Como dentre as atividades que tratam do Direito, além das que se voltam para a área processual, temos também as que se dirigem às atividades Notariais e de Registros, uma vez que em alguns casos as lides jurisdicionais só se dão por completa com a prática de algum ato nessas áreas do Direito, apresentamos neste trabalho alguns aspectos que envolvem as atividades desses segmentos, em especial os relacionados ao Registro de Imóveis, tecendo algumas observações quanto às exigências que a legislação específica faz no que se refere à qualificação registrária e aos procedimentos recursais, em caso de não conformidade com eventuais exigências do Registrador ou impossibilidade de seu atendimento.
I. - QUALIFICAÇÃO REGISTRÁRIA
Devemos aqui, antes de qualquer consideração, expor a necessidade da aludida qualificação ser feita não somente com relação aos instrumentos particulares e públicos, mas também quanto aos de origem judicial. É o que reza o Cap. XX, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, em seu item 106, onde observamos a seguinte redação:
"Incumbe ao Oficial impedir o registro de título que não satisfaça os requisitos exigidos pela lei, quer sejam consubstanciados em instrumento público ou particular, quer em atos judiciais".
Importante para um melhor aproveitamento do que aqui estaremos a expor que conheçamos um pouco dos princípios a que o serviço registral se sustenta, tidos por nós como de maior destaque dentre as atividades de competência dessa natureza, os quais por si só acabarão por responder o que precisamos nas indagações objetos deste estudo:
1) - CONTINUIDADE: Que, no dizer do saudoso Professor e Jurista, Afrânio de Carvalho, apóia-se no da especialidade e determina que em relação a cada imóvel, adequadamente individuado, deve existir uma cadeia de titularidade, à vista da qual só se fará a inscrição de um direito se o outorgante dela aparecer no registro como seu titular. Assim, as sucessivas transmissões, que derivam uma da outra, asseguram a preexistência do imóvel no patrimônio do transferente. Distinguimos o princípio da continuidade com o da especialidade, afirmando que no primeiro ocorre um elo pessoal e no segundo um laço objetivo. Encontramos a base legal do princípio em estudo nos artigos 195 e 237, da Lei dos Registros Públicos. Aplica-se o princípio da continuidade a todos os atos, quer judiciais e extrajudiciais, e devem as exigências que o cercam, serem observadas por ocasião da apresentação do título a registro, e não os vigentes à época da formalização do ato respectivo. Tamanha a importância atribuída a esse princípio que o Supremo Tribunal Federal já decidiu ser inválido o registro sem a prévia transcrição do título anterior passado a partir da vigência do Código Civil de 1916. Lembramos, ainda, que o sistema registral admite somente três exceções para desobediência a esse princípio, ou seja, a primeira ocorre na aquisição por ato de força feito pelo Poder Público, amparado em instrumento judicial (ex. desapropriação formalizada em juízo – dessa exceção não se aproveita a desapropriação amigável); a segunda, no caso de usucapião, devendo, em ambos, ser feito o registro, independentemente de sua observação, por serem tratadas como aquisições originárias; e a terceira e última prerrogativa ocorre quando o título foi passado em época anterior a vigência do citado Código – de 1916 -, uma vez que a legislação contemporânea facultava sua inscrição, hoje obrigatória, devendo, nesse caso, ser apresentado junto com o instrumento atual o título de aquisição anterior, mesmo sem registro. Esse título, todavia, deve ter como adquirente o que aparece como transmitente no que é levado a registro, e referir-se a aquisição de propriedade e não de atribuição, como é o caso da extinção de condomínio, mais precisamente na divisão, pois só eles podem inaugurar corrente filiatória, ou seja, dar início ao princípio da continuidade.
DO ESTADO CIVIL PERANTE A CONTINUIDADE REGISTRÁRIA - Como elemento qualificador das partes, encontramos no Capítulo XIV, item 15, letra "c", das Normas de Serviço da Egrégia Corregedoria Geral da Justiça, dentre outros, a obrigatoriedade da inserção no instrumento respectivo de seu estado civil, podendo se apresentar como solteiro, casado, separado judicialmente, divorciado ou viúvo. Vamos aqui, ater-nos apenas aos três últimos, uma vez que com relação aos outros dois (solteiro e casado), pouco ou quase nada há mais que se falar, devido a consolidação dos motivos de sua necessidade, reconhecidos pela Classe sem maiores questões. Entendo que para tais casos não basta a simples referência de ser separado, divorciado ou viúvo, devendo, também, vir o complemento da origem do referido estado civil, ou seja, se do primeiro, segundo,... matrimônio, comprovada através da apresentação de documento adequado e atualizado, expedido pelo Registro Civil, evitando, assim, que se acoberte eventuais prejuízos a supostos meeiros ou herdeiros, uma vez que, tecnicamente, a qualificação do estado civil poderá, sem dita adesão, ser considerada correta, porém, em alguns casos, essa situação afrontará o verdadeiro espírito do princípio da continuidade que a Lei dos Registros Públicos trouxe ao sistema registrário ora empregado. Estendendo um pouco mais a polêmica, sustento, também, ser necessária a inserção desse elemento adicional nas tábulas registrárias, por ocasião do registro do título, ou através de averbação, nos termos do determinado pela Lei dos Registros Públicos, em seus artigos 246 e 167, inciso II, item 5 - parte final, dando, assim, publicidade da situação real, tanto da propriedade, como da efetiva qualificação dos titulares dos direitos que recaem sobre a mesma. A esta conclusão chegamos, não só pelos fatores aqui expostos, como também pelo que se observa nas referidas Normas de Serviço, e na mesma indicação suso referida, para os atos Notariais, quando as partes se apresentarem no estado de casadas, determinando como elemento indispensável a inserção do nome dos cônjuges, mesmo ausentes, o que também é prescrito para os Registradores Imobiliários, quando, no Capítulo XX, item 52, daquele Manual, reza idêntica obrigação por ocasião do ato de registro. Visou esta providência normativa a transparência da perfeita qualificação do titular de direitos sobre eventuais imóveis, pois nossa legislação admite segundas e outras núpcias, e, por conseqüência, também, segunda, terceira,.... separação judicial, divórcio e viuvez, estados estes que deram motivo e sustentação ao que aqui se expõe.
2) – DISPONIBILIDADE: Consiste na afirmação de que ninguém pode transmitir ou onerar mais do que tem. É um princípio elementar que dispensa maiores comentários. Podemos dizer que esse princípio está atrelado aos da continuidade e da especialidade, à vista das características que envolvem seus conceitos. Nos casos em que se dispensa a obediência ao princípio da continuidade, como nas aquisições tidas como originárias – usucapião e desapropriação judicial -, também assim deve se proceder quanto ao princípio ora em estudo.
3) - ESPECIALIDADE: Primeiro devemos observar que toda matrícula deve trazer apenas um imóvel, cumprindo-se ai um dos princípios registrários, que é o da unitariedade matricial prevista no art. 176, parágrafo 1º, inciso I, da Lei 6.015/73. Como todo imóvel deve estar vinculado a um titular, nos termos do que temos nos arts. 195 e 237, da mesma Lei, concluindo-se ai que o princípio da continuidade pressupõe o da especialidade, a abertura de qualquer matrícula deverá trazer não só os elementos de identificação do imóvel, mas também de seu legítimo proprietário.
Temos ai determinado que a especialização de uma matrícula apresenta-se como objetiva e subjetiva, a saber:
a) - OBJETIVA – atém-se à identificação do imóvel, que, à vista do disposto na Lei 6.015/73, art. 176, parágrafo 1º., inciso II, número 3, e nas Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, Cap. XX, itens 48 e 49, e subitens 48.1 e 49.1, deve trazer:
a.1 - se urbano: medidas; área; confrontações; localização e nome do logradouro para o qual faz frente; o número, quando se tratar de prédio; ou, sendo terreno, se fica do lado par ou ímpar do logradouro, em que quadra e a que distância métrica da edificação ou da esquina mais próxima; ou número do lote e da quadra, se houver; bem como a designação cadastral, também se houver – ver Notas 1, 2 e 4 -;
a.2 - se rural: as medidas, área e confrontações do imóvel; sua denominação, localização e o distrito em que se situa. Deve ainda fazer parte da caracterização desse tipo de imóvel o código que tem junto ao INCRA e que se vê no Comprovante de Cadastro de Imóvel Rural – CCIR -, além da área, módulo e fração mínima de parcelamento que se observa no respectivo comprovante cadastral. Quando da apresentação para registro de instrumento que transmite ou onere imóvel rural, fazer acompanhar dito CCIR do último exercício, e também prova de quitação do ITR dos últimos cinco anos (Lei 4.947/66 – art. 22, parágrafo 3º., acrescentado pela Lei 10.267/01) - ver Notas 3 e 4 -.
NOTAS:
1.– São tidos como regulares as aberturas de matrículas e também os títulos apresentados para registro que se atenham à descrição que se vê nos assentos registrários, mesmo sem obediência ao rigor da especialização aqui exposta, desde que haja uma perfeita identificação descricional com o mínimo de condições para uma localização do imóvel em trato, e no título apresentado se observe menção ao número de sua transcrição ou da matrícula do Serviço Registral competente. Posição esta que se vê em seguidas decisões do C.S.M. deste Estado, assentadas no que temos no parágrafo 2º, do art. 225, da Lei 6.015/73;
2.– De acordo com o que temos no art. 2º., da Lei 7.433/85, quando o título apresentado referir-se a imóvel urbano, poderá ele trazer sua descrição de forma mitigada, com referência apenas a sua localização, logradouro, número, bairro, cidade e Estado onde se encontra, além do número de sua transcrição ou matrícula do Serviço Registral competente, dispensando-se os demais dados que se fazem necessários para os imóveis rurais;
3.– Analisando o Decreto 4.449/2002, bem como a Lei 8.212/2001, dentro de algum tempo, todos os imóveis rurais deverão apresentar-se com descrição trazendo o ponto georreferencial, cujo procedimento será feito diretamente ao Registro de Imóveis, sem a necessidade da intervenção judicial, como ocorre nos dias de hoje, desde que haja concordância dos confrontantes, e a área do imóvel não ultrapasse a 5% do que se tem nos assentos registrários.
4.- Em ambos os casos – imóveis urbanos e rurais -, a informação sobre a existência de construções, deve vir acompanhada de sua efetiva área edificada, o que possibilitará o Registro de Imóveis a dar fiel cumprimento ao que determina o art. 257, inciso II, do Decreto federal 3.048/99, que regulamentou a Lei 8.212/91.
Tanto para imóveis urbanos, como rurais, quando da necessidade de sua descrição por completo, devemos apresentar os confrontantes com especificação do lado em que se encontram, inadmitidas expressões genéricas, tais como "com quem de direito", ou "com sucessores de determinadas pessoas". Por cautela, nesse aspecto, devem os títulos se referirem aos nomes que temos nos assentos registrários. Nada impede, porém, que essa confrontação seja atualizada, com menção aos nomes dos atuais proprietários, sendo, portanto, indispensável que se faça correspondência destes com o que temos nas respectivas transcrições ou matrículas, observando serem sucessores uns dos outros; respeitando, desta forma, o princípio da continuidade (item 49 e subitem 49.1, Cap. XX., das NSCGJustiça), que também se aplica quanto aos confrontantes, e não somente quando aos titulares dos direitos em negociação.
b) – SUBJETIVA: que se atém a perfeita identificação do proprietário do imóvel. a qual, de acordo com o disposto no mesmo artigo 176, parágrafo 1º., inciso II, número 4, alíneas "a" e "b", deve trazer os seguintes dados: o nome, domicílio e nacionalidade do proprietário. Tratando-se de pessoa física, informar ainda o estado civil, a profissão, o número do CPF ou do RG da cédula de identidade, ou, à falta deste, sua filiação. As Normas aqui já mencionada, no Cap. XX, voltado para os Registradores de Imóveis, trazem em seu item 52 um complemento às aludidas exigências de qualificação subjetiva, ou seja, determina ainda que se casado o proprietário, cite-se também o nome do cônjuge e o regime de bens adotado no casamento, bem como se este se realizou antes ou depois da Lei 6.515/77. Havendo pacto antenupcial, deverá ser mencionado o número de seu registro junto ao Oficial competente. Cuidando-se de pessoa jurídica, mencionar a sede social e o número do CNPJ da mesma. Lembramos aqui que as Normas suso referida, em seu Cap. XIV, dirigido aos Tabeliães de Notas de nosso Estado, em seu item 15, alínea "c", exigem que as escrituras públicas, para sua regular validade e solenidade, devem conter, quanto a identificação dos contratantes, os seguintes dados: nome, nacionalidade, profissão, domicílio, residência, estado civil, regime de bens, número do documento de identidade, repartição expedidora e número de inscrição no CPF, ou CNPJ, quando for o caso, envolvendo também os respectivos cônjuges, ainda que não comparecentes no ato. Vamos aqui lembrar, também, que à vista do que temos no art. 1º., da Lei 7.433/85, e no inciso I, do art. 1º, de seu Decreto regulamentador, de número 93.240/86, indispensável a apresentação de documento que identifique as partes e demais pessoas que comparecem no ato, quando julgados necessários pelo Tabelião. À vista do que foi determinado ao serviço de reconhecimento de firmas, através do Prov. 8/2003, publicado no DOJ de 2 de junho de 2003, e do Comunicado 951/2003, objeto de publicação no mesmo Diário Oficial, em data de 25 do referido mês e ano, baixados pela Egrégia Corregedoria Geral da Justiça deste Estado, devemos, por extensão, considerar também para os Registradores de Imóveis, como documento de identidade, não só o RG, mas também a nova Carteira Nacional de Habilitação e as cédulas de identidade profissional expedidas pelo Conselho de Classe. Deve aqui ser acrescido, quanto a estas últimas, que só poderão ser aceitas como documento de identificação se assim tiverem o reconhecimento por Lei, não podendo, desta forma, ser estendido o aqui informado para qualquer cédula de identidade profissional. Assim, como o Registro de Imóveis, bem como os Notários visam a máxima segurança aos seus atos, devemos, tanto nos instrumentos públicos, como particulares e até mesmos nos judiciais, termos os ali presentes,
quando pessoas físicas, identificados com a nacionalidade; estado civil; profissão; domicílio; residência; estado civil; regime de bens, data do casamento, número de registro do pacto e Oficial que o executou; número do documento de identidade, repartição expedidora e número do CPF/MF.
NOTAS:
1. – Deve aqui ser lembrado que "aposentado" não é profissão, e sim uma qualificação dela. Portanto, necessária a inserção do substantivo – profissão, que poderá vir seguido do adjetivo "aposentado". Tal lembrança se faz necessária, uma vez que é comum em todos os títulos apresentados, termos a pessoa ali qualificada como "aposentada", quando se busca sua profissão, sendo que, ao nosso ver, deveria estar essa situação precedida de sua real situação profissional.
2. - Quando tivermos o estado civil apresentado como de viúvo, separado ou divorciado, devemos acrescentar ser tal estado decorrente do primeiro ou de outros matrimônios que àquele se seguiram, dando oportunidade assim ao Registrador, Notário, Advogados, Juízes e Promotores, bem como a todos os demais profissionais do direito de verificar a ocorrência da perfeita cadeia de titulares, e, em conseqüência, efetivo cumprimento ao princípio da continuidade registrária, previsto nos arts. 195 e 237, da L.R.Públicos, evitando, desta forma, que se acoberte eventuais prejuízos a supostos meeiros ou herdeiros, uma vez que, tecnicamente, a qualificação do estado civil poderá, sem dita adesão, ser considerada correta, porém, em alguns casos, essa situação afrontará o verdadeiro espírito do referido princípio registral. Estendendo um pouco mais a polêmica, sustento também ser necessária a inserção desse elemento adicional nas tábulas registrárias, por ocasião do registro do título, ou através de averbação, nos termos do determinado pela Lei dos Registros Públicos, em seus artigos 246 e 167, II, item 5 - parte final, dando, assim, publicidade da situação real, tanto da propriedade, como da efetiva qualificação dos titulares dos direitos que recaem sobre a mesma. A esta conclusão chegamos, não só pelos fatores aqui expostos, como também pelo que se observa nas Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, em seu Capítulo XX, item 52, dirigido aos Registradores de Imóveis, e Capítulo XIV, item 15, alínea "c", voltada para os Notários, quando as partes são apresentadas no estado de casadas, tornando-se indispensável a inserção do nome dos cônjuges, mesmo que ausentes. Visou esta providência normativa a transparência da perfeita qualificação do titular de direitos sobre eventuais imóveis, pois nossa legislação admite segundas e outras núpcias, e, por conseqüência, também, segunda, terceira,.... separação judicial, divórcio e viuvez, estados estes que deram motivo e sustentação ao que ora se expõe.
quando se tratar de pessoa jurídica, acreditamos nenhuma dúvida termos em lançar nos assentos registrários somente seu nome, sua sede e número do CNPJ/MF, não obstante a obrigatoriedade de outros elementos no respectivo ato, como a data do contrato ou do estatuto que traz a sua constituição, número de seu registro na Junta Comercial ou no Registro de Pessoas Jurídicas, e cláusulas que autorizam as pessoas físicas presentes a representá-la no negócio jurídico a que se refere o instrumento apresentado para registro.
outras figuras que não se identificam nem como pessoa física, nem jurídica:
Firma individual – Condomínio - Espólio - Não têm personalidade jurídica própria para negociar direitos – Não estamos aqui a discutir capacidade processual – É comum alvará para alienação de imóvel em nome de espólio – Isto só pode ocorrer se o negócio foi feito pelo titular dos direitos, ainda em vida, sendo, assim, necessária a presença do Espólio para a consolidação do que anteriormente foi iniciado. Assim, é de bom alvitre que a redação do contrato ressalte estar ali a figura do Espólio apenas para consolidar negócio concluído em vida pelo titular dos respectivos direitos. No que se refere ao Condomínio, temos no art. 63, parágrafo 3º., da Lei federal 4.591/64, uma única exceção em nosso Direito para permitir sua presença como contratante. Em outros casos em que o conjunto de condôminos venham a ter interesses comuns, devem de forma individual, comparecer e contratar isoladamente, sem se permitir que o acordado venha a ter a estrutura condominial como obrigada. Quanto à firma individual, algumas decisões já temos informando da impossibilidade de se apresentar como contratante, uma vez que seu patrimônio se confunde com o da pessoa física de seu titular.
4) – FÉ PÚBLICA: Provém do Registrador que tem autoridade legal para gerar a presunção de que o direito real regularmente inscrito pertence à pessoa em cujo nome se registrou. Desta forma, podemos concluir que, como regra, o título por si não prova o domínio, advindo daí o brocardo: "quem não registra não é dono". Lembramos aqui que um registro produz todos os efeitos legais enquanto não for cancelado, mesmo que manifestamente viciado.
5) - IDENTIDADE: Vem previsto no parágrafo 2º., do art. 225, da Lei 6.015/73, quando expressamente diz que "Consideram-se irregulares para efeito de matrícula, os títulos nos quais a caracterização do imóvel não coincida com o que consta do registro anterior". Podem essas letras também nos levar a entender de que sempre que haja a correspondência entre o que vem descrito no título e o que se tem nos assentos registrários, deve o Registrador, sem qualquer outra ponderação, admitir o instrumento e deferir seu registro. No entanto, essa não é a posição mais correta para o caso, pois podemos ter descrições com maltrato de tamanha extensão que nos leva a total incerteza de onde possa se localizar o imóvel em questão. Isso ocorre de forma constante com os registros mais antigos, onde os cuidados com o sistema registrário eram mínimos, provocando a necessidade de se indeferir o acesso desses títulos à pretensão do interessado, exigindo-se prévia retificação judicial de sua descrição e a devida adaptação ao que consta do respectivo título de transmissão ou oneração. Pode também ocorrer de termos no sistema registrário inscrições que não preencham totalmente os requisitos da especialidade objetiva, como aqui já demonstrado, mostrando-nos, porém, ser possível sua localização no espaço por ele ocupado, mesmo sem a precisão que poderíamos ter se tivéssemos incorporado nele todos os requisitos da citada especialidade. Podemos assim concluir que as exigências para admissão desse princípio devem ser mitigadas, admitindo-se como regular o título que traz correspondência descritiva com o que se tem no acervo registrário, mesmo que a respectiva descrição venha com ausência de alguns dos elementos identificadores da especialidade aqui tratada, condicionando-o sempre a possibilidade de podermos situar o imóvel em questão da forma como acima se expõe.
6) – INSTÂNCIA: Mesmo tendo o sistema de registro imobiliário como obrigatório, à vista do que dispõe o art. 169, da Lei 6.015/73, o Oficial, como regra, não age sem ser provocado. No entender do ilustre mestre, Dr. Walter Ceneviva, na obra "Lei dos Registros Públicos Comentada" – Edição Saraiva – 15ª edição, até mesmo o erro evidente tratado no parágrafo 1º., do art. 213, da aludida norma legal, deve ser feito à vista de manifestação do interessado, sem o que não deve o Oficial tomar qualquer providência, mantendo-se a escrita da forma como se vê, mesmo com a certeza de sua incorreção. Temos textualmente duas exceções a essa regra: uma prevista no art. 230, que determina ao Registrador a obrigação de, independentemente de manifestação de terceiros, repassar os ônus que possam envolver um imóvel, quando da abertura de sua respectiva matrícula; e outra a nós mostrada no art. 21, quando impõe ao Oficial o dever de fazer constar das certidões todas as alterações sofridas pelo ato registral, independentemente de assim pretender ou não o interessado em sua expedição. Como regra, o registro e a averbação podem ser provocados por qualquer pessoa, nos termos do que reza o art. 217, da LRP. Porém, temos casos na referida Lei 6.015/73 que exigem seja o pedido feito por quem tenha direto interesse no ato, como visto no parágrafo único do art. 246, da LRP, quando cuida de averbações que envolvem uma das hipóteses previstas no art. 167, inciso II, números 4 e 5, da citada Legislação (4 - mudança de denominação e de numeração dos prédios da edificação, da reconstrução, da denominação, do desmembramento e do loteamento de imóveis; e 5 – da alteração do nome por casamento ou por desquite, ou, ainda, de outras circunstâncias que, de qualquer modo, tenham influência no registro ou nas pessoas nele interessadas).
7) - LEGALIDADE: Consiste ele em somente dar validade à inscrição se também estiver presente no negócio jurídico que lhe dá origem. Podemos desta forma, afirmar que embora o registro tenha efeito constitutivo, não se reveste ele de saneador de eventuais vícios que o título que a ele deu origem possa trazer. A doutrina se divide em poder se afirmar se esse exame deve se ater apenas aos vícios que levam o negócio a nulidade, ou também às anulabilidades, sendo que a direção mais admitida na área registral é de que a anulabilidade também pode ser examinada, desde que o vício se manifeste de forma transparente, como é o caso da incapacidade relativa dos contratantes. Concluímos assim que esse princípio deve ser analisado de forma extrínseca e também intrínseca.
8) - PUBLICIDADE: Tem sua base legal no art. 16, da Lei federal 6.015/73. Visa dar conhecimento a todos que vierem a assim se interessarem do que se levou a registro. Duas exceções existem no caso, e dirigidas ao Registro Civil das Pessoas Naturais, sendo que a primeira vem tratada no art. 45, da aludida Lei, que dispõe sobre a legitimação de filho em decorrência do matrimônio de seus pais. A certidão desse registro deve omitir dados a esse respeito. A outra está prevista no art. 95, e em seu parágrafo único, do referido estatuto legal, que cuida o registro das sentenças de legitimação adotiva, sendo que da respectiva ordem só poderá ser fornecida certidão à vista de decisão judicial, em procedimento que terá seu trâmite em segredo de justiça. Em todos os demais casos de registros públicos, as informações não devem sofrer qualquer restrição, podendo os interessados terem o que precisarem dos registros e dos papéis a que os mesmos se sustentaram.
9) – TIPICIDADE: Consiste na verificação de que o título apresentado tem acesso ao sistema registral, à vista do que temos no art. 172, da Lei 6.015/73.
10) – UNITARIEDADE MATRICIAL: Como aqui já referido, trata-se da imposição que a Lei dos Registros Públicos trouxe em só admitir uma matrícula para cada imóvel, ou seja, não pode ser aberta uma matrícula para dois ou mais imóveis, o que também não se admite quanto a parte ideal do mesmo. Essa compreensão se expõe claramente na redação que temos no art. 176, parágrafo 1º., inciso I, da referida norma legal.