCAVONE JUNIOR, Luiz Antonio. Direito Imobiliário – Teoria e Prática. 7 ed. Rio de Janeiro: Forense, 2014.
TARTUCE, Flávio. Manual de Direito Civil: volume único. 3 ed. São Paulo: Método, 2013.
TJSP, Apelação 994.06.018116-3, Acórdão 4555957, Socorro, Oitava Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Salles Rossi, j. 16.06.2010, DJESP 07.07.2010