II - DOCUMENTAÇÃO NECESSÁRIA AOS SERVIÇOS REGISTRAIS
Pelo que até agora vimos, principalmente quanto aos estudos dos aludidos princípios registrários, em especial no que se vê quanto à especialidade objetiva e subjetiva e o da continuidade, podemos concluir que todo serviço que se pretende do Registrador, deve se ater às exigências que cada negócio jurídico venha dele a requerer, quer quanto a documentação, quer quanto a declarações eventuais que se exige por ocasião da lavratura do respectivo ato, e principalmente quanto a forma determinada pela Lei para sua perfeita e regular validade. Vamos aqui trazer alguns exemplos dessas exigências em casos tidos como mais comuns na Serventia, lembrando que tanto os títulos particulares, como públicos ou judiciais recebem o mesmo tratamento dentro do sistema registrário, sem nenhuma proteção, a não ser em casos específicos, como aqui iremos expor:
Transmissões de imóveis feitos por pessoa física: - exige-se, como regra, a escrita publica, necessitando, portanto, ser formalizada por um Tabelião de Notas de livre escolha do interessado. Junto a este, em casos comuns, deverão ser apresentados: certidão de propriedade e ônus, a ser expedida pelo Registro de Imóveis onde o bem se encontra registrado, cuja validade é de 30 dias; documento de identidade dos contratantes, prova de estarem cadastrados como pessoa física junto à Receita Federal (CPF); se casado, certidão de casamento; se o matrimônio ocorreu de forma convencional em regime de bens diverso do comum, apresentar também pacto antenupcial, devidamente registrado; prova de estar o imóvel cadastrado junto à Prefeitura, se urbano, ou ao INCRA, se rural, tendo em mãos, nesse caso, comprovante do respectivo cadastro, conhecido como CCIR; para efeito de cálculo dos emolumentos devidos pela lavratura da escritura, necessita o Tabelião deste Estado de São Paulo saber o atual valor venal do imóvel, se urbano; e, se rural, o valor de sua avaliação, que deve ser encontrado no Documento de Informação e Apuração do Imposto Territorial Rural – DIAT -, acompanhado do Documento de Informação e Atualização Cadastral do referido Imposto - DIAC -, bem como do que irá servir de base para o recolhimento do imposto sobre a aludida transmissão; comprovante de pagamento do Imposto Territorial Rural - ITR -, referentes aos últimos 5 exercícios. A prova de pagamento do imposto sobre transmissão de bens imóveis, quando devido, poderá ser apresentada ao Tabelião pelo adquirente, ou deixado com ele seu valor para o devido recolhimento no momento que julgar oportuno. Declarações várias são exigidas para quase todos os negócios jurídicos que envolvem imóvel, cujo texto é próprio de cada Serventia, fazendo parte dos padrões utilizados pelos Tabeliães de Notas de nosso País, à vista do que temos na Lei federal 7.433/85, bem como em seu Decreto regulamentador de número 43.940/86, e nos pareceres normativos da Egrégia Corregedoria Geral da Justiça, publicados no Diário Oficial da Justiça de 17 de janeiro de 1986 e 2 de outubro de 1989. Tais documentos e declarações aqui informadas, não dispensam a apresentação de outros e outras que o adquirente julgar necessárias, visando, desta forma, melhor resguardar seus direitos de comprador. Dentre elas podemos citar: certidão negativa de débitos com a Prefeitura, quando se tratar de imóvel urbano; certidão negativa de protesto de títulos e de distribuição de ações cíveis – estadual e federal -, incluindo-se ai as de natureza trabalhista, em nome de todos que figuraram como proprietários do imóvel, e de todas as comarcas onde um dia tiveram residência ou domicílio, e por um período que julgar razoável para o negócio que está fazendo.
Ao Registro de Imóveis serão levados, além do traslado da escritura, mais o último valor venal, se o negócio envolveu imóvel urbano, ou o Documento de Informação e Apuração do Imposto Territorial Rural – DIAT -, acompanhado do Documento de Informação e Atualização Cadastral do referido Imposto - DIAC -, se rural, possibilitando, assim, o regular cálculo dos emolumentos devidos para a prática do respectivo ato; além de comprovante de cadastro do imóvel em questão junto ao INCRA, e do pagamento do Imposto Territorial Rural (ITR) dos últimos 5 exercícios (Lei 4.947/66, art. 3º., já com as modificações tratadas na Lei 10.267/2001). Se o Tabelião for de comarca distinta da que se encontra o Registrador, necessário também o reconhecimento da firma daquele por Tabelião da comarca deste, visando uma melhor segurança para o sistema, como previsto nas Normas de Serviço da egrégia Corregedoria Geral da Justiça, na parte final do item 12, alínea "c", do Capítulo XIV, que é dirigido aos Notários deste Estado. Se a identificação de quem estiver transmitindo os direitos não corresponder ao que se tem nos assentos registrários, ou se o imóvel em questão mostrar também alguma divergência, necessária a apresentação da adequada documentação para as devidas averbações. Nesse caso, é comum o Tabelião já fazer acompanhar ao seu traslado cópias desses papéis, evitando assim dissabores ao adquirente quando da pretensão do ato registral.
As averbações que dependerem de provocação do interessado, deverão trazer em seus pedidos o reconhecimento da firma de quem o assina (Cap. XX, item 109, das NSCGJustiça).
As cópias reprográficas de documentos que irão servir de base para eventuais atos a serem praticados no sistema registral, deverão estar devidamente autenticadas. É o que se depreende do disposto no item 52.3, Cap. XIV, das Normas acima referida, já considerando as modificações constantes do Provimento de número 8, publicado no DOJ de 2 de junho de 2003.
Transmissões de imóveis feitos por pessoa jurídica – além do aqui já informado para as pessoas físicas, com aproveitamento do que possível for, deve o interessado apresentar ao Tabelião cópia do ato de sua constituição e de todas as alterações sofridas até a data em que irá ser lavrado o ato, tudo devidamente registrado ou averbado junto ao órgão competente, acompanhado de prova de sua regularidade junto a Receita Federal – CNPJ -, que deve estar dentro do prazo de sua validade. Se dentre suas atividades, exercer alguma diversa do que temos no art. 257, parágrafo 8º., inciso IV, do Decreto 3.408/99, já com as modificações trazidas pelo de número 3.265/99, consistentes em compra e venda de imóveis, locação, desmembramento ou loteamento de terrenos, incorporação imobiliária ou construção de imóveis destinados à venda, deverá, necessariamente, apresentar certidão negativa de débitos com o INSS e também com a Receita Federal, cumprindo, desta forma, o que determina a Lei 8.212/91 e Decreto 3.048/99. Vale aqui observar que não basta o exercício dessas atividades ou de uma delas, com exclusividade, devendo também o representante da empresa outorgante declarar no ato que o imóvel em negociação esta contabilmente lançado em seu ativo circulante e que não consta e nunca constou de seu ativo permanente (mesma base legal).
III - ALGUNS ATOS REGISTRÁVEIS NO REGISTRO DE IMÓVEIS E OUTROS SUSCEPTÍVEIS DE COMENTÁRIOS
Dispõe o art. 172, da LRP que no Registro Imobiliário serão feitos registro e averbações de títulos ou atos constitutivos, declaratórios, translativos e extintivos de direitos reais sobre imóveis, reconhecidos em Lei (uma vez que não podem ser criados pelas partes), "inter vivos" ou "causa mortis", quer para sua constituição, transferência ou extinção, quer para sua validade em relação a terceiros, quer para sua disponibilidade. A tendência dos julgamentos são de que a relação que se vê no artigo 167, tem caráter exaustivo e não exemplificativo, não se permitindo, desta forma, a extensão do que ali se vê. Assim, apresentado título para registro ou averbação sem que se amolde ao que temos no referido artigo e em seus respectivos incisos I e II, não deve ter ele acesso ao sistema registrário. Em nosso direito, tem o registro efeito "juris tantun", acompanhando o modelo francês, a contrário do germânico, que o tem como "juris et de jure". Apresentamos aqui a seguinte classificação dos atos susceptíveis a registros/averbações.
1.– Constitutivo – cria ou modifica um direito, dando assim, origem a uma situação nova que antes não existia, ou então por seu intermédio, o direito real pré-existente sofre alterações. Isto ocorre, por exemplo, com os direitos reais sobre coisa alheia (CC – art. 1.225, I a X) sujeitos a registro, e as cláusulas restritivas, constituição de fideicomisso, sujeitos à averbação;
2.– Declaratório – é aquele cujo efeito é meramente declaratório, ou seja, tem a finalidade de demonstrar a certeza de um direito real pré-existente. O direito real não surge quando da formação do título ou prática do ato, tal como ocorre em relação aos títulos e atos constitutivos. Ex. usucapião, acessão; etc.....
3.- Translativo – é aquele através do qual apóia-se a transferência de um direito real de uma pessoa para outra (inter vivos – causa mortis). O direito real pré-existente passa de uma para outra pessoa (compra e venda, doação, etc.)
4. – Extintivo – é aquele em conseqüência do qual extingue-se o direito real. Referido título ingressa no Registro de Imóveis através de averbação. A essa extinção dá-se o nome de cancelamento. Ex.: de hipoteca, usufruto, compromisso de compra e venda; etc...
ANTICRESE – art. 1.506 e seguintes do C.Civil - Confere ao credor o direito de perceber os frutos e rendimentos de um imóvel que lhe é entregue pelo devedor, para a amortização de dívida que com ele contraiu. Pode ser ele dado em hipoteca pelo devedor, como também pode o imóvel hipotecado ser dado em anticrese (art. 1.506, parágrafo 2º., do C.Civil).
CERTIDÃO DE TÍTULOS DE DOMÍNIO, EXPEDIDA PELO REGISTRO DE TÍTULOS E DOCUMENTOS - Não pode ter acesso ao Registro Imobiliário, por não se encontrar elencada no rol dos artigos 221, o qual exige forma específica para os títulos translativos de direitos reais. Não se aproveita a redação do art. 161, da Lei 6.015/73, a qual tem caráter probante de forma geral. A lei aplicável ao Registro de Imóveis é específica com relação aos títulos a terem acesso ao registro.
COMPETÊNCIA TERRITORIAL – é conferida ao Serviço Registral da situação do imóvel. Quando localizado em mais de uma comarca, proceder-se-á o registro em todas elas (art. 169, inciso II, da Lei 6.015/73). Atos de registros relativos à via férrea serão feito Junto ao Registrador de onde se encontra a Estação inicial da respectiva linha. Tal regra só se aplica quando o ato registrário se referir ou abranger todo o complexo da Empresa. Se se referir a apenas um imóvel que irá integrar todo o complexo ferroviário, aplicar-se-á a regra geral (art. 169, da LRP).
Observamos na relação apresentada pelo art. 167, I, da Lei 6.015/73, que alguns direitos pessoais, como o contrato de locação, promessa de compra e venda com a cláusula de irretratabilidade, e promessa de cessão e caução dos direitos aquisitivos resultantes dessa promessa, penetraram no círculo de direitos reais por equiparação legal. Afora esses casos, os direitos pessoais não são registráveis. Também não basta ser direito real para ter acesso registrário. É necessário que assim seja determinado em Lei – seu registro -. Valmir Pontes contraria Afrânio de Carvalho na extensividade ou não dos títulos admitidos à registro. Valmir defende a extensão da relação do art. 167, a todos os outros títulos que se refiram a direitos reais, com supedâneo no art. 246, c.c. o 167, II, 5º, em concordância com o 172, da citada Lei 6.015/73.
Qualquer condição (resolutiva ou suspensiva) que venha a ser acordada em negócio que envolva a compra e venda de um imóvel deve ser lançada na própria redação de seu respectivo registro, não podendo ser objeto de averbação, uma vez ser ela a essência do ato "registro", como nos mostra o art. 167, inciso I, nº. 29, da sobredita LRP. O seu cumprimento, portanto, poderá, a pedido do interessado, ser objeto de averbação.
DAÇÃO EM PAGAMENTO - Aceita a cláusula da retrovenda, sendo muito usada nos dias atuais por grandes Empresas, quando em dificuldades, dando seu patrimônio para saldar dívidas e garantindo o direito de recompra em prazo acordado.
DECISÕES JUDICIAIS, RECURSOS E SEUS EFEITOS, QUE TENHAM POR OBJETO ATOS OU TÍTULOS REGISTRADOS OU AVERBADOS – (art. 167, inciso II, número 12, da LRP) – O interesse na averbação de títulos que assim venham a ser apresentados, ocorre apenas para dar publicidade ao fato de haver o judiciário emitido pronunciamento ou ordenado providências acerca de atos objetos de registro ou do próprio registro, para conhecimento de terceiros. Quando se analisa a redação que temos no art. 167, II, 12, Afrânio de Carvalho entende que a "decisão" ali referida deve ter seu trânsito em julgado, à vista do que temos no art. 250, inciso I, da mesma Lei.
DIREITO REAL – é o vínculo jurídico entre uma coisa e uma ou mais pessoas. Envolve a relação de uma pessoa a outra, através de uma coisa. Diferente entre Direito Real e Direito Pessoal – no primeiro não precisamos verificar a conduta da outra pessoa em relação a coisa. No pessoal depende do comportamento das duas partes.
DIREITOS REAIS CONTRADITÓRIOS vêm regulados no que tange aos seus registros nos artigos 190 e 191. Esses direitos para serem registrados como ali determinado devem ser compatíveis entre si, senão o segundo NUNCA poderá ser registrado (e não deverá o ser no outro dia).
DOAÇÃO – A doação de um cônjuge ao outro é perfeitamente possível, à vista do que dispõe o art. 544, do Código Civil, desde que o casamento não tenha ocorrido pelo regime da separação obrigatória de bens ou em outro que tenha permitido a comunhão. Esse entendimento decorre do que temos no aludido art. 544, c.c. o que se vê no de número 1.829, inciso I, ambos do C.Civil. Se a doação for feita sem a presença do donatário, que terá prazo para aceitá-la ou não, falecendo o doador, a doutrina entende que seus herdeiros são obrigados a entregar o bem doado se o donatário aceitar tácita ou expressamente a doação. Falecendo, porém, o donatário antes de aceitá-la, entende a corrente dominante, a caducidade da doação.
As doações podem depender de condição, termo ou encargo. As duas primeiras podem ser resolutivas ou suspensivas. O encargo não pode ser superior a liberalidade, passando a se assim ocorrer, a termos um contrato com obrigação bilateral e não mais unilateral.
Como novidade no direito e que merece comentários, destacamos ainda na área de liberalidades, o testamento que envolve bens da legítima, que, à vista do disposto no art. 1.848, do C.Civil, só podem ser gravados com as cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade se houver justa causa. Entendemos que a motivação para a cláusula de incomunicabilidade seria descabida, uma vez que estará ela sempre favorecendo o herdeiro, ao contrário das outras duas que, em algum momento poderão não ser de seu interesse, trazendo-lhe, inclusive, algum prejuízo. O que temos ainda a ponderar é a possibilidade de imposição dessas cláusulas em doação que igualmente venha se ater à legítima, sem que para tanto precisemos dá-las por justificada, como prevê o citado art. 1.848 para os testamentos. Ao nosso ver o legislador impôs a obrigação da justificativa, a qual, se não regular, poderá ser desconsiderada em procedimento judicial. Como o próprio herdeiro é quem terá capacidade para assim postular em juízo, o qual, sendo colocado como donatário, e concordando expressamente com a imposição dessas restrições, estaria, sem nenhuma dúvida, a entender como perfeitamente dispensável qualquer justificativa para assim se fazer, até mesmo porque entre eles – doador e donatário -, estaria ela presente, mesmo que de forma oculta, cuja divulgação a terceiros poderia não ser conveniente aos mesmos.
DOMÍNIO DIRETO E ÚTIL – Admite-se a hipoteca sobre o domínio direto e, separadamente sobre o útil, procedendo-se, se for o caso, a dois registros. Nos termos do art. 2.308, do Código Civil atual, não mais é permitida a constituição de enfiteuse, devendo as já existentes serem reguladas pelo Código anterior e leis posteriores, até sua extinção.
FIDEICOMISSO – Esse instituto tem previsão no Código atual a partir do art. 1.951, sendo que no revogado vinha disciplinado no de número 1.733 e seguintes. Em ambos os Códigos, encontrava-se ele no Título destinado às Sucessões, no Capítulo das Substituições Testamentárias. Até a vigência do atual Código, mesmo não tendo expressa previsão nos atos "inter vivos", a doutrina e jurisprudência admitiam ai o fideicomisso como regular, pois nenhum impedimento era visto para assim se fazer, em especial quanto a não proibição que se tinha para a reversão da doação em favor de terceiros. Porém, temos no Código atual expressa disposição no parágrafo único do art. 547, quando, textualmente diz não prevalecer na doação cláusula de reversão em favor de terceiros. Desta forma, parece-nos que o instituto do Fideicomisso está agora restrito apenas ao direito sucessório, podendo ser determinado somente através de testamento, não mais se permitindo sua utilização em atos "inter vivos", como se fazia anteriormente. Outra particularidade que percebemos no Código atual, quanto a este Instituto, é a de que se ao tempo da morte do testador, já houver nascido ou sido concebido o fideicomissário, adquirirá este a propriedade (nua propriedade) dos bens fideicometidos, convertendo-se em usufruto o direito do fiduciário (art. 1.952, e seu parágrafo único). Os direitos do fiduciário são recebidos em caráter resolúvel, e assim deve ser respeitado por eventuais adquirentes. Pode o fideicomisso ser instituído somente até o segundo grau, sendo nulo se a este exceder (art. 1.959, do C.Civil). Afrânio de Carvalho entende que no sistema registral, deve ser feito apenas um registro no fideicomisso, onde serão lançados todos os dados de importância para valerem contra terceiros. A doutrina correta e que prevalece, no entanto, defende devam ser feitos um registro para o fiduciário, e uma averbação identificando quem deverá se apresentar como fideicomissário, o qual receberá tal propriedade com o implemento de uma ou outra condição ou termo. Ocorrido esse evento, nova averbação deverá ser feita, entregando-se, ai, dito bem ao fideicomissário.
HABITAÇÃO – art. 1.414 e seguintes do C.Civil - Recebe o mesmo conceito do uso, observando que aqui ela deve referir-se a casa e não pode ser alugada e nem emprestada pelo detentor desse direito.
HIPOTECAS – Podem ser convencionais, judiciais e legais. As mais usadas são as convencionais, que ainda podem se apresentar como "comuns" e "especiais" - No rol destas últimas temos as Cédulas Hipotecárias, classificadas em originárias – Rurais, Comerciais, Industriais e à Exportação, e derivadas – do Sistema Financeiro da Habitação, as quais impedem a alienação do imóvel sem anuência do credor. Podemos incluir ainda no rol das que assim se apresentam, as outorgadas para garantia de débitos com a União, suas autarquias ou fundações, à vista do que temos no art. 53, inciso 1º., da Lei federal 8.212/91. Nenhuma hipoteca pode atingir imóvel adquirido sob condição suspensiva, por faltar ao seu adquirente a qualidade de proprietário que só será alcançado com o cumprimento da condição.
PENHORA, ARRESTO, SEQUESTRO, CITAÇÕES DE AÇÕES REAIS OU PESSOAIS REIPERSECUTÓRIAS – Informa o estado litigioso em que o imóvel se encontra a eventuais adquirentes, a fim de caracterizar-lhes a má fé da aquisição ou de eventual oneração.
PROCURAÇÃO EM CAUSA PRÓPRIA - deve ser aceita para registro, por apresentar-se como verdadeira compra e venda, devendo trazer os requisitos desta, ou seja, existência de coisa, preço pago e o consenso na transferência do domínio, além de prova do pagamento do imposto com dita transmissão.
PROMESSA DE DAÇÃO EM PAGAMENTO - Não pode ter acesso ao registro, por não ter seu registro previsto em lei.
PROMESSA DE PERMUTA - Não é registrável, mas adquire essa condição quando se insere em uma incorporação imobiliária, devendo, além dos requisitos normais, mostrar que o promissário adquirente da propriedade em incorporação deverá imitir na posse do terreno, dando-lhe, ainda, possibilidade de alienação deste em frações ideais, bem como a demolição e construção na sua área (art. 32, alínea "a", da Lei 4.591/64). Nessa modalidade, o proprietário do terreno promete permutá-lo por uma ou mais unidades do edifício que o incorporador nele se obriga a construir.
REVOGAÇÃO DA DOAÇÃO – se o imóvel não mais tiver com o donatário, no momento da decretação da revogação, será respeitado o direito do terceiro adquirente, devendo o donatário indenizar o doador pelo valor da coisa doada. Se a doação ultrapassar a parte disponível do doador, não será a mesma considerada nula, mas deve ser reduzida ao permitido pela Legislação.
SERVIDÃO – Estabelece uma ligação entre dois imóveis pertencentes a donos distintos (art. 1.378, do C.Civil), subtraindo a um deles a faculdade que antes integrava o direito de propriedade do seu titular para, correlatamente, somá-lo ao direito de propriedade do titular do imóvel vizinho. Na matrícula do prédio serviente procede-se ao registro para conhecimento desse ônus por parte de terceiros, e na matrícula do prédio dominante procede-se averbação, para que terceiros também tenham ciência desse direito. Nos termos do que temos no referido art. 1.378, do Código Civil vigente, todas as servidões (aparentes ou não) estão sujeitas a registro. Com o Código anterior, à vista do que tínhamos no art. 697, alguma dúvida poderíamos ter, pois determinava ele a obrigatoriedade apenas das servidões não aparentes. Mesmo assim, a doutrina da época já entendia dever ser deferido seu registro. O Decreto 4.857 de 1939, em seu art. 250 – "in fine" eliminou essa dúvida, determinando o registro de todas as servidões, o que é confirmado pela Lei 6.015/73. A instituição da servidão precisa ser devidamente individuada (arts. 1.384 e 1.386 – C.Civil). No parcelamento do solo deve se exigir a perfeita localização da servidão já titulada, colhendo anuência do seu credor ou devedor.
USO – art. 1.412 e seguintes do C.Civil - Limita a fruição do usuário às necessidades pessoais dele e de sua família – cônjuge, filhos e pessoas de seu serviço doméstico -, podendo ser alugada ou emprestada.
USUFRUTO – art. 1.390 e seguintes do C.Civil - É o Instituto que divide temporariamente o poder jurídico sobre o imóvel, ficando o nu-proprietário com a substância e o usufrutuário com o proveito. Requer dois registros. A extinção opera-se através de averbação de cancelamento com apresentação de documento hábil ou mandado judicial.
VALIDADE EM RELAÇÃO A TERCEIROS E DISPONIBILIDADE – Para que alguém passe a ter o direito de disponibilidade, necessário sempre o registro do respectivo título. Essa assertiva não deve ser levada para a aquisição do domínio ou para se ver regularmente valer contra terceiros, pois temos exceções para isso, como os direitos decorrentes de herança, onde a transmissão ocorre no momento em que falece o titular desses direitos – princípio "saizini" - (art. 1.784, do C.Civil), e na usucapião, cujo posseiro após o prazo de aquisição já tem tais direitos incorporados em seu patrimônio, bastando apenas o decreto judicial para isso se formalizar, tudo independentemente de qualquer procedimento registral. Desta forma, voltamos a afirmar que o registro, em todos os casos, só se torna necessário para que possamos exercer o direito de dispor e não para obtermos o domínio, pois para isso temos exceções, como aqui informado. Presume-se pertencer o direito real à pessoa a cujo nome de efetivou o registro. Enquanto não cancelado, produz todos os efeitos legais, ainda que por outro meio se prove que o título esta desfeito, anulado, extinto ou rescindido. Existem outros sistemas para se dar publicidade dos atos e conhecidos de terceiros, contra os quais poderão ser opostos, sem contudo considerar-se tal inscrição necessária para a intrínseca validade dos atos, mas para dar-lhe publicidade, torná-lo conhecido e eficaz contra terceiros. Sua omissão não induz nulidade, apenas exclui a validade contra terceiros.